Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Arnhem, afdeling civiel
zaaknummers gerechtshof 200.321.792 en 200.321.785
zaaknummer rechtbank Gelderland, zittingsplaats Zutphen: 9931050
en
zaaknummer gerechtshof 200.321.804
zaaknummer rechtbank Gelderland, zittingsplaats Zutphen: 9932950
beschikking van 19 december 2023
in de zaak met nummer 200.321.785
[appellante1]
die woont in [woonplaats1]
die hoger beroep heeft ingesteld
en bij de rechtbank optrad als verzoekster
hierna:
[appellante1]
[appellante1]
advocaat: mr. M. Blok
tegen
Vereniging van Eigenaars Bospark Ruighenrode
die statutair is gevestigd in Enschede en kantoor houdt in Enschede
en bij de rechtbank optrad als verweerster
advocaat: mr. N. van Kuppeveld
in de zaak met nummer 200.321.792
[appellante2]
die woont in [woonplaats2]
die hoger beroep heeft ingesteld
en bij de rechtbank optrad als verzoekster
hierna:
[appellante2]
[appellante2]
advocaat: mr. R. Rijkeboer-Kollee
tegen
Vereniging van Eigenaars Bospark Ruighenrode
die statutair is gevestigd in Enschede en kantoor houdt in Enschede
en bij de rechtbank optrad als verweerster
advocaat: mr. N. van Kuppeveld
in de zaak met nummer 200.321.804
1.[appellante3] en
2. [appellant4]
die wonen in [woonplaats3]
die hoger beroep hebben ingesteld
en bij de rechtbank optraden als verzoekers
hierna: samen:
[appellante3]en ieder afzonderlijk:
[appellante3]en
[appellant4]
[appellante3]en ieder afzonderlijk:
[appellante3]en
[appellant4]
advocaat: mr. H. Verstegen
tegen
1.Vereniging van Eigenaars Bospark Ruighenrode
die statutair is gevestigd in Enschede en kantoor houdt in Enschede
en bij de rechtbank optrad als verweerster
2. Vereniging van Eigenaars Bospark Ruighenrode Drie
die statutair is gevestigd in Enschede en kantoor houdt in Enschede
en bij de rechtbank optrad als verweerster
advocaat: mr. N. van Kuppeveld.
in alle drie de zaken
- de Vereniging van Eigenaars Bospark Ruighenrode zal worden aangeduid als:
- de Vereniging van Eigenaars Bospark Ruighenrode Drie zal worden aangeduid als:
Als
overige belanghebbendenzijn aangemerkt: de leden van de hoofd-VvE, de leden van onder-VvE 3 en ook onder-VvE 2 en de leden van onder-VvE 2 (zie hierna).
overige belanghebbendenzijn aangemerkt: de leden van de hoofd-VvE, de leden van onder-VvE 3 en ook onder-VvE 2 en de leden van onder-VvE 2 (zie hierna).
1.Het verloop van de procedure in hoger beroep
1.1.
[appellante1] en [appellante2] hebben hoger beroep ingesteld tegen de beschikking die de kantonrechter in de rechtbank Gelderland, zittingsplaats Zutphen (zaaknummer 9931050), op 22 december 2022 tussen partijen heeft uitgesproken.
1.2.
[appellante3] heeft hoger beroep ingesteld tegen de beschikking die de kantonrechter in de rechtbank Gelderland, zittingsplaats Zutphen (zaaknummer 9932950), op 22 december 2022 tussen partijen heeft uitgesproken.
1.3.
Het procesverloop in hoger beroep blijkt uit:
- het beroepschrift van [appellante1] ;
- het beroepschrift van [appellante2] ;
- het beroepschrift van [appellante3] ;
- het verweerschrift van de hoofd-VvE en onder-VvE 3;
- de nagezonden producties 23 tot en met 27 van [appellante2] ;
- de nagezonden producties 6 en 7 van [appellante3]
1.4.
Op 14 november 2023 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden in de drie zaken. Partijen en hun advocaten hebben tijdens de zitting hun standpunten toegelicht. De spreeknotities van mr. Blok, mr. Rijkeboer-Kollee, mr. Verstegen en mr. Van Kuppeveld zijn aan het dossier toegevoegd. Het hof heeft de nagekomen producties 23 tot en met 27 van [appellante2] geweigerd, omdat deze korter dan tien dagen voorafgaand aan de mondelinge behandeling zijn ingediend en omdat daartegen bezwaar is gemaakt. Van de mondelinge behandeling is een verslag gemaakt dat eveneens aan het dossier is toegevoegd (het proces-verbaal).
1.5.
Het hof stelt vast dat de zaken nauw met elkaar zijn verweven. Hetzelfde feitencomplex ligt aan het geschil ten grondslag en de verzoeken van partijen komen op hoofdlijnen overeen. Het hof heeft de drie zaken daarom gelijktijdig op de mondelinge behandeling behandeld en zal in deze beschikking alle drie de zaken beoordelen en daarin recht doen.
2.2. De kern van de zaken
2.1.
VvE Bospark Ruighenrode wordt gevormd door de eigenaren van 94 appartementsrechten, door de leden van onder-VvE 2 (die bestaat uit de eigenaren van 8 onderappartemensrechten) en door de leden van onder-VvE 3 (die bestaat uit de eigenaren van 12 onderappartemensrechten). Zie ter verduidelijking het door het hof gemaakte schema hieronder. Het bestuur van de hoofd-VvE vormt ook het bestuur van onder-VvE 2 en van onder-VvE 3.
2.2.
[appellante1] en [appellante2] zijn van rechtswege lid van de hoofd-VvE. [appellante3] is van rechtswege lid van onder-VvE 3.
2.3.
