ECLI:NL:GHARL:2022:357

• Datum uitspraak: 18 januari 2022
• Publicatiedatum: 18 januari 2022
• Zaaknummer: 200.291.836/01
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Tussenuitspraak
• Rechters: M.E.L. Fikkers; D.H. de Witte; W.F. Boele
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurrecht en opzegging van huurcontract; geschil over beëindiging huurperiode en conversie

In deze zaak gaat het om een geschil tussen [appellant], die een winkelruimte huurt van [geïntimeerden], over de beëindiging van de huurovereenkomst. De huurovereenkomst liep oorspronkelijk van 1 augustus 2013 tot 1 november 2014, met een opzegtermijn van één jaar. [appellant] heeft op 1 september 2014 de huur opgezegd, maar [geïntimeerden] hebben deze opzegging niet geaccepteerd omdat de opzegtermijn niet in acht was genomen. De huurovereenkomst liep door tot 1 november 2019, waarna deze steeds met vijf jaar zou worden verlengd, tenzij er een nieuwe opzegging zou plaatsvinden.

In april 2020 hebben [geïntimeerden] de kantonrechter gevraagd [appellant] te veroordelen tot betaling van huur vanaf januari 2020, terwijl [appellant] aanvoerde dat de huur per 1 november 2019 was geëindigd en hij de betaalde huur over november en december 2019 terugvorderde. De kantonrechter heeft de vordering van [geïntimeerden] toegewezen, maar de tegenvordering van [appellant] afgewezen. [appellant] ging in hoger beroep tegen deze beslissing.

Het hof heeft behoefte aan nadere informatie van partijen en heeft een mondelinge behandeling gelast. Het hof zal de feiten en standpunten in hoger beroep verder onderzoeken, met bijzondere aandacht voor de vraag of de opzegging van [appellant] als rechtsgeldig kan worden beschouwd en of conversie van de opzegging mogelijk is. De beslissing van het hof zal afhangen van de verdere toelichting van partijen tijdens de mondelinge behandeling.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

afdeling civiel recht, handel

zaaknummer gerechtshof 200.291.836/01

(zaaknummer rechtbank Overijssel locatie Zwolle 844844)

arrest van 18 januari 2022

in de zaak van

[appellant] ,

die woont in [woonplaats1] ,

appellant,

bij de kantonrechter: gedaagde in conventie, eiser in reconventie,

hierna:
[appellant] ,

advocaat: mr. M.B. Chylinska,

tegen

1. burgerlijke maatschap [geïntimeerde1] ,

gevestigd in Utrecht, en haar maten

2. [geïntimeerde2] en

3. [geïntimeerde3] ,

die allebei wonen in [woonplaats2] ,

geïntimeerden,

bij de kantonrechter: eisers in conventie en verweerders in reconventie,

hierna samen:
[geïntimeerden] ,

advocaat: mr. J. Witvoet.

1. Het verdere verloop van de procedure in hoger beroep

1.1

Bij tussenarrest van 25 mei 2021 is een mondelinge behandeling na aanbrengen bepaald. Van die mondelinge behandeling op 6 juli 2021 is proces-verbaal opgemaakt.

1.2

Vervolgens zijn de volgende stukken gewisseld:

- de memorie van grieven van [appellant] van 14 september 2021;

- de memorie van antwoord van [geïntimeerden] van 26 oktober 2021.

1.3

[geïntimeerden] hebben hun procesdossier overgelegd voor arrest. Het hof heeft een datum voor arrest bepaald, welke datum daarna is vervroegd.

2. Waar gaat deze procedure over?

2.1

[appellant] heeft een winkelruimte gehuurd van [geïntimeerden] De huurovereenkomst staat op schrift. De eerste huurperiode gold van 1 augustus 2013 tot 1 november 2014. [appellant] heeft in een op 1 september 2014 verstuurde brief de huur opgezegd tegen 1 november 2014, maar [geïntimeerden] hebben die opzegging niet geaccepteerd omdat de afgesproken opzegtermijn van één jaar niet in acht is genomen. Zoals is vastgelegd, liep de huurovereenkomst daarna door tot 1 november 2019 waarna de overeenkomst steeds met vijf jaar zou worden verlengd, behoudens opzegging.

