ECLI:NL:GHARL:2022:9629

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

afdeling civiel recht, handel

zaaknummer gerechtshof 200.303.950/01

(zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 8766722)

arrest van 8 november 2022

in de zaak van

Schuldhulp Oost Nederland B.V., in haar hoedanigheid van bewindvoerster over de goederen en gelden van
[naam1] ,

gevestigd te Hengelo,

appellante,

bij de rechtbank: gedaagde in conventie en eiseres in reconventie,

hierna:
[naam1],

advocaat: mr. N. Wouters, die kantoor houdt te Assen,

tegen

Stichting Lefier,

gevestigd te Emmen,

geïntimeerde,

bij de rechtbank: eiseres in conventie en verweerster in reconventie,

hierna:
Lefier,

advocaat: mr. I. van Ast, die kantoor houdt te Heerenveen.

1.Het verdere verloop van de procedure bij het hof

Naar aanleiding van het arrest van 21 juni 2022 heeft op 10 oktober 2022 een enkelvoudige mondelinge behandeling bij het hof plaatsgevonden. Daarvan is een verslag gemaakt dat aan het dossier is toegevoegd (het proces-verbaal). Hierna hebben partijen het hof gevraagd opnieuw arrest te wijzen.

2.De kern van de zaak

2.1

In deze zaak heeft [naam1] zijn huurwoning moeten verlaten, nadat de kantonrechter hem daartoe had veroordeeld. In hoger beroep vordert hij dat zijn oude verhuurder voor vervangende woonruimte zorgt. Het hof zal de bestreden beslissing echter in stand laten.

2.2

Dit geschil heeft de volgende feitelijke achtergrond.

2.3

[naam1] staat onder bewind. Op 5 november 2020 is Schuldsupport als zijn bewindvoerder benoemd. Lefier verhuurde sinds 12 mei 2014 een woning aan hem aan de [adres] in [plaats1] , laatstelijk voor € 424,53 per maand. In de huurovereenkomst staat dat het gehuurde uitsluitend is bestemd voor de huisvesting van een persoon die aangewezen is op of gebruik maakt van de woon- en zorgdiensten van GGZ Drenthe, in samenwerking met de gemeente Emmen als huurder van de woning. Op de huurovereenkomst zijn onder meer de volgende voorwaarden van toepassing.

1. De heer [naam1] zal op geen enkele wijze overlast veroorzaken. Hij zal geen lawaaioverlast veroorzaken en is ook verantwoordelijk voor het gedrag van anderen die bij en in zijn woning aanwezig zijn. (...)

3. De heer [naam1] zal het gehuurde als goed huurder gebruiken en bewonen.

4. De heer [naam1] zal het gehuurde goed schoon houden en onderhouden. (...)

5. De heer [naam1] zal eveneens de tuin goed onderhouden. (... )

6. Lefier komt voorgaande regels minimaal één keer per kwartaal inspecteren. De heer [naam1] zal de medewerker van Lefier toegang verschaffen om een en ander te kunnen controleren.

7. De heer [naam1] dient de hulpverlening van GGZ Drenthe te continueren. Als door zijn toedoen de hulpverlening stopt, dan zal Lefier overgaan tot ontruiming en/of ontbinding van de huurovereenkomst. (...)

8. De maandelijkse huur wordt voldaan via een hierin gespecialiseerde instantie. Dit ontslaat dhr. [naam1] niet van de verplichting om maandelijks de huur te voldoen.

9. Het is de heer [naam1] duidelijk dat als zij in strijd met deze voorwaarden handelen, Lefier alsdan de huurovereenkomst zal beëindigen en zo nodig in kort geding ontruiming van de woning zal vragen. Lefier zal zich alsdan niet nogmaals inspannen voor het zoeken naar een andere woning.

2.4

[naam1] heeft een belast verleden. Vanaf 2015 kreeg hij hulp van de GGZ. Vanaf 2014 hebben de gemeente Groningen en Lefier zich ervoor ingezet om hem voorrang te laten krijgen op een huurwoning in [plaats1] . Lefier wenste in zijn geval echter dat het een driepartijenovereenkomst zou worden. De gemeente Emmen heeft als derde contractspartij gefungeerd. De GGZ heeft te kennen gegeven de huurovereenkomst alleen te willen overnemen als een bewindvoerder zou worden benoemd. Bewindvoerder [naam2] is hiervoor benaderd. [naam1] weigerde echter zijn medewerking. Om te voorkomen dat [naam1] zijn woning zou kwijtraken, is het huurcontract voortgezet door de gemeente Emmen. Uiteindelijk is Confidio als bewindvoerder aangesteld en heeft de gemeente Emmen de achterstand op de rekeningen voor gas en elektra van € 1.893,00 voldaan. Confidio heeft vanwege bedreigingen door [naam1] aan het adres van haar medewerkers vervolgens in december 2016 haar ontslag als bewindvoerder verleend gekregen. Dit gebeurde in 2017 ook bij de opvolgende bewindvoerder, Schuldsupport.

