Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Arnhem
afdeling civiel recht, handel
zaaknummer gerechtshof 200.290.934
(zaaknummer rechtbank Midden-Nederland, zittingsplaats Utrecht: 7535183)
arrest van 1 maart 2022
in de zaak van
[appellant],
wonende te [woonplaats1] ,
appellant,
in eerste aanleg: eiser in conventie, verweerder in reconventie,
hierna: [de huurder] ,
advocaat: mr. J.J. Stobbe,
tegen:
[de verhuurder],
wonende te [woonplaats2] ,
geïntimeerde,
in eerste aanleg: gedaagde in conventie, eiser in reconventie,
hierna: [de verhuurder] ,
advocaat: mr. L.A. Drenth.
1.Het verdere verloop van het geding in hoger beroep
Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 27 juli 2021 hier over. De in dat arrest bepaalde enkelvoudige mondelinge behandeling heeft op 11 november 2021 plaatsgevonden. Vervolgens heeft het hof arrest bepaald.
2.De verdere beoordeling van het geding in hoger beroep
Samenvatting en beslissing
2.1
[de huurder] huurde van [de verhuurder] in [woonplaats1] een bedrijfsruimte zoals bedoeld in artikel 7:290 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW). [de huurder] verhuurde de bedrijfsruimte onder aan [de onderhuurder] . [de onderhuurder] heeft de onderhuurovereenkomst opgezegd. [de huurder] legt de oorzaak van deze opzegging bij [de verhuurder] . Volgens [de huurder] heeft [de verhuurder] doelbewust [de onderhuurder] geïnformeerd over de huurprijs die [de huurder] op dat moment aan [de verhuurder] betaalde om [de onderhuurder] ertoe aan te zetten de onderhuurovereenkomst met [de huurder] op te zeggen. Nadat [de onderhuurder] de onderhuurovereenkomst had opgezegd, wilde [de huurder] zijn eigen huurcontract met [de verhuurder] over laten nemen door de heer [naam1] . [de verhuurder] wilde niet instemmen met deze indeplaatsstelling. [de huurder] stelt dat [de verhuurder] vanwege het voorgaande onrechtmatig heeft gehandeld, dan wel wanprestatie heeft gepleegd, en dat [de verhuurder] daarom gehouden is zijn schade te vergoeden (vordering in conventie). [de verhuurder] heeft (in reconventie) betaling van achterstallige huurpenningen gevorderd.
2.2
De kantonrechter heeft de stellingen van [de huurder] beoordeeld en heeft daarover beslist dat daaruit niet volgt dat [de verhuurder] toerekenbaar onrechtmatig heeft gehandeld of wanprestatie heeft gepleegd. Daarom bestaat geen grondslag voor de door [de huurder] gevorderde schadevergoeding. Om die reden heeft de kantonrechter deze vordering afgewezen (conventie). Voor de door [de verhuurder] gestelde huurachterstand bestaat daarentegen wel een grondslag. Daarom heeft de kantonrechter de vordering tot betaling van achterstallige huurpenningen van [de verhuurder] (reconventie) toegewezen. [de huurder] is het niet eens met het oordeel van de kantonrechter en heeft daarom hoger beroep ingesteld.
2.3
Het hof is van oordeel dat het hoger beroep van [de huurder] niet slaagt en zal daarom het vonnis van de kantonrechter bekrachtigen. Hieronder zal het hof uitleggen hoe het tot dat oordeel komt.
Er bestaat geen rechtsgrond voor schadevergoeding
2.4
De eerste vijf bezwaren van [de huurder] richten zich tegen de afwijzing van de door hem gevorderde schadevergoeding (de vordering in conventie). Het hof stelt vast dat wat [de huurder] aan feiten naar voren brengt om te onderbouwen wat hij stelt (het feitencomplex) in hoger beroep hetzelfde is als het feitencomplex in eerste aanleg. De kantonrechter heeft in eerste aanleg al op goede gronden geoordeeld dat op grond van dit feitencomplex geen sprake is van toerekenbaar onrechtmatig handelen of wanprestatie aan de zijde van [de verhuurder] . [de huurder] heeft in hoger beroep geen aanvullende feiten of omstandigheden gesteld. Het hof sluit zich aan bij de overwegingen van de kantonrechter dat, gelet op het daaraan door [de huurder] ten grondslag gelegde feitencomplex, geen sprake is van toerekenbaar onrechtmatig handelen of van wanprestatie aan de zijde van [de verhuurder] .