[appellante1] , [appellante2] en [appellante3] zijn het niet eens met een aantal door de vergadering van eigenaars van de hoofd-VvE genomen besluiten en handelswijzen. Voor zover deze punten ook in hoger beroep nog aan de orde worden gesteld, gaat het samengevat om de volgende punten:
het besluit van de vergadering van eigenaars van de hoofd-VvE en de onder-VvE’s om voortaan getrapt te stemmen
besluit van 16 oktober 2021
de wijze van stemmen tijdens de vergadering van 14 mei 2022 is niet in orde
geenbesluit
de goedkeuring van de notulen van de vergadering van 16 oktober 2021
besluit van
14 mei 2022
14 mei 2022
de goedkeuring met betrekking tot het verhogen van het budget van de juridische kosten tot een bedrag van € 9.000,-
besluit van
14 mei 2022
14 mei 2022
de goedkeuring om het contract met BVA voor een periode van
3 jaar te verlengen
3 jaar te verlengen
besluit van
14 mei 2022
14 mei 2022
de goedkeuring van de begroting van 2023 met daarop begroot de kosten voor het contract met BVA
besluit van
14 mei 2022
14 mei 2022
de goedkeuring van de gewijzigde voorwaarden van VvE Compleet
besluit van
14 mei 2022
14 mei 2022
de goedkeuring om het budget in verband met het verrichten van werkzaamheden aan het riool te verhogen tot een bedrag van € 50.000,-
besluit van
14 mei 2022
14 mei 2022
2.4.
In twee afzonderlijke procedures hebben [appellante1] , [appellante2] en [appellante3] de kantonrechter gevraagd om deze besluiten nietig te verklaren, dan wel te vernietigen en te schorsen totdat daarop onherroepelijk is beslist. De kantonrechter heeft in de zaak van [appellante1] en [appellante2] (zaaknummer 9931050) en in de zaak van [appellante3] (zaaknummer 9932950) alle verzoeken afgewezen en heeft [appellante1] , [appellante2] en [appellante3] in de proceskosten veroordeeld.
2.5.
[appellante1] , [appellante2] en [appellante3] zijn het niet eens met de inhoud van de twee beschikkingen en hebben daarom hoger beroep ingesteld. Zij menen dat hun verzoeken alsnog moeten worden toegewezen. [appellante1] voert ter onderbouwing van haar standpunt vier bezwaren (grieven) aan, [appellante2] zes bezwaren en [appellante3] acht bezwaren (waarbij het hof opmerkt dat het hof het dubbele zesde bezwaar van [appellante3] , evenals het zevende bezwaar, heeft hernummerd tot bezwaar zeven en acht).
2.6.
Partijen hebben geen bezwaar gemaakt tegen de door de kantonrechter vastgestelde feiten in rov. 2.1 tot en met 2.11 van de beschikking in de zaak met zaaknummer 9931050 ( [appellante1] en [appellante2] ) en rov. 2.1 tot en met 2.7 van de beschikking in de zaak met zaaknummer 9932950 ( [appellante3] ). Daarom zal het hof in hoger beroep ook uitgaan van die feiten.
3.Het oordeel van het hof
3.1.
Het hof is met de kantonrechter van oordeel dat de door [appellante1] , [appellante2] en [appellante3] aangevoerde bezwaren niet tot nietigheid, dan wel vernietiging van de bestreden besluiten kunnen leiden. Daarom zal het hof de beschikkingen van de kantonrechter bekrachtigen. Hierna zal het hof toelichten hoe het tot die beslissing komt. Het hof zal daarvoor eerst het juridisch kader schetsen en daarna ingaan op de afzonderlijke besluiten die ter discussie staan.
Juridisch kader: nietigheid en vernietigbaarheid van VvE-besluiten
3.2.
Een besluit van een orgaan van de vereniging van eigenaars is
nietigwanneer het besluit strijdig is met de wet, de statuten en de splitsingsakte (zie artikel 5:129 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) in samenhang met artikel 2:14 lid 1 BW). Ook nietig zijn besluiten waarvoor het betreffende orgaan van de vereniging van eigenaars geen beslissingsbevoegdheid heeft. Een besluit van een orgaan van de vereniging van eigenaars is
vernietigbaarals dat besluit in strijd is met de redelijkheid en billijkheid die door
artikel 2:8 BW worden geëist (zie artikel 5:130 BW in samenhang met artikel 2:15 BW). Artikel 2:8 lid 1 BW bepaalt voor gevallen als dit dat de vereniging van eigenaars en degenen die krachtens de wet en de statuten bij haar organisatie zijn betrokken (de vergadering van eigenaars, het bestuur en de leden) zich tegenover elkaar moeten gedragen naar de eisen van redelijkheid en billijkheid. Van vernietigbaarheid van een besluit is sprake als een besluit naar inhoud of totstandkoming in strijd is met de genoemde gedragsregel. De toetsingsmaatstaf voor de rechter voor de inhoud van het besluit is of het betreffende orgaan bij afweging van alle bij het besluit betrokken belangen in redelijkheid tot het besluit heeft kunnen komen. Dat betreft een marginale toets. Hierbij geldt dat de rechter het besluit moet toetsen naar het moment dat het genomen is.
nietigwanneer het besluit strijdig is met de wet, de statuten en de splitsingsakte (zie artikel 5:129 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) in samenhang met artikel 2:14 lid 1 BW). Ook nietig zijn besluiten waarvoor het betreffende orgaan van de vereniging van eigenaars geen beslissingsbevoegdheid heeft. Een besluit van een orgaan van de vereniging van eigenaars is
vernietigbaarals dat besluit in strijd is met de redelijkheid en billijkheid die door
artikel 2:8 BW worden geëist (zie artikel 5:130 BW in samenhang met artikel 2:15 BW). Artikel 2:8 lid 1 BW bepaalt voor gevallen als dit dat de vereniging van eigenaars en degenen die krachtens de wet en de statuten bij haar organisatie zijn betrokken (de vergadering van eigenaars, het bestuur en de leden) zich tegenover elkaar moeten gedragen naar de eisen van redelijkheid en billijkheid. Van vernietigbaarheid van een besluit is sprake als een besluit naar inhoud of totstandkoming in strijd is met de genoemde gedragsregel. De toetsingsmaatstaf voor de rechter voor de inhoud van het besluit is of het betreffende orgaan bij afweging van alle bij het besluit betrokken belangen in redelijkheid tot het besluit heeft kunnen komen. Dat betreft een marginale toets. Hierbij geldt dat de rechter het besluit moet toetsen naar het moment dat het genomen is.