2.5

Er zijn in september en oktober 2017 een paar incidenten geweest tussen [naam1] en medewerkers van de gemeente Emmen en Lefier, waarbij [naam1] heeft gedreigd op kantoor langs te komen met een honkbalknuppel en zijn honden. Lefier heeft van het incident aangifte bij de politie gedaan. Lefier heeft op 24 september 2017 ook een klacht van een buurman van bedreiging ontvangen.

2.6

Op 12 oktober 2017 heeft Lefier een melding over ongewenst gedrag van [naam1] ontvangen van Asbestverwijderingsbedrijf Flory: "
Meneer nam een dreigende houding aan en vermeldt dat de jongens niet welkom zijn om de werkzaamheden uit te voeren. Hij gaf aan de jongens met een honkbalknuppel te bewerken als ze maandag bij hem aan de deur komen." Flory heeft toen besloten om de geplande werkzaamheden geen doorgang te laten vinden. Lefier heeft de gemeente Emmen vervolgens verzocht [naam1] te sommeren met dit gedrag te stoppen.

2.7

Vanuit het forensisch ACT werd in dezelfde tijd te kennen gegeven dat zij de ondersteuning stopte in verband met het feit dat zij niet in contact kon komen met [naam1] . GGZ heeft [naam1] op 14 november 2017 bericht dat het forensisch ACT-team zijn dossier die dag had afgesloten. Als reden gaf zij op dat op basis van de frequentie en inhoud van de contacten in de afgelopen drie jaar is geconcludeerd dat het hulpaanbod van het forensisch ACT-team niet of onvoldoende aansluit bij de hulpvraag.

2.8

De gemeente Emmen heeft bij Lefier de huur per 3 januari 2018 opgezegd. [naam1] is sindsdien de enige huurder van de woning.

2.9

Er is een achterstand ontstaan in de betaling van de huurtermijnen. Lefier heeft haar vordering in handen gesteld van haar incassogemachtigde, die [naam1] heeft aangemaand.

2.1

Lefier heeft bij de kantonrechter kort gezegd gevorderd de huurovereenkomst te ontbinden en [naam1] te veroordelen om de woning te ontruimen. Die vordering is toegewezen. De vordering die [naam1] zelf had ingesteld, strekte tot renovatie van de woning of het plegen van groot onderhoud. Die vordering is afgewezen. [naam1] komt daar in dit hoger beroep tegenop, en vordert nu dat Lefier wordt veroordeeld om dezelfde woonruimte of een vergelijkbare woonruimte beschikbaar te stellen, alsmede veroordeling tot betaling van door hem geleden schade.

2.11

De oude woning kan niet meer aan [naam1] worden verhuurd, omdat deze inmiddels aan anderen is verhuurd.

3.Het oordeel van het hof

Rechtvaardigt de huurachterstand de ontbinding van de huurovereenkomst?

-
De discussie

3.1

De kantonrechter heeft vastgesteld dat de kern van het geschil is of sprake was van een huurachterstand en of die de ontbinding rechtvaardigt. Diezelfde vraag speelt in hoger beroep. In eerste instantie is vastgesteld dat over de periode vanaf 1 februari 2020 tot en met juni 2021 (17 maanden) pas betalingen werden verricht vanaf 12 november 2020 en dat [naam1] daarmee in verzuim verkeerde. Ten tijde van de inleidende dagvaarding bedroeg de huurachterstand 7 maanden, en later 10 maanden. Dat staat nu allemaal vast.

3.2

[naam1] heeft aangevoerd dat ontbinding van de huurovereenkomst ondanks de huurachterstand niet gerechtvaardigd is en dat hij gezien zijn belaste verleden hulp zou moeten krijgen. De kantonrechter heeft dat verweer verworpen, omdat de gemeente, Lefier en de GGZ zich hebben ingespannen om hem van een woning te (blijven) voorzien. Tal van incidenten hebben zich voorgedaan. Ook de op eigen verzoek ontslagen bewindvoerders mochten dit ervaren. Onderwijl schoot [naam1] in de betaling van zijn huurverplichtingen tekort. De kantonrechter heeft daarom geoordeeld dat het belaste verleden van [naam1] , de dreiging dat hij in maatschappelijk opzicht verloren zal gaan of de Covid-l9-pandemie

