ECLI:NL:GHARL:2022:2511

• Datum uitspraak: 29 maart 2022
• Publicatiedatum: 1 april 2022
• Zaaknummer: 20/00419 t/m 20/00421 en 20/00971 t/m 20/00973
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: A.E. Keulemans
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep inzake waardevaststelling woningen onder de Wet WOZ

In deze zaak heeft het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden op 29 maart 2022 uitspraak gedaan in hoger beroep over de waardevaststelling van onroerende zaken onder de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ). De belanghebbende, eigenaar van drie onroerende zaken, had bezwaar gemaakt tegen de door de heffingsambtenaar van de gemeente Leeuwarden vastgestelde waarden voor de jaren 2018 en 2019. De heffingsambtenaar had de waarde van de onroerende zaken vastgesteld op respectievelijk € 267.000 en € 279.801 voor de woning aan [adres1] 16, € 170.000 en € 182.426 voor de woning aan [adres2] 33, en € 145.000 en € 162.372 voor de woning aan [adres3] 110. De belanghebbende stelde dat de waarden te hoog waren en pleitte voor lagere waardes, maar het Hof oordeelde dat de heffingsambtenaar aannemelijk had gemaakt dat de vastgestelde waarden niet te hoog waren. Het Hof volgde de argumenten van de heffingsambtenaar, die gebruik had gemaakt van taxatiematrices en vergelijkingsmethoden om de waarden te onderbouwen. Het Hof concludeerde dat de heffingsambtenaar voldoende rekening had gehouden met de onderhoudstoestand van de onroerende zaken en dat de waardes in overeenstemming waren met de markt.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN

locatie Arnhem

nummers 20/00419 tot en met 20/00421 en 20/00971 tot en met 20/00973

uitspraakdatum: 29 maart 2022

Uitspraak van de achttiende enkelvoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[belanghebbende] te
[woonplaats1] (hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraken van de rechtbank Noord-Nederland (hierna: de Rechtbank) van 16 januari 2020, nummers LEE 19/443 tot en met 19/445 en 15 september 2020, nummers LEE 20/76 tot en met 20/78, in de gedingen tussen belanghebbende en

de
heffingsambtenaar van
de gemeente Leeuwarden (hierna: de heffingsambtenaar)

1. Ontstaan en loop van het geding

[adres1] 16

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 16 te [woonplaats1] , per waardepeildatum 1 januari 2017 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2018 vastgesteld op € 267.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting (hierna: OZB) 2018 voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld.

1.2.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet WOZ de waarde van de onroerende zaak [adres1] 16 te [woonplaats1] , per waardepeildatum 1 januari 2018 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2019 vastgesteld op € 279.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag OZB 2019 voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld.

[adres2] 33

1.3.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet WOZ de waarde van de onroerende zaak [adres2] 33 te [plaats1] , per waardepeildatum 1 januari 2017 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2018 vastgesteld op € 170.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag OZB 2018 voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld.

1.4.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet WOZ de waarde van de onroerende zaak [adres2] 33 te [plaats1] , per waardepeildatum 1 januari 2018 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2019 vastgesteld op € 182.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag OZB 2019 voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld.

[adres3] 110

1.5.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet WOZ de waarde van de onroerende zaak [adres3] 110 te [plaats1] , per waardepeildatum 1 januari 2017 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2018 vastgesteld op € 145.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag OZB 2018 voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld.

1.6.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet WOZ de waarde van de onroerende zaak [adres3] 110 te [plaats1] , per waardepeildatum 1 januari 2018 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2019 vastgesteld op € 162.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag OZB 2019 voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld

Alle onroerende zaken

1.7.

Op de bezwaarschriften van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraken op bezwaar de onder 1.1 tot en met 1.6 genoemde beschikkingen en de aanslagen gehandhaafd.

1.8.

Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. De Rechtbank heeft de beroepen ongegrond verklaard.

1.9.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraken van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.

1.10.

