ECLI:NL:GHARL:2022:5249

• Datum uitspraak: 21 juni 2022
• Publicatiedatum: 22 juni 2022
• Zaaknummer: 21/00057
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: M. Harthoorn; A.J.H. van Suilen; T.H.J. Verhagen
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep inzake WOZ-waarde van onroerende zaak gebruikt voor kinderopvang

In deze zaak heeft het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden op 21 juni 2022 uitspraak gedaan in het hoger beroep van belanghebbende B.V. tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland. De zaak betreft de vaststelling van de WOZ-waarde van een onroerende zaak, die door de heffingsambtenaar was vastgesteld op € 650.000 voor het kalenderjaar 2019, met als waardepeildatum 1 januari 2018. De heffingsambtenaar handhaafde deze waarde na bezwaar, maar belanghebbende was het hier niet mee eens en heeft beroep ingesteld bij de rechtbank, die het beroep ongegrond verklaarde. Hierop heeft belanghebbende hoger beroep ingesteld bij het Hof.

Tijdens de zitting op 8 juni 2022 is de gemachtigde van belanghebbende, A. van den Dool, verschenen, evenals de taxateur van de heffingsambtenaar. Het Hof heeft de feiten en omstandigheden van de zaak beoordeeld, waarbij het belanghebbende was om aan te tonen dat de WOZ-waarde te hoog was vastgesteld. Belanghebbende stelde dat de heffingsambtenaar de gehanteerde eenheidsprijs per vierkante meter had moeten corrigeren, omdat de onroerende zaak onderdeel uitmaakt van een groter gebouw. Het Hof oordeelde echter dat de heffingsambtenaar aannemelijk had gemaakt dat een neerwaartse correctie niet nodig was, en dat de vastgestelde waarde van € 650.000 gerechtvaardigd was.

Het Hof concludeerde dat het hoger beroep ongegrond was en bevestigde de uitspraak van de rechtbank. De proceskosten werden niet toegewezen. De uitspraak is openbaar uitgesproken en partijen hebben de mogelijkheid om binnen zes weken beroep in cassatie in te stellen bij de Hoge Raad.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN

locatie Arnhem

nummer 21/00057

uitspraakdatum: 21 juni 2022

Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[belanghebbende] B.V. ( [belanghebbende] ) te
[vestigingsplaats] (hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland van 2 december 2020, nummer Awb 20/545, in het geding tussen belanghebbende en

de
heffingsambtenaar van het
belastingcentrum Tribuut (hierna: de heffingsambtenaar)

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking de WOZ-waarde van de onroerende zaak [adres1] 1a te [plaats1] (hierna: de onroerende zaak) voor het kalenderjaar 2019, naar waardepeildatum 1 januari 2018, vastgesteld op € 650.000.

1.2.

De heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar van 16 december 2019 de vastgestelde waarde en de aanslag OZBG gehandhaafd.

1.3.

Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank).

1.4.

De Rechtbank heeft bij uitspraak van 2 december 2020 het beroep ongegrond verklaard.

1.5.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof.

1.6.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 8 juni 2022. Namens belanghebbende is haar gemachtigde A. van den Dool verschenen. Namens de heffingsambtenaar is [naam1] (taxateur) verschenen.

2. Feiten

2.1.

Belanghebbende is gebruiker van de onroerende zaak, en exploiteert deze als kinderopvang/creche/peuterspeelzaal onder de naam ‘ [naam2] ’. Zij huurt de onroerende zaak van Stichting [naam3] . De onroerende zaak is in 2012 gebouwd en heeft een bruto-vloeroppervlakte van 378 m2. De bouwkosten van de onroerende zaak bedroegen in 2012 € 732.000. De onroerende zaak is een zelfstandig onderdeel (in de kelder) van een groter gebouw.

2.2.

De heffingsambtenaar heeft de gecorrigeerde vervangingswaarde (hierna: GVW) van de onroerende zaak vastgesteld op € 650.000. Deze waarde heeft de heffingsambtenaar onderbouwd met een in zijn opdracht opgesteld taxatierapport van 18 maart 2020 (hierna: het taxatierapport). In dat taxatierapport is onder meer gebruik gemaakt van de voor de waardepeildatum geldende Taxatiewijzer en kengetallen deel 1: Onderwijs (hierna: de Taxatiewijzer). Samengevat weergegeven is de waarde in het taxatierapport als volgt opgebouwd:

Het taxatierapport bevat één transactie ter nadere onderbouwing van de in de waardering gebruikte restwaarde, te weten: [adres2] 58 te [plaats1] , met een restwaarde van 69%.

2.3.

Belanghebbende heeft een taxatierapport van 8 oktober 2019 ingebracht. De GWV is in dit rapport getaxeerd op € 419.000. In dit taxatierapport is eveneens gebruik gemaakt van de Taxatiewijzer, maar niet voor zover het betreft de restwaarden. Die zijn in het taxatierapport gesteld op nihil.

3. Geschil

3.1.

In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum. Belanghebbende staat in hoger beroep een waarde voor van € 499.000. De heffingsambtenaar verdedigt de vastgestelde waarde van € 650.000.

4. Beoordeling van het geschil

4.1.

Het Hof ziet geen reden af te wijken van het gezamenlijke standpunt van belanghebbende en de heffingsambtenaar dat de waarde van de onroerende zaak moet worden bepaald op de GVW als bedoeld in artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ.

