ECLI:NL:GHARL:2022:8664

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Arnhem, afdeling civiel

zaaknummer gerechtshof 200.292.961

(zaaknummer rechtbank Midden-Nederland, locatie Utrecht C/16/495892)

arrest van 11 oktober 2022

in de zaak van

1.[appellant]

2. [appellante]

die wonen in [woonplaats1]

die hoger beroep hebben ingesteld

en bij de rechtbank optraden als gedaagden

hierna samen [de verkopers] te noemen en ieder afzonderlijk [appellant] en [appellante]

vertegenwoordigd door mr. O. Albayrak

tegen

[geïntimeerde] ,

die woont in [woonplaats2]

die ook hoger beroep heeft ingesteld

en bij de rechtbank optrad als eiser

hierna [de verkoper] te noemen

vertegenwoordigd door mr. R.M. Mussaeus.

1.Het verloop van de procedure in hoger beroep

1.1

Naar aanleiding van het arrest van 19 april 2022 heeft op 3 augustus 2022 een mondelinge behandeling bij het hof plaatsgevonden. Daarvan is een verslag gemaakt dat aan het dossier is toegevoegd (het proces-verbaal). Hierna hebben partijen het hof gevraagd opnieuw arrest te wijzen.

2.De kern van de zaak

2.1

[de verkopers] waren eigenaar van de woning aan de [adres] te [woonplaats2] die was onderverdeeld in kamers (onzelfstandige woonruimtes). Zij hebben deze woning op 31 augustus 2018 verkocht aan Fringilla BV of
“nader te noemen meester”. [de verkopers] hebben aan Fringilla meegedeeld dat een omzettingsvergunning aanwezig was. Deze omzettingsvergunning, die was verleend op 13 januari 2010, is op 10 september 2018 namens [de verkopers] aan Fringilla gestuurd. [appellant] heeft op 1 oktober 2018 een concept van de leveringsakte van de notaris ontvangen, waarin [de verkoper] stond vermeld als koper. Omdat dit nieuw was voor [appellant] heeft hij hierover overlegd met de notaris. De woning is op 2 oktober 2018 geleverd aan [de verkoper] . In de loop van 2019 is aan [de verkoper] gebleken dat de omzettingsvergunning uit 2010 niet bruikbaar was. [de verkopers] hadden het als voorwaarde voor de bruikbaarheid opgelegde compensatiebedrag namelijk niet betaald. Dat had weer tot gevolg dat het niet was toegestaan de kamers van de woning apart te verhuren.

2.2

[de verkoper] stelt dat [de verkopers] toerekenbaar tekort zijn geschoten, omdat de woning niet beschikte over een bruikbare omzettingsvergunning en heeft bij de rechtbank gevorderd dat [de verkopers] worden veroordeeld tot betaling van de boete die is gesteld op wanprestatie, althans vergoeding van de door hem geleden schade, nader op te maken bij staat.

2.3

De rechtbank is tot de slotsom gekomen dat er sprake is van wanprestatie van [de verkopers] en heeft [de verkopers] veroordeeld tot betaling aan [de verkoper] van schadevergoeding nader op te maken bij staat. Zij heeft de boete afgewezen. [de verkopers] zijn in hoger beroep gekomen omdat er volgens hen geen sprake is van wanprestatie en schade. [de verkoper] is in incidenteel hoger beroep gekomen, omdat hij vindt dat de boete wel verschuldigd is. Hij heeft in hoger beroep bovendien zijn schade verder uitgewerkt en zijn eis gewijzigd. Primair vordert hij € 147.089,50 (€ 75.089,50 + € 72.000), subsidiair € 86.025,34, vermeerderd met rente en kosten.

3.Het oordeel van het hof in het principaal en incidenteel hoger beroep

De beslissing

3.1

Het hof zal beslissen dat er geen reden is anders over de zaak te denken dan de rechtbank heeft gedaan. Dat betekent dat zowel het principaal hoger beroep als in het incidenteel hoger beroep faalt, op één uitzondering van ondergeschikt belang na (zie 3.13). Het hof zal hieronder uitleggen hoe het tot deze beslissing is gekomen.

