Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Leeuwarden
afdeling civiel recht, handel
zaaknummer gerechtshof 200.300.153/01
(zaaknummer rechtbank Midden-Nederland 8751633)
arrest van 12 juli 2022
in de zaak van
1.[appellant] ,
2. [appellante] ,
beiden wonende te [woonplaats] ,
appellanten,
bij de rechtbank: eisers,
hierna gezamenlijk te noemen:
[appellanten]
[appellanten]
advocaat: mr. W.Y. Hofstra, die kantoor houdt te Hilversum,
tegen
Stichting Woningcorporatie Het Gooi en Omstreken,
gevestigd te Hilversum,
geïntimeerde,
bij de rechtbank: gedaagde,
hierna:
de woningcorporatie,
de woningcorporatie,
advocaat: mr. T.J. de Groot, die kantoor houdt te Utrecht.
1.Het verloop van de procedure in hoger beroep
1.1
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding in hoger beroep van 16 september 2021 gericht tegen het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Midden-Nederland, locatie Almere, van 4 augustus 2021;
- de memorie van grieven van 18 januari 2022;
- de memorie van antwoord (met producties) van 15 maart 2022;
- het arrest waarbij een enkelvoudige mondelinge behandeling is bepaald van 3 mei 2022;
- het proces-verbaal van 30 mei 2022, met daarbij de pleitaantekeningen van mr. Hofstra.
1.2
Vervolgens heeft het hof arrest bepaald op het dossier van de mondelinge behandeling, aangevuld met het proces-verbaal.
2.Waar gaat deze procedure over?
[appellanten] huren een woning van de woningcorporatie. Bij de verbouw van hun complex is hun uitzicht ernstig aangetast. De door hen ingeschakelde geschillenadviescommissie heeft geadviseerd hen met voorrang een eengezinswoning toe te wijzen. De woningcorporatie heeft dit advies niet opgevolgd. [appellanten] willen bovenal dat wordt bepaald dat zij recht hebben op vervroegde toewijzing van een eengezinswoning. Het hof is met de kantonrechter van oordeel dat zij dat recht niet hebben. Subsidiair hebben [appellanten] aanspraak gemaakt op huurprijsvermindering met 20% van de kale huurprijs. De kantonrechter heeft die vordering deels toegewezen, namelijk tot 5%. [appellanten] houden vast aan 20% huurverlaging. Het hof ziet geen reden voor toewijzing van een hogere huurkorting.
Het hof zal die beslissingen hierna motiveren.
3.De vaststaande feiten
Het hof gaat in hoger beroep uit van de volgende feiten.
3.1
[appellanten] (althans [appellante] ) huren vanaf 7 juni 2011 een etagewoning aan de [adres] te [woonplaats] . Dit betreft een driekamerappartement in een galerijflat (bouwjaar 1981) op de eerste etage, dat is gelegen boven de ingangspartij van het complex.
Aan de voorzijde van het appartement bevindt zich, links van de entree van het appartement, de losse keuken (ongeveer 4 bij 1,89 m) en de kleinste van de drie slaapkamers. Rechts van de entree bevindt zich een grotere slaapkamer. De woonkamer ligt aan de andere kant van de hal, aan de achterzijde van het appartement. Voor de keuken en de kleine slaapkamer loopt de galerij.
3.2
De netto huurprijs bedroeg per juli 2020 € 643,05 per maand.
3.3
In 2019 heeft groot onderhoud aan het complex plaatsgevonden. In dat kader is de ingangspartij gewijzigd. Op aanwijzen van de gemeentelijke welstandscommissie is de ingangspartij van het complex ‘verfraaid’ met een extra betonnen sierlijst die, met een tussenruimte, boven de ingangspartij is geplaatst. Deze sierlijst is door partijen ook wel aangeduid als het ‘nietje’. Deze betonnen sierlijst staat op korte afstand (iets meer dan een meter) pal voor de ramen van de keuken en de kleine slaapkamer van de door [appellanten] gehuurde woning. Het voorheen bestaande uitzicht van deze ramen is daarbij grotendeels geblokkeerd en de daglichttoetreding van die vertrekken is verslechterd. De woningcorporatie heeft in de loop van de procedure onderzoek laten doen naar de daglichttoetreding in de keuken. Deze blijkt volgens een rapport van het ingeschakelde bouwconsultbureau nog net aan de minimale eisen te voldoen.
3.4
[appellanten] hebben eerst bij de woningcorporatie geklaagd. Deze heeft aanvankelijk elk verzoek om compensatie afgewezen. Daarna hebben [appellanten] zich gewend tot de geschillenadviescommissie (GAC). De klacht werd als volgt omschreven:
“Door de nieuwe entree en de betonnen constructie is onze woongenot verpest. Omdat wij nu tegen de dak van de entree + betonnen constructie aankijken. Hierdoor hebben wij geen uitzicht meer en wij moeten nu vaker het licht aandoen in de keuken. Graag willen wij gekompenseerd worden voor iets waar wij niet voor hebben gekozen. Door middel van huurverlaging”.