2.2

[geïntimeerden] hebben in april 2020 gevorderd dat de kantonrechter [appellant] veroordeelt tot betaling van huur vanaf januari 2020. Volgens [appellant] was de huur echter per
1 november 2019 geëindigd en hij vorderde op zijn beurt de door hem betaalde huur over november en december 2019 terug.

2.3

De kantonrechter heeft de vordering van [geïntimeerden] toegewezen tot de huur die verschuldigd was op de datum van het vonnis, met handelsrente en incassokosten, en de tegenvordering van [appellant] afgewezen. [appellant] is in de proceskosten van beide procedures veroordeeld.

[appellant] is het niet met dat oordeel en de daarvoor gegeven motivering eens.

3. Het oordeel van het hof

3.1

Het hof heeft behoefte aan nadere informatie van partijen en zal daarom een zitting bepalen waarin partijen die nadere informatie kunnen verstrekken. Hieronder zal het hof, in aanvulling op overweging 2.1, nog enkele feiten vaststellen en de standpunten in hoger beroep samenvatten.

nog enkele feiten

3.2

In zijn op 1 september 2014 verstuurde opzegbrief schrijft [appellant] :

“Via deze brief wil ik, mijn huurovereenkomst voor bedrijfsruimte, gelegen te [woonplaats1] aan de [adres1] opzeggen. Hierdoor zal mijn huurovereenkomst eindigen op 31 oktober 2014.”

3.3

Onder verwijzing naar de opzegtermijn lieten [geïntimeerden] weten niet met deze opzegging akkoord te gaan. Op 28 november 2018 schreef de toenmalige gemachtigde van [geïntimeerden] aan de gemachtigde van [appellant] dat de huurovereenkomst eindigt op
31 oktober 2019. In een brief van 9 december 2014 lieten [geïntimeerden] weten welwillend te staan tegenover een eventueel voorstel van [appellant] over mogelijke onderverhuur van de winkel door [appellant] . Op 23 december 2014 heeft de toenmalige gemachtigde van [appellant] teruggeschreven dat [appellant] deze mogelijkheid gaat benutten en een makelaar gaat inschakelen om een onderhuurder te zoeken.

3.4

[appellant] heeft in zijn memorie van grieven gesteld dat [geïntimeerde3] in juli 2019 zelf bezig was met een mogelijk nieuwe huurder. [geïntimeerden] hebben slechts in algemene termen alle stellingen van [appellant] betwist, behalve voor zover zij die uitdrukkelijk en zonder voorbehoud erkennen.

3.5

Ongeveer acht weken voor 1 november 2019 heeft [appellant] aan [geïntimeerden] gevraagd of hij bij verkoop van zijn onderneming aan een derde ook de huurovereenkomst over mocht dragen. [geïntimeerden] zijn hiermee onder enkele voorwaarden akkoord gegaan. Een van die voorwaarden was dat [appellant] nog wel een zonwering moest repareren.

3.6

Op 28 oktober 2019 heeft [appellant] per e-mail aan [geïntimeerden] meegedeeld dat het gehuurde ontruimd was en dat het zonnescherm was gerepareerd. Ook is gevraagd wanneer [geïntimeerden] de sleutels in ontvangst konden nemen.

[geïntimeerden] hebben geweigerd de sleutels in ontvangst te nemen met een beroep op het voortduren van de huurovereenkomst. Nadien is [appellant] nog regelmatig in het gehuurde geweest om de post op te ruimen en heeft hij een makelaar in de arm genomen om een andere huurder voor de ruimte te vinden. [appellant] heeft de facturen voor de huur over november en december 2019 betaald op respectievelijk 9 november en 9 december 2019.

de grieven van [appellant] en de omvang van het geschil in hoger beroep

3.7

Met
grief 1 klaagt [appellant] dat de kantonrechter ten onrechte zijn beroep op conversie heeft afgewezen: zijn opzegging uit 2014 moet worden opgevat als een rechtsgeldige opzegging tegen de eerst mogelijke beëindigingsdatum van 1 november 2019. Met
grief 2

betoogt hij dat hij wel voldoende heeft onderbouwd dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is om hem na oktober 2019 nogmaals aan een huurtermijn van vijf jaar te houden.
Grief 3 is gericht tegen de afwijzing van zijn tegenvordering en
grief 4 tegen de proceskostenveroordeling.

