ECLI:NL:GHARL:2023:2155

• Datum uitspraak: 14 maart 2023
• Publicatiedatum: 14 maart 2023
• Zaaknummer: 22/00622
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: G.B.A. Brummer; P. van der Wal; T. Tanghe
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep inzake de vaststelling van de WOZ-waarde van een woning

In deze zaak gaat het om een hoger beroep tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland, waarin de heffingsambtenaar de waarde van een onroerende zaak heeft vastgesteld op € 242.000 per waardepeildatum 1 januari 2019. De belanghebbende, eigenaar van de woning, heeft bezwaar gemaakt tegen deze vaststelling en is in beroep gegaan nadat zijn bezwaar ongegrond was verklaard. De rechtbank heeft de uitspraak van de heffingsambtenaar bevestigd, waarna de belanghebbende hoger beroep heeft ingesteld. Tijdens de zitting op 31 januari 2023 zijn de gemachtigde van de belanghebbende en de taxateur van de heffingsambtenaar gehoord. De belanghebbende betwist de vastgestelde waarde en stelt dat deze te hoog is, en bepleit een waarde van € 221.000. De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de waarde matrices overgelegd die de waardering van de onroerende zaak en vergelijkbare referentieobjecten tonen. Het hof heeft geoordeeld dat de heffingsambtenaar voldoende bewijs heeft geleverd dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Het hof concludeert dat de waarde van de onroerende zaak in een goede verhouding staat tot de vergelijkbare referentieobjecten en dat de heffingsambtenaar de juiste KOUD(V)-factoren heeft gehanteerd. Het hoger beroep is ongegrond verklaard, en er is geen aanleiding voor vergoeding van griffierecht of proceskosten.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

nummer BK-ARN 22/00622

uitspraakdatum:
14 maart 2023

Uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[belanghebbende] te
[woonplaats] (hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland van 4 februari 2022, nummer LEE 21/415, in het geding tussen belanghebbende en

de
heffingsambtenaar van de
gemeente Stadskanaal (hierna: de heffingsambtenaar)

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 55 te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2019 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2020 vastgesteld op € 242.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2020 (OZB) voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld.

1.2.

Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.

1.3.

Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Noord-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

1.4.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 31 januari 2023. Daarbij zijn verschenen en gehoord A. van den Dool, als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede [de taxateur] , taxateur, namens de heffingsambtenaar. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.

2. Vaststaande feiten

2.1.

Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak betreft een in 1935 gebouwde en in 2003 gerenoveerde vrijstaande woning, met overkappingen, een carport en een vrijstaande garage. De inhoud van de woning is 475 m³ en de kaveloppervlakte is 795 m².

2.2.

Ter onderbouwing van de vastgestelde waarde heeft de heffingsambtenaar in beroep een taxatiematrix overgelegd, op 1 maart 2021 door taxateur [de taxateur] (hierna: de taxateur) opgemaakt, waarin de waarde per waardepeildatum 1 januari 2019 op basis van een vergelijking met referentieobjecten is getaxeerd op € 259.572 (hierna: de matrix). In de matrix is uitgegaan van de inhoud van de onroerende zaak en de referentieobjecten. Aan de waardebepaling zijn in de matrix de marktgegevens van de volgende objecten ten grondslag gelegd:

1. [adres1] 134 te [woonplaats] , een vrijstaande woning, bouwjaar 1900/2015, perceel 796 m², inhoud hoofdgebouw 464 m³, met een aangebouwde schuur met zolder en een vrijstaande houten schuur, overgedragen op 16 juli 2018 voor € 269.000;

2. [adres1] 130c te [woonplaats] , een vrijstaande woning, bouwjaar 1955, perceel 2.065 m², inhoud hoofdgebouw 275 m³ (los van de aanbouw), met een aanbouw en een grote schuur, overgedragen op 2 juli 2018 voor € 202.500;

3. [adres1] 166 te [woonplaats] , een vrijstaande woning, bouwjaar 1900/1998, perceel 2.130 m², inhoud hoofdgebouw 470 m³, met een vrijstaande garage en een vrijstaande schuur, overgedragen op 2 augustus 2018 voor € 192.500;

4. [adres1] 49 te [woonplaats] , een vrijstaande woning, bouwjaar 1925/1995, perceel 1.862 m², inhoud hoofdgebouw 700 m³, met een vrijstaande garage en een aangebouwde berging, overgedragen op 29 augustus 2019 voor € 259.500.