Nader te noemen meester

3.2

In de koopovereenkomst is als koper Fringilla vermeld of
“nader te noemen meester”. [appellant] raakte er op 1 oktober 2018 door toezending van een concept van de leveringsakte van op de hoogte dat niet Fringilla de woning zou kopen maar [de verkoper] . Dat was één dag voor het verlijden van de notariële leveringsakte. [de verkopers] voeren aan dat Fringilla niet zonder voorbehoud de naam van [de verkoper] als nader te noemen meester heeft opgegeven aan hen en bovendien dat die opgave niet binnen redelijke termijn is gebeurd. Zij beroepen zich op het arrest van het hof Amsterdam van 18 juni 2013, ECLI:NL:GHAMS:2013:5020, waaruit volgens hen volgt dat de enkele vermelding van de naam van de meester in een concept van de leveringsakte niet kan gelden als het voldoende duidelijk en zonder voorbehoud noemen van de naam van de meester, terwijl bovendien het noemen van de meester één dag voor de levering niet binnen een redelijke termijn is. Volgens [de verkopers] is daarom niet [de verkoper] hun wederpartij, maar Fringilla en is deze omstandigheid een grond om de vorderingen van [de verkoper] af te wijzen. De rechtbank heeft in rechtsoverweging 3.9 dat verweer verworpen, in essentie met het argument dat [de verkopers] [de verkoper] als wederpartij hebben aanvaard. Tegen deze beslissing komen [de verkopers] op in grief 1 in het principaal hoger beroep.

3.3

Artikel 3:67 lid 1 BW vereist, voor zover hier van belang, in het geval een partij een overeenkomst aangaat in naam van een nader te noemen meester, zij de meester noemt binnen een redelijke termijn. Er is alleen dan sprake van het noemen van de naam van een volmachtgever, wanneer dat zonder voorbehoud geschiedt, zodat het voor de wederpartij vaststaat wie partij is bij de overeenkomst. Of het noemen van de naam zonder voorbehoud is geschied moet aan de hand van de Haviltex-maatstaf/wils-vertrouwensleer (artikelen 3:33 en 3:35 BW) worden beoordeeld. [de verkopers] raakten ervan op de hoogte dat [de verkoper] als hun wederpartij was aangewezen door de ontvangst van het door de notaris opgestelde tweede concept van de leveringsakte op 1 oktober 2018, één dag voor de levering van de woning. Fringilla heeft [de verkopers] niet rechtstreeks op de hoogte gesteld, evenmin als [de verkoper] dat namens Fringilla heeft gedaan. Zelfs kan niet worden gezegd dat wijziging van de naam van de koper in het concept van de leveringsakte kan gelden als zo’n mededeling. Daarvoor is het enkele vermelden van de naam in een nieuw concept te weinig duidelijk en te terloops. [appellant] heeft direct na ontvangst van het tweede concept gesproken met de notaris, juist over het punt van de wijziging van de vermelding van de koper. De notaris heeft [appellant] toen uitgelegd dat [de verkoper] was aangewezen als koper en dat dit mocht. [appellant] heeft die uitleg aanvaard. Voor hem was op dat moment duidelijk dat [de verkoper] was aangewezen als meester en dus als zijn wederpartij. Uit het verweer van [de verkopers] blijkt niet dat er door Fringilla voorbehouden waren gemaakt over de identiteit van de koper of dat de notaris daarover onzekerheid liet bestaan. De nadere uitleg door de notaris legt het hof daarom uit als een zonder voorbehoud gegeven opgave van de identiteit van de koper. Dat is voor het hof uiteindelijk doorslaggevend, ook al hadden Fringilla en [de verkoper] de aanwijzing op een duidelijker manier aan [de verkopers] kunnen meedelen. Het beroep door [de verkopers] op het ontbreken van het zonder voorbehoud opgeven van de naam van de koper gaat daarom niet op.

3.4

Of de aanwijzing van de meester binnen redelijke termijn is gedaan, moet worden beoordeeld aan de hand van alle omstandigheden van het geval. De termijn dient naar billijkheid te worden berekend. Dat de mededeling pas in een laat stadium is gedaan, betekent niet dat de redelijke termijn is geschonden. De naam van [de verkoper] is op 1 oktober 2018, de dag vóór levering van de woning, aan [de verkopers] bekend gemaakt. De koopovereenkomst is op 31 augustus 2018 gesloten. Tussen koopovereenkomst en levering lagen 30 dagen en op de laatste dag van die periode is de mededeling aan [de verkopers] gedaan. Dat is zonder meer in een laat stadium. Daar staat tegenover dat de woning op 22 augustus 2018 door [de verkopers] aan Fringilla te koop is aangeboden en de transactie in korte tijd is afgewikkeld. Dan zal het eerder kunnen gebeuren dat de opgave aan de verkoper van de meester kort voor de levering geschiedt. Voor het hof is relevant dat de transactie de verkoop van een beleggingspand door de ene belegger aan de andere belegger is. In zo’n transactie is de identiteit van de koper doorgaans van minder belang, zo lang tenminste duidelijk is dat de koper de koopsom zal betalen. Door artikel 7:26 lid 2 BW, dat bepaalt dat de koopsom ten tijde van het tekenen van de leveringsakte uit de macht van de koper moet zijn, is voor de verkoper gewaarborgd dat de koopsom bij de levering tot zijn beschikking komt. Bij zo’n transactie is aanvaardbaar dat de naam van de meester in een laat stadium, zelfs in dit geval de dag vóór levering, aan de verkoper wordt opgegeven. Daarbij is uiteindelijk niet doorslaggevend dat Fringilla al eerder ermee bekend was dat [de verkoper] haar positie als koper van de woning zou overnemen. Ook al was het beter geweest als Fringilla de naam eerder had opgegeven, een en ander betekent niet dat zij daarmee te laat was. Het daarop ziende verweer van [de verkopers] wordt verworpen.

