ECLI:NL:GHARL:2022:1280

• Datum uitspraak: 22 februari 2022
• Publicatiedatum: 21 februari 2022
• Zaaknummer: 20/01069
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: A.E. Keulemans; R.F.C. Spek; B.F.A. van Huijgevoort
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep inzake naheffingsaanslag omzetbelasting en belaste verhuur van appartementen

In deze zaak gaat het om een hoger beroep van [belanghebbende] B.V. tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland, waarin een naheffingsaanslag omzetbelasting van € 384.213 is opgelegd over de periode van 1 juni 2013 tot en met 31 december 2014. De Inspecteur van de Belastingdienst had eerder het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard. Belanghebbende had de appartementen aangekocht met de intentie deze te verkopen, maar door de slechte verkoopmarkt besloot zij de appartementen tijdelijk te verhuren. De vraag die centraal staat in deze procedure is of de verhuur van de appartementen kan worden aangemerkt als belaste verhuur voor kort verblijf, zoals bedoeld in artikel 11, lid 1, onderdeel b, onder 2o, van de Wet op de omzetbelasting 1968. Het Hof oordeelt dat de verhuur niet kan worden gekwalificeerd als belaste verhuur, omdat de huurders verantwoordelijk waren voor kleine herstellingen en de huurders zich inschreven in de Basisregistratie Personen, wat erop wijst dat zij zich daadwerkelijk in de appartementen vestigden. Het Hof concludeert dat er geen sprake is van concurrentie met het hotelwezen en dat de verhuur niet onder de vrijstelling valt. Het hoger beroep van belanghebbende wordt ongegrond verklaard.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN

locatie Arnhem

nummer 20/01069

uitspraakdatum: 22 februari 2022

Uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[belanghebbende] B.V. te
[vestigingsplaats] (hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland van 15 oktober 2020, nummer AWB 19/437, in het geding tussen belanghebbende en

de
inspecteur van de
Belastingdienst/Kantoor Arnhem (hierna: de Inspecteur)

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1.

Aan belanghebbende is over het tijdvak 1 juni 2013 tot en met 31 december 2014 een naheffingsaanslag omzetbelasting opgelegd van € 384.213. Bij beschikking is € 44.359 aan belastingrente berekend.

1.2.

De Inspecteur heeft bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar het bezwaar ongegrond verklaard.

1.3.

Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

1.4.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.

1.5.

De Inspecteur heeft op 25 mei 2021 een verzoek ingediend, waarin hij voor bepaalde passages van een brief van 25 november 2010 van de Belastingdienst het standpunt inneemt dat kennisneming van deze passages is voorbehouden aan het Hof als bedoeld in artikel 8:29, lid 1, van de Algemene wet bestuursrecht.

1.6.

Bij brief van 22 juni 2021 heeft belanghebbende het Hof toestemming verleend om de behandelend kamer kennis te laten nemen van een ongeschoond exemplaar van de brief van 25 november 2010 van de belastingdienst.

1.7.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 14 december 2021. Daarbij zijn verschenen en gehoord namens belanghebbende [naam1] en [naam2] , bijgestaan door gemachtigde mr. B. Opmeer en prof. dr. B.G. van Zadelhoff, alsmede mr. [naam3] namens de Inspecteur, bijgestaan door mr. [naam4] en mr. [naam5] . Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.

2. Vaststaande feiten

2.1.

Belanghebbende is een vennootschap die tot doel heeft het ontwikkelen van onroerende zaken.

2.2.

[naam6] ( [naam6] ) heeft bij het project [het project1] in [plaats] een appartementencomplex gerealiseerd. De gemeente heeft in het BAG aan het appartementencomplex een woonfunctie toegekend. Dertien appartementen zijn op 3 juli 2013 en 18 december 2013 door [naam6] aan belanghebbende geleverd. In verband met de levering van de appartementen is omzetbelasting aan belanghebbende in rekening gebracht. Belanghebbende heeft deze omzetbelasting in aftrek gebracht. Belanghebbende heeft op 8 mei 2014 één appartement in het complex van een particulier verkregen. In verband met deze levering is geen omzetbelasting in rekening gebracht.

