Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Arnhem, afdeling civiel
zaaknummer gerechtshof 200.303.270
zaaknummer rechtbank Midden-Nederland, locatie Utrecht: 8914624
arrest van 2 augustus 2022
in de zaak van
1.[appellant1]
die woont in [woonplaats1]
2. [appellant2]
die woont in [woonplaats1]
die hoger beroep hebben ingesteld
en bij de kantonrechter optraden als gedaagden
hierna samen ‘ [appellant1] c.s.’ (mannelijk enkelvoud) te noemen
vertegenwoordigd door mr. A.K. Tosun
tegen
FFC Vastgoed B.V.
die is gevestigd in Zeist
en bij de kantonrechter optrad als eiseres
hierna ‘FFC’ te noemen
en die niet in de procedure in hoger beroep is verschenen
1.Het verloop van de procedure in hoger beroep
1.1
[appellant1] c.s. heeft hoger beroep ingesteld tegen de vonnissen die de kantonrechter in de rechtbank Midden-Nederland, locatie Utrecht, op 28 april 2021 en 21 juli 2021 tussen partijen heeft uitgesproken. Het procesverloop in hoger beroep blijkt uit:
- de dagvaarding in hoger beroep;
- de memorie van grieven.
1.2
FFC is niet in de procedure verschenen. Tegen haar is verstek verleend. [appellant1] c.s. heeft vervolgens de stukken voor het wijzen van arrest aan het hof overgelegd. Daarna heeft het hof arrest bepaald.
2.De kern van de zaak
2.1
Tussen [appellant1] c.s. en FFC is een onderhuurovereenkomst gesloten met betrekking tot een pand (een bedrijfsruimte) in [plaats1] . Het pand is door [appellant1] c.s. opgeleverd aan FFC voordat de looptijd van de onderhuurovereenkomst was verstreken. De kern van deze zaak draait om de vraag of [appellant1] c.s. – ondanks de oplevering van het pand – huurpenningen moet betalen tot aan het contractueel overeengekomen einde van de huurovereenkomst. FFC heeft in een procedure voor de kantonrechter gevorderd dat [appellant1] c.s. wordt veroordeeld tot betaling van de achterstallige huurpenningen. Daarnaast vordert zij de contractueel overeengekomen boete in verband met het te laat betalen van de huurpenningen en veroordeling in de buitengerechtelijke incassokosten en proceskosten.
2.2
De kantonrechter heeft [appellant1] c.s. opgedragen te bewijzen dat de huurovereenkomst tussen [appellant1] c.s. en FFC met wederzijds goedvinden is beëindigd. [appellant1] c.s. is niet overgegaan tot bewijslevering. De kantonrechter heeft daarom geoordeeld dat [appellant1] c.s. de overeengekomen huur moet betalen tot aan het einde van de huurperiode. Daarnaast heeft de kantonrechter [appellant1] c.s. veroordeeld tot betaling van de gevorderde boetebedragen, de buitengerechtelijke incassokosten en de proceskosten van FFC.
2.3
[appellant1] c.s. is het niet eens met dit oordeel van de kantonrechter en heeft hoger beroep ingesteld. Hij heeft aan de hand van zes bezwaren (grieven) uitgelegd waarom volgens hem het oordeel van de kantonrechter niet in stand kan blijven.
3.Het oordeel van het hof
Is de huurovereenkomst beëindigd met wederzijds goedvinden?
3.1
De tussen partijen gesloten onderhuurovereenkomst had als einddatum 31 januari 2021. De overeenkomst kon niet tussentijds worden opgezegd. Geen van partijen heeft zich op het standpunt gesteld dat de ontbinding van de huurovereenkomst is ingeroepen. Op grond van artikel 7:293 lid 3 van het Burgerlijk Wetboek (BW) kan de onderhuurovereenkomst worden beëindigd met wederzijds goedvinden.
3.2
Vast staat dat [appellant1] c.s. tot op dit moment geen huurpenningen aan FFC heeft betaald. Volgens hem hoeft dat ook niet, omdat de overeenkomst met wederzijds goedvinden is beëindigd in oktober 2019. Nu het [appellant1] c.s. is die zich beroept op het rechtsgevolg van zijn stelling, dient hij de feiten en omstandigheden te stellen – en bij gemotiveerde betwisting te bewijzen – die tot dat rechtsgevolg leiden. [appellant1] c.s. heeft in dat kader gesteld dat de heer [naam1] (van FFC) en medewerkers van [naam2] medio augustus 2019 hebben meegedeeld dat de (onder)huurovereenkomst diende te worden beëindigd, althans geen doorgang kon vinden en dat [appellant1] c.s. het pand diende te ontruimen. Vervolgens hebben partijen overleg gehad over het ‘hoe-nu-verder’ en hebben zij afgesproken om de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden te beëindigen. [appellant1] c.s. heeft naar aanleiding van deze afspraak een opleverlijst ontvangen van FFC waarin stond beschreven hoe het pand door hem moest worden opgeleverd. [appellant1] c.s. heeft het pand vervolgens in de staat gebracht zoals beschreven in de opleverlijst en heeft daar kosten voor gemaakt. Hierna heeft de oplevering en sleuteloverdracht plaatsgevonden. De oplevering is namens FFC goedgekeurd door de heer [naam3] . Na de oplevering vertrouwde [appellant1] c.s. erop dat daarmee de huurrelatie tussen partijen was beëindigd. Dat dat zo was blijkt volgens hem uit het feit dat hij, zo stelt hij, na de oplevering een jaar lang niets meer van FFC heeft vernomen. Pas op 22 oktober 2020 zocht FFC weer contact met [appellant1] c.s. in de vorm van een brief die [appellant1] c.s. per e-mail ontving over het bestaan van een betalingsachterstand. Volgens [appellant1] c.s. heeft hij in de periode daarvoor niets gehoord van FFC en heeft hij (dus) ook geen facturen (of betalingsherinneringen) ontvangen met betrekking tot het betalen van huurpenningen. [appellant1] c.s. was, zo stelt hij, er zo zeker van dat de overeenkomst definitief beëindigd was, dat hij de vennootschap waarmee hij [naam4] zou gaan exploiteren ( [naam5] V.O.F.) op 22 oktober 2019 heeft uitgeschreven bij de Kamer van Koophandel. [appellant1] c.s. heeft verder nog aangevoerd dat van hem niet kan worden verwacht dat hij het pand oplevert, terwijl hij huur zou moeten blijven betalen tot aan het einde van de looptijd. Volgens [appellant1] c.s. is zo’n afspraak nooit tot stand gekomen en zou hij bovendien nooit hebben ingestemd met een afspraak van die strekking.