Het besluit om getrapt te stemmen binnen de hoofd-VvE is rechtsgeldig
3.3.
Aan de vergadering van eigenaars van de hoofd-VvE komen in de hoofd-VvE alle bevoegdheden toe die niet door wet of statuten aan andere organen zijn opgedragen. Besluiten in de algemene vergadering van eigenaars worden genomen met een volstrekte meerderheid van stemmen, tenzij anders is bepaald. Dat komt neer op het volgende.
3.4.
De vergadering van eigenaars van de hoofd-VvE is bevoegd om besluiten te nemen. Iedere eigenaar is lid van de hoofd-VvE en mag (per appartement) 1 stem uitbrengen. Onder-VvE 2 is gerechtigd om (via haar bestuur) 8 stemmen uit te brengen en onder-VvE 3 mag (via haar bestuur) 12 stemmen uitbrengen.
3.5.
Uit de notulen van 16 oktober 2021 blijkt dat op de vergadering van eigenaars van onder-VvE 3 is gestemd over de wijze van besluitvorming. Er is voorgesteld dat de hoofd-VvE, onder-VvE 2 en onder-VvE 3 voortaan gezamenlijk zullen vergaderen en daarbij conform de statuten trapsgewijze besluiten nemen. Alle eigenaren kunnen dan tegelijkertijd meepraten over alle voorstellen, hun mening vormen en daarna besluiten. Tijdens de besluitvorming wordt vervolgens conform de statuten trapsgewijs gestemd. Eerst stemmen de beide onder-VvE’s en daarna de hoofd-VvE. Het blijft de onder-VvE’s vrij staan om ook eigen vergaderingen te houden. Met meerderheid van stemmen heeft onder-VvE 3 ingestemd met deze aangepaste wijze van besluitvorming.
3.6.
[appellante1] , [appellante2] en [appellante3] hebben aangevoerd dat deze wijze van besluitvorming in strijd is met de wettelijke bepaling van artikel 5:127 lid 3 BW, de statuten en de splitsingsakte. Het hof is het daar niet mee eens. Anders dan de wettelijke bepaling voorschrijft is niet alleen het bestuur van onder-VvE 2 en onder-VvE 3 bevoegd om het woord te voeren tijdens de vergadering van de hoofd-VvE, maar mogen álle leden (van zowel de hoofd-VvE als van de ondersplitsingen) het woord voeren tijdens de vergadering. Doordat aan de leden van de ondersplitsingen spreekrecht is toegekend, is sprake van een verruiming van de rechten die de wet aan hen toekent; de wet rept slechts van het bijwonen van deze vergadering. Een verruiming van rechten levert geen strijd met de wet op.
3.7.
De wet schrijft – anders dan [appellante1] , [appellante2] en [appellante3] stellen – niet voor dat in de onder-VvE’s een vergadering van eigenaars wordt gehouden afzonderlijk van, of voorafgaand aan, de vergadering van eigenaars in de hoofd-VvE. De wet schrijft voor dat de stemmen van de leden van de onder-VvE’s (de ondersplitsingen) in de vergadering van eigenaars van de hoofd-VvE worden uitgebracht door het bestuur van de onder-VvE’s. Die stemmen behoeven niet eensluidend te worden uitgebracht. De leden van de onder-VvE’s zijn ook bevoegd de vergadering van eigenaars in de hoofd-VvE bij te wonen. De getrapte besluit- en stemconstructie tijdens de gezamenlijke vergadering voorziet daarin. Ook uit de splitsingsakte, uit de statuten of het huishoudelijk reglement volgt niet dat de ondersplitsingen een eigen (voor)vergadering van eigenaars moeten houden.
3.8.
[appellante3] heeft met haar eerste bezwaar aangevoerd dat het besluit dat is genomen op 16 oktober 2021 door onder-VvE 3, bestaande uit een ordemaatregel die erin voorziet dat in de gezamenlijke vergadering van de hoofd-VvE met de onder-VvE’s eerst gestemd wordt door de leden van onder-VvE 2 en onder-VvE 3, waarna hun stemmen door het bestuur van die onder-VvE’s in de vergadering van de hoofd-VvE worden ingebracht, nietig is omdat sprake is van strijd met de wet dan wel met de splitsingsakte. Gelet op het voorgaande gaat dat bezwaar niet op en is van nietigheid geen sprake.
De wijze van stemmen tijdens de vergadering op 14 mei 2022 is in orde
3.9.
Op 14 mei 2022 heeft de vergadering van eigenaars van de hoofd-VvE plaatsgevonden. Er is niet gesteld en evenmin is gebleken dat de besluitvorming tijdens deze vergadering op een andere wijze heeft plaatsgevonden dan de wijze waarmee onder-VvE 3 op de vergadering op 16 oktober 2021 bij besluit heeft ingestemd. Het hof heeft hiervoor geoordeeld dat deze wijze van getrapte stemming niet in strijd is met de wet, de statuten of de splitsingsakte, zodat van (ver)nietig(baar)heid geen sprake is.
3.10.
Het stond onder-VvE 3 vrij om een eigen vergadering van eigenaars te houden voorafgaand aan de vergadering van eigenaars van de hoofd-VvE van 14 mei 2022. Deze vergadering heeft ook daadwerkelijk plaatsgevonden. Echter, doordat minder dan de helft van de leden van onder-VvE 3 naar de vergadering kwam, werd het quorum om te kunnen stemmen niet gehaald en konden er in die vergadering geen geldige besluiten worden genomen. Tijdens de aansluitende vergadering van eigenaars van de hoofd-VvE bleek dat alsnog genoeg leden van onder-VvE 3 aanwezig waren om in de vergadering van eigenaars van deze onder-VvE te kunnen stemmen en besluiten te nemen. Dat hebben zij op dat moment ook alsnog gedaan via de getrapte stemming. Dat tijdens de voorvergadering van eigenaars van de onder-VvE 3 onvoldoende leden aanwezig waren om tot stemming over te gaan is niet aan het bestuur van de hoofd-VvE en het bestuur van onder-VvE 3 te wijten. Vast staat dat de leden van onder-VvE 3 tijdens de vergadering van eigenaars van de hoofd-VvE zelf het woord hebben kunnen voeren en voorafgaand aan de stemming door de hoofd-VvE als ondersplitsing hebben gestemd. De leden van onder-VvE 3 zijn door deze gang van zaken niet in hun rechten beknot. Van strijd met de eisen van redelijkheid en billijkheid is dus evenmin sprake.