2.3.

Belanghebbende heeft de appartementen aangekocht met de bedoeling deze te verkopen aan particulieren of beleggers. Een groot aantal appartementen bleef aanvankelijk onverkocht. De markt voor verkoop was in 2013 niet goed, zodat verkoop op korte termijn ook niet werd verwacht. De markt voor verhuur was op dat moment wel goed.

2.4.

De adviseur van belanghebbende heeft op 24 juni 2013 per e-mail een verzoek om vooroverleg gedaan. Dit e-mailbericht vermeldt – voor zover hier van belang – het volgende:

“(…)

Conform telefonische afspraak met mijn collega, [naam7] , volgt hieronder de BTW-vraag.

Het betreft een HT-klant, namelijk [belanghebbende] BV te [vestigingsplaats] (…).

Casus: Tijdelijk verhuur woningen in het kader van de Leegstandwet

Feiten:

[belanghebbende] BV heeft op 12 juni 2013 zeven woningen (appartementen) gekocht (project [het project2] te [plaats] ).

De koopovereenkomst treft u bijgaand aan (zie bijlage 1).

Het betreffen nieuwbouwwoningen bestemd voor de verkoop.

Op de aankoop is BTW berekend.

De woningen zullen door [belanghebbende] BV worden verhuurd in het kader van de Leegstandwet, in zoverre hiervoor een vergunning door de gemeente wordt verleend. Toepassing van de Leegstandwet betekent onder meer dat de woningen alleen maar tijdelijk kunnen worden verhuurd, maximaal 2 jaar, en er geen huurbescherming geldig is.

De woningen zullen ongemeubileerd worden verhuurd.

De vergunning om in het kader van de Leegstandwet woningen tijdelijk te mogen verhuren moet bij de gemeente te worden aangevraagd.

BTW-gevolgen:

Bij verhuur in het kader van de Leegstandwet door [belanghebbende] BV kan naar onze mening navolgende worden gesteld.

De verhuur van onroerende zaken is in beginsel vrijgesteld van BTW. De verhuur binnen het kader van het hotel-, pension-, kamp- en vakantiebestedingsbedrijf aan personen, die daar slechts
voor een korte periode verblijf houden, is daarentegen van rechtswege belast met BTW (artikel 11 lid 1, onderdeel b punt 2 Wet OB).

Het begrip 'hotel-, pension-, kamp- en vakantiebestedingsbedrijf' in art. 11, lid 1, onderdeel b, onder 2°, is gebaseerd op artikel 135 lid 2, onderdeel a BTW-Richtlijn.

Dit richtlijnartikel spreekt over: 'het verstrekken van accommodatie, als omschreven in de wetgeving der lidstaten, in het hotelbedrijf of in sectoren met een soortgelijke functie, met inbegrip van de verhuuraccommodatie in vakantiekampen of op kampeerterreinen'.

De term 'sectoren met een soortgelijke functie' moet ruim worden uitgelegd. Deze term heeft namelijk tot doel het tijdelijk verstrekken van accommodaties te belasten, dat plaatsvindt op overeenkomstige wijze als in het hotelbedrijf.

In casu is er naar zijn aard sprake van tijdelijke verhuur.

Immers in casu is bij het aangaan van de verhuur al bij voorbaat duidelijk dat sprake zal zijn van een "verblijf voor een korte periode". De huurder zal maar "voor een korte periode zijn verblijf zal houden" in het gehuurde object.

Er is dus voldaan aan de eis van "verblijf voor een korte periode".

Verder dient de term "hotelbedrijf' ruim te worden uitgelegd. Vergelijk onder meer het Blasi-arrest (…), waarbij woningen werden verhuurd voor tijdelijk gebruik door emigranten die langer dan 6 maanden in de woningen verbleven.

