Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Leeuwarden
afdeling civiel recht, handel
zaaknummer gerechtshof 200.303.644/01
(zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 133392)
arrest van 11 oktober 2022
in de zaak van
1.[appellant] ,
wonende te [woonplaats1] ,
2. [appellante] ,
wonende te [woonplaats1] ,
appellanten,
bij de rechtbank: gedaagden,
hierna gezamenlijk te noemen:
[appellanten],
[appellanten],
advocaat: mr. A.K. Doornbosch, die kantoor houdt te Assen,
tegen
1.[geïntimeerde1] ,
wonende te [woonplaats1] ,
2. [geïntimeerde2] ,
wonende te [woonplaats1] ,
geïntimeerden,
bij de rechtbank: eisers,
hierna gezamenlijk te noemen:
[geïntimeerden],
[geïntimeerden],
advocaat: mr. A.J. Elema, die kantoor houdt te Beilen.
1.De procedure bij de rechtbank
Voor de procedure bij de rechtbank verwijst het hof naar de inhoud van de vonnissen van
9 december 2020 en 18 augustus 2021 (waarvan beroep) die de rechtbank Noord-Nederland, locatie [woonplaats1] , heeft gewezen.
2.Waar gaat de zaak over?
2.1
[appellanten] hebben aan [geïntimeerden] een woning verkocht. Na de overdracht bleken er gebreken te zijn aan de dakconstructie en de dakbedekking waarvoor [appellanten] aansprakelijk zijn (non-conformiteit). De rechtbank heeft de door [appellanten] te betalen schadevergoeding gebaseerd op de door [geïntimeerden] overgelegde offertes voor herstel van het dak.
2.2
In hoger beroep stellen [appellanten] zich op het standpunt dat de vermogensschade van [geïntimeerden] als gevolg van de gebreken aan de woning niet meer heeft bedragen dan de daadwerkelijk door hen gemaakte herstelkosten van maximaal € 82.000,-, verminderd met een 8/30ste deel daarvan als zogenoemd ‘nieuw voor oud’-voordeel. Zij vorderen terugbetaling door [geïntimeerden] van het door hen op basis van het vonnis van de rechtbank teveel betaalde. De grief van [appellanten] slaagt gedeeltelijk.
2.3
Het hof past het bedrag dat [appellanten] aan [geïntimeerden] moeten betalen aan en wijst de vordering van [appellanten] tot terugbetaling van het door hen te veel betaalde toe.
3.De procedure in hoger beroep
3.1
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding in hoger beroep d.d. 18 november 2021 van [appellanten] ,
- de memorie van grieven met vermeerdering van eis d.d. 22 februari 2022 van [appellanten] ,
- de memorie van antwoord (met producties) d.d. 31 mei 2022 van [geïntimeerden] ,
- de brief van mr. Elema van 30 augustus 2022, waarbij een usb-stick met beeldmateriaal is overgelegd,
- het verslag (proces-verbaal) van de mondelinge behandeling van 9 september 2022 met aangehecht de spreekaantekeningen van mr. Doornbosch.
3.2
[appellanten] hebben bij memorie van grieven hun eis vermeerderd, die erin bestaat dat zij veroordeling van [geïntimeerden] vorderen tot terugbetaling van hetgeen door [appellanten] meer aan [geïntimeerden] is voldaan dan het door het hof vast te stellen bedrag, vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf de datum van voldoening door [appellanten]
[geïntimeerden] hebben geen bezwaar gemaakt tegen deze vermeerdering van eis en het hof ziet ook geen reden die (‘ambtshalve’) buiten beschouwing te laten. Het hof zal dan ook beslissen op de vermeerderde eis.
[geïntimeerden] hebben geen bezwaar gemaakt tegen deze vermeerdering van eis en het hof ziet ook geen reden die (‘ambtshalve’) buiten beschouwing te laten. Het hof zal dan ook beslissen op de vermeerderde eis.
3.3
Vervolgens heeft het hof arrest bepaald.
4.De vaststaande feiten
4.1
Het hof gaat uit van de volgende feiten, voor zover relevant in hoger beroep.
4.2
Medio 2017 hebben [appellanten] de woning aan de [adres] in [woonplaats1] (hierna: de woning) verkocht aan [geïntimeerden] voor € 450.000,-.
4.3
De woning is gebouwd in 2009 en is voorzien van platte daken. Het is een vrijstaande, onder architectuur gebouwde villa met acht slaapkamers.
4.4
In de vragenlijst behorend bij de verkoopbrochure is door [appellanten] melding gemaakt van een daklekkage. Daarbij is vermeld ‘Deze is geheel opgelost.’