(ook in onderlinge samenhang) niet maken dat de ontbinding niet gerechtvaardigd zou zijn. In deze benadering kan van Lefier niet met succes gevergd worden dat zij met [naam1] , zeker niet gezien de jarenlange tenenkrommende verhouding, nog langer verder moet. Alle waarborgen om ervoor te zorgen dat [naam1] als een goed huurder kan functioneren, zijn door Lefier en de gemeente Emmen gecreëerd. [naam1] heeft ervoor getekend dat de huurbetaling door een derde instantie zou worden uitgevoerd, maar heeft zich daar niet aan gehouden. [naam1] , inmiddels een gewaarschuwd man met de door meergenoemde partijen gezamenlijk afgesproken huurconstructie en zijn (huur)verleden, bestond het om toch tekort te schieten. Naar het oordeel van de kantonrechter rechtvaardigt de tekortkoming daarom de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen.

3.3

Het hoger beroep richt zich tegen deze conclusie: er is niet voor niets samengewerkt om [naam1] een eigen plek te geven en de woning is ook niet voor niets alleen bestemd voor huisvesting van personen die zijn aangewezen op of gebruikmaken van de woon- en zorgdiensten van GGZ Drenthe. [naam1] lijdt aan een autismespectrumstoornis (ASS) en ADD en wordt constant overprikkeld. Dat leidt tot miscommunicatie en situaties waarin hij zich bedreigend opstelt. Op dit moment heeft [naam1] geen vaste huisvesting. De schuur waarin hij tijdelijk verblijft, zal hij binnenkort moeten verlaten. Door het vonnis kan hij geen positieve verhuurders- of urgentieverklaring krijgen. Met deze bijzondere psychische situatie heeft de kantonrechter volgens [naam1] onvoldoende rekening gehouden. Dat geldt ook voor zijn financiële positie: de huurachterstand is buiten zijn schuld ontstaan. De bewindvoerder heeft namelijk de behartiging van zijn belangen zonder zijn medeweten gestaakt. Als gevolg van een saneringskrediet dat na de ontruiming is overeengekomen, staat nu ook geen schuld op Lefier meer open.

3.4

Al met al is het volgens [naam1] naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dat Lefier gebruik heeft gemaakt van haar bevoegdheid de huur op te zeggen en ontruiming te vorderen. Hij vindt dat de tekortkoming om dezelfde redenen de ontbinding niet rechtvaardigt. Door de ontruiming heeft [naam1] schade geleden die hij vergoed wil zien.

-
Inleidende opmerking

3.5

De discussie die op de zitting is gevoerd, is voor het hof aanleiding om vooraf te benadrukken dat aan het hof alleen de vraag is voorgelegd of het hiervoor onder 3.4 gevoerde verweer opgaat. Over andere discussiepunten, zoals verwijten ten aanzien van de onderhoudstoestand van de woning, kan het hof niet oordelen.

-
Uitgangspunt: alleen een tekortkoming van voldoende gewicht geeft recht op ontbinding

3.6

De wettelijke hoofdregel is, dat iedere tekortkoming recht geeft op ontbinding van een overeenkomst. Daarop bestaat een uitzondering voor het geval de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis die ontbinding niet rechtvaardigt (‘de tenzij-bepaling’ in artikel 6:265 BW). Dit betekent dat slechts een tekortkoming van voldoende gewicht recht geeft op ontbinding van de overeenkomst. Daarbij is het echter niet zo dat die uitzondering slechts ‘bij uitzondering’ kan worden toegepast of op een ‘zeldzaam’ geval betrekking heeft. Bij de bepaling van wanneer een tekortkoming van voldoende gewicht is, kunnen alle omstandigheden van het geval van belang zijn.^[1]Deze inhoudelijke maatstaf stoelt op de redelijkheid en billijkheid. Ten aanzien van de stelplicht en de bewijslast brengt de structuur van hoofdregel en tenzij-bepaling in de systematiek van het BW wel mee dat Lefier moet stellen en zo nodig bewijzen dat sprake is van een tekortkoming aan de zijde van [naam1]

(de hoofdregel), en dat het aan [naam1] is om de omstandigheden te stellen en zo nodig te bewijzen, die zien op toepassing van de uitzondering (de ‘tenzij-bepaling’).