Referentieobjecten 2 tot en met 4 heeft de taxateur opgenomen omdat deze door belanghebbende zijn genoemd. In de matrix is een waardering opgenomen van de toestand van de onroerende zaak en voormelde referentieobjecten. Het gaat daarbij om de waardering van kwaliteit, onderhoud, uitstraling, doelmatigheid en ligging. De onroerende zaak scoort op de factoren kwaliteit en onderhoud een 4 (goed) en op de factoren uitstraling, doelmatigheid en ligging een 3 (voldoende). Aan de referentieobjecten zijn voor de verschillende factoren eveneens scores toegekend. Referentieobject 1 scoort in de matrix op de factoren kwaliteit en onderhoud een 4, op de factoren uitstraling en ligging een 3, en op de factor doelmatigheid een 2,5.

2.3.

In hoger beroep heeft de taxateur daarnaast een taxatiematrix overgelegd op basis van het gebruiksoppervlak van de onroerende zaak en de referentieobjecten, met als doel om de doelmatigheid van de woningen beter inzichtelijk te maken. In deze taxatiematrix is de waarde per waardepeildatum 1 januari 2019 op basis van een vergelijking met de hiervoor genoemde referentieobjecten getaxeerd op € 265.877.

3. Geschil

3.1.

In geschil is of de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2019 te hoog heeft vastgesteld. In hoger beroep is voorts in geschil of het beroep (en daarmee het hoger beroep) gegrond is omdat de heffingsambtenaar in beroep andere zogenoemde KOUD(V)-factoren en andere referentieobjecten heeft gehanteerd dan in de bezwaarfase.

3.2.

Belanghebbende beantwoordt deze vragen bevestigend en concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank. Wat betreft de waarde bepleit belanghebbende een waarde van € 221.000. Wat betreft het wijzigen van de (waardering van de) KOUD(V)-factoren en het hanteren van andere referentieobjecten heeft de gemachtigde van belanghebbende ter zitting van het Hof desgevraagd verklaard dat hij hiermee bedoelt te betogen dat belanghebbende genoodzaakt was beroep in te stellen om een deugdelijke motivering te krijgen van de vastgestelde WOZ-waarde, zodat het beroep gegrond dient te worden verklaard en belanghebbende – ook als de waarde in stand blijft – in ieder geval recht heeft op vergoeding van het griffierecht en de proceskosten.

3.3.

De heffingsambtenaar beantwoordt de vragen ontkennend en concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

4. Beoordeling van het geschil

4.1.

Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin zich die bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde de prijs die door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.

4.2.

De bewijslast dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld, rust op de heffingsambtenaar. De vraag of de heffingsambtenaar in het leveren van het van hem verlangde bewijs is geslaagd, moet worden beoordeeld in het licht van hetgeen belanghebbende naar voren heeft gebracht.

4.3.

Naar het oordeel van het Hof, heeft de heffingsambtenaar met de hiervoor genoemde matrices en de daarbij gegeven toelichting in de stukken en ter zitting, mede in het licht van hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, aannemelijk gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. Het Hof overweegt hiertoe als volgt.

4.4.

De taxateur heeft ter zitting van het Hof verklaard dat zij zich primair beroept op de – onder 2.2 genoemde – matrix. De in hoger beroep overgelegde taxatiematrix op basis van het gebruiksoppervlak dient ter illustratie en ter ondersteuning van de (gegevens in de) matrix, om inzichtelijk te maken dat bij de waardebepaling met de verschillen in doelmatigheid voldoende rekening is gehouden. Voorts heeft de taxateur verklaard dat haar taxatie voornamelijk steunt op referentieobject [adres1] 134 en enigszins op [adres1] 166. [adres1] 134 vindt zij het best vergelijkbaar met de onroerende zaak. De andere referentieobjecten zijn aangedragen door belanghebbende en heeft de heffingsambtenaar alleen daarom opgenomen, aldus de taxateur. De gemachtigde van belanghebbende heeft ter zitting van het Hof desgevraagd verklaard dat hij zich niet langer beroept op het door hem in bezwaar overgelegde taxatierapport, maar dat hij uitsluitend de matrix van de heffingsambtenaar wenst te bestrijden en dat op de in zijn hogerberoepschrift aangevoerde punten. Belanghebbende berekent de waarde van de onroerende zaak aldus op € 221.000. Ter zitting heeft hij zijn grieven nader toegelicht. Belanghebbende betwist niet dat [adres1] 134 voldoende vergelijkbaar is met de onroerende zaak, maar is van mening dat de factor doelmatigheid van dit referentieobject op ‘3’ (in plaats van ‘2,5’) moet worden gewaardeerd. Voorts moeten de KOUD-factoren van de onroerende zaak elk op ‘3’ (in plaats van ‘4’ voor de factoren kwaliteit en onderhoud) worden gewaardeerd. Daarnaast is belanghebbende van mening dat in de matrix aan de carport en overkappingen van de onroerende zaak een te hoog bedrag (€ 18.725) is toegekend.