4.5
Volgens de koopovereenkomst (artikel 6.3) zal de woning bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als woonhuis. Verder is onder meer het volgende in dat artikel bepaald:
“ (…) Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud’. (…)”
4.6
De woning is geleverd aan [geïntimeerden] op 7 februari 2018. Kort daarna hebben [geïntimeerden] gebreken geconstateerd aan de dakbedekking en de dakconstructie. [geïntimeerden] hebben twee offertes laten opstellen. De offerte voor het herstel van de dakbedekking bedroeg € 14.428,85. De offerte voor herstel van de dakconstructie bedroeg € 95.565,70. Deze bedragen zijn vervolgens geïndexeerd: € 14.428,85 werd € 17.115,90 na indexatie en € 95.565,70 werd € 100.066,84 na indexatie.
Voor een bouwkundig onderzoek door Boers hebben [geïntimeerden] € 804,65 betaald.
Voor een bouwkundig onderzoek door Boers hebben [geïntimeerden] € 804,65 betaald.
4.7
[appellanten] waren, ondanks een sommatie, niet bereid de gebreken te herstellen. [geïntimeerden] hebben daarop de dakconstructie zelf laten herstellen, maar de glazen dakopbouw die voorzag in lichtinval niet. In plaats daarvan zijn solar tubes aangebracht. [geïntimeerden] hebben € 79.615,88 aan herstelkosten gemaakt. Dat blijkt uit vier facturen die betrekking hebben op het dak:
Factuur 1/2
Factuur 2/2
Factuur 3
Factuur 4
d.d. 9 juni 2021
d.d. 21 juni 2021
d.d. 2 juli 2021
d.d. 2 maart 2022
(dakbedekking) (dakbedekking)
(sloop en herstel koepel)
(schilderwerkzaamheden)
€ 6.745,99
€ 17.372,94
€ 47.078,51
€ 17.372,94
€ 47.078,51
€ 8.418,44
Totaal
€ 79.615,88
4.8
De woning is op 7 december 2021 voor € 812.500,- door [geïntimeerden] verkocht aan derden.
5.De vordering en de beslissing bij de rechtbank
5.1
[geïntimeerden] hebben bij de rechtbank gevorderd [appellanten] hoofdelijk te veroordelen tot betaling van € 118.027,39 (de som van de beide hiervoor vermelde offertes met indexatie) met rente en kosten, aan herstelkosten van het dak en kosten van het bouwkundig onderzoek door Boers (€ 804,65). Aan hun vordering hebben [geïntimeerden] ten grondslag gelegd dat zij in de tussen partijen gesloten koopovereenkomst zijn overeengekomen dat de woning zou voldoen voor een normaal gebruik als woonhuis en dit ten gevolge van ernstige bouwkundige en constructieve verborgen gebreken niet het geval is.
5.2
De rechtbank heeft de vorderingen bij vonnis van 18 augustus 2021 grotendeels toegewezen. [appellanten] zijn hoofdelijk veroordeeld tot betaling aan [geïntimeerden] van € 118.027,39, vermeerderd met wettelijke rente vanaf 23 juni 2018 tot de dag van volledige betaling, en in de proceskosten van [geïntimeerden]
6.De beoordeling van de grieven en de vordering
Omvang en doel van het hoger beroep
6.1
[appellanten] is met een grief opgekomen tegen het vonnis van de rechtbank. Met deze grief maken zij bezwaar tegen de hoogte van de door de rechtbank aan [geïntimeerden] toegekende schadevergoeding. Zij stellen daarbij dat de vermogensschade als gevolg van de gebreken aan de woning niet meer heeft bedragen dan de daadwerkelijk door [geïntimeerden] gemaakte herstelkosten, verminderd met een 8/30ste deel daarvan als correctie ‘nieuw voor oud’ en dat dit temeer blijkt uit het feit dat [geïntimeerden] de woning vier jaren na aankoop daarvan hebben verkocht voor een koopsom van € 812.500,- .
6.2
Tijdens de mondelinge behandeling hebben [appellanten] een nieuw bezwaar aangevoerd, namelijk dat in een offerte die door de rechtbank voor de schadebegroting is gebruikt méér en andere herstelwerkzaamheden zijn begroot dan het herstellen/vervangen van de dakopbouw volgens het rapport van het bouwkundig onderzoek van Boers en dat het lijkt alsof er in de offerte posten dubbel zijn geteld. Namens [geïntimeerden] is hiertegen geprotesteerd. Omdat dit nieuwe bezwaar van [appellanten] pas tijdens de mondelinge behandeling is aangevoerd, is dit in verband met de in beginsel strakke regel dat alle grieven in de memorie van grieven moeten worden aangevoerd (de zogeheten tweeconclusieregel) te laat. Het hof zal dit bezwaar daarom niet bij zijn beoordeling betrekken.
