ECLI:NL:GHARL:2023:1277

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Arnhem, afdeling civiel

zaaknummer gerechtshof 200.311.104

zaaknummer rechtbank Gelderland, zittingsplaats Arnhem: 9529533

beschikking van 14 februari 2023

in de zaak van

Sportbedrijf Arnhem B.V.

die is gevestigd in Arnhem

die hoger beroep heeft ingesteld

en in eerste aanleg optrad als verweerster

hierna: ‘Sportbedrijf’

advocaat: mr. R.C.H. Burgers

tegen:

[geïntimeerde]

die woont in [woonplaats1]

die in eerste aanleg optrad als verzoekster

hierna: ‘ [de huurster] ’

advocaat: mr. D. Dekker.

1.Het verloop van de procedure in hoger beroep

1.1.

Bij verzoekschrift van 23 mei 2022 (met bijlagen) heeft Sportbedrijf een verzoek tot vernietiging van de beschikking van de kantonrechter in de rechtbank Gelderland, zittingsplaats Arnhem, van 24 februari 2022 ingediend.

1.2.

[de huurster] heeft op 30 augustus 2022 een verweerschrift ingediend.

1.3.

Op 16 januari 2023 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden. Partijen en hun advocaten hebben tijdens de zitting hun standpunten toegelicht. De spreeknotities van mr. Burgers (die zij samen met haar kantoorgenoot, mr. A.E. Klomp, heeft voorgedragen) en mr. Dekker zijn aan het dossier toegevoegd. Van de mondelinge behandeling is een verslag gemaakt dat eveneens aan het dossier is toegevoegd (het proces-verbaal).

1.4.

Het hof heeft in samenspraak met partijen de zaak twee weken aangehouden, zodat partijen nog met elkaar konden spreken over het treffen van een regeling. [de huurster] heeft het hof op 26 januari 2023 gevraagd om beschikking te wijzen. Vervolgens heeft het hof een datum voor het geven van een beschikking bepaald.

2.De kern van de zaak

2.1.

[de huurster] huurde van de gemeente Arnhem een sportkantine in het sportcomplex in De Laar West. Sportbedrijf heeft het sportcomplex van de gemeente overgenomen en de huur met [de huurster] opgezegd. Partijen twisten over de vraag of de huurovereenkomst rechtsgeldig ten einde is gekomen.

2.2.

De huurovereenkomst betreft volgens de tekst van de overeenkomst een zogenoemde 7:230a BW-bedrijfsruimte en is aangegaan voor een periode van 5 jaar (van 1 september 2016 tot en met 31 augustus 2021). Op 4 augustus 2020 heeft Sportbedrijf per brief de huur opgezegd tegen 1 september 2021. [de huurster] stemde niet in met de beëindiging van de huurovereenkomst. Zij heeft daarom bij de kantonrechter een voorwaardelijk verzoek ingediend “van gewezen huurder van 230a-bedrijfsruimte tot verlenging termijn voor ontruiming”. [de huurster] heeft de kantonrechter verzocht haar niet-ontvankelijk te verklaren, omdat (1) volgens haar sprake was van een mondelinge afspraak met de gemeente Arnhem op grond waarvan de looptijd van de huurovereenkomst niet vijf, maar tien jaar bedroeg, dan wel omdat (2) het in dit geval gaat om een zogenoemde 7:290 BW-bedrijfsruimte, zodat op grond van die wettelijke bepalingen de huurovereenkomst niet rechtsgeldig door Sportbedrijf is opgezegd. Ten slotte heeft [de huurster] de kantonrechter verzocht om, als het voorgaande niet zou opgaan, te bepalen dat zij nog een jaar langer het gehuurde ter vrije beschikking mag hebben.

2.3.

De kantonrechter heeft geoordeeld dat is komen vast te staan dat [de huurster] met Sportbedrijf, als rechtsopvolgster van de gemeente, een (mondelinge) overeenkomst heeft gesloten voor de huur van de sportkantine voor de duur van tien jaar, te weten tot 1 september 2026. Om die reden heeft de kantonrechter [de huurster] niet-ontvankelijk verklaard in haar primaire verzoek en Sportbedrijf veroordeeld in de proceskosten.