3.8

[geïntimeerden] hebben zich neergelegd bij de afwijzing van hun vordering om [appellant] ook te veroordelen tot betaling van huurtermijnen die nog niet opeisbaar waren ten tijde van het vonnis van de kantonrechter. Zij hebben niet uitdrukkelijk weersproken dat het winkelpand inmiddels is verkocht.

het beroep van [appellant] op conversie en op onaanvaardbaarheid

3.9

Conversie is geregeld in artikel 3:42 BW, dat het volgende bepaalt:

“Beantwoordt de strekking van een nietige rechtshandeling in een zodanige mate aan die van een andere, als geldig aan te merken rechtshandeling, dat aangenomen moet worden dat die andere rechtshandeling zou zijn verricht, indien van de eerstgenoemde wegens haar ongeldigheid was afgezien, dan komt haar de werking van die andere rechtshandeling toe, tenzij dit onredelijk zou zijn jegens een belanghebbende die niet tot de rechtshandeling als partij heeft medegewerkt.”

3.1

De kantonrechter heeft overwogen dat de opzeggingsbrief van [appellant] expliciet ziet op opzegging tegen oktober 2014 en dat is gesteld noch gebleken dat opzegging tegen de eerst mogelijke opzegmogelijkheid destijds aan de orde is geweest. Daarom kan volgens de kantonrechter niet worden gezegd dat de strekking van die opzeggingsbrief beantwoordt aan

die van een rechtsgeldige opzegging tegen oktober 2019. Daarbij weegt volgens de kantonrechter ook mee dat de rechtszekerheid tussen partijen vereist dat terughoudend moet worden omgegaan met conversie van een ongeldige opzegging die veel te vroeg is gedaan en door de verhuurder in klare taal van de hand is gewezen, zoals hier het geval is, te meer omdat [appellant] nog voldoende tijd had om alsnog een rechtsgeldige opzegging tegen het einde van de nieuwe huurperiode te doen. In dat opzicht zou conversie volgens de kantonrechter ook een onredelijke inbreuk op [geïntimeerde3] belangen opleveren.

3.11

[appellant] betwist dat zijn opzegging uitsluitend gericht was op een einde per

1 november 2014, zodat onjuist is dat om die reden geen conversie plaats kon vinden. Hij wijst erop dat [geïntimeerden] al lang wisten dat hij van de huur af wilde omdat de winkel niet rendeerde en hij stelt dat hij [geïntimeerde3] herhaaldelijk duidelijk heeft gemaakt dat hij de winkel zou sluiten in oktober 2019 en tot dan alleen openhield omdat [geïntimeerde3] hem aan die huurtermijn hield. Omdat [geïntimeerden] dat wisten, is conversie jegens hen ook niet onredelijk.

Op zijn wens tot beëindiging is [appellant] nooit teruggekomen. Bovendien heeft [geïntimeerde3] , op de vraag van [appellant] of de borgsom kon worden gebruikt als betaling van achterstallige huur over drie maanden, geantwoord dat hij de borg pas terugkreeg na oplevering van de winkel op 31 oktober 2019. [geïntimeerde3] zou dan komen kijken of alles in orde was, waaronder het te repareren zonnescherm. Ook was [geïntimeerde3] in juli 2019 zelf bezig met een mogelijke huurder.

3.12

De kantonrechter heeft het beroep van [appellant] op onaanvaardbaarheid verworpen omdat het op de weg van [appellant] had gelegen om zich ervan te vergewissen dat [geïntimeerden] zijn brief zouden willen verstaan als een opzegging per eerst mogelijke datum. Uit de processtukken blijkt niet dat partijen tussen 2014 en 2019 zodanige contacten hadden dat het voor de verhuurder duidelijk moest zijn dat [appellant] nog steeds zo snel mogelijk tot beëindiging van de huurovereenkomst wilde komen. Partijen hebben dat kennelijk niet met elkaar besproken en uit [appellant] gedrag is dat al evenmin af te leiden. Bovendien heeft [appellant] het pand in onderhuur aangeboden en enkele weken voor november 2019 geïnformeerd of eventueel indeplaatsstelling mogelijk was. Daaruit mochten [geïntimeerden] volgens de kantonrechter ook afleiden dat [appellant] de huur wilde voortzetten.