6.3
[geïntimeerden] stellen, in reactie op het bezwaar van [appellanten] , dat bij zaaksschade het uitgangspunt is dat de eigenaar van de beschadigde zaak door die beschadiging, onafhankelijk van het herstel daarvan, een nadeel in zijn vermogen lijdt dat gelijk is aan de waardevermindering van de zaak. Indien herstel mogelijk is zal het bedrag van die waardevermindering in zijn algemeenheid gelijk zijn aan de naar objectieve maatstaven berekende kosten die met het herstel zijn gemoeid, dus ook als het herstel feitelijk niet of tegen lagere kosten plaatsvindt, hetgeen in de onderhavige zaak aan de orde is. Dat [geïntimeerden] het dak niet precies zoals het was hebben laten herstellen en voor een goedkopere oplossing hebben gekozen, laat onverlet dat sprake is van een waardevermindering van de woning, die moet worden begroot op basis van de aan [geïntimeerden] uitgebrachte offertes voor herstel van het dak. [geïntimeerden] betwisten de stelling van [appellanten] als zouden zij geen nadeel hebben geleden doordat zij de woning inmiddels voor € 812.500,- hebben verkocht. Zij stellen dat deze hogere verkoopprijs is gelegen in de forse stijging van de huizenprijzen in de periode tussen eind 2017 en eind 2021 en vanwege het feit dat [geïntimeerden] de woning compleet hebben gerenoveerd. Bij herstel van het dak in de oorspronkelijke toestand, dus inclusief lichtkoepel, zou de woning naar hun mening nog meer hebben kunnen opleveren dan de prijs waarvoor zij deze hebben verkocht. Door de wijze waarop het dak is hersteld hebben zij niet de woning gekregen zoals zij deze hebben gekocht.
De schade wordt begroot op de daadwerkelijk gemaakte herstelkosten
6.4
Het hof oordeelt hierover als volgt. [geïntimeerden] hebben schade geleden doordat zij een woning met gebreken geleverd hebben gekregen. Deze schade kan worden begroot op de kosten die nodig zijn om de woning in de staat te brengen waarin deze zou zijn geweest wanneer de gebreken niet aanwezig zouden zijn geweest. Uitgangspunt is dan ook dat zij aanspraak hebben op vergoeding van deze herstelkosten. Partijen zijn dat trouwens ook overeengekomen in artikel 6.3 van het koopcontract. Het gaat er dus om hoe hoog deze herstelkosten zijn. Stelplicht en bewijslast op dit punt rusten op [geïntimeerden]
6.5
beroepen zich voor de omvang van de herstelkosten op de offertes, [appellanten] op de overgelegde facturen, waaruit volgens hen volgt dat de daadwerkelijk gemaakte kosten van herstel veel lager zijn dan is geoffreerd.
6.6
Gelet op het feit dat de daadwerkelijk gemaakte herstelkosten aanzienlijk lager zijn dan de geoffreerde kosten hebben [geïntimeerden] hun stelling dat de kosten van herstel gelijk zijn aan de geoffreerde kosten (nog te verhogen met een indexering) onvoldoende onderbouwd. Dat zou anders zijn indien voldoende aannemelijk is dat [geïntimeerden] (noodgedwongen) hebben gekozen voor een goedkopere wijze van herstel, waardoor de waarde van de woning is verminderd. Dat laatste hebben [geïntimeerden] wel gesteld, maar onvoldoende aannemelijk gemaakt. Allereerst hebben zij de woning voor een aanzienlijk hoger bedrag verkocht dan waarvoor zij de woning enkele jaren daarvoor van [appellanten] hebben gekocht. Bovendien hebben zijzelf tijdens de mondelinge behandeling bij het hof verklaard dat zij verschillende makelaars hebben benaderd, maar dat geen van hen kon aangeven dat de woning door de wijze van herstel (met solar tubes) minder waard was dan met de glazen dakconstructie. Dat zijzelf de woning veel minder mooi vonden dan in de situatie met het glazen dak, betekent niet dat de waarde van de woning door het herstel is gedaald.
6.7
Het hof zal dan ook, zoals [appellanten] bepleiten, uitgaan van de daadwerkelijk gemaakte kosten van herstel.
Geen correctie nieuw-voor-oud
6.8
Tijdens de mondelinge behandeling hebben [appellanten] hun bezwaar dat de rechtbank bij de begroting van de schade niet de correctie ‘nieuw-voor-oud’ heeft toegepast beperkt tot de kosten van herstel van de dakbedekking. Zij stellen dat deze correctie is overeengekomen in de koopovereenkomst onder artikel 6.3.