2.4.

Sportbedrijf is het niet eens met de inhoud van de beschikking en heeft daarom hoger beroep ingesteld. Zij heeft zes bezwaren (grieven) aangevoerd op basis waarvan volgens haar de vorderingen van [de huurster] alsnog moeten worden afgewezen.

3.Het oordeel van het hof

3.1.

Het hof is met de kantonrechter van oordeel dat de huurovereenkomst tussen Sportbedrijf en [de huurster] (nog) niet ten einde is gekomen en dat niet-ontvankelijkheid van het primaire verzoek van [de huurster] dient te volgen. Het hof komt weliswaar op andere gronden dan de kantonrechter tot die conclusie, maar dat leidt echter niet tot een andere beslissing. Daarom zal het hof de beschikking van de kantonrechter bekrachtigen. Het hof zal hierna toelichten hoe het tot die beslissing komt.

3.2.

Doordat partijen geen bezwaar hebben gemaakt tegen de door de kantonrechter vastgestelde feiten in rov. 2.1 tot en met 2.6 van de bestreden beschikking, zal het hof in hoger beroep ook uitgaan van die feiten.

Contractsvrijheid en huurbescherming

3.3.

Wanneer partijen met elkaar een overeenkomst aangaan, dan geldt in beginsel dat partijen vrij zijn met elkaar af te spreken wat zij wensen (het beginsel van contractsvrijheid), tenzij de goede zeden, de openbare orde of de wet zich tegen de inhoud van dat contract verzet. Het staat partijen echter niet steeds vrij om andere regels van toepassing te laten zijn dan de regels die op grond van de feitelijke situatie volgens de wet gelden, zeker niet wanneer een van de contractspartijen een partij is die de wetgever heeft beoogd te beschermen, zoals een werknemer of een huurder. Wanneer sprake is van een huurrelatie, zoals ook hier het geval is, mag niet ten nadele van de huurder worden afgeweken van de wettelijke huurbeschermingsbepalingen waarop de huurder normaal gesproken aanspraak zou kunnen maken. Dat betekent dat tussen partijen dus niet een soepeler huur(beschermings)regime mag worden overeengekomen dan dat waarop de huurder op grond van de wet recht heeft.

3.4.

Wanneer sprake is van een bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW, dan geldt dat de huurder van zo’n bedrijfsruimte minder bescherming geniet, dan wanneer deze huurder een bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW zou huren. Indien partijen besluiten af te spreken dat het gehuurde een bedrijfsruimte is in de zin van artikel 7:230a BW, terwijl het gehuurde feitelijk een bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW is, dan kan de huurder desondanks een beroep doen op de bescherming die het beschermingsregime van 7:290 BW biedt. Hoewel in dit geval uit de tekst van de huurovereenkomst blijkt dat partijen het gehuurde een bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW noemen, is het dus – voor het bepalen van de mate van huurbescherming die [de huurster] toekomt – van belang om te bepalen welk regime wettelijk gezien op het gehuurde van toepassing is.

Het gehuurde dient te worden aangemerkt als een 7:290 BW-bedrijfsruimte

3.5.

Het hof is het met [de huurster] eens dat het gehuurde dient te worden aangemerkt als een bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW. De wet bepaalt dat het moet gaan om
een gebouwde onroerende zaak, waarin een voor het publiek toegankelijk lokaal aanwezig is en waarin rechtstreeks consumpties aan het publiek worden geleverd, die ter plaatse worden genuttigd. Het hof licht hierna toe waarom daarvan naar zijn oordeel sprake is.

3.6.