Het onderzoek ter zitting heeft via beeldbellen plaatsgevonden op 9 maart 2022. Namens belanghebbende is verschenen gemachtigde mr. A. Bakker, namens de heffingsambtenaar [naam1] , bijgestaan door [de taxateur] , taxateur.

2. Vaststaande feiten

2.1.

Belanghebbende is eigenaar van de [adres1] 16, de [adres2] 33 en de [adres3] 110.

2.2.

De onroerende zaak [adres1] 16 te [woonplaats1] betreft een woning uit bouwjaar 1976 met een inhoud van 528 m3, een balkon, een aanbouw met plat dak van 19 m3, een garage, een berging, een tuinhuis en een perceel van 457 m2.

2.3.

De onroerende zaak [adres2] 33 te [plaats1] , betreft een tussenwoning uit bouwjaar 1935 met een inhoud van 420 m3, een aanbouw met plat dak van 17 m3, een dakkapel en een perceel van 136 m2.

2.4.

De onroerende zaak [adres3] 110 betreft een eindwoning uit bouwjaar 1920 met een inhoud van 400 m3, twee bergingen en een perceel van 232 m2.

2.5.

Belanghebbende woont zelf aan de [adres1] 16 te [woonplaats1] . De onroerende zaken gelegen aan de [adres2] 33 en aan de [adres3] 110 te [plaats1] worden door hem verhuurd aan studenten.

3. Geschil

3.1.

In geschil zijn de waardes van de onroerende zaken op de waardepeildata 1 januari 2017 en 1 januari 2018.

3.2.

Belanghebbende bepleit waardes voor de [adres1] 16 van € 221.000 (2018) en € 227.000 (2019), voor de [adres2] 33 van € 133.000 (2018) en € 139.000 (2019) en voor de [adres3] 110 van € 101.000 (2018) en € 106.000 (2019) en concludeert tot vernietiging van de uitspraken van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraken op bezwaar en tot vermindering van de bij beschikkingen vastgestelde waardes en de aanslagen OZB 2018 en 2019.

3.3.

De heffingsambtenaar verdedigt de vastgestelde waardes en concludeert tot bevestiging van de uitspraken van de Rechtbank.

4. Beoordeling van het geschil

4.1.

Ingevolge artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger het object in de staat waarin dat zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed.

4.2.

Belanghebbende bepleit gemotiveerd lagere waardes dan door de heffingsambtenaar zijn vastgesteld. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de door hem verdedigde waardes niet te hoog zijn.

[adres1] 16 te [woonplaats1]

4.3.

Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waardes voor de jaren 2018 en 2019 verwijst de heffingsambtenaar naar taxatiematrices waarin de waarde van de onroerende zaak is getaxeerd op respectievelijk € 267.000 (2018) naar waardepeildatum en toestandsdatum 1 januari 2017 en € 279.801 (2019) naar waardepeildatum en toestandsdatum 1 januari 2018. Op basis van de vergelijkingsmethode zijn steeds drie panden als referentieobject gebruikt. Daarbij is rekening gehouden met voorzieningen (V), ligging (L), onderhoudstoestand (O) en kwaliteit/luxe (K) van de onroerende zaak en de referentieobjecten.

2018:

Object

Bouw-jaar

V L O K

Inhoud

(m3)

Prijs per m³

(€)

Perceel

(m²)

Prijs perceel

(€)

Bijgebouwen

WOZ/Koop-som Datum koopcontract / transactie-datum

[adres1] 16

1976

3 3 2 3

528

281

457

94.142

Aanbouw € 3.737

Berging € 8.800

Balkon € 1.500

Tuinhuis € 1.050

Garage € 10.340

€ 267.000

[adres4] 86

1973

3 3 3 3

448

339

470

96.82

Aanbouw € 34.646

Berging € 10.700

Dakkapel € 3.000

€ 332.500

01-11-2017

[adres5] 2

1980

4 3 3 3

454

402

431

73.768

Dakkapel € 1.407

Tuinhuis € 1.800

Garage € 14.351

Waterverdedigingswerk ‑/ € 1.026

€ 274.500

08-04-2017

[adres6] 49

1999

3 4 3 3

519

483

484

109.674

Garage € 10.680

€ 370.000

11-10-2016

2019

Object

Bouw-jaar

V L O K

Inhoud

(m3)