3.11.
Volgens [appellante1] , [appellante2] en [appellante3] is de uitslag van de stemming onjuist, omdat uit de notulen van de vergadering van 14 mei 2022 volgens hen niet valt af te leiden wat de precieze stemmingsuitslagen zijn geweest. In het bijzonder valt bij de stemming over de verhoging van de juridische kosten volgens hen niet af te leiden dat sprake is geweest van een twee-derde meerderheid die vóór dit besluit stemde. Er staat in de notulen enkel vermeld dat “
de meerderheid voor” is. Het hof stelt vast dat uit artikel 2:13 lid 3 en 4 BW kan worden afgeleid dat de voorzitter van de vergadering van eigenaars van de hoofd-VvE een beslissend oordeel geeft over de uitslag van de stemming en over de inhoud van het genomen besluit. Wanneer onmiddellijk na het uitspreken van het oordeel van de voorzitter de juistheid daarvan wordt betwist, en de meerderheid van de vergadering of een stemgerechtigde aanwezige dit verlangt, dan vindt een nieuwe stemming plaats. Door die nieuwe stemming vervallen de rechtsgevolgen van de oorspronkelijke stemming. Er is niet gesteld, en evenmin is gebleken, dat tijdens de vergadering op 14 mei 2022 door [appellante1] , [appellante2] of [appellante3] is geklaagd over de juistheid van het oordeel van de voorzitter over de uitslag van de stemming. Evenmin blijkt uit de notulen dat het oordeel van de voorzitter door een ander lid is betwist en/of dat ten gevolge daarvan een nieuwe stemming heeft plaatsgevonden. Doordat [appellante1] , [appellante2] en/of [appellante3] tijdens de vergadering geen bezwaren hebben geuit over de juistheid van de stemmingsuitslag, staat het oordeel van de voorzitter over de uitslag van de stemming – zoals die is weergegeven in de notulen – vast en kan het hof van de juistheid daarvan uitgaan, ook voor besluiten die een gekwalificeerde meerderheid vereisen.
de meerderheid voor” is. Het hof stelt vast dat uit artikel 2:13 lid 3 en 4 BW kan worden afgeleid dat de voorzitter van de vergadering van eigenaars van de hoofd-VvE een beslissend oordeel geeft over de uitslag van de stemming en over de inhoud van het genomen besluit. Wanneer onmiddellijk na het uitspreken van het oordeel van de voorzitter de juistheid daarvan wordt betwist, en de meerderheid van de vergadering of een stemgerechtigde aanwezige dit verlangt, dan vindt een nieuwe stemming plaats. Door die nieuwe stemming vervallen de rechtsgevolgen van de oorspronkelijke stemming. Er is niet gesteld, en evenmin is gebleken, dat tijdens de vergadering op 14 mei 2022 door [appellante1] , [appellante2] of [appellante3] is geklaagd over de juistheid van het oordeel van de voorzitter over de uitslag van de stemming. Evenmin blijkt uit de notulen dat het oordeel van de voorzitter door een ander lid is betwist en/of dat ten gevolge daarvan een nieuwe stemming heeft plaatsgevonden. Doordat [appellante1] , [appellante2] en/of [appellante3] tijdens de vergadering geen bezwaren hebben geuit over de juistheid van de stemmingsuitslag, staat het oordeel van de voorzitter over de uitslag van de stemming – zoals die is weergegeven in de notulen – vast en kan het hof van de juistheid daarvan uitgaan, ook voor besluiten die een gekwalificeerde meerderheid vereisen.
3.12.
[appellante3] heeft nog aangevoerd dat anders dan artikel 31 lid 7 van de splitsingsakte bepaalt, de presentielijst niet
voorafgaandaan de vergadering van eigenaars van de hoofd-VvE, maar pas
tijdensde vergadering door alle leden is getekend. Volgens haar is daarom sprake van strijd met de splitsingsakte en zijn om die reden alle tijdens de vergadering genomen besluiten nietig. Het hof is het daar niet mee eens. Artikel 31 lid 7 luidt: “
De aanwezigheid ter vergadering blijkt uit de voor de aanvang van de vergadering ondertekende presentielijst.” De al dan niet op tijd getekende presentielijst is geen besluit dat in rechte kan worden aangetast. Die presentielijst is een hulpmiddel om vast te stellen wie er ter vergadering zijn en of het quorum wordt gehaald. Dat die lijst pas tijdens de vergadering is getekend is geen omstandigheid die tot nietigheid of vernietigbaarheid van alle besluiten die op die vergadering zijn genomen leidt. Voor zover [appellante3] heeft willen aanvoeren dat de stemming daardoor incorrect is verlopen, heeft zij dat onvoldoende onderbouwd. Bovendien kan dat aan de uitslag van de stemming en de inhoud van de genomen besluiten – zoals het hof hiervoor heeft toegelicht – niets meer veranderen.
voorafgaandaan de vergadering van eigenaars van de hoofd-VvE, maar pas
tijdensde vergadering door alle leden is getekend. Volgens haar is daarom sprake van strijd met de splitsingsakte en zijn om die reden alle tijdens de vergadering genomen besluiten nietig. Het hof is het daar niet mee eens. Artikel 31 lid 7 luidt: “
De aanwezigheid ter vergadering blijkt uit de voor de aanvang van de vergadering ondertekende presentielijst.” De al dan niet op tijd getekende presentielijst is geen besluit dat in rechte kan worden aangetast. Die presentielijst is een hulpmiddel om vast te stellen wie er ter vergadering zijn en of het quorum wordt gehaald. Dat die lijst pas tijdens de vergadering is getekend is geen omstandigheid die tot nietigheid of vernietigbaarheid van alle besluiten die op die vergadering zijn genomen leidt. Voor zover [appellante3] heeft willen aanvoeren dat de stemming daardoor incorrect is verlopen, heeft zij dat onvoldoende onderbouwd. Bovendien kan dat aan de uitslag van de stemming en de inhoud van de genomen besluiten – zoals het hof hiervoor heeft toegelicht – niets meer veranderen.