3.5
De GAC heeft op 5 februari een (niet-bindend) advies uitgebracht, dat luidt, voor zover van belang:
“De commissie is unaniem van menig dat de klacht gegrond is. Een huurverlaging zal geen oplossing bieden voor de klachten van de bewoners over het verminderde uitzicht en het tekort aan daglichttoetreding. De meest passende oplossing is een verhuizing. De bewoners zijn al geruime tijd op zoek naar een eengezinswoning in dezelfde wijk en hebben deze wens al eerder kenbaar gemaakt aan de corporatie. De commissie adviseert de corporatie om, buiten het reguliere woningtoewijzingsbeleid om, actief te bemiddelen bij de verhuizing van het gezin naar een eengezinswoning in dezelfde wijk”.
3.6
De woningcorporatie heeft dit advies niet overgenomen. In de brief van 25 februari 2020 schrijft de directeur-bestuurder, voor zover van belang:
“U heeft de wens te verhuizen naar een eengezinswoning. Het Gooi en Omstreken staat echter voor een eerlijke verdeling van het schaarse aanbod sociale huurwoningen. Voor de eengezinswoningen in uw wijk staan woningzoekenden gemiddeld 12 jaar ingeschreven voor dat zij hiervoor in aanmerking komen. U komt op basis van uw inschrijfduur voorlopig niet in aanmerking voor een eengezinswoning. We wijzen het advies van de Geschillen Advies Commissie af omdat een eerlijke woonruimte verdeling voor Het Gooi en Omstreken sterker telt dan uw individuele woonwens. Als alternatief willen we u wel de mogelijkheid bieden te verhuizen naar een vergelijkbare woning in dezelfde buurt. Het Gooi en Omstreken wil u hierbij helpen. Hiermee bedoelen we dat we u bemiddelen naar een andere vergelijkbare woning. U behoudt hiermee uw inschrijftijd. Over de kosten voor het verhuizen (dubbele huur en compensatie inrichting) kunnen afspraken gemaakt worden. Als u geen gebruik wilt maken van het aanbod om te verhuizen naar een vergelijkbare woning, bieden we u een eenmalige vergoeding van € 75,00 en een huurkorting van € 2,00 per maand. Hiervoor kan een extra lamp worden aangeschaft en het extra elektraverbruik worden betaald. Dit is ter compensatie van de verminderde daglichttoetreding”.
3.7
[appellanten] hebben zich op 14 augustus 2015 ingeschreven voor een eengezinswoning in de wijk [de wijk] in [woonplaats] .
4.De procedure bij de kantonrechter
4.1
[appellanten] hebben bij de kantonrechter gevorderd primair dat de woningcorporatie wordt veroordeeld om, op straffe van verbeurte van een dwangsom, [appellanten] actief te bemiddelen naar een eengezinswoning in dezelfde wijk, en subsidiair, dat hun een huurkorting wordt toegekend van 20% vanaf 7 maart 2020. Ook vorderden [appellanten] veroordeling van de woningcorporatie in de kosten van de procedure.
4.2
De kantonrechter heeft bij tussenvonnis van 31 maart 2021 een mondelinge behandeling bepaald en bij eindvonnis geoordeeld dat de betonnen sierlijst het huurgenot van [appellanten] zodanig wezenlijk aantast dat sprake is van een gebrek dat een huurprijsvermindering rechtvaardigt. De woningcorporatie mocht afwijken van het niet-bindende advies van de GAC en heeft dat gemotiveerd en op goede gronden gedaan. De primaire vordering is afgewezen. De kantonrechter heeft de huurprijsverlaging bepaald op
5% voor zolang de betonnen sierlijst aanwezig is. De kosten van de procedure heeft de kantonrechter gecompenseerd.
5.De beoordeling van de grieven en de vordering
5.1
[appellanten] vorderen, onder aanvoering van twee grieven, dat het hof, onder vernietiging van het vonnis van de kantonrechter, alsnog primair hun vordering tot bemiddeling bij voorrang naar een eengezinswoning toewijst, en subsidiair, de huurverlaging vaststelt op 20%, alles onder veroordeling van de woningbouwcorporatie in de kosten van de procedure.
5.2
In hoger beroep staat vast dat de aanwezigheid van de betonnen sierlijst en de daaruit voortvloeiende aantasting van uitzicht en daglichttoetreding een gebrek aan het gehuurde oplevert in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW. De woningcorporatie heeft zich bij dat oordeel van de kantonrechter (terecht) neergelegd.
5.3
Partijen zijn het er verder over eens dat het verwijderen van de sierlijst niet mogelijk is, althans dat dit alleen tegen zodanig hoge kosten kan dat dit in redelijkheid niet van de woningcorporatie te vergen is. In die zin is het verhelpen van het gebrek – wat de voornaamste remedie is die een huurder van de verhuurder kan verlangen bij een gebrek – niet mogelijk (artikel 7:206 lid 1 BW).