Daarnaast verwijzen wij u naar HR 26-1-2007, nr. 41.917, waarbij appartementen werden verhuurd voor tijdelijke huisvesting van werknemers.

Naar onze mening kan gesteld worden dat de
tijdelijke verhuur in het kader van de Leegstandwet onderworpen is aan het
6%-tarief voor de omzetbelasting/BTW

Bij verhuur van de woningen waarvoor de gemeente een vergunning verstrekt in het kader van de Leegstandwet kan dan naar onze mening het 6% worden toegepast, dit op basis van artikel 11 lid 1, onderdeel b Wet OB en Tabel 1 post b.10 dan wel b.11.

Graag uw visie hierop, zodat [belanghebbende] BV bij de tijdelijke verhuur hiermee rekening kan houden.

(…)”

2.5.

Op 24 juni 2013 was nog geen vergunning voor verhuur door de gemeente Leeuwarden verstrekt.

2.6.

Bij brief van 17 juli 2013 antwoordt de Inspecteur als volgt:

“Met betrekking tot uw klant [belanghebbende] BV heeft u voorgelegd in hoeverre de tijdelijke verhuur van leegstaande woningen kan worden aangemerkt als het verblijf In een hotel-, pension- of vakantiebestedingsbedrijf.

In dat verband verwees u naar het arrest Blasi (…), Hoge Raad (…) en Hof Leeuwarden (…).

In ons recente telefonisch onderhoud heb ik aangegeven dat uit laatstgenoemde twee arresten (en met name het arrest van de Hoge Raad) blijkt dat het de huurder zich geen zorgen hoeft te maken over de inventaris. Het ongemeubileerd verhuren zal zich dus niet of moeilijk laten kwalificeren als een prestatie zoals hierboven in de eerste zin aangegeven.

Het tweede aspect betreft de tijdelijkheid van de verhuur. Uit het arrest Blasi blijkt dat een maximale verhuur van 6 maanden niet in de weg hoeft te staan als een verhuur in zin van het hotelwezen, enz. Als echter sprake is van een zogenaamd automatische verlenging na deze 6 maanden met opnieuw telkens 6 maanden moet op grond van de feiten en omstandigheden, zie onder meer overweging 26 van dit arrest, beoordeeld worden of in dat geval nog wel sprake is van een zodanige prestatie. Het ligt dan mogelijk voor de hand om uit te gaan van de werkelijke totale duur van huisvesting. Dit pleit wellicht des te meer als geen sprake is van huisvesting in het kader van asielopvang omdat immers bij asielzoekers in beginsel sowieso tijdelijke huisvesting aan de orde is.

Wellicht ten overvloede merk ik op dat de Staatssecretaris in de toelichting op deze post heeft aangegeven:

"
4. Korte periode verblijf houden

De aard en de duur van het verblijf zijn bepalend voor de vraag of sprake is van "verblijf voor een korte periode". Van "verblijf voor een korte periode" is in ieder geval sprake als de periode maximaal zes maanden per jaar duurt. Als sprake is van een verblijf dat langer duurt dan zes maanden rust op de verhuurder de bewijslast om aan de inspecteur aannemelijk te maken dat toch sprake Is van een verblijf voor een korte periode. Als de gast het middelpunt van zijn maatschappelijk leven overbrengt naar het bedrijf of (daar permanent gaat wonen, is geen sprake van een "verblijf voor een korte periode".

Ik hoop u met vorenstaande voldoende ingelicht te hebben.”

2.7.

Bij brief van 19 juli 2013 schrijft de Inspecteur voorts nog aan belanghebbende:

“(...)

Met betrekking tot uw klant [belanghebbende] BV heeft u voorgelegd in hoeverre de tijdelijke verhuur van leegstaande woningen kan worden aangemerkt als het verblijf in een hotel-, pension- of vakantiebestedingsbedrijf.

