ECLI:NL:GHARL:2022:4655

• Datum uitspraak: 7 juni 2022
• Publicatiedatum: 7 juni 2022
• Zaaknummer: 200.283.150/01
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: D.H. de Witte; O.E. Mulder; W.A. Zondag
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep over de vraag of een huurovereenkomst bestond tussen ex-partners na beëindiging van hun affectieve relatie

In deze zaak, die voor het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden werd behandeld, stond de vraag centraal of er tussen de appellante en de geïntimeerde een huurovereenkomst bestond na hun beëindigde affectieve relatie. De appellante, die in hoger beroep ging tegen een eerdere uitspraak van de kantonrechter, betwistte het bestaan van een huurovereenkomst en stelde dat de overgelegde huurovereenkomst valselijk was opgemaakt. De geïntimeerde vorderde betaling van achterstallige huur, gebaseerd op deze huurovereenkomst. Het hof oordeelde dat, zelfs als er een huurovereenkomst was, deze niet was uitgevoerd en dat een samenlevingsovereenkomst in de plaats was getreden. Het hof concludeerde dat de vordering van de geïntimeerde op een ondeugdelijke grondslag berustte. Het hof vernietigde het vonnis van de kantonrechter en wees de vorderingen van de geïntimeerde af, waarbij het de kosten compenseerde, zodat iedere partij haar eigen kosten droeg.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

afdeling civiel recht, handel

zaaknummer gerechtshof 200.283.150/01

(zaaknummer rechtbank Noord-Nederland, locatie Assen 8230951)

arrest van 7 juni 2022

in de zaak van

[appellante] ,

wonende te [woonplaats1] ,

appellante,

bij de kantonrechter: gedaagde,

hierna:
[appellante] ,

advocaat: mr. R.A.M. van der Lubbe,

tegen:

[geïntimeerde] ,

wonende te [woonplaats1] ,

geïntimeerde,

bij de kantonrechter: eiser,

hierna:
[geïntimeerde] ,

advocaat: mr. P. van Rossum.

1. Het geding bij de rechtbank

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van de vonnissen van

3 maart 2020 en 18 augustus 2020 van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Nederland, locatie Assen.

2. Het geding in hoger beroep

2.1

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding in hoger beroep van 10 september 2020, met de grieven en een productie,

- de memorie van antwoord,

- het tussenarrest van 9 maart 2021 waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
- het proces-verbaal (schriftelijk verslag) van de op 31 maart 2022 gehouden mondelimge behandeling.

2.2

Vervolgens heeft het hof arrest bepaald op basis van de voorafgaand aan de mondelinge behandeling overgelegde gedingstukken, aangevuld met de door [appellante] op 19 november 2021 ingezonden aanvullende productie en het proces-verbaal (schriftelijk verslag) van de mondelinge behandeling

3. Waar het in deze zaak over gaat en wat het hof beslist

3.1

Centraal in deze zaak staat de vraag of tussen partijen een huurovereenkomst heeft bestaan op grond waarvan [appellante] aan [geïntimeerde] nog achterstallige huur is verschuldigd.

3.2

De kantonrechter heeft het bestaan van een huurovereenkomst aangenomen en de vordering van [geïntimeerde] toegewezen. Het hof komt tot een ander oordeel en wijst zijn vordering alsnog af. Hieronder zal het hof uiteenzetten hoe het tot dat oordeel is gekomen.

4. De vaststaande feiten

Het geschil tussen partijen speelt tegen de achtergrond van de volgende feiten.

4.1

Partijen hebben in 2013 een affectieve relatie gekregen.

4.2

In het voorjaar van 2014 hebben zij met elkaar om tafel gezeten om te bespreken welke financiële mogelijkheden er waren om een woning te kopen. Bij dat gesprek waren ook aanwezig de moeder van [geïntimeerde] en de heer [naam1] , een financieel adviseur.

4.3

In april 2014 hebben partijen een gesprek gehad bij de notaris over een samenlevingsovereenkomst.