3.7

Bij de ontbinding van een overeenkomst van huur en verhuur van sociale woonruimte kan op basis van deze uitgangspunten rekening worden gehouden met het belang van Lefier om de woning beschikbaar te krijgen voor anderen en ook met het belang van [naam1] om het ingrijpende gevolg van ontbinding en ontruiming te vermijden. Het is aan het hof om te beoordelen of de tekortkoming van voldoende gewicht is om de overeenkomst te ontbinden, gelet op alle omstandigheden van het geval - waaronder het belang van [naam1] bij het voortduren van de huurovereenkomst.

-
De afweging: de tekortkoming is van voldoende gewicht voor de ontbinding

3.8

In dit geval staat de tekortkoming vast: er is sprake geweest van een betalingsachterstand die op zichzelf van voldoende gewicht is om de ontbinding te rechtvaardigen. Bij de beantwoording van de vraag of daar in dit geval toch anders over moet worden gedacht, is allereerst van belang dat de ontbinding voor [naam1] grote gevolgen heeft. Hij maakt nu nog gebruik van de gastvrijheid van bekenden, maar dreigt op termijn toch dakloos te worden. Een positieve verhuurdersverklaring of een urgentieverklaring kan hij immers niet krijgen als de ontbinding in stand blijft, en het bezit van een hond staat aan begeleid wonen in de weg. Van de hond kan hij geen afstand doen; die is een houvast in zijn leven. Zijn andere hond heeft hij na de ontruiming moeten laten inslapen.

3.9

Tegenover deze belangen van [naam1] staan die van Lefier: verhuur aan [naam1] van een woning van Lefier betekent dat deze niet aan een ander kan worden verhuurd. Gelet op de grote schaarste op de woningmarkt en het feit dat Lefier een doelgroep heeft die bestaat uit kwetsbare personen, is die constatering van groot belang. Bovendien was de huurachterstand enorm. [naam1] heeft in de stukken weliswaar aangevoerd dat die buiten zijn toedoen is ontstaan, maar desgevraagd heeft hij op de zitting verklaard dat dit een bewuste keuze van hemzelf is geweest. Nu het hof er niet van kan uitgaan dat hem het recht op opschorting van zijn huurverplichtingen toekwam, betekent dit dat de huurschuld niet buiten zijn toedoen is ontstaan. Die is, integendeel, een gevolg van zijn eigen gedrag; een bewuste keuze die de al bestaande, uiterst moeizame verhouding met zijn omgeving op de spits heeft gedreven. Ook de personen en instanties, zoals Lefier, die juist hebben geprobeerd aan zijn belangen tegemoet te komen, kunnen (met uitzondering van de huidige bewindvoerder) in zijn ogen geen goed doen. [naam1] onderkent daarbij wel dat zijn persoonlijkheid snel tot conflicten leidt, maar tegelijkertijd is hij ervan overtuigd dat hij in alle gevallen in zijn recht staat en dat hem persoonlijk geen verwijt treft. Zoals gezegd, is dat onjuist: hij heeft welbewust en zonder rechtvaardiging een zeer grote huurachterstand laten ontstaan, en overvraagt door zijn chronische verongelijktheid en verbale agressie zijn omgeving, ook als die hem in beginsel ter wille is.

3.1

Al met al valt de afweging in het nadeel van [naam1] uit: de belangen van

(andere potentiële huurders van) Lefier, de omvang van de verwijtbare huurachterstand en de houding die [naam1] in het verleden tegenover zijn omgeving heeft ingenomen, staan aan honorering van het hoger beroep in de weg. Dat betekent dat de bestreden beslissing in stand blijft. De gevorderde schadevergoeding is gebaseerd op het onjuiste standpunt dat de huurovereenkomst niet kon worden ontbonden en strandt op die constatering.

3.11

Het bestreden vonnis zoals dat is hersteld, zal worden bekrachtigd. [naam1] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van het hoger beroep worden veroordeeld.

4.De beslissing

Het hof:

1. bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Nederland in Assen van 7 september 2021 zoals hersteld op 9 november 2021;

2. veroordeelt [naam1] tot betaling van de volgende proceskosten van Lefier:

€ 774 procedurele kosten

€ 2.228 aan salaris van de advocaat van Lefier (2 procespunten x appeltarief II)

€ 165 aan nakosten (kosten die ontstaan na deze uitspraak).

De nakosten kunnen nog worden verhoogd met € 85 als dit arrest door de deurwaarder moet worden betekend. Die kosten moeten dan zijn betaald binnen veertien dagen nadat daar aanspraak op is gemaakt. Als zij niet zijn betaald, dan worden de kosten verder verhoogd met de wettelijke rente;

3. verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

4. wijst af wat verder is gevorderd.

Dit arrest is gewezen door mrs. M.W. Zandbergen, M. Aksu en R. Koolhoven en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op

8 november 2022.