Prijs per m³

(€)

Perceel

(m²)

Prijs perceel

(€)

Bijgebouwen

WOZ/Koopsom Datum koopcontract / transactiedatum

[adres1] 16

1976

2 3 2 3

528

294

457

94.142

Aanbouw € 4.237

Berging € 8.800

Balkon € 6.000

Tuinhuis € 1.050

Garage € 10.340

€ 279.801

[adres7] 4

1936

2007

4 3 4 3

590

528

542

109.468

Garage € 8.010

Overkapping € 2.500

Hobbyruimte € 17.500

Dakkapel € 4.000

435

30-06-2017

[adres4] 86

1973

3 3 3 3

448

410

470

96.82

Aanbouw € 14.637

Aanbouw € 18.081

Aanbouw € 9.184

Berging € 9.575

Dakkapel € 3.000

€ 332.500

11-11-2017

[adres7] 18

1966

3 3 3 3

320

371

597

117.938

Aanbouw € 28.080

Garage € 14.250

Dakkapel € 6.000

290

29-03-2018

4.4.

Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrices aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning in 2018 en 2019 niet te hoog is vastgesteld. De ter vergelijking opgenomen referentieobjecten hebben grotendeels een vergelijkbaar bouwjaar en een vergelijkbare inhoud, perceelgrootte en uitstraling. Het Hof volgt daarbij niet de stelling van belanghebbende dat geen sprake is van een vrijstaande woning omdat de doorgang langs de gevel oost door de aanleg van een carport door de naastgelegen buur op nummer 16A niet meer mogelijk is. De heffingsambtenaar heeft ter zitting onweersproken gesteld dat tussen de carport en de woning nog ruimte zit. Daarmee is sprake van een vrijstaande woning.

4.5.

Belanghebbende heeft zich voorts op het standpunt gesteld dat onvoldoende rekening is gehouden met het achterstallig onderhoud van de onroerende zaak. De onroerende zaak is gebouwd met inferieure, goedkope materialen en niet naar behoren afgewerkt. De onroerende zaak moet volledig worden gerenoveerd. De onderhoudstoestand is zeer slecht en er is 22 m2 asbest aanwezig. Het Hof volgt belanghebbende hierin niet en overweegt daartoe als volgt.

4.6.

Blijkens de taxatiematrix van 2018 is de heffingsambtenaar uitgegaan van kwalificatie 2 voor onderhoud bij de onroerende zaak tegenover de kwalificatie 3 voor onderhoud bij de referentieobjecten. De gemiddelde prijs per m3 van de referentieobjecten is € 408, tegenover een prijs per m3 van € 281 van de onroerende zaak. Dit betekent dat voor het verschil in voorzieningen en onderhoud de heffingsambtenaar een bedrag van € 67.056 (2018) in aanmerking heeft genomen in 2018. Naar het oordeel van het Hof is aannemelijk dat, gelet op alle feiten en omstandigheden en de overgelegde foto’s, de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met het verminderde onderhoud. Dit geldt ook voor 2019. Blijkens de taxatiematrix is de heffingsambtenaar in 2019 uitgegaan van kwalificatie 2 voor de factoren voorzieningen en onderhoud bij de onroerende zaak tegenover de kwalificatie 4/4 voor de [adres7] 4 en 3/3 voor de [adres4] 86 en de [adres7] 18. Indien de prijzen voor 2019 per m3 van de referentieobjecten voor dit verschil in kwalificatie worden gecorrigeerd resteert een gemiddelde prijs per m3 voor de referentieobjecten met 3/3 voor onderhoud en voorzieningen van € 390,5 ((410 + 371)/2), tegenover een prijs per m3 van € 294 van de onroerende zaak. Dit betekent dat voor het verschil in onderhoud en voorzieningen een bedrag van € 50.952 (2019) in aanmerking is genomen. Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar hiermee aannemelijk gemaakt dat voldoende rekening is gehouden met de staat waarin de onroerende zaak verkeert.