4.5.

Naar het oordeel van het Hof, is [adres1] 134, blijkens de kenmerken in de matrix en hetgeen over en weer is aangevoerd, het best vergelijkbare referentieobject, met een nagenoeg gelijke inhoud en kavelgrootte. Het Hof is, gelet op de gegevens in de matrix en de toelichting daarop, van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende inzichtelijk heeft gemaakt hoe vanuit de verkoopprijs van dit referentieobject de aan de onroerende zaak toegekende waarde is herleid en dat deze gelet op de onderlinge verschillen in een goede waardeverhouding tot die van dit referentieobject staat. Daarbij merkt het Hof op dat in de matrix aan het hoofdgebouw van de onroerende zaak een veel lagere m³-prijs is toegekend – € 331 ter bepaling van de vastgestelde WOZ-waarde van € 242.000 en € 368 in de berekening van de taxatiewaarde van € 259.572 – dan aan die van dit referentieobject (€ 440). Ook als het Hof zou meegaan in de stelling van belanghebbende dat de scores dienen te worden aangepast in de door hem – onder 4.4 genoemde – voorgestane zin en de aan de carport en overkappingen toegekende waarde naar beneden zou worden bijgesteld, dan nog kan worden geoordeeld dat de onroerende zaak in een goede waardeverhouding staat tot dit referentieobject. Dit geldt te meer als daarbij rekening wordt gehouden met het inzicht dat de – in 2.3 genoemde – taxatiematrix (op basis van het gebruiksoppervlak) geeft in de doelmatigheid van beide objecten – het gebruiksoppervlak van het hoofdgebouw van de onroerende zaak is groter (163 m²) dan dat van [adres1] 134 (142 m²), terwijl de inhoud daarvan van beide objecten nagenoeg gelijk is (475 m³ respectievelijk 464 m³). Het Hof acht overigens aannemelijk dat de taxateur de staat van onderhoud van ‘4’ niet te hoog heeft ingeschat, omdat de taxateur ter plaatse de buitenkant van de woning heeft opgenomen en onweersproken heeft gesteld dat de woning in 2003 opnieuw is opgetrokken. Hoewel de overige referentieobjecten (2 tot en met 4) minder goed vergelijkbaar zijn, ziet het Hof in de marktgegevens van deze objecten, daarbij lettend op de gegevens in beide matrices, een bevestiging van het oordeel dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld.

4.6.

Belanghebbende heeft voorts het standpunt ingenomen dat hij genoodzaakt was beroep in te stellen om een deugdelijke motivering te krijgen van de vastgestelde WOZ-waarde, omdat de heffingsambtenaar in beroep andere KOUD(V)-factoren en andere referentieobjecten heeft gehanteerd dan in de bezwaarfase. Het Hof volgt belanghebbende niet in dit standpunt, reeds niet omdat belanghebbende zich in beroep na kennisneming van deze andere gegevens niet heeft neergelegd bij de vastgestelde waarde en zelfs (inhoudelijk) in hoger beroep is gekomen tegen de uitspraak van de Rechtbank. Hieruit kan geen andere conclusie worden getrokken dan dat belanghebbende het (nog steeds) niet eens was (en is) met de vastgestelde waarde, wat zijn goed recht is, maar geen grond is voor een vergoeding van griffierecht en voor een veroordeling van de heffingsambtenaar in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep en het hoger beroep heeft moeten maken. Ook overigens is geen sprake van een situatie waarin belanghebbende zich pas in beroep, nadat andere gegevens waren verstrekt, een gefundeerd oordeel heeft kunnen vormen over de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde.

Slotsom Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.

5. Griffierecht en proceskosten

Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.

6. Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.

Deze uitspraak is gedaan door mr. G.B.A. Brummer, voorzitter, mr. P. van der Wal en mr. T. Tanghe, in tegenwoordigheid van mr. K. de Jong-Braaksma als griffier.

De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
14 maart 2023.

De griffier is verhinderd de uitspraak De voorzitter,

te ondertekenen.

(G.B.A. Brummer)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 15 maart 2023.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl .

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl ).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.