Het besluit met betrekking tot de verhoging van het budget van de juridische kosten is rechtsgeldig
3.13.
[appellante1] , [appellante2] en [appellante3] stellen dat de vergadering van eigenaars van de hoofd-VvE een besluit diende te nemen met betrekking tot het overschrijden van het budget dat eerder door de vergadering was vastgesteld in verband met te maken juridische kosten door (het bestuur van) de hoofd-VvE voor het voeren van verweer in juridische procedures. In lijn met artikel 36 lid 4 van de splitsingsakte diende dit besluit volgens hen met twee-derde meerderheid te worden genomen. Omdat volgens [appellante1] , [appellante2] en [appellante3] niet is vast te stellen hoeveel leden daadwerkelijk vóór hebben gestemd, is het besluit volgens hen in strijd met de splitsingsakte genomen en is het besluit om die reden nietig, dan wel vernietigbaar.
3.14.
Naar het oordeel van het hof is de verhoging van het budget geen onderwerp dat instemming van de vergadering van eigenaars behoefde. Vanwege het bepaalde in artikel 6 van het Huishoudelijk Reglement heeft het bestuur van de VvE geen machtiging nodig van de vergadering van eigenaars om in een juridisch geding verweer te voeren, ook niet wanneer de kosten daarvan zouden uitstijgen boven een eerder vastgesteld bedrag. Toch heeft het bestuur dit onderwerp als ‘besluitvormend’ aangeduid op de agenda van de vergadering van eigenaars van 14 mei 2022. Tijdens de mondelinge behandeling heeft het bestuur van de VvE uitvoerig toegelicht dat zij dit punt onverplicht op de agenda heeft geplaatst ter bevordering van transparantie en openheid binnen de VvE. In een eerdere vergadering van eigenaars heeft het bestuur dit onderwerp om die reden ook al besproken met haar leden en is een budget afgestemd. Toen het bestuur voorzag dat dit eerder vastgestelde budget zou worden overschreden in verband met het verweer dat zij dient te voeren in verschillende juridische procedures die, onder andere door [appellante2] , tegen de VvE zijn aangespannen, heeft zij opnieuw een onverplichte inspraakronde geïnitieerd.
3.15.
Voor zover toch instemming van de vergadering van eigenaars nodig zou zijn geweest (zoals [appellante1] , [appellante2] en [appellante3] hebben gesteld) stelt het hof vast dat in ieder geval de meerderheid van de stemgerechtigden heeft ingestemd met verhoging van het budget. Dat aan de hand van de notulen wellicht niet is vast te stellen of het een twee-derde meerderheid is geweest die heeft voorgestemd, is geen kwestie die nu nog aan de orde kan worden gesteld. Zoals het hof hiervoor al heeft overwogen (zie rov. 3.11) is dat een kwestie die tijdens de vergadering ter sprake had moeten worden gebracht. Het hof moet ook hier uitgaan van de juistheid van het oordeel van de voorzitter dat het ‘besluit’ is genomen en ook dat het met de vereiste meerderheid van 2/3e is genomen.
3.16.
Evenmin is van belang dat tussen de hoofd-VvE en Stichting VvE Belang een overeenkomst bestond in het kader van juridische bijstand. De VvE heeft uitvoerig toegelicht dat zij – vanwege het feit dat zij bij advocaat moest procederen – geen beroep kon doen op de diensten van de Stichting VvE Belang en dat zij vrij was een advocaat naar keuze in te schakelen om haar bij te staan in de juridische procedure(s). Ook heeft zij gemotiveerd betwist dat de kosten die zijn gemaakt in verband met juridische bijstand buitensporig hoog zijn. Gelet op wat [appellante1] , [appellante2] en [appellante3] daarover hebben aangevoerd tegenover dat wat de VvE heeft aangevoerd, is het hof van oordeel dat geen sprake is van buitensporig hoge kosten. Dat het bestuur van de VvE de eerste facturen van de door haar ingeschakelde advocaat al had betaald voordat de vergadering van eigenaars plaatsvond, is wellicht wat onhandig, maar is niet relevant, omdat dit handelen geen instemming van de vergadering van eigenaars behoefde. Van strijd met de splitsingsakte, met wettelijke of statutaire bepalingen of redelijkheid en billijkheid is geen sprake.
Het besluit met betrekking tot de verlenging van het contract met BVA is rechtsgeldig
3.17.
Het bestuur heeft de vergadering van eigenaars gevraagd in te stemmen met het opnieuw aangaan van een contract met BVA, ditmaal voor een periode van drie jaar. Uit de notulen van de vergadering van 14 mei 2022 blijkt dat bijna alle leden met dit voornemen hebben ingestemd. BVA is eerder door het bestuur, met instemming van de vergadering van eigenaars, voor een periode van een jaar gecontracteerd. Partijen hebben toegelicht dat BVA op grond van de overeenkomst gehouden is om 24/7 beschikbaar te zijn in verband met calamiteiten die zich op het park voordoen, zodat zij die calamiteiten kan oplossen of kan uitbesteden aan andere (daarvoor gecontracteerde) bedrijven. Volgens [appellante1] , [appellante2] en [appellante3] hebben deze taken niets te maken met de normale bedrijfsvoering van BVA (die zich volgens hen bezighoudt met het bemiddelen bij de permanente verhuur van vakantiewoningen), kan BVA zelf geen calamiteiten oplossen en zal zij in alle gevallen een daarvoor gecontracteerd bedrijf inschakelen. [appellante1] , [appellante2] en [appellante3] vinden het daarom naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dat BVA voor deze diensten een vergoeding krijgt. BVA is bovendien een eenmanszaak die wordt gedreven door mevrouw [naam1] die, samen met haar partner, eigenaar is van een appartementsrecht dat valt onder de hoofd-VvE, zodat zij daarvan ook lid is. Om die reden kan BVA, in de persoon van mevrouw [naam1] , op grond van het huishoudelijk reglement maximaal de wettelijk onbelaste vrijwilligersvergoeding krijgen, terwijl het bedrag waarvoor zij is gecontracteerd dit bedrag overstijgt.
