ECLI:NL:GHARL:2023:1113

• Datum uitspraak: 7 februari 2023
• Publicatiedatum: 7 februari 2023
• Zaaknummer: 21/01424
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: R. den Ouden
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep inzake de vaststelling van de WOZ-waarde van een onroerende zaak

In deze zaak heeft het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden op 7 februari 2023 uitspraak gedaan in het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland. De zaak betreft de vaststelling van de waarde van een onroerende zaak voor de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) voor het jaar 2020. De heffingsambtenaar had de waarde vastgesteld op € 578.000, welke waarde na bezwaar werd verlaagd naar € 537.000. Belanghebbende was het niet eens met deze vaststelling en stelde dat de waarde op € 492.000 moest worden vastgesteld. De rechtbank had het beroep van belanghebbende ongegrond verklaard, waarna belanghebbende hoger beroep instelde.

Tijdens de zitting op 19 januari 2023 zijn de gemachtigde van belanghebbende en de vertegenwoordiger van de heffingsambtenaar gehoord. Het Hof heeft vastgesteld dat de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak voldoende heeft onderbouwd met een taxatiematrix en vergelijkingsobjecten. Het Hof oordeelde dat de heffingsambtenaar erin is geslaagd aannemelijk te maken dat de vastgestelde waarde niet te hoog is. De vergelijkingsobjecten die door de heffingsambtenaar zijn aangedragen, bieden voldoende steun voor de vastgestelde waarde, ondanks dat belanghebbende andere vergelijkingsobjecten heeft aangedragen die beter gelegen of onderhouden zijn.

Het Hof heeft het hoger beroep ongegrond verklaard en geen aanleiding gezien voor vergoeding van het griffierecht of proceskosten. De uitspraak van de rechtbank is bevestigd, en belanghebbende kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN

locatie Arnhem

nummer BK-ARN 21/01424

uitspraakdatum: 7 februari 2023

Uitspraak van de tiende enkelvoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[belanghebbende] te
[woonplaats] (hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank) van 15 juli 2021, nummer UTR 20/4561, in het geding tussen belanghebbende en

de
heffingsambtenaar van
de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht (hierna: de heffingsambtenaar)

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft ten aanzien van belanghebbende bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken de waarde van de onroerende zaak [adres1] 5 te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak) voor het jaar 2020 vastgesteld op € 578.000. Tegelijk met deze beschikking is een aanslag onroerendezaakbelasting (hierna: OZB) 2020 aan belanghebbende opgelegd.

1.2.

Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de vastgestelde waarde verminderd tot € 537.000 en de aanslag OZB dienovereenkomstig verminderd.

1.3.

Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

1.4.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.

1.5.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 19 januari 2023. Daarbij zijn verschenen en gehoord A. Oosters als de gemachtigde van belanghebbende, bijgestaan door [naam1] , alsmede [naam2] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [naam3] .

2. Vaststaande feiten

2.1.

Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak.

2.2.

De heffingsambtenaar heeft de voor de onroerende zaak vastgestelde waarde onderbouwd met een in beroep ingebrachte taxatiematrix. In die matrix is de waarde per 1 januari 2019 (hierna: de waardepeildatum) bepaald op € 537.000. Die waarde is bepaald door vergelijking met verkoopgegevens van vier in dezelfde buurt ( [de buurt] ) als de onroerende zaak gelegen vergelijkingsobjecten, te weten [adres2] 54, [adres3] 81, [adres2] 36 en [adres3] 25. Ter onderbouwing van de getaxeerde waarde van de onroerende zaak zijn in het rapport onder meer de volgende gegevens vermeld. Daarbij zijn de kwaliteit (“K”), het onderhoud (“O”) en de voorzieningen (“V”) gewaardeerd op matig/sterk verouderd (2) of voldoende (3).

Object

Bouw

jaar

Type

Opp. woning in m²

Waarde per m²

Kavel-

opp. in m²

Waarde per m²

Overige

K

O

V

Getaxeerde waarde / verkoopprijs

en datum verkoop

Waarde geïndexeerd naar peildatum

Onroerende zaak

1938

Tussen

126

€ 3.371

122

€ 900

Berging: € 2.500

3

2

2

€ 537.000

-

[adres2] 54

1937

Eind

105

€ 3.432

188

€ 809

Berging: € 2.500

Berging (dubb.): € 5.000

3

2

2

€ 533.000

(30-03-19)

€ 520.000

[adres3]

81

1932

Tussen

114

€ 4.345

98

€ 900

Berging: € 2.500

3

3

3

€ 550.000

(11-06-18)

€ 586.000

[adres2] 36

1938

Tussen

105

€ 3.839

126

€ 900

Berging: € 2.500

3

2

2

€ 483.000

(12-04-18)

€ 519.000

[adres3]

25

1931

Tussen

119

€ 3.097

121

€ 900

Berging: € 2.500

3

2

2

€ 483.000

(25-01-19)

€ 480.000

3. Geschil

3.1.

In geschil is de WOZ-waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum. Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat die waarde moet worden vastgesteld op € 492.000. De heffingsambtenaar bepleit handhaving van de door hem vastgestelde waarde van € 537.000.

3.2.

Voorts is in geschil of, ook als het hoger beroep ongegrond is, de heffingsambtenaar moet worden veroordeeld in vergoeding van de proceskosten en het griffierecht. Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend, de heffingsambtenaar ontkennend.