4.4

Enige tijd na het onder 4.2 bedoelde ‘ronde tafel gesprek’ heeft [geïntimeerde] samen met zijn moeder de woning gekocht aan het [adres1] in [plaats1] . Die woning is op of omstreeks 16 mei 2014 aan hen geleverd. De moeder van [geïntimeerde] is gaan wonen in het voorste gedeelte van die woning en [geïntimeerde] heeft met [appellante] en haar vier kinderen uit een vorige relatie het achterste gedeelte van die woning betrokken.

4.5

Er bestaat een schriftelijke en getekende overeenkomst, getiteld “huurovereenkomst zelfstandige woonruimte”, gedateerd 17 mei 2014 volgens welke [appellante] de woning aan het [adres1] heeft gehuurd van [geïntimeerde] voor een bedrag van € 400,- per maand, waarin begrepen € 50,- als voorschot voor gas, water en elektra. [geïntimeerde] heeft die huurovereenkomst in ieder geval overgelegd bij de aanvraag voor een aanvullende lening bij het Drents Monumentenfonds, welke lening op of omstreeks 1 oktober 2015 is verkregen.

4.6

Op 2 juni 2014 hebben partijen bij de notaris een samenlevingsovereenkomst ondertekend. Daarin is vastgelegd dat partijen met elkaar samenleven en een gemeenschappelijke huishouding voeren.

4.7

Begin 2019 is de relatie tussen partijen geëindigd en heeft [appellante] de woning verlaten. [geïntimeerde] en zijn moeder hebben de woning in 2019 weer verkocht.

4.8

In augustus 2019 heeft [geïntimeerde] via zijn incassogemachtigde [appellante] enkele malen aangeschreven tot betaling van € 20.800,- aan huurachterstand over de periode van

1 juni 2014 tot 1 september 2018. [appellante] heeft aan die sommaties niet voldaan.

5. Het geschil en de beslissing van de kantonrechter

5.1

[geïntimeerde] heeft bij de kantonrechter gevorderd om [appellante] te veroordelen tot betaling van € 20.800,- aan achterstallige huur, te vermeerderen met contractuele boete, wettelijke handelsrente, incassokosten en proceskosten.
Voor die vordering beroept [geïntimeerde] zich op de huurovereenkomst en stelt dat [appellante] nimmer de huur heeft betaald.

5.2

[appellante] heeft de vordering betwist. Zij ontkent dat partijen een huurovereenkomst hebben gesloten. De overgelegde huurovereenkomst is volgens haar valselijk opgemaakt.

5.3

De kantonrechter heeft in het vonnis van 18 augustus 2020 de vordering in hoofdsom toegewezen, te vermeerderen met de wettelijke rente. Volgens de kantonrechter had het op de weg van [appellante] gelegen om haar verweer dat de huurovereenkomst valselijk is opgemaakt te bewijzen, maar heeft zij daarvan geen bewijs aangeboden. De bijkomende vorderingen zijn afgewezen en de proceskosten zijn gecompenseerd.

6. De vordering in hoger beroep

[appellante] wil dat het vonnis van 18 augustus 2020 wordt vernietigd, de vorderingen van [geïntimeerde] alsnog helemaal worden afgewezen en dat [geïntimeerde] wordt veroordeeld in de proceskosten, zowel in de kosten van de procedure bij de kantonrechter als in de kosten van het hoger beroep. [appellante] heeft daartoe één grief aangevoerd tegen het vonnis, met een daarop gegeven toelichting.

7. De motivering van de beslissing in hoger beroep

7.1

In hoger beroep staat de vraag centraal of tussen partijen een huurovereenkomst heeft bestaan, op grond waarvan [appellante] gehouden was om maandelijks aan [geïntimeerde] een bedrag te voldoen van € 400,-. De stellingen van partijen in hoger beroep strekken ertoe dat het hof die vraag opnieuw en in volle omvang beoordeelt.

7.2

Het hof stelt voorop dat partijen het erover eens zijn dat zij in de periode van juni 2014 tot en met begin 2019 met elkaar hebben samengewoond en dat zij in die periode een gemeenschappelijke huishouding hebben gevoerd. Zij hebben hun affectieve relatie daarmee vorm gegeven op de wijze zoals is vastgelegd in de samenlevingsovereenkomst.