3.18.
Het bestuur heeft de vrijheid om derden (óók niet-leden en óók niet-deskundigen) in te schakelen bij de uitoefening van zijn taken inzake beheer en onderhoud (zie artikel 36 lid 2 splitsingsakte). Het hof stelt vast dat de overeenkomst tussen (het bestuur van) de hoofd-VvE en BVA
beroepsmatigis gesloten. Om die reden geldt de wettelijk vastgestelde maximale vrijwilligersbijdrage niet voor een contract als dit. Dat de normale bedrijfsuitoefening van BVA niet bestaat uit het oplossen van calamiteiten en dat voor de meeste soorten calamiteiten al storings- en onderhoudscontracten met derden zijn gesloten, doet er niet aan af dat van BVA wordt verwacht dat zij continu bereikbaar is, veel op het park aanwezig is, en dat zij bovendien de verantwoordelijkheid draagt om de benodigde (gecontracteerde) dienstverleners in te schakelen wanneer een calamiteit wordt gemeld. Anders dan [appellante1] , [appellante2] en [appellante3] stellen is in de werkzaamheden die BVA uitvoert niet al voorzien door middel van onderhouds- en storingscontracten, want die derden moeten door BVA op de hoogte worden gesteld voordat zij uitvoering geven aan hun contract. Dat BVA is ingeschakeld voor de uitvoering van deze taken en dat aan haar een vergoeding wordt toegekend die hoger is dan de maximale wettelijke vrijwilligersvergoeding, is niet strijdig met de wet, de statuten, de splitsingsakte of het huishoudelijk reglement en is naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid evenmin onaanvaardbaar. Van een nietig of vernietigbaar besluit is dan ook geen sprake.
beroepsmatigis gesloten. Om die reden geldt de wettelijk vastgestelde maximale vrijwilligersbijdrage niet voor een contract als dit. Dat de normale bedrijfsuitoefening van BVA niet bestaat uit het oplossen van calamiteiten en dat voor de meeste soorten calamiteiten al storings- en onderhoudscontracten met derden zijn gesloten, doet er niet aan af dat van BVA wordt verwacht dat zij continu bereikbaar is, veel op het park aanwezig is, en dat zij bovendien de verantwoordelijkheid draagt om de benodigde (gecontracteerde) dienstverleners in te schakelen wanneer een calamiteit wordt gemeld. Anders dan [appellante1] , [appellante2] en [appellante3] stellen is in de werkzaamheden die BVA uitvoert niet al voorzien door middel van onderhouds- en storingscontracten, want die derden moeten door BVA op de hoogte worden gesteld voordat zij uitvoering geven aan hun contract. Dat BVA is ingeschakeld voor de uitvoering van deze taken en dat aan haar een vergoeding wordt toegekend die hoger is dan de maximale wettelijke vrijwilligersvergoeding, is niet strijdig met de wet, de statuten, de splitsingsakte of het huishoudelijk reglement en is naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid evenmin onaanvaardbaar. Van een nietig of vernietigbaar besluit is dan ook geen sprake.
3.19.
Nog los van het voorgaande is een overeenkomst met BVA volgens [appellante1] , [appellante2] en [appellante3] bezwaarlijk, omdat (de eigenaar van) BVA zich niet houdt aan de voorwaarden uit het huishoudelijk reglement waarin is bepaald dat bungalows uitsluitend voor recreatieve doeleinden mogen worden gebruikt. Permanente verhuur is in principe niet toegestaan, terwijl BVA zich volgens [appellante1] , [appellante2] en [appellante3] beroepsmatig bezighoudt met permanente verhuur van (vakantie)woningen. BVA verhuurt zelfs een aantal recreatiewoningen op het park permanent, terwijl alleen tijdelijke verhuur is toegestaan. Zoals het hof tijdens de mondelinge behandeling aan partijen heeft meegedeeld maakt de vraag of sprake is van ongeoorloofde permanente verhuur (of ongeoorloofd permanent gebruik) van vakantiewoningen op het park geen onderdeel uit van onderhavig geschil over de nietigheid of vernietigbaarheid van besluiten, zodat het hof daarover geen oordeel zal geven.
Het besluit om de begroting van 2023 goed te keuren is rechtsgeldig
3.20.
Het hof heeft hiervoor overwogen dat het besluit van de vergadering van eigenaars om opnieuw een contract met BVA aan te gaan niet nietig of vernietigbaar is. Evenmin is de vergoeding die met BVA is overeengekomen voor de door haar te verrichten werkzaamheden onaanvaardbaar. Op de begroting van 2023 kon dan ook rekening worden gehouden met de kosten die samenhangen met de uitvoering van de overeenkomst met BVA. Het besluit van de vergadering van eigenaars om de begroting van 2023, inclusief de daarin opgenomen kostenpost verbonden aan BVA, goed te keuren is – anders dan [appellante3] stelt – niet nietig of vernietigbaar.
Het besluit met betrekking tot de aangepaste voorwaarden van VvE Compleet is rechtsgeldig
3.21.
Tussen de hoofd-VvE en VvE Compleet bestaat een beheerovereenkomst op grond waarvan VvE Compleet verschillende beheertaken uitvoert voor de VvE. Het bestuur heeft op de agenda van de vergadering van eigenaars van14 mei 2022 vermeld dat een besluit moest worden genomen over de door VvE Compleet gewijzigde algemene voorwaarden. Op de agenda zijn concreet vier wijzigingen benoemd en verder is meegedeeld dat de volledige aanvulling van de beheerovereenkomst en de aangepaste algemene voorwaarden op het VvE-portaal van VvE Compleet konden worden geraadpleegd. De meerderheid van de leden heeft tijdens de vergadering ingestemd met het aanvaarden van de gewijzigde voorwaarden.