5.4
De huurder heeft bij een gebrek aan het gehuurde verder de mogelijkheid om een evenredige huurprijsverlaging te vorderen (artikel 7:207 BW) en, bij een aan de verhuurder toe te rekenen gebrek, ook schadevergoeding te vorderen (artikel 7:208 BW). Deze schadevergoeding is in beginsel een geldbedrag, maar kan op vordering van de huurder ook in andere vorm plaatsvinden (artikel 6:103 BW).
5.5
[appellanten] vorderen primair dat de woningcorporatie wordt veroordeeld tot nakoming van het advies van de GAC. In die zin is de vordering niet toewijsbaar. Het reglement van de toenmalige GAC bepaalde dat de woningcorporatie gemotiveerd van een advies van de GAC kon afwijken. Dat heeft de woningcorporatie gedaan in haar brief van 25 februari 2020.
Voor zover de primaire vordering van [appellanten] moet worden verstaan als een verzoek tot schadevergoeding anders dan in geld is de vordering evenmin toewijsbaar. Het woongenot van [appellanten] van de door hen gehuurde flatwoning is aangetast. De woningcorporatie is bereid hun een andere flatwoning te verhuren (met compensatie van verhuiskosten) om hen in een vergelijkbare situatie te brengen als voor de renovatie van de ingangspartij van de flat. Die oplossing wijzen [appellanten] van de hand. Zij willen een verbetering van hun woonsituatie door vervroegde toekenning van een eengezinswoning. Op die verbetering hebben zij geen recht. Beschikbare eengezinswoningen in de door [appellanten] gewenste wijk zijn schaars. De wachttijd daarvoor is in de laatste jaren alleen nog maar opgelopen (tot 14 jaar volgens de woningcorporatie, het totaal aantal vrijkomende eengezinswoningen in de wijk bedroeg het afgelopen jaar minder dan 10). Daarbij komt dat de woningcorporatie bij de toewijzing van huurwoningen gebonden is aan het intergemeentelijke woningverdelingsbeleid zoals neergelegd in de Huisvestingsverordening Gooi en Vechtstreek. [appellanten] komen op grond van die verordening nog (lang) niet voor een woning in de wijk in aanmerking. De woningcorporaties hebben in dat beleid maar een zeer geringe mogelijkheid (2% van het aanbod) om in probleemsituaties af te wijken van de criteria van de genoemde Huisvestingsverordening.
5.6
Grief 1 treft geen doel.
5.7
Subsidiair willen [appellanten] een huurkorting die groter is dan 5%. Zij stellen een huurkorting voor van 20%. Volgens hen volgt uit het Gebrekenboek dat de huurcommissies hanteren dat in dit geval zelfs een huurkorting van maximaal 40% kan worden opgelegd, zodat de door hen bepleite huurkorting van 20% alleszins redelijk is.
5.8
Het hof overweegt dat, nog daargelaten dat het Gebrekenboek de rechter niet bindt, van een gebrek zoals [appellanten] bedoelt (overige ernstige gebreken/tekortkomingen, categorie C nr. 5) in deze situatie geen sprake is, omdat dat gebrek is beschreven als onvoldoende daglichttoetreding in het hoofdwoonvertrek. De keuken en de kleine slaapkamer kwalificeren niet als het hoofdwoonvertrek. Bovendien verwijst de toelichting op het gebrek naar het Bouwbesluit 2012 en uit het door de woningcorporatie ingestelde onderzoek blijkt dat de keuken nog net aan het Bouwbesluit voldoet. Gesteld noch gebleken is dat dit voor de kleine slaapkamer anders zou liggen.
5.9
Het hof acht, net als de kantonrechter, een huurprijsvermindering van 5% recht doen aan het gebrek, waarbij het hof rekening houdt met het oppervlak van de keuken en de kleine slaapkamer (die samen minder dan 20% van het totale woonoppervlak van de flatwoning in beslag nemen) terwijl beide vertrekken op zich nog steeds prima als keuken en als slaapkamer te gebruiken zijn.
5.1
Ook grief II slaagt niet.
De slotsom
5.11
De grieven falen, zodat het hof het bestreden vonnis zal bekrachtigen. Als de in het ongelijk te stellen partij zal het hof [appellanten] in de kosten van het hoger beroep veroordelen, te begroten op het van de woningcorporatie geheven griffierecht en op 2 punten naar tarief II van het liquidatietarief voor salaris van de advocaat.
6.De beslissing
Het hof, recht doende in hoger beroep:
bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter te Almere van 4 augustus 2021;
veroordeelt [appellanten] in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van de woningcorporatie vastgesteld op € 783,- voor verschotten en op € 2.228,- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.H. Kuiper, M. Willemse en R. Koolhoven en is door de rolraadsheer, in tegenwoordigheid van de griffier, in het openbaar uitgesproken op 12 juli 2022.