4. Beoordeling van het geschil

4.1.

Belanghebbende heeft de door de heffingsambtenaar vastgestelde – en door de Rechtbank overgenomen - waarde van de onroerende zaak gemotiveerd betwist. Daarom rust (ook in hoger beroep) op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat die waarde niet te hoog is. Bij de beantwoording van de vraag of hij daarin slaagt, moet de rechter niet alleen rekening houden met de bewijsmiddelen die de heffingsambtenaar daartoe aandraagt, maar moet hij evenzeer rekening houden met de stukken en stellingen die de belanghebbende ter betwisting daarvan aandraagt. Met inachtneming van dit kader komt het Hof tot het volgende oordeel.

4.2.

Niet in geschil is dat [adres3] 25 bruikbaar is als vergelijkingsobject en qua objectkenmerken zeer goed overeenstemt met de onroerende zaak. Aan de voor dit object gerealiseerde verkoopprijs komt dus veel bewijskracht toe.

4.3.

Naar het oordeel van het Hof geldt dat [adres2] 54 en 36 eveneens goed met de onroerende zaak vergelijkbaar zijn. Naar niet in geschil is, zijn deze objecten net als de onroerende zaak immers in een matige staat van onderhoud en zijn de voorzieningen net als die van de onroerende zaak sterk verouderd. Ook de bouwkundige kwaliteit achten partijen en daarmee het Hof goed vergelijkbaar. Ook het bouwjaar, de gebruiksoppervlakte en de bijgebouwen van deze vergelijkingsobjecten zijn goed vergelijkbaar met de onroerende zaak, terwijl [adres2] 36 eveneens wat betreft type en perceeloppervlakte zeer goed overeenkomt met de onroerende zaak. [adres2] 54 komt wat betreft type (eindwoning) en perceeloppervlakte weliswaar minder goed overeen met de onroerende zaak en zowel [adres2] 54 als 36 ligt, anders dan de onroerende zaak, niet tegen een school aan, maar niettemin kent het Hof gelet op al het voorgaande veel bewijskracht toe aan ook deze vergelijkingsobjecten.

4.4.

[adres3] 81 acht het Hof minder goed vergelijkbaar met de onroerende zaak. Niet alleen geldt namelijk ook voor deze woning dat de ligging, zoals belanghebbende gemotiveerd heeft gesteld, beter is dan die van de onroerende zaak, maar ook is het onderhoud en zijn de voorzieningen van deze woning beter. Dat geldt echter ook voor de door belanghebbende aangedragen vergelijkingsobjecten [adres4] 18, [adres5] 7, [adres6] 36 en [adres6] 28. Al deze objecten zijn, naar belanghebbende zelf heeft gesteld, beter onderhouden, beter gelegen en doelmatiger ingericht. Aan de voor deze woningen gerealiseerde koopsommen kent het Hof daarom minder gewicht toe dan aan die sommen voor de in 4.2 en 4.3 bedoelde vergelijkingsobjecten.

4.5.

Gelet op al het voorgaande en op de door partijen ingebrachte matrices en de daarbij behorende foto’s, is het Hof van oordeel dat de heffingsambtenaar erin is geslaagd aannemelijk te maken dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. De koopsommen die zijn gerealiseerd voor [adres2] 54 en 36 en voor [adres3] 25 bieden tezamen bezien voldoende steun aan de voor de onroerende zaak vastgestelde waarde, ook als rekening wordt gehouden met een betere ligging voor [adres2] 54 en 36 en met voorkomende verschillen in het type en de afmetingen van de woningen.

4.6.

Belanghebbendes betoog dat de heffingsambtenaar geen inzicht heeft gegeven in de rekenkundige onderbouwing van het taxatierapport doet aan het voorgaande niet af. Met het taxatierapport en de daarin opgenomen informatie over onder meer de gehanteerde grondstaffel, heeft de heffingsambtenaar zijn keuzes, aannames en gebruikte gegevens naar het oordeel van het Hof voldoende inzichtelijk en controleerbaar gemaakt. Mede gelet op wat zij daartegen heeft ingebracht, heeft belanghebbende de vastgestelde waarde en de daaraan ten grondslag liggende aannames bovendien voldoende inhoudelijk kunnen bestrijden.

Slotsom Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.

5. Griffierecht en proceskosten

Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten. Belanghebbendes betoog dat de Rechtbank ten onrechte geen acht heeft geslagen op de door haar aangedragen bewijsmiddelen maakt dat niet anders. Blijkens de uitspraak van de Rechtbank heeft zij wel degelijk meegewogen wat belanghebbende in beroep heeft aangedragen, waaronder de taxatie van belanghebbende. Zij heeft daarbij de onder 4.1 geformuleerde maatstaf niet miskend. Dat geldt anders dan belanghebbende meent eveneens voor de motivering die de heffingsambtenaar aan zijn uitspraak op bezwaar ten grondslag heeft gelegd.

6. Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.

Deze uitspraak is gedaan door mr. R. den Ouden, raadsheer, in tegenwoordigheid van mr. M.T.M. Hennevelt als griffier.

De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 7 februari 2023.

De raadsheer,

De griffier is verhinderd de uitspraak

te ondertekenen.

(R. den Ouden)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 8 februari 2023.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl .

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl ).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.