In ons telefonisch onderhoud heden heb ik aanvullend aangegeven dat sprake moet zijn van gemeubileerde verhuur, geen automatische verlenging en een maximale huurtermijn van zes maanden. Als de huurtermijn van zes maanden verloopt moet dus (telkens) opnieuw getekend worden voor een nieuwe huurperiode. Er moet dus daadwerkelijk sprake zijn van concurrentie met het hotelwezen, enz. Dit behoort ook nader ondersteund te worden op grond van de omstandigheden waarom de huurders deze overeenkomst zijn aangegaan (er is sprake van expats, buitenlandse studenten, asielzoekers, enz.) en enig dienstbetoon van de verhuurder.

Voorts heeft u aangegeven dat deze verhuur daadwerkelijk tijdig is en plaats vindt in het kader van de Leegstandswet; er is dus ook geen huurdersbescherming. Zodra zich de mogelijkheid voordoet van een (reële) verkoop en levering dan gaat belastingplichtige daartoe ook over.

Onder deze omstandigheden, uitgaande van de juistheid van het door u gestelde kan ik instemmen met de toepassing van het verlaagde tarief voor de omzetbelasting.

(...)”

2.8.

Belanghebbende heeft tijdens het vooroverleg geen (voorbeeld) huurovereenkomsten overgelegd.

2.9.

De gemeente Leeuwarden heeft in 2014aan belanghebbende een vergunning verleend voor de duur van vijf jaren voor het aangaan van huurovereenkomsten op basis van de Leegstandwet. Het gaat om de in artikel 15, lid 1, letter b, van de Leegstandwet bedoelde woonruimten in voor de verkoop bestemde woningen. Op grond van artikel 16, lid 4, van de Leegstandwet wordt een huurovereenkomst op basis van de Leegstandwet aangegaan voor ten minste zes maanden.

2.10.

Belanghebbende heeft in 2014 één appartement verkocht. De overige appartementen heeft zij na de verkrijging verhuurd. Het doel van belanghebbende was de verhuur van de appartementen tot de verkoop daarvan.

2.11.

Belanghebbende heeft met de huurders huurovereenkomsten gesloten. Bij het aangaan van de huurovereenkomst werd een bedrag van € 200 aan administratiekosten aan de huurders in rekening gebracht. In de huurovereenkomsten is onder meer het volgende opgenomen:

• de huurovereenkomst is aangegaan met toepassing van artikel 16 van de Leegstandwet;
• de tijdelijke huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van zes maanden;
• de huur eindigt na het verstrijken van de overeengekomen huurperiode indien tijdig is opgezegd;
• als het gehuurde na de periode van zes maanden niet is verkocht, spannen partijen zich in om een nieuwe tijdelijke huurovereenkomst aan te gaan voor de duur van zes maanden;
• in een aantal huurovereenkomsten is een voorkeursrecht tot koop van het appartement opgenomen;
• de tijdelijke huurovereenkomst eindigt in ieder geval op het tijdstip waarop de vergunning onder de Leegstandwet haar geldigheid verliest;
• bij opzegging geldt een opzegtermijn van één maand voor de huurder en drie maanden voor de verhuurder;
• voor rekening van huurder zijn, ook als verhuurder daarvoor wordt aangeslagen, de onroerende zaakbelasting en waterschapslasten ter zake van het feitelijk gebruik van het gehuurde en feitelijke medegebruik van de gemeenschappelijke ruimten, milieuheffingen, baatbelasting voor zover de huurder gebaat is bij datgene waarvoor wordt geheven, en overige bestaande of toekomstige belastingen, milieubeschermingsbijdragen, lasten, heffingen en retributies, ter zake van het feitelijk gebruik van het gehuurde of ter zake van goederen van huurder;
• het gehuurde mag uitsluitend worden gebruikt als woonruimte en niet voor de uitoefening van een bedrijf;
• in de huurovereenkomsten staan bepalingen over jaarlijkse indexering van de huurprijs;
• op de huurovereenkomst zijn van toepassing de algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte, naar het model van de Raad voor Onroerende zaken zoals vastgesteld op 30 juli 2003, en op 31 juli 2003 gedeponeerd bij de griffie van de rechtbank Den Haag en aldaar ingeschreven onder nummer 74/2003 (de algemene bepalingen).