3.3
FFC heeft gemotiveerd betwist dat de overeenkomst met wederzijds goedvinden is beëindigd. Volgens FFC heeft zij nooit met een dergelijke vorm van beëindiging ingestemd. Uit de e-mailcorrespondentie uit september 2019 blijkt eerder het tegendeel, namelijk dat het opzeggen van de overeenkomst en het opleveren van het pand niet zomaar zonder gevolgen zou blijven. Zij heeft in haar e-mails van 19 en 20 september 2019 er bovendien expliciet op gewezen dat een betalingsachterstand bestond die moest worden opgelost. [appellant1] c.s. had dan ook niet mogen verwachten dat het opleveren van het pand zomaar tot verval van de betalingsverplichting van de huurpenningen zou leiden. FFC voert aan dat zij bovendien na de oplevering van het pand ook nog heeft gewezen op de verplichting tot het betalen van huurpenningen. Zo heeft FFC in de e-mail die zij op 21 oktober 2019 aan de vader van [appellant1] c.s. heeft gestuurd (en waarvan [appellant1] c.s. de ontvangst betwist) een afkoopvoorstel gedaan en heeft zij daarnaast maandelijks huurfacturen aan [appellant1] c.s. gestuurd. [appellant1] c.s. betwist dat hij deze facturen heeft ontvangen. Hij heeft aangevoerd dat op de facturen het adres staat van het pand dat [appellant1] c.s. huurde, dat het pand op dat moment al door hem was opgeleverd en hij ook geen sleutels meer had van het pand. FFC heeft daarop gereageerd met de stelling dat de facturen niet alleen per post, maar ook per e-mail aan [appellant1] c.s. zijn gestuurd. Volgens haar blijkt dat uit de printscreen van een pagina uit haar facturatiesysteem die zij als productie 6 in eerste aanleg heeft overgelegd. [appellant1] c.s. betwist deze e-mails te hebben ontvangen.
3.4
Uit het voorgaande blijkt dat de gemotiveerde stelling van [appellant1] c.s. dat de onderhuurovereenkomst met wederzijds goedvinden is beëindigd, door FFC gemotiveerd is betwist. Vanwege de herstelfunctie van het hoger beroep zal het hof [appellant1] c.s. nogmaals in de gelegenheid stellen om – overeenkomstig zijn bewijsaanbod – te bewijzen dat de onderhuurovereenkomst met wederzijds goedvinden ten einde is gekomen. Indien komt vast te staan dat de overeenkomst met wederzijds goedvinden is beëindigd vervalt voor [appellant1] c.s. de verplichting om huurpenningen te betalen vanaf de datum dat de huurovereenkomst ten einde is gekomen. Verder zal het hof iedere beslissing aanhouden.
4.De beslissing
1. Het hof laat [appellant1] c.s. toe te bewijzen dat de onderhuurovereenkomst tussen partijen is beëindigd met wederzijds goedvinden.
2. Indien [appellant1] c.s. uitsluitend bewijs door bewijsstukken wenst te leveren, dient hij die stukken op de roldatum
30 augustus 2022in het geding te brengen.
30 augustus 2022in het geding te brengen.
3. Als getuigen worden gehoord, zal raadsheer-commissaris mr. F.J. de Vries de getuigen verhoren in het Paleis van Justitie aan de Walburgstraat 2-4 in Arnhem. Partijen moeten daar zelf ( [appellant1] c.s. in persoon en FFC vertegenwoordigd door iemand die van de zaak op de hoogte en tot het beantwoorden van vragen in staat is) bij aanwezig zijn.
4. [appellant1] c.s. moet in dat geval op dinsdag
30 augustus 2022laten weten hoeveel getuigen hij wil laten horen met opgave van de verhinderdagen van die getuigen, van partijen en van hun advocaten. Daarna stelt het hof de dag en het tijdstip van het verhoor vast. Dat gebeurt ook als de opgave onvolledig is.
30 augustus 2022laten weten hoeveel getuigen hij wil laten horen met opgave van de verhinderdagen van die getuigen, van partijen en van hun advocaten. Daarna stelt het hof de dag en het tijdstip van het verhoor vast. Dat gebeurt ook als de opgave onvolledig is.
5. [appellant1] c.s. moet de namen en woonplaatsen van de getuigen ten minste een week voor het getuigenverhoor aan de wederpartij en de griffier van het hof opgeven.
6. Een partij die tijdens het getuigenverhoor nieuwe stukken wil indienen, moet het hof en de wederpartij daarvan uiterlijk twee weken voor de dag van de zitting een kopie sturen.
7. Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.
Dit arrest is gewezen door mrs. A.E.F. Hillen, L.J. de Kerpel-van de Poel en F.J. de Vries en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 2 augustus 2022.