3.5

Ten slotte voegt het hof aan het voorgaande toe dat [de verkopers] in 2018 helemaal geen problemen hadden met [de verkoper] als koper. Integendeel, zij hebben nadien een ander pand aan hem verkocht. [de verkopers] hebben zich pas in juli 2019 op dit verweer beroepen, nadat [de verkoper] hen had aangesproken op het feit dat de woning door het ontbreken van een omzettingsvergunning niet aan de overeenkomst beantwoordde. Dat geeft voedsel aan de gedachte dat het beroep op artikel 3:67 lid 1 BW niet werkelijk is gegrond op problemen met de manier waarop [de verkopers] bekend raakten met de identiteit van de koper. Dat aspect neemt het hof ook mee in zijn beslissing op dit verweer dat de naam van [de verkoper] zonder voorbehoud en binnen redelijke termijn is opgegeven aan [de verkopers] De slotsom is dat grief 1 in het principaal hoger beroep niet gegrond is.

Omzettingsvergunning en wanprestatie

3.6

[de verkopers] uiten in hun grieven 2 en 3 in het principaal hoger beroep kritiek op de beslissingen van de rechtbank in rechtsoverwegingen 3.2 - 3.4 en 3.10 - 3.15 dat [de verkoper] zijn onderzoeksplicht niet heeft verzaakt en dat [de verkopers] een garantie hebben gegeven dat de woning over een geldige omzettingsvergunning beschikte. [de verkoper] stelt dat de verkochte woning een gebrek heeft, omdat de omzettingsvergunning uit 2010 niet gebruikt mag worden. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [de verkoper] verteld dat de gemeente eist dat hij een nieuwe omzettingsvergunning aanvraagt, als hij de woning kamergewijs wil verhuren.

3.7

De verantwoordelijkheid voor gebreken aan de woning is geregeld in de artikelen 6.1 en 6.3 van de koopovereenkomst die, voor zover relevant, als volgt luiden:

“6.1 De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, zichtbare en onzichtbare gebreken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. (…)

6.3

De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: Woning met schuur. (…)”

3.8

[de verkopers] hebben zich erop beroepen dat zij slechts geschiktheid voor normaal gebruik hebben toegezegd, niet voor een bijzonder gebruik zoals het met een omzettingsvergunning kamergewijs verhuren van de woning. Het hof overweegt dat de inhoud van de overeenkomst en daarmee de wederzijdse verplichtingen van partijen moeten worden vastgesteld aan de hand van de Haviltex-maatstaf. Onderdeel van die maatstaf vormen de gerechtvaardigde verwachtingen van de koper, in dit geval [de verkoper] . Omdat [de verkopers] in hun verkoopaanbod aan Fringilla hadden opgegeven dat een omzettingsvergunning aanwezig was en omdat [de verkopers] en Fringilla waren overeengekomen dat deze vergunning nog aan Fringilla zou worden toegestuurd, mocht [de verkoper] als nader genoemde meester erop vertrouwen dat er een omzettingsvergunning aanwezig was die hij daadwerkelijk kon gebruiken voor het kamergewijs verhuren van de woning. Zo’n vergunning was er echter niet, zodat [de verkopers] op dat punt tekortschoten in hun verplichtingen uit de koopovereenkomst (artikel 6:74 BW), en anders gezegd de zaak op dat punt niet aan de overeenkomst beantwoordde (artikel 7:17 BW). Deze verplichting tot verschaffing van een bruikbare omzettingsvergunning bestaat naast het instaan door [appellant] voor de geschiktheid van de woning voor normaal gebruik in artikel 6.3 koopovereenkomst. De door [de verkopers] verdedigde uitleg zou iedere betekenis aan de mededeling over de aanwezigheid van de omzettingsvergunning ontnemen en dat is een rechtsgevolg dat niet aannemelijk is. In het midden kan blijven of deze verplichting van [de verkopers] kan worden beschouwd als een garantie. Omdat [de verkopers] hadden meegedeeld dat een omzettingsvergunning aanwezig was, behoefde [de verkoper] niet meer te onderzoeken of zo’n vergunning daadwerkelijk aanwezig was. Gezien deze mededeling mochten [de verkopers] niet van [de verkoper] vergen dat hij genoegen zou nemen met de hospitaconstructie (één hoofdhuurder die onderhuurovereenkomsten sluit met andere kamerbewoners). Tijdens de mondelinge behandeling bij het hof is overigens gebleken dat de gemeente inmiddels slechts onder strikte voorwaarden een hospitaconstructie accepteert. Kortom, de grieven 2 en 3 in het principaal hoger beroep zijn niet gegrond.