2.5
Het klopt dat [de onderhuurder] door mededelingen van [de verhuurder] ervan op de hoogte is geraakt welke huurprijs [de huurder] zelf aan [de verhuurder] betaalde, maar dat levert geen aansprakelijkheid op. Net als de kantonrechter is het hof van oordeel dat [de verhuurder] niet verplicht was om de huurprijs die [de huurder] aan hem betaalde geheim te houden. Evenmin was [de verhuurder] verplicht om mee te werken aan de overname van het huurcontract van [de huurder] door [naam1] (indeplaatsstelling). [de huurder] heeft niet betwist dat de voorwaarden in het huurcontract waarvan [de huurder] wilde dat [naam1] die met [de verhuurder] zou sluiten anders waren dan de voorwaarden uit het lopende huurcontract tussen [de huurder] en [de verhuurder] . Alleen al op basis daarvan kan geen sprake zijn van contractsovername. Bovendien hoeft een verhuurder – gelet op de strenge eisen die aan een indeplaatsstelling op grond van artikel 7:307 BW worden gesteld, waarvan onvoldoende is gebleken dat daaraan werd voldaan – niet zomaar in te stemmen met een contractsovername. Het hof is het dan ook niet met [de huurder] eens dat [de verhuurder] , doordat hij weigerde in te stemmen met contractsovername, het huurgenot van [de huurder] verstoorde. Ook daarin ligt dus geen grond voor aansprakelijkheid.
2.6
[de huurder] heeft in hoger beroep de eerder door hem gestelde grondslagen voor aansprakelijkheid nog aangevuld met een beroep op de aanvullende werking van de redelijkheid en billijkheid (artikel 6:2 BW), maar er kan op basis van die rechtsgrond ook al geen aansprakelijkheid van [de verhuurder] worden vastgesteld. [de huurder] heeft deze grondslag op hetzelfde feitencomplex gebaseerd als hiervoor beschreven, zonder in dit verband meer of andere aanknopingspunten aan te dragen voor het oordeel dat [de verhuurder] de huurprijs geheim had moeten houden of [naam1] als nieuwe huurder had moeten aanvaarden. Dat volstaat niet. Het beroep op de aanvullende werking van de redelijkheid en billijkheid faalt dan ook.
Er bestaat geen (nadere) mogelijkheid tot verrekening
2.7
Tot slot maakt [de huurder] bezwaar (grief 6) tegen de door de kantonrechter toegewezen vordering van [de verhuurder] tot betaling van achterstallige huurpenningen (de vordering in reconventie). [de huurder] stelt zich op het standpunt dat hij ten onrechte de huur over de maand november 2017 in zijn geheel aan [de verhuurder] heeft voldaan. Halverwege de maand werd het pand namelijk overgedragen aan een nieuwe eigenaar en daarom had [de huurder] , zo stelt hij, vanaf dat moment de huur aan de nieuwe eigenaar (die vanaf dat moment de nieuwe verhuurder was) moeten voldoen. Ter onderbouwing van dat standpunt heeft hij een e-mail van de nieuwe verhuurder overgelegd [1] , waaruit volgens [de huurder] volgt dat de nieuwe verhuurder aanspraak maakte op de huurpenningen over november 2017. Volgens [de huurder] is een gedeelte van de betaling die hij in november 2017 aan [de verhuurder] heeft gedaan dan ook onverschuldigd. [de huurder] stelt dat de vordering van [de verhuurder] tot betaling van achterstallige huurpenningen kan worden verrekend met het bedrag dat hij in november onverschuldigd heeft betaald en dat de vordering in reconventie daarom moet worden afgewezen.
2.8
Het hof is het niet met [de huurder] eens. Het hof stelt vast dat de huurachterstand niet kan worden verrekend met (een gedeelte van) de betaling van november 2017, omdat geen sprake is van onverschuldigde betaling. Het hof licht dit oordeel toe. Allereerst kan uit de tekst van de e-mail van de nieuwe verhuurder niet worden afgeleid dat hij de huurpenningen over het tweede gedeelte van de maand november 2017 opeist. [de huurder] moest op grond van de huurovereenkomst de gehele maandhuur per eerste van de maand bij vooruitbetaling aan [de verhuurder] voldoen, zodat er voor de betaling van november 2017 in beginsel een rechtsgrond bestond. Afgezien van het voorgaande kan hoe dan ook van verrekening geen sprake zijn, omdat uit de stukken blijkt dat al verrekening heeft plaatsgevonden. Uit het overzicht dat [de verhuurder] heeft overgelegd ter onderbouwing van de huurachterstand [2] volgt dat [de verhuurder] de huurachterstand heeft berekend op basis van
allehuurpenningen die hij in de periode april 2015 tot en met november 2017 van [de huurder] heeft ontvangen. [de huurder] heeft geen bezwaar gemaakt tegen voornoemd overzicht, zodat het hof van de juistheid daarvan zal uitgaan. Uit het overzicht blijkt dat [de verhuurder] de huur voor de maand november 2017 heeft vastgesteld op € 978,87, zijnde de huur over de periode van 1 tot en met 13 november. [de huurder] betaalde daarentegen (zoals de huurovereenkomst bepaalde) een volledige huurtermijn aan [de verhuurder] , zijnde € 2.258,62. [de huurder] heeft in de maand november 2017 meer betaald dan nodig was afgezet tegen de in die maand door [de verhuurder] vastgestelde huur. Maar omdat het bedrag aan huurpenningen dat hij had moeten voldoen over de hele looptijd van de huurovereenkomst (april 2015 tot en met november 2017) hoger is dan het bedrag dat hij feitelijk heeft betaald, blijkt uit het overzicht dat op dat moment sprake was van een huurachterstand. Op basis daarvan strekte het in november ‘te veel betaalde’ tot vermindering van die huurachterstand. Zonder de volledige betaling van november 2017 zou de resterende huurachterstand dus groter zijn geweest dan het in reconventie door [de verhuurder] gevorderde bedrag. Omdat de betaling van november 2017 al is verdisconteerd in de hoogte van de huurachterstand, is het dus niet mogelijk om die betaling (nogmaals) te verrekenen met de vordering van [de verhuurder] . Het door [de huurder] gestelde kan daarom niet tot afwijzing van de vordering in reconventie leiden.