7.3

Met die samenwoning op basis van een samenlevingsovereenkomst verdraagt zich in beginsel niet dat tussen partijen tevens een huurovereenkomst zou gelden. [appellante] zou dan van [geïntimeerde] de ruimte huren waarin zij gelijktijdig met hem samenwoonde op basis van een samenlevingsovereenkomst. Dat wringt, ook juridisch.

7.4

In de samenlevingsovereenkomst, die is ondertekend na de beweerdelijke ondertekening van de huurovereenkomst, wordt niets vermeld over een huurovereenkomst. Partijen hebben verklaard dat daarover ook niet is gesproken bij het opstellen en ondertekenen van de samenlevingsovereenkomst en de notaris heeft dat bevestigd in een overgelegde schriftelijke verklaring. Dat bevreemdt als ook de huurovereenkomst wel zou gelden tussen partijen.

7.5

De samenlevingsovereenkomst voorziet in een regeling in het geval, zoals hier, partijen samenwonen in een woning die aan één van hen toebehoort. Artikel 10 van de overeenkomst bepaalt voor dat geval:

“10. a (...)

b. Indien partijen gezamenlijk wonen in een woning welke één van hen toebehoort, heeft deze

laatste geen recht op vergoeding door de andere partij, behoudens hierna lid c. sub 1. bepaalde.

c. Indien ter financiering van de woning een (hypothecaire) geldlening wordt aangegaan, geldt het volgende:

1. Ongeacht de verhouding met derden-schuldeisers verdelen partijen de rentelasten en

overige aftrekbare kosten van voormelde (hypothecaire) geldlening naar verhouding van

hun inkomens als bedoeld in de Wet op de Inkomstenbelasting.

2. (...)"

7.6

Vast staat dat [appellante] gedurende de samenwoning nimmer een bedrag aan huur heeft betaald en uit niets blijkt dat [geïntimeerde] in die periode op enig moment aanspraak heeft gemaakt op huurbetaling, zoals verwacht had mogen worden als daadwerkelijk een huurverhouding zou hebben bestaan. [geïntimeerde] heeft weliswaar verklaard dat hij bij [appellante] herhaaldelijk mondeling heeft aangedrongen op huurbetaling, maar [appellante] heeft dat ontkend en [geïntimeerde] heeft niets aangevoerd dat zijn stelling kan onderbouwen, zodat daar niet vanuit kan worden gegaan.

7.7

Uit een en ander leidt het hof af dat als partijen in mei 2014 al daadwerkelijk schriftelijk een huurovereenkomst hebben gesloten, zij aan die overeenkomst geen uitvoering hebben gegeven, maar dat de samenlevingsovereenkomst daarvoor in de plaats is getreden. De vordering van [geïntimeerde] berust dus op een ondeugdelijke grondslag.

7.8

Voor zover de stellingen van [geïntimeerde] in hoger beroep zo begrepen moeten worden dat hij zich er subsidiair op beroept dat de huurovereenkomst dient te worden beschouwd als een nadere (geconcretiseerde) uitwerking van wat in artikel 10 van de samenlevingsovereenkomst is bepaald over de bijdrage die [appellante] dient te leveren in de kosten van de gezamenlijk bewoonde woning - dat de huurovereenkomst dus beoogt vast te leggen dat [appellante] daarin maandelijks € 400,- dient bij te dragen -, wordt die stelling verworpen.