3.22.
[appellante1] , [appellante2] en [appellante3] voelen zich door het bestuur misleid, omdat zij tijdens de stemming over het accepteren van de gewijzigde voorwaarden niet scherp hadden dat er ook nog andere wijzigingen waren. Die andere wijzigingen betroffen onder andere een wijziging in de opzeggingsbepaling en een aanpassing van de bepaling met betrekking tot aansprakelijkheid van VvE Compleet. Deze twee aanpassingen zijn volgens hen bewust door het bestuur niet op de agenda geplaatst, terwijl deze aanpassingen bezwarend zijn en daarmee niet zomaar ingestemd had mogen worden. Doordat het bestuur de vergadering van eigenaars niet actief op deze wijzigingen heeft gewezen, heeft zij ten opzichte van haar leden in strijd gehandeld met de eisen van redelijkheid en billijkheid en daarom is het besluit vernietigbaar.
3.23.
Concreet hebben [appellante1] , [appellante2] en [appellante3] aangevoerd dat de overeenkomst met VvE Compleet door de aanpassingen minder gemakkelijk opzegbaar is en dat de aansprakelijkheidsbeperking ervoor zorgt dat de leden financieel benadeeld kunnen worden. Dat zal bijvoorbeeld het geval zijn indien VvE Compleet niet een volledige schade uitkeert (terwijl zij onder de oude voorwaarden daartoe wel gehouden zou zijn geweest), de VvE in dat geval met een restschade blijft zitten die vervolgens door de aansprakelijkheids-verzekering van de VvE wordt uitgekeerd en die aansprakelijkheidsverzekering vervolgens op grond daarvan besluit het eigen risico, of de premie van die verzekering, te verhogen. Het bestuur van de VvE heeft gemotiveerd betwist dat op deze manier de leden zullen of kunnen worden benadeeld.
3.24.
De VvE heeft onderbouwd dat het besluit om in te stemmen met de gewijzigde algemene voorwaarden geen onderwerp betrof dat zij ter goedkeuring aan de vergadering van eigenaars diende voor te leggen. Dat heeft zij geheel vrijwillig en onverplicht gedaan. Bovendien heeft zij – bij wijze van service aan haar leden – concreet de in haar ogen belangrijkste wijzigingen opgenomen op de agenda en verder verwezen naar het VvE-portaal van VvE Compleet. Het hof kan zich voorstellen dat de leden, juist vanwege deze ‘service’, wellicht minder geneigd zijn geweest de hele overeenkomst kritisch onder de loep te nemen. Echter het niet grondig bestuderen van de beschikbare stukken is de verantwoordelijkheid van de individuele leden zelf en kan niet op het bestuur van de VvE worden afgewenteld. Te meer niet doordat het bestuur de leden expliciet op de mogelijkheid heeft gewezen om kennis te nemen van de volledige aanvulling van de beheerovereenkomst en de aangepaste voorwaarden. Bovendien stond het ieder lid vrij om tijdens de vergadering van eigenaars het woord te nemen en zich uit te laten over de wijzigingen van de overeenkomst. Geen van de aanwezige leden heeft de wijzigingen die [appellante1] , [appellante2] en [appellante3] nu betreuren, tijdens die vergadering ter sprake gebracht.
3.25.
Het hof begrijpt uit de stukken dat de door VvE Compleet gewijzigde voorwaarden geen
‘pick and choose’voorwaarden waren, maar dat het een
‘package deal’betrof die bestond uit wellicht gunstige(re) en minder gunstige voorwaarden. Door [appellante1] , [appellante2] en [appellante3] is uitsluitend ingezoomd op twee concrete wijzigingen die in hun ogen bezwarend zouden zijn, terwijl zij niet hebben gesteld, en ook is dat niet gebleken, dat het totaalpakket aan voorwaarden bezwarend zou zijn. Naar het oordeel van het hof heeft het bestuur niet gehandeld in strijd met de eisen van redelijkheid en billijkheid door de leden niet ook actief te informeren over de twee gewijzigde voorwaarden met betrekking tot het opzeggen van de overeenkomst en de inperking van de aansprakelijkheid. Evenmin is komen vast te staan dat het aanvaarden van het totaalpakket aan gewijzigde voorwaarden onredelijk bezwarend is voor de leden van de VvE en dat het besluit om die reden geen stand kan houden. Het hof is dan ook, net als de kantonrechter, van oordeel dat geen sprake is van een vernietigbaar besluit.
‘pick and choose’voorwaarden waren, maar dat het een
‘package deal’betrof die bestond uit wellicht gunstige(re) en minder gunstige voorwaarden. Door [appellante1] , [appellante2] en [appellante3] is uitsluitend ingezoomd op twee concrete wijzigingen die in hun ogen bezwarend zouden zijn, terwijl zij niet hebben gesteld, en ook is dat niet gebleken, dat het totaalpakket aan voorwaarden bezwarend zou zijn. Naar het oordeel van het hof heeft het bestuur niet gehandeld in strijd met de eisen van redelijkheid en billijkheid door de leden niet ook actief te informeren over de twee gewijzigde voorwaarden met betrekking tot het opzeggen van de overeenkomst en de inperking van de aansprakelijkheid. Evenmin is komen vast te staan dat het aanvaarden van het totaalpakket aan gewijzigde voorwaarden onredelijk bezwarend is voor de leden van de VvE en dat het besluit om die reden geen stand kan houden. Het hof is dan ook, net als de kantonrechter, van oordeel dat geen sprake is van een vernietigbaar besluit.
Het besluit met betrekking tot de goedkeuring van de notulen van 16 oktober 2021 is rechtsgeldig
3.26.