allehuurpenningen die hij in de periode april 2015 tot en met november 2017 van [de huurder] heeft ontvangen. [de huurder] heeft geen bezwaar gemaakt tegen voornoemd overzicht, zodat het hof van de juistheid daarvan zal uitgaan. Uit het overzicht blijkt dat [de verhuurder] de huur voor de maand november 2017 heeft vastgesteld op € 978,87, zijnde de huur over de periode van 1 tot en met 13 november. [de huurder] betaalde daarentegen (zoals de huurovereenkomst bepaalde) een volledige huurtermijn aan [de verhuurder] , zijnde € 2.258,62. [de huurder] heeft in de maand november 2017 meer betaald dan nodig was afgezet tegen de in die maand door [de verhuurder] vastgestelde huur. Maar omdat het bedrag aan huurpenningen dat hij had moeten voldoen over de hele looptijd van de huurovereenkomst (april 2015 tot en met november 2017) hoger is dan het bedrag dat hij feitelijk heeft betaald, blijkt uit het overzicht dat op dat moment sprake was van een huurachterstand. Op basis daarvan strekte het in november ‘te veel betaalde’ tot vermindering van die huurachterstand. Zonder de volledige betaling van november 2017 zou de resterende huurachterstand dus groter zijn geweest dan het in reconventie door [de verhuurder] gevorderde bedrag. Omdat de betaling van november 2017 al is verdisconteerd in de hoogte van de huurachterstand, is het dus niet mogelijk om die betaling (nogmaals) te verrekenen met de vordering van [de verhuurder] . Het door [de huurder] gestelde kan daarom niet tot afwijzing van de vordering in reconventie leiden.
3.De slotsom
3.1
Het hoger beroep slaagt niet. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. Als de in het ongelijk te stellen partij zal het hof [de huurder] in de kosten van het hoger beroep veroordelen. Deze kosten zullen aan de zijde van [de verhuurder] worden vastgesteld op € 760,00 aan griffierecht en € 4.062,00 (2 punten x tarief IV) aan salaris advocaat conform het liquidatietarief.
3.2
Als niet weersproken zal het hof ook de gevorderde wettelijke rente over de proceskosten en de nakosten toewijzen zoals hierna vermeld.
4.De beslissing
Het hof, recht doende in hoger beroep:
bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank te Midden-Nederland te Utrecht van 9 oktober 2019;
veroordeelt [de huurder] in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [de verhuurder] vastgesteld op € 760,00 voor griffierecht en op € 4.062,00 voor salaris advocaat overeenkomstig het liquidatietarief, te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van dit arrest, en – voor het geval voldoening binnen bedoelde termijn niet plaatsvindt – te vermeerderen met de wettelijke rente te rekenen vanaf bedoelde termijn voor voldoening;
veroordeelt [de huurder] in de nakosten, begroot op € 163,00, met bepaling dat dit bedrag zal worden verhoogd met € 85,00 en de explootkosten van betekening van de uitspraak in geval [de huurder] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan deze uitspraak heeft voldaan én betekening heeft plaatsgevonden, een en ander vermeerderd met de wettelijke rente te rekenen vanaf veertien dagen na aanschrijving én betekening;
verklaart dit arrest voor zover het de hierin vermelde proceskostenveroordeling betreft uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. Th.C.M. Willemse, H.E. de Boer en K. Mans, is bij afwezigheid van de voorzitter ondertekend door de oudste raadsheer en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 1 maart 2022.