3.13

[appellant] betwist de juistheid van dit oordeel en verwijst daarvoor naar zijn argumenten onder 3.11. Zijn onder 3.6 vermelde bericht van 28 oktober 2019 is een bevestiging van eerdere gesprekken en bovendien stelt [appellant] de vraag waarom hij een zonnescherm zou herstellen als hij het gehuurde niet zou opleveren. Voorts was onderhuur zijn enige optie om de schade te beperken.

de reactie van [geïntimeerden] op deze grieven

3.14

[geïntimeerden] wijzen erop dat een verhuurder zekerheid nodig heeft over de einddatum, wanneer hij een nieuwe huurder gaat zoeken. [appellant] , die werd bijgestaan door een advocaat, heeft niet gemeld dat zijn ongeldige opzegging heeft te gelden tegen de juiste datum en [geïntimeerden] behoefden daarop ook niet bedacht te zijn. Uit het in onderhuur aanbieden volgt dat het bij nader inzien de wens van [appellant] was de huur voort te zetten, anders zou [appellant] zijn verplichtingen tegenover de onderhuurder niet kunnen nakomen, en ook indeplaatsstelling kan niet zonder huurvoortzetting.

[geïntimeerden] betwisten dat partijen hebben gesproken over slechte financiële resultaten van de winkel en beëindiging van de huur per 1 november 2019.

Daarnaast wijzen [geïntimeerden] op het gedrag van [appellant] na oktober 2019 dat op voortzetting van de huur wijst: hij heeft over de twee maanden erna zonder protest huur betaald, een makelaar opdracht gegeven tot wederverhuur en gebruik gemaakt van het gehuurde.

overwegingen van het hof

3.15

Het hof heeft behoefte aan meer achtergrondinformatie van partijen over hun onderlinge contacten dan wel het nalaten van onderzoek naar de bedoelingen van [appellant] . Ook heeft het hof behoefte aan informatie over de gestelde verkoop van het gehuurde in

2020, de (poging tot) onderverhuur na november 2014 en de (gestelde poging tot) wederverhuur na oktober 2019, het gesprek over de eventuele indeplaatsstelling en eventuele contacten van [geïntimeerden] met potentiële huurders.

3.16

Daartoe zal het hof een mondelinge behandeling gelasten bij de meervoudige kamer waarbij [appellant] en in ieder geval [geïntimeerde3] als contactpersoon namens [geïntimeerden] aanwezig dienen te zijn om de vereiste inlichtingen te geven. Aan hun eventuele afwezigheid zal het hof gevolgen kunnen verbinden die het hof geraden acht.

De comparitie zal ook worden benut om te onderzoeken of een minnelijke regeling tussen partijen mogelijk is.

4. De beslissing

Het hof doet recht in hoger beroep:

gelast een mondelinge behandeling, waarbij partijen (in persoon, waarbij namens [geïntimeerden] in ieder geval [geïntimeerde3] in persoon aanwezig is en bevoegd is om een schikking aan te gaan) met hun advocaten zullen verschijnen voor de meervoudige kamer van het hof dat zitting houdt in het Paleis van Justitie aan het Wilhelminaplein 1 te Leeuwarden;

verwijst de zaak naar de rol van
1 februari 2022 waarop beide partijen hun verhinderdata kunnen opgeven in de maanden februari tot en met juli 2022 waarna het hof de datum voor de mondelinge behandeling zal bepalen;

bepaalt dat de advocaten bij de mondelinge behandeling ieder gedurende maximaal tien minuten, aan de hand van maximaal twee A4’tjes spreekaantekeningen, het standpunt van partijen mogen toelichten;

bepaalt dat als een partij bij de mondelinge behandeling nog processtukken of andere stukken wil inbrengen, deze partij ervoor dient te zorgen dat het hof en de wederpartij uiterlijk veertien dagen voor de mondelinge behandeling een kopie van deze stukken hebben ontvangen (het hof in tweevoud, de wederpartij in enkelvoud);

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit arrest is gewezen door mrs. M.E.L. Fikkers, D.H. de Witte en W.F. Boele en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op dinsdag

18 januari 2022.