4.2

Belanghebbende heeft in hoger beroep aangevoerd dat de heffingsambtenaar de gehanteerde eenheidsprijs per vierkante meter had moeten corrigeren, rekening houdend met het feit dat deze onroerende zaak met een bruto-vloeroppervlakte van 378 m2 onderdeel uitmaakt van een veel groter gebouw. De bouwkosten per m2 nemen namelijk af wanneer het te bouwen volume toeneemt. Door enkel rekening te houden met de grootte van 378 m2 is de heffingsambtenaar uitgegaan van een te hoge (bruto) vervangingswaarde, aldus belanghebbende. Voorts is de restwaarde door verweerder niet (inzichtelijk) onderbouwd, aldus belanghebbende.

4.3.

De heffingsambtenaar dient de feiten en omstandigheden te stellen en aannemelijk te maken waaruit volgt dat de WOZ-waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. De vraag of de heffingsambtenaar in het leveren van het van hem verlangde bewijs is geslaagd, moet worden beoordeeld in het licht van hetgeen belanghebbende naar voren heeft gebracht.

4.4.

Uit Taxatiewijzer Algemeen deel volgt dat, ter zake van de in specifieke Taxatiewijzers vermelde standaardgrootte, aanleiding kan bestaan om de brutovervangingswaarde te corrigeren. De achtergrond daarvan is dat bij grotere bouwwerken de gemiddelde bouwkosten per vierkante meter lager zijn. Voor het bepalen van de juiste correctiefactor wordt in beginsel uitgegaan van de totale grootte van een gebouw en niet van de oppervlakte van het deelobject dat wordt getaxeerd. Uit de verder gegeven toelichting leidt het Hof af dat, bij de beoordeling of een correctie wegens grootte toegepast moet worden, rekening moet worden gehouden met het archtetypecode van de (deel-)objecten omdat verschillende archetypecodes nu eenmaal andere bouwkosten per vierkante meter met zich brengen. Verder is aangegeven dat er ook andere redenen kunnen zijn waarom de taxateur afziet van het toepassen van een correctie wegens grootte, zij het dat hij zijn keuze om wel of niet een correctie toe te passen steeds zal moeten kunnen motiveren.

4.5.

De heffingsambtenaar heeft in zijn verweer aangegeven dat hij geen correctie heeft toegepast wegens grootte, omdat hij in dit kader slechts de delen van het gebouw met eenzelfde archetype tot uitgangspunt heeft genomen en dit deel van het gebouw 378 m2 groot is hetgeen in ieder geval geen neerwaartse correctie zou rechtvaardigen. Redengevend hiervoor is dat de bouwkosten van verschillende archetypen (zoals in dit geval kinderdagverblijf, crèche enerzijds versus verzorgingshuis anderzijds) verschillen.

4.6.

Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met hetgeen hij heeft aangevoerd aannemelijk gemaakt dat in dit geval een neerwaartse correctie wegens grootte niet geboden is. Het Hof neemt daarbij tevens in aanmerking dat de werkelijke bouwkosten van de onroerende zaak aanzienlijk hoger waren dan de geïndexeerde prijs per eenheid zoals opgenomen in de Taxatiewijzer.

De restwaarde

4.7.

De heffingsambtenaar heeft de restwaarden van de ruwbouw, de afbouw en de installaties van de onroerende zaak gesteld op de gemiddelde restwaarde van de ruwbouw, de afbouw en de installaties van uit de Taxatiewijzer. De heffingsambtenaar heeft in zijn taxatierapport met behulp van marktinformatie – te weten het pand aan de [adres2] 58 in [plaats1] – deze restwaarde getoetst. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar in zijn verweerschrift bij het Hof een aantal marktgegevens aangevoerd, die volgens zijn informatie van het WOZ-datacenter afkomstig waren ter onderbouwing van de in de Taxatiewijzer opgenomen restwaarden.

4.8.

Belanghebbende neemt hetzelfde archetype in haar taxatie als uitgangspunt, maar neemt het standpunt in dat de restwaarden van de ruwbouw, de afbouw en de installaties – in afwijking van de Taxatiewijzer - op 0% moeten worden gesteld. Op belanghebbende rust daarom de last om die gronden te stellen – en bij betwisting – aannemelijk te maken dat aanleiding bestaat om af te wijken van die richtsnoeren (HR 23 oktober 2020, ECLI:NL:2020:1671). Belanghebbende heeft de door haar bepleite restwaardes in het geheel niet onderbouwd zodat zij geenszins aan de op haar rustende bewijslast heeft voldaan dat aanleiding bestaat af te wijken van die richtsnoeren. De heffingsambtenaar kon daarom uitgaan van de gemiddelden van de restwaardes zoals opgenomen in de Taxatiewijzer. De vraag of de overigens door de heffingsambtenaar overgelegde gegevens kunnen dienen ter onderbouwing van de restwaarde, kan daarmee in het midden blijven.

Slotsom

4.. Gelet op het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.

5. Proceskosten

Het Hof ziet geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten.

6. Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.

Deze uitspraak is gedaan door mr. M. Harthoorn, voorzitter, mr. A.J.H. van Suilen en mr. T.H.J. Verhagen, in tegenwoordigheid van dr. J.W.J. de Kort als griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 21 juni 2022.

De griffier, De voorzitter,

(J.W.J. de Kort) (M. Harthoorn)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op: 22 juni 2022

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl .

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl ).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.