6.9
Het hof volgt [geïntimeerden] in hun stelling dat de rechtbank de correctie ‘nieuw-voor-oud’ terecht niet heeft toegepast, omdat geen sprake is van een relevant voordeel van [geïntimeerden] in dat kader. Zoals aangegeven hebben [appellanten] erkend dat de correctie enkel kan zien op de herstelfacturen voor de dakbedekking waarmee een bedrag is gemoeid van € 24.118,93 (conform facturen 1/2 en 2/2). [geïntimeerden] hebben -onweersproken- gesteld dat de dakbedekking is aangebracht in 2011 en gedeeltelijk in 2015, zodat de dakbedekking ten tijde van de levering van de woning aan hen gedeeltelijk nog pas 6, respectievelijk 2 jaar oud was. Uitgaande van een gemiddelde levensduur van dakbedekking, zoals ook door [appellanten] , wordt gesteld, kan dan niet worden gesproken van een relevant voordeel doordat ‘oude’ dakbedekking is vervangen door nieuwe.
Kosten onderzoek Boers
6.1
[geïntimeerden] hebben € 804,65 gevorderd voor de kosten van een bouwkundig onderzoek. De rechtbank heeft dit toegewezen als redelijke kosten ter vaststelling van de aansprakelijkheid, op grond van art. 6:96 lid 2 BW Pro. Hiertegen heeft [appellanten] geen grieven gericht, zodat deze beslissing in stand kan blijven.
Wettelijke rente
6.11
De wettelijke rente door [geïntimeerden] gevorderd was in eerste aanleg onweersproken gebleven en toegewezen. In hoger beroep zijn daartegen geen grieven gericht.
Hoofdelijke veroordeling
6.12
Tegen de hoofdelijke veroordeling van [appellanten] was geen inhoudelijk verweer gevoerd, zodat de rechtbank die vordering heeft toegewezen. Daartegen zijn geen grieven gericht.
7.De slotsom
7.1
De grief slaagt gedeeltelijk, zodat het bestreden vonnis gedeeltelijk zal worden vernietigd.
7.2
[appellanten] worden hoofdelijk veroordeeld tot betaling van een schadevergoeding gelijk aan de daadwerkelijk door [geïntimeerden] gemaakte herstelkosten van € 79.615,88 en de kosten van het onderzoek van Boers, vermeerderd met wettelijke rente met ingang van
23 juni 2018 tot de dag van volledige betaling.
7.3
Bij deze stand van zaken blijven [appellanten] in de procedure bij de rechtbank de grotendeels in het ongelijk gestelde partij. De door de rechtbank uitgesproken proceskostenveroordeling kan dan ook in stand blijven.
7.4
In hoger beroep is het alleen nog over de hoogte van de schade gegaan en op dit punt worden [geïntimeerden] overwegend in het ongelijk gesteld. Het hof zal [geïntimeerden] daarom in de kosten van het hoger beroep aan de zijde van [appellanten] veroordelen. De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van [appellanten] worden vastgesteld op:
- griffierecht € 1.756,-
- salaris advocaat
€ 2.884,-(2 punten x tarief III à € 1.442,-)
€ 2.884,-(2 punten x tarief III à € 1.442,-)
Totaal € 4.640,-
7.5
Omdat [appellanten] het volledige bedrag waartoe zij zijn veroordeeld bij de rechtbank aan [geïntimeerden] hebben voldaan, zullen [geïntimeerden] moeten terugbetalen wat door [appellanten] te veel (en daarmee onverschuldigd) is betaald, vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf het moment dat [geïntimeerden] dat meerdere van [appellanten] heeft ontvangen.
8.De beslissing
Het hof recht doende in hoger beroep:
- vernietigt onderdeel 5.1 van het dictum van het vonnis van de rechtbank Noord-Nederland, locatie Assen van 18 augustus 2021 en doet opnieuw recht;
- veroordeelt [appellanten] hoofdelijk, zodat indien en voor zover de één betaalt ook de ander zal zijn bevrijd, om aan [geïntimeerden] te betalen een bedrag van € 79.615,88 te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 23 juni 2018 tot aan het moment van betaling;
- veroordeelt [appellanten] hoofdelijk tot betaling van € 804,65;
- veroordeelt [geïntimeerden] tot terugbetaling aan [appellanten] van al hetgeen door [appellanten] meer aan [geïntimeerden] is voldaan dan de door het hof in dit arrest toegewezen bedragen, vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf het moment van voldoening door [appellanten] van dat meerdere tot het moment van terugbetaling daarvan door Mink c.s;
- veroordeelt [geïntimeerden] in de proceskosten in het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [appellanten] vastgesteld op € 1.756,- voor verschotten en op € 4.640,- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief;
- verklaart dit arrest ten aanzien van de daarin vervatte veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
- wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit arrest is gewezen door mrs. R. Koolhoven, H. de Hek en M. Lorist en is door de rolraadsheer, in tegenwoordigheid van de griffier, in het openbaar uitgesproken op
11 oktober 2022.