7.9

Bij de uitleg van een overeenkomst komt het aan op hoe partijen die mochten begrijpen, in het licht van wat zij daarover met elkaar hebben besproken en hoe zij zich tegenover elkaar hebben gedragen (Haviltex-maatstaf).
[appellante] heeft betwist dat indien zou moeten worden aangenomen dat een huurovereenkomst is gesloten, dit een uitwerking zou zijn van de samenlevingsovereenkomst op het punt van de verdeling van de kosten van de gezamenlijk bewoonde woning. Volgens [appellante] is daarover niets besproken en was de praktijk zó dat [geïntimeerde] de kosten van de woning voor zijn rekening nam en zij de kosten van de dagelijkse uitgaven. [geïntimeerde] heeft daartegenover niets aangevoerd dat zijn (mogelijke) subsidiaire stelling kan onderbouwen.
Dat klemt, want die stelling is op zichzelf bepaald niet aannemelijk; als partijen concrete afspraken hadden willen maken over de verdeling van de kosten van de gezamenlijk bewoonde woning, dan had het voor de hand gelegen dat zij dat zouden hebben gedaan binnen het raam van de samenlevingsovereenkomst; dat zij dan schriftelijk zouden hebben vastgelegd dat de in de samenlevingsovereenkomst genoemde bijdrage wordt vastgesteld op € 400,- per maand. Niet in de rede ligt dat zij daar een afzonderlijke huurovereenkomst voor zouden hebben opgesteld; dat is nodeloos omslachtig en (juridisch) complicerend.
7.10 Daar komt, ten overvloede, nog bij dat als de huurovereenkomst al beschouwd zou moeten worden als een concrete uitwerking van de samenlevingsovereenkomst op het punt van de verdeling van de woonlasten, [appellante] terecht heeft aangevoerd dat een aanspraak van [geïntimeerde] is vervallen op grond van het in de samenlevingsovereenkomst in artikel 5 sub g. opgenomen vervalbeding. In dat geval moet de vordering van [geïntimeerde] namelijk beschouwd worden als bij elkaar opgetelde jaarlijkse aanspraken tot vergoeding door [appellante] van wat [geïntimeerde] in de periode van samenwoning jaarlijks teveel -en [appellante] te weinig- heeft bijgedragen in de kosten van de gemeenschappelijke huishouding. Artikel 5 sub g. van de samenlevingsovereenkomst bepaalt echter dat dergelijke aanspraken vervallen als daarop niet binnen zes maanden na afloop van het betreffende kalenderjaar aanspraak is gemaakt.

7.11

De conclusie is daarmee dat in de periode van samenwoning geen huurovereenkomst gold tussen [geïntimeerde] en [appellante] , ook niet als uitwerking van de samenlevingsovereenkomst op het punt van de woonlasten. [geïntimeerde] heeft dus geen vordering op [appellante] op basis van de huurovereenkomst. Dat [geïntimeerde] (ook) met zijn moeder een huurovereenkomst zou hebben gesloten, zoals hij tijdens de zitting nog naar voren heeft gebracht, maakt dat niet anders; dat betreft een geheel andere verhouding.

7.12

De vraag of de schriftelijke huurovereenkomst nu wel of niet echt is, kan bij deze stand van zaken verder in het midden blijven. Mogelijk betreft het een schijnconstructie die ten doel had om extra financiering voor de verbouwing van de woning te kunnen verkrijgen, zoals [appellante] veronderstelt, maar ook dat kan verder in het midden blijven. Eveneens kan in het midden blijven het antwoord op de principiële vraag of gelet op de aard van de affectieve samenlevingsrelatie partijen met betrekking tot hun gemeenschappelijke woonruimte een huurovereenkomst en de daaruit voor huurder en verhuurder voortvloeiende rechten en verplichtingen kunnen sluiten, waarbij de ene samenlever verhuurder en de andere samenlever huurder is.

8. De slotsom

8.1

De grief slaagt en het bestreden vonnis zal worden vernietigd.

8.2

Omdat partijen ex-partners zijn en de vordering voortvloeit uit hun samenwoning zal het hof de kosten compenseren, in die zin dat iedere partij de eigen kosten dient te dragen, zowel van de procedure bij de kantonrechter als in hoger beroep.
Het hof merkt daarbij op dat ook de kantonrechter de kosten op die grond heeft gecompenseerd, dat [appellante] in hoger beroep weliswaar heeft verzocht om een kostenveroordeling van [geïntimeerde] in beide procedures, maar dat [appellante] niet heeft toegelicht dat en waarom zij het niet eens met de compensatie door de kantonrechter en de door haar daarvoor gegeven motivering.

9. De beslissing

Het hof, recht doende in hoger beroep:

vernietigt het vonnis van de kantonrechter te Assen van 18 augustus 2020 en doet opnieuw recht;

- wijst de vorderingen van [geïntimeerde] af;

bepaalt dat iedere partij haar eigen kosten van beide instanties draagt;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mrs. D.H. de Witte, O.E. Mulder en W.A. Zondag en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op

7 juni 2022.