Vaststaat dat het sportcomplex, en dus ook de sportkantine, wordt gebruikt door verschillende verenigingen. Ook wordt het sportcomplex gebruikt door scholen in verband met bewegingsonderwijs. Van een besloten clubhuis is dan ook geen sprake. Dat de sportkantine alleen maar toegankelijk zou zijn voor sporters en begeleiders, is door [de huurster] gemotiveerd weersproken. [de huurster] heeft verklaringen overgelegd waaruit volgt dat de kantine ook regelmatig door buurtbewoners wordt bezocht. Volgens [de huurster] kunnen willekeurige derden tijdens de openingsuren van de kantine binnen komen lopen en daar een consumptie nuttigen. Sportbedrijf heeft dat alles niet (voldoende) betwist. Verder zijn partijen het erover eens dat de gemeente regelmatig gebruik maakt van het gehuurde. Zo vinden er bijvoorbeeld, op initiatief van de gemeente, met enige regelmaat culturele (en andere niet sportgerelateerde) activiteiten in het gehuurde plaats. Volgens [de huurster] stimuleert de gemeente het gebruik van het complex en de kantine als sociale ontmoetingsplaats. Gelet op deze maatschappelijke taak die het sportcomplex, en dus ook de sportkantine, vervult, kan dus
elkebelangstellende voor een op het complex gehouden (sport)evenement van de kantine gebruik maken. Sportbedrijf heeft niet onderbouwd waarom dat niet zou zijn toegestaan. De kantine kan verder worden gehuurd voor het plaatsvinden van bepaalde activiteiten of evenementen. Zo is er bijvoorbeeld een dartvereniging die frequent gebruik maakt van de kantine. Het hof begrijpt de praktische gang van zaken als volgt. [de huurster] deelt aan Sportbedrijf mee welke activiteiten in het gehuurde zullen plaatsvinden en, wanneer zij niet van Sportbedrijf hoort dat er bezwaar bestaat tegen het plaatsvinden van die activiteiten, deze activiteiten in beginsel doorgang vinden. Sportbedrijf heeft daarbij recht op een gedeelte van de omzet van de activiteiten, die buiten de reguliere (sport)activiteiten om, in het gehuurde plaatsvinden. Het hof begrijpt dat het nog niet is voorgekomen dat Sportbedrijf een bepaalde activiteit heeft geweigerd. Voor zover het Sportbedrijf heeft willen aanvoeren dat [de huurster] mogelijk niet alle activiteiten daadwerkelijk meldt heeft zij dit standpunt onvoldoende toegelicht.

3.7.

Sportbedrijf heeft aangevoerd dat in de huurovereenkomst is bepaald dat het gehuurde uitsluitend mag worden gebruikt binnen de “sport- en ontmoetingssfeer” en dat het feit dat [de huurster] die bepaling overtreedt niet ertoe kan leiden dat geen sprake is van een bedrijfsruimte in de zin van 7:230a BW. Het hof denkt daar anders over. Het mag dan zo zijn dat het feitelijk gebruik van het gehuurde niet steeds met de gebruiksbepaling overeenstemt, maar vast staat dat het initiatief tot het organiseren van activiteiten die van die gebruiksbepaling afwijken meer dan eens lag bij de gemeente. De gemeente was vóór Sportbedrijf de verhuurster van de kantine en is zélf de gebruiksvoorwaarde met [de huurster] overeengekomen. Het is naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid dan ook onaanvaardbaar dat [de huurster] (alleen) aan die gebruiksbepaling wordt gehouden wanneer Sportbedrijf – als rechtsopvolgster van de gemeente – dat goed uitkomt. Bovendien heeft het hof van partijen begrepen dat Sportbedrijf nooit bezwaar heeft gemaakt tegen het plaatsvinden van dergelijke (niet sportgerelateerde) activiteiten in het gehuurde en dat Sportbedrijf ook inkomsten genereert uit deze activiteiten. Dat wellicht de exploitatie van de kantine niet voor een volledige broodwinning voor [de huurster] kan zorgen, wat Sportbedrijf ook nog heeft aangevoerd, staat er niet aan in de weg dat sprake kan zijn van een bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW. Evenmin maakt de plaatsing van de sportkantine binnen het sportcomplex, waardoor de sportkantine bijvoorbeeld geen eigen toiletvoorziening heeft en geen eigen ‘hoofdtoegang’ (de toegangsdeur bij het terras niet meegerekend), het voorgaande anders. Nu het gehuurde namelijk overwegend trekken heeft van een bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW zal het hof het huurregime – vanwege de beschermingsgedachte – in het voordeel van de huurder uitleggen.