[adres2] 33 te [plaats1]

4.7.

Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waardes voor de jaren 2018 en 2019 verwijst de heffingsambtenaar naar twee taxatiematrices waarin de waarde van de onroerende zaak is getaxeerd op € 170.000 (2018) naar waardepeildatum en toestandsdatum 1 januari 2017 en op € 182.426 (2019) naar waardepeildatum en toestandsdatum 1 januari 2018. Op basis van de vergelijkingsmethode zijn steeds drie panden in [plaats1] als referentieobject gebruikt. Daarbij is rekening gehouden met voorzieningen, ligging, onderhoudstoestand en kwaliteit van de onroerende zaak en de referentieobjecten.

2018

Object

Bouw-jaar

V L O K

Inhoud

(m3)

Prijs per m³

(€)

Perceel

(m²)

Prijs perceel

(€)

Bijgebouwen

WOZ/Koopsom Datum koopcontract / transactiedatum

[adres2] 33

1935

2 3 2 2

420

355

136

14.008

Aanbouw € 4.225

Dakkapel € 3.000

€ 170.333

[adres2] 47

1930

4 3 3 3

480

449

124

12.772

Aanbouw € 6.915

€ 245.000

13-05-2017

[adres2] 56

1930

4 3 3 3

470

434

154

15.654

Aanbouw € 7.320

Berging € 2.880

Kelder € 810

Dakkapel € 3.000

€ 230.000

31-01-2016

[adres2] 59

1930

2 3 3 2

490

400

205

18.255

Aanbouw € 2.800

Berging € 2.800

Kelder € 1.320

Dakkapel € 3.000

Erfdienstbaarheid -/- € 3.350

€ 215.000

14-01-2015

2019

Object

Bouw-jaar

V L O K

Inhoud

(m3)

Prijs per m³

(€)

Perceel

(m²)

Prijs perceel

(€)

Bijgebouwen

WOZ/Koopsom

Datum koopcontract / transactiedatum

[adres2] 33

1935

2 3 2 2

420

383

136

14.008

Aanbouw € 4.558

Dakkapel € 3.000

€ 182.426

[adres2] 47

1930

4 3 4 3

480

477

124

12.772

Aanbouw € 7.346

€ 245.000

29-05-2017

[adres2] 34

1930

4 3 4 3

390

562

142

14.626

Aanbouw € 14.972

Dakopbouw € 11.820

Berging € 1.700

Dakkapel € 3.000

€ 266.500

12-12-2017

[adres2] 20

1930

4 3 4 4

390

606

142

14.626

Aanbouw € 12.720

Dakopbouw € 13.144

Overkapping € 800

Tuinhuis € 900

€ 290.000

04-03-2018

4.8.

Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrices aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning in 2018 en 2019 niet te hoog is vastgesteld. De ter vergelijking opgenomen referentieobjecten zijn in dezelfde straat gelegen als de onroerende zaak, hebben een vergelijkbaar bouwjaar en een vergelijkbare inhoud, perceelgrootte en uitstraling.

4.9.

Belanghebbende heeft zich op het standpunt gesteld dat onvoldoende rekening is gehouden met het achterstallig onderhoud. Het dak moet op korte termijn geheel worden vervangen evenals de vloer van de begane grond. Het pand moet geheel worden gerenoveerd. Het pand is nu alleen te verhuren aan studenten. Het Hof volgt belanghebbende hierin niet en overweegt daartoe als volgt.

4.10.