De boete

3.9

[de verkoper] komt met grief 1 in het incidenteel hoger beroep op tegen de beslissing van de rechtbank in rechtsoverwegingen 3.17-3.18 dat [de verkopers] niet de boete verschuldigd zijn die is vastgelegd in artikel 11.3 van de koopovereenkomst. De motivering van de rechtbank is dat nakoming door [de verkopers] van de verplichting tot het verschaffen van een bruikbare omzettingsvergunning na eigendomsoverdracht aan [de verkoper] blijvend onmogelijk is geworden en dat artikel 11.3 aldus moet worden uitgelegd dat het alleen geldt voor verplichtingen van de verkoper die deze nog kan nakomen.

3.1

Artikel 11.3 van de koopovereenkomst luidt, voor zover relevant, als volgt:

“Indien de wederpartij geen gebruik maakt van zijn recht de koopovereenkomst te ontbinden en nakoming verlangt, zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij na afloop van de in artikel 11.1 vermelde termijn van acht dagen voor elke sedertdien verstreken dag tot aan de dag van nakoming een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd zijn van drie pro mille (3‰) van de koopsom met een maximum van tien procent (10%) van de koopsom, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boeten, en onverminderd vergoeding van kosten van verhaal.”

3.11

Artikel 11.3 moet worden uitgelegd aan de hand van de geobjectiveerde Haviltex-maatstaf. Het artikel komt voor in een door derden opgesteld model. Partijen hebben niet over de tekst onderhandeld. Dat brengt mee dat de bewoordingen van artikel 11.3 aan de hand van objectieve factoren, waaronder de taalkundige betekenis, de aannemelijkheid van de rechtsgevolgen en gangbaar spraakgebruik moeten worden uitgelegd. Bij waardering van de verschillende uitlegopties moet acht worden geslagen op hetgeen de maatstaven van redelijkheid en billijkheid meebrengen. Gelet op deze uitlegfactoren sluit het hof zich aan bij de uitleg door de rechtbank. De boete is verschuldigd indien nakoming wordt verlangd per dag dat de prestatie uitblijft. Dat veronderstelt dat de schuldenaar van de verbintenis in staat is deze na te komen en zo een einde kan maken aan het verder oplopen van de boete. Als de boete een verbintenis betreft die de schuldenaar niet meer kan nakomen, ligt het voor de hand een vast, ineens verschuldigd boetebedrag op te nemen. Artikel 11.3 moet daarom zo worden uitgelegd dat het een boete stelt op niet-nakoming van verbintenissen die de schuldenaar nog kan nakomen. Ter zitting van het hof heeft de advocaat van [de verkoper] gesteld dat [de verkopers] bij de gemeente namens [de verkoper] een vergunningsaanvraag hadden kunnen indienen, maar hij heeft deze stelling niet nader onderbouwd. Tussen partijen is niet in geschil dat [de verkopers] na de eigendomsoverdracht zelf niet meer in staat zijn ten behoeve van [de verkoper] een omzettingsvergunning aan te vragen: voor hen is nakoming van de verplichting een woning met omzettingsvergunning te leveren blijvend onmogelijk geworden. Dat betekent dat artikel 11.3, zoals door het hof uitgelegd, geen basis vormt voor het opleggen van een boete aan [de verkopers] en dat de rechtbank terecht die vordering van [de verkoper] heeft afgewezen.