De opzegging van de huurovereenkomst is nietig

3.8.

Doordat het hof van oordeel is dat de sportkantine een bedrijfsruimte is in de zin van artikel 7:290 BW is het (strengere) huurregime van die afdeling op de overeenkomst van toepassing. Zo geldt bijvoorbeeld dat de huurovereenkomst voor een periode van vijf jaar werd aangegaan (wat partijen ook zo zijn overeengekomen in artikel 3.1 van de overeenkomst) en dat de looptijd daarna van rechtswege met vijf jaar wordt verlengd. Verder geldt dat, wanneer sprake is van slecht huurderschap, of wanneer Sportbedrijf het gehuurde nodig heeft voor eigen gebruik, de huurovereenkomst (volgens artikel 7:296 lid 1 BW) kan worden opgezegd tegen het einde van de looptijd van de eerste termijn (na vijf jaar dus). Wanneer geen sprake is van zo’n omstandigheid, dan kan de overeenkomst (volgens artikel 7:296 lid 3 BW) worden opgezegd na afloop van de tweede termijn (na tien jaar dus). Op dat moment zal aan de hand van een belangenafweging, waarbij de belangen van Sportbedrijf worden afgewogen tegen de belangen van [de huurster] , worden bepaald of de huurovereenkomst al dan niet ten einde zal komen. In beide gevallen geldt een opzegtermijn van een jaar (7:293 lid 2 BW). Wanneer de opzegging niet de gronden vermeldt die tot opzegging hebben geleid, is de opzegging nietig (artikel 7:294 BW).

3.9.

Sportbedrijf heeft de huurovereenkomst opgezegd tegen het einde van de looptijd van de eerste termijn, per 1 september 2021. Het hof stelt vast dat Sportbedrijf in de opzeggingsbrief van 4 augustus 2020 geen gronden voor de opzegging heeft aangevoerd. Ook in de eerder verstuurde (maar verkeerd geadresseerde) brief van 9 juli 2020 stonden geen gronden voor de opzegging vermeld. Dat betekent dat de opzegging nietig is en dat de huurovereenkomst dus niet ten einde is gekomen. De huurovereenkomst is daardoor van rechtswege verlengd met een termijn van vijf jaar en kan, in beginsel, niet eerder dan 31 augustus 2026 ten einde komen.

3.10.

Gelet op het voorgaande is het niet meer nodig dat het hof zal beoordelen of tussen [de huurster] en de gemeente mondeling is afgesproken dat de looptijd van de overeenkomst – anders dan dat uit de tekst van de huurovereenkomst blijkt – tien jaar is. Immers, op grond van het voorgaande komt het hof al tot de conclusie dat de huurovereenkomst een looptijd heeft van tenminste tien jaar (vijf jaar plus van rechtswege nog eens vijf jaar). Het beantwoorden van voornoemde vraag zal dus niet leiden tot een ander oordeel.

Conclusie

3.11.

Het hoger beroep slaagt niet. Omdat Sportbedrijf in het ongelijk zal worden gesteld, zal het hof haar tot betaling van de proceskosten in hoger beroep veroordelen. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak.

3.12.

De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).

4.De beslissing

Het hof, beschikkende in hoger beroep:

4.1.

bekrachtigt de beschikking van de kantonrechter in de rechtbank Gelderland, zittingsplaats Arnhem van 24 februari 2023;

4.2.

veroordeelt Sportbedrijf tot betaling van de volgende proceskosten van [de huurster] :

€ 343,- aan griffierecht;

€ 2.228,- aan salaris van de advocaat van [de huurster] (2 procespunten x appeltarief II).

4.3.

bepaalt dat al deze kosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag. Als niet op tijd wordt betaald, dan worden die kosten verhoogd met de wettelijke rente;

4.4.

verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Deze beschikking is gegeven door mrs. K. Mans, Th.C.M. Willemse en C.M.E. Lagarde en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier uitgesproken ter openbare terechtzitting van 14 februari 2023.