Blijkens de taxatiematrix 2018 is de heffingsambtenaar uitgegaan van kwalificatie 2 voor de factoren voorzieningen, onderhoud en kwaliteit/luxe bij de onroerende zaak tegenover de kwalificatie 4/3/3 bij twee referentieobjecten ( [adres2] 47 en 56) voor 2018 en 2/3/2 bij het derde referentieobject ( [adres2] 59). De gemiddelde prijs per m3 van de referentieobjecten [adres2] 47 en 56 is € 441, tegenover een prijs per m3 van € 355 van de onroerende zaak. Dit betekent dat voor het verschil in voorzieningen, onderhoud en kwaliteit/luxe tussen de onroerende zaak en deze twee referentieobjecten een bedrag van € 36.330 (2018) in aanmerking is genomen. Bovendien is de m3-prijs van de onroerende zaak significant lager (€ 355) dan de m3-prijs (€ 400) van de [adres2] 59 die alleen op onderhoud één punt hoger scoort. Naar het oordeel van het Hof is aannemelijk dat, gelet op alle feiten en omstandigheden en de overgelegde foto’s, de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met het verminderde onderhoud. Dit geldt ook voor 2019. Blijkens de taxatiematrix is de heffingsambtenaar in 2019 uitgegaan van kwalificatie 2 voor de factoren onderhoud, voorzieningen en kwaliteit/luxe bij de onroerende zaak tegenover de kwalificatie 4/4/3 ( [adres2] 47 en 34) en 4/4/4 ( [adres2] 20) bij de referentieobjecten. Dit levert een gemiddelde prijs per m3 van de referentieobjecten op van € 548 tegenover een prijs per m3 van € 383 voor de onroerende zaak. Dit betekent dat voor het verschil in voorzieningen, onderhoud en kwaliteit/luxe een bedrag van € 69.440 (2019) in aanmerking is genomen. Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar hiermee aannemelijk gemaakt dat voldoende rekening is gehouden met de staat waarin de onroerende zaak verkeert.

[adres3] 110 te [plaats1]

4.11.

Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waardes voor de jaren 2018 en 2019 verwijst de heffingsambtenaar naar taxatiematrices waarin de waarde van de woning is getaxeerd op respectievelijk € 145.000 (2018) naar waardepeildatum en toestandsdatum 1 januari 2017 en € 162.372 (2019) naar waardepeildatum en toestandsdatum 1 januari 2018. Op basis van de vergelijkingsmethode zijn drie (2018), respectievelijk vijf (2019) panden als referentieobject gebruikt. Daarbij is rekening gehouden met voorzieningen, ligging, onderhoudstoestand en kwaliteit van de onroerende zaak en de referentieobjecten.

2018

Object

Bouw-jaar

V L O K

Inhoud

(m3)

Prijs per m³

(€)

Perceel

(m²)

Prijs perceel

(€)

Bijgebouwen

WOZ/Koopsom

Datum koopcontract / transactiedatum

[adres3] 110

1920

2 3 2 2

400

293

232

19.632

Berging € 3.840

Berging € 4.900

€ 145.572

[adres3] 78

1910

4 3 4 4

385

570

301

38.065

Aanbouw € 12.726

Berging € 11.025

Dakkapel € 3.000

€ 290.000

10-03-2017

[adres3] 73

1918

3 3 3 4

300

416

223

30.997

Aanbouw € 8.736

Berging € 2.000

Berging € 3.000

Dakkapel € 3.000

Carport € 2.210

€ 173.000

25-07-2016

[adres8] 53

1930

2 3 3 2

260

471

247

34.333

Aanbouw € 3.627

Berging € 8.875

Dakkapel € 6.000

Garage € 8.010

€ 215.000

14-01-2015

2019

Object

Bouw-jaar

V L O K

Inhoud

(m3)

Prijs per m3

(€)

Perceel

(m²)

Prijs perceel

(€)

Bijgebouwen

WOZ/Koopsom

Datum koopcontract / transactiedatum

[adres3] 110

1920

2 3 2 2

400

335

232

19.632

Berging € 3.840

Berging € 4.900

€ 162.372

[adres9] 4

1925

3 3 3 3

250

368

76

7.828

Aanbouw € 9.789

Dakkapel € 3.000

€ 110.000

21-08-2017

[adres10] 28

1932

4 3 4 3

319

469

225

19.275

Aanbouw € 37.605

Berging € 4.800

Dakkapel € 3.000

€ 206.000

04-10-2016

[adres11] 2b

1935

4 3 4 4

305

460

135

13.905

Aanbouw € 10.304

Berging € 1.000

€ 165.000

10-02-2017

[adres3] 59

1910

2 3 3 3

370

407

275

21.175

Aanbouw € 5.130

Berging € 1.200

Dakkapel € 6.000

€ 192.500

17-04-2018

[adres12] 74

1906

3 3 3 3

309

450

270

21.275

Aanbouw € 14.490

Aanbouw € 88.200

Garage € 13.350

€ 280.000

31-01-2018

4.12.

Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrices aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning in 2018 en 2019 niet te hoog is vastgesteld. De ter vergelijking opgenomen referentieobjecten zijn alle in [plaats1] gelegen, hebben een vergelijkbaar bouwjaar en een vergelijkbare inhoud, perceelgrootte en uitstraling.

4.13.

Belanghebbende heeft zich op het standpunt gesteld dat onvoldoende rekening is gehouden met het achterstallig onderhoud. Het dak moet op korte termijn geheel worden vervangen evenals de vloer van de begane grond. Het pand moet geheel worden gerenoveerd. Het pand is nu alleen te verhuren aan studenten.

4.14.

Het Hof volgt belanghebbende niet. Blijkens de taxatiematrix is de heffingsambtenaar in 2018 uitgegaan van kwalificatie 2 voor de factoren onderhoud, voorzieningen en kwaliteit/luxe bij de onroerende zaak tegenover kwalificatie 4/4/4 ( [adres3] 78), 3/3/4 ( [adres3] 73) en 2/3/2 ( [adres8] 53). De gemiddelde prijs per m3 van de eerste twee referentieobjecten is € 493, tegenover een prijs per m3 van € 293 van de onroerende zaak. Dit betekent dat voor het verschil in voorzieningen, onderhoud en kwaliteit/luxe € 80.000 (2018) in aanmerking is genomen. Bovendien is de gehanteerde prijs per m³ voor de onroerende zaak van € 293 significant lager dan de prijs per m³ van de [adres8] 53 van € 471 terwijl dit referentieobject alleen een punt hoger scoort voor onderhoud. Naar het oordeel van het Hof is aannemelijk dat, gelet op alle feiten en omstandigheden en de overgelegde foto’s, de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met het verminderde onderhoud. Dit geldt ook voor 2019. Blijkens de taxatiematrix is de heffingsambtenaar in 2019 uitgegaan van kwalificatie 2 voor de factoren onderhoud, voorzieningen en kwaliteit/luxe bij de onroerende zaak tegenover kwalificatie 3/3/3 ( [adres9] 4), 4/4/3 ( [adres10] 28), 4/4/4 ( [adres11] 2b), 2/3/3 ( [adres3] 59) en 3/3/3 ( [adres12] 74) bij de referentieobjecten. De gemiddelde prijs per m³ van het tweede en derde referentieobject is € 464 tegenover een prijs per m3 van € 335 van de onroerende zaak. Dit betekent dat voor het verschil in voorzieningen, onderhoud en kwaliteit/luxe € 51.600 (2019) in aanmerking is genomen. Bovendien is de gehanteerde prijs per m3 voor de onroerende zaak van € 335 significant lager dan de prijs per m3 van de [adres3] 59 van € 407 terwijl dit referentieobject twee punten hoger scoort voor onderhoud en kwaliteit/luxe. Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar hiermee aannemelijk gemaakt dat voldoende rekening is gehouden met de staat waarin de onroerende zaak verkeert.

Slotsom Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.

5. Griffierecht en proceskosten

Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.

6. Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraken van de Rechtbank.

Deze uitspraak is gedaan door mr. A.E. Keulemans, lid van de achttiende enkelvoudige belastingkamer, in tegenwoordigheid van drs. M.T.M. Hennevelt als griffier.

De beslissing is in het openbaar uitgesproken op: 29 maart 2022.

De griffier is verhinderd de uitspraak Het lid van de enkelvoudige

te ondertekenen. belastingkamer,

(A.E. Keulemans)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 30 maart 2022.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl .

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl ).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.