Als uitgangpunt geldt dat de notulen van een vergadering of bijeenkomst (zakelijk) behoren weer te geven wat er tijdens die vergadering of bijeenkomst is besproken en is besloten. Volgens [appellante3] zijn op de vergadering van eigenaars van 16 oktober 2021 uitlatingen gedaan die in strijd zijn met hoe eigenaars zich ten opzichte van elkaar naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid behoren te gedragen. Het bestuur, dan wel de voorzitter, heeft tijdens de vergadering niet ingegrepen en heeft toegestaan dat de leden zich op deze manier uitlieten. De uitlatingen zijn vervolgens in de notulen van de vergadering terecht gekomen. [appellante3] heeft uitsluitend gesteld dat dit soort uitlatingen tijdens een vergadering niet mogen worden toegestaan en dat deze uitlatingen evenmin behoren te worden opgenomen in de notulen. Zij heeft niet betwist dat de uitlatingen waarover zij het heeft zijn gedaan. Evenmin heeft zij betwist dat deze juist zijn weergegeven. Uit de overgelegde notulen van de vergadering van 14 mei 2022 blijkt dat alle reacties op de notulen van 16 oktober 2021 als bijlage aan de notulen zijn toegevoegd en dat de reacties ter vergadering zijn besproken. [appellante3] heeft in het licht van deze feiten en omstandigheden onvoldoende onderbouwd dat het besluit om de notulen van 16 oktober 2021 goed te keuren, in strijd is met de redelijkheid en billijkheid, zodat het besluit niet vernietigbaar is.
Het besluit met betrekking tot de kosten van de werkzaamheden aan de riolering is rechtsgeldig
3.27.
Volgens [appellante3] heeft de kantonrechter het verzoek, om het besluit om het mandaat aan het bestuur ten aanzien van de werkzaamheden aan de riolering met € 20.000,- te verhogen naar € 50.000,- te vernietigen dan wel nietig te verklaren, ten onrechte afgewezen. Het hof stelt vast dat de werkzaamheden aan de riolering in het kader waarvan het bestuur mandaat van de vergadering van eigenaars nodig had, niet zijn uitgevoerd. Het bestuur heeft ervoor gekozen om de riolering periodiek door te laten spoelen in plaats van de rioleringsbuizen te vernieuwen. Alleen in het kader van de uitvoering van deze laatste optie was een verhoging van het budget tot € 50.000,- nodig. Doordat de optie waarvoor mandaat is gevraagd niet is uitgevoerd, bestaat geen belang om het besluit aan te tasten. Voor zover er toch enig belang zou zijn, stelt het hof vast dat [appellante3] niet heeft aangevoerd met welke bepaling uit de splitsingsakte, wet of statuten het bestuur in strijd heeft gehandeld, zodat van nietigheid geen sprake kan zijn. Volgens [appellante3] heeft het bestuur in strijd gehandeld met wat naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid van hem verwacht werd, doordat het de leden niet de mogelijkheid heeft gegeven om de door het bestuur opgevraagde offertes in te zien alvorens tot stemming over te gaan, zodat de leden (onder andere) niet op zoek konden gaan naar goedkopere alternatieven en de leden daardoor zijn benadeeld. Het hof verwerpt dit standpunt. Het opvragen van offertes was voorbehouden aan het bestuur. Het bestuur heeft zich laten adviseren door deskundige partijen en heeft op basis van de verschillende adviezen en offertes een aanpak gekozen om het rioleringsprobleem te verhelpen. In het licht van deze feiten en omstandigheden heeft [appellante3] onvoldoende aangevoerd om tot het oordeel te komen dat het bestuur ten opzichte van de leden niet zou hebben gehandeld overeenkomstig de eisen van redelijkheid en billijkheid. Het besluit is om die reden evenmin vernietigbaar.
Conclusie
3.28.
Geen van de bezwaren die [appellante1] , [appellante2] en [appellante3] hebben aangevoerd, kunnen tot een ander oordeel leiden. Het hoger beroep in geen van de zaken slaagt; voor schorsing van de besluiten is dan ook geen aanleiding meer. Omdat [appellante1] , [appellante2] en [appellante3] in het ongelijk zullen worden gesteld en al deze partijen eigen (niet-gelijkluidende) processtukken hebben ingediend waarop de hoofd-VvE (weliswaar in één verweerschrift, maar toch afzonderlijk) diende te reageren, zal het hof ieder van hen tot betaling van de proceskosten van de hoofd-VvE in hoger beroep veroordelen. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak.
3.29.
De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).
4.De beslissing
Het hof, beschikkende in hoger beroep:
in de zaak met nummer 200.321.785 (zaak [appellante1] ):
4.1.
bekrachtigt de beschikking van de kantonrechter in de rechtbank Gelderland, zittingsplaats Zutphen van 22 december 2022, met zaaknummer 9931050;
4.2.
veroordeelt [appellante1] tot betaling van de volgende proceskosten van de VvE:
€ 783,- aan griffierecht;
€ 2.366,- aan salaris van de advocaat van de VvE (2 procespunten x appeltarief II).
in de zaak met nummer 200.321.792 (zaak [appellante2] ):
4.3.
bekrachtigt de beschikking van de kantonrechter in de rechtbank Gelderland, zittingsplaats Zutphen van 22 december 2022, met zaaknummer 9931050;
4.4.
wijst het verzoek tot het schorsen van de gewraakte besluiten totdat onherroepelijk daarover is beslist af;
4.5.
veroordeelt [appellante2] tot betaling van de volgende proceskosten van de VvE:
€ 783,- aan griffierecht;
€ 2.366,- aan salaris van de advocaat van de VvE (2 procespunten x appeltarief II).
in de zaak met nummer 200.321.804 (zaak [appellante3] ):
4.6.
bekrachtigt de beschikking van de kantonrechter in de rechtbank Gelderland, zittingsplaats Zutphen van 22 december 2022, met zaaknummer 9932950;
4.7.
veroordeelt [appellante3] tot betaling van de volgende proceskosten van de hoofd-VvE:
€ 783,- aan griffierecht;
€ 2.366,- aan salaris van de advocaat van de hoofd-VvE (2 procespunten x
appeltarief II).
appeltarief II).
in alle drie de zaken:
4.8.
bepaalt dat al deze kosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag;
4.9.
verklaart de proceskostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.
Deze beschikking is gegeven door mrs. K. Mans, J.H. Lieber en Th.C.M. Willemse en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier uitgesproken ter openbare terechtzitting van 19 december 2023.