Verwijzing naar de schadestaat

3.12

[de verkoper] heeft de woning onderverhuurd aan een organisatie die op haar beurt de woning heeft onderverhuurd aan een onder-onderhuurder die op haar beurt de woning kamergewijs heeft onderverhuurd aan arbeidsmigranten, zo bleek tijdens de mondelinge behandeling bij het hof. Burgemeester en wethouders van Utrecht hebben op 1 juni 2022 aan [de verkoper] een vooraankondiging van een last onder dwangsom gestuurd in verband met kamergewijze verhuur van de woning zonder omzettingsvergunning die hij vóór 15 september 2022 moet hebben beëindigd. De hoofdhuurder heeft [de verkoper] aansprakelijk gesteld, omdat volgens hem [de verkoper] wanprestatie pleegt nu de woning niet kamergewijs mag worden verhuurd. Dit brengt mee dat de kans op schade voor [de verkoper] aannemelijk is en dat de rechtbank de zaak terecht naar de schadestaatprocedure heeft verwezen. Grief 4 in het principaal hoger beroep is daarom ongegrond. Tijdens de mondelinge behandeling is ook gebleken dat de omvang van de schade nog niet duidelijk is, enerzijds door veranderend beleid bij de gemeente over kamergewijze verhuur of daarop lijkende vormen van verhuur, en anderzijds door onduidelijkheid over de ontwikkeling op korte termijn met betrekking tot de last onder dwangsom en de aansprakelijkheidsstelling door de hoofdhuurder. Dit brengt mee dat het hof niet zal overgaan tot vaststelling van de schade, zoals [de verkoper] nu in hoger beroep vordert, maar de beslissing van de rechtbank tot verwijzing naar de schadestaat in stand zal laten. Grief B in het incidenteel hoger beroep is ook ongegrond. De gewijzigde vordering zal worden afgewezen.

Buitengerechtelijke incassokosten

3.13

[de verkopers] maken bij grief 5 bezwaar tegen toewijzing van buitengerechtelijke incassokosten van € 1.525. Hun meest verstrekkende verweer is dat [de verkoper] geen kosten heeft gemaakt ter verkrijging van voldoening buiten rechte. Dat verweer slaagt. Uit het dossier blijkt dat de advocaat van [de verkoper] op 17 oktober 2019 en 8 november 2019 [de verkopers] heeft aangemaand om te bewijzen dat de financiële compensatie aan de gemeente is betaald. Dat is onvoldoende om in aanmerking te komen voor vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. Weliswaar heeft de advocaat van [de verkoper] [de verkopers] uitgenodigd voor minnelijk overleg op zijn kantoor. Omdat [de verkopers] daaraan echter blijkens hun brief van 10 november 2019 geen behoefte hadden, is dat overleg niet van de grond gekomen en zijn er dus geen kosten ter verkrijging van voldoening buiten rechte gemaakt door overleg te voeren. De in nr. 8.3 van de memorie van antwoord in principaal appel tevens memorie van eis in incidenteel appel vermelde bezigheden zijn geen activiteiten ter verkrijging van voldoening buiten rechte. Grief 5 in het principaal hoger beroep is daarom gegrond. Dit brengt mee dat onderdeel 4.2 van het dictum van het bestreden vonnis zal worden vernietigd en dit deel van de vordering alsnog zal worden afgewezen.

3.14

Hoewel grief 5 over de buitengerechtelijke incassokosten slaagt, gelden [de verkopers] nog steeds als de overwegend in het ongelijk gestelde partij in eerste aanleg. Dat betekent dat de veroordeling in de beslag- en proceskosten van [de verkoper] in eerste aanleg in stand blijft en dat grief 6 in het principaal hoger beroep niet slaagt.

De conclusie

3.15

Het principaal noch het incidenteel hoger beroep slaagt, met uitzondering van grief 5 in het principaal hoger beroep.

3.16

Het hof bepaalt dat elke partij zijn eigen kosten moet dragen (compensatie van proceskosten) omdat partijen ieder deels ongelijk hebben gekregen.

4.De beslissing

Het hof:

1. bekrachtigt het vonnis van de rechtbank Midden-Nederland, locatie Utrecht van 20 januari 2021 zoals aangepast bij herstelvonnis van 10 maart 2021, met uitzondering van onderdeel 4.2 van het dictum, welk onderdeel het hof vernietigt en waarover het hof als volgt beslist:

wijst de vordering tot vergoeding van de buitengerechtelijke incassokosten af;

2. wijst de vorderingen van [de verkoper] , zoals weergegeven op p. 22 van de memorie van antwoord in principaal appel tevens memorie van eis in incidenteel appel, af;

3. bepaalt dat iedere partij de eigen kosten van het hoger beroep draagt;

4. wijst af wat verder is gevorderd.

Dit arrest is gewezen door mrs. F.J. de Vries, H.E. de Boer en M. Wallart, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 11 oktober 2022.