2.12.

In artikel 10.1 van de algemene bepalingen is opgenomen dat de huurder op grond van de wet (artikelen 7:217 en 240 van het Burgerlijk Wetboek), de huurovereenkomst of het gebruik, verplicht is tot het verrichten van kleine herstellingen aan, op of in het gehuurde. In sommige huurovereenkomsten is opgenomen dat het klein onderhoud voor rekening van huurder komt. De huurders waren in dat kader zelf verantwoordelijk voor het schoonmaken van het gehuurde appartement. Ook het vervangen van een lamp of het verhelpen van een verstopping is door huurders zelf gedaan.

2.13.

Alle huurders hebben zich ingeschreven in de Basisregistratie Personen (hierna: BRP; tot 6 januari 2014 de Gemeentelijke Basisadministratie). De huurders zijn rechtstreeks aangeslagen voor de gemeentelijke belastingen zoals de afvalstoffenheffing alsmede voor de waterschapslasten. Nagenoeg alle huurders hebben zelf een contract gesloten met een energiemaatschappij voor de levering van stroom.

2.14.

De huurders hebben de appartementen gehuurd met als reden:

• het volgen van een studie ( [huurder1] , [huurder2] , [huurder3] , [huurder4] , [huurder5] en [huurder6] , [huurder8] );
• het zoeken naar een koopwoning ( [huurder9] , [huurder10] , [huurder11] , [huurder12] , [huurder13] , [huurder14] / [huurder32] );
• een verbouwing van de koopwoning ( [huurder15] , [huurder16] , [huurder17] , [huurder18] );
• het zoeken naar woonruimte met zorg ( [huurder19] );
• vanwege tijdelijk werk/tijdelijke aanstelling ( [huurder20] , [huurder21] , [huurder22] , [huurder23] , [huurder24] , [huurder25] );
• in het kader van scheiding/beëindiging relatie ( [huurder26] , [huurder27] , [huurder21] , [huurder28] , [huurder29] , [huurder30] , [huurder23] , [huurder31] , [huurder32] );
• voor het opstarten van een restaurant/winkel ( [huurder33] , [huurder34] ).

2.15.

De appartementen zijn voorafgaand aan de verhuur volledig ingericht, gestoffeerd en gemeubileerd. Belanghebbende heeft de hiervoor aan haar in rekening gebrachte omzetbelasting in aftrek gebracht (€ 445.927 voor 2013 en € 22.538 voor 2014). Sommige huurders hebben afgezien van het gebruik van het meubilair. Een aantal huurders heeft van belanghebbende een budget gekregen om zelf meubels uit te zoeken voor het appartement.

2.16.

De verhuurde appartementen zijn achtereenvolgens in de jaren 2017, 2018, 2019 en 2020 verkocht en geleverd aan particulieren.

2.17.

Bij belanghebbende heeft een boekenonderzoek plaatsgevonden naar de aanvaardbaarheid van de aangiften vennootschapsbelasting over het jaar 2014 en de omzetbelasting over het tijdvak 1 januari 2014 tot en met 31 december 2014. In het rapport boekenonderzoek van 31 juli 2017 heeft de Inspecteur – voor zover hier van belang – het volgende vermeld:

“(…)

5 Omzetbelasting

5.1

Verhuur onroerende zaak

Op 3 juli 2013 zijn aan belastingplichtige zeven appartementsrechten verkocht en geleverd voor de koopprijs van € l.000.000 inclusief € 173.533 omzetbelasting. Op 18 december 2013 zijn wederom zeven appartementsrechten gekocht en geleverd gekregen. De koopprijs van deze appartementen bedroeg € 1.525.000, hierin was € 264.669 omzetbelasting opgenomen. De omzetbelasting in verband met de aankoop van de appartementsrechten is in 2013 volledig in aftrek genomen.

De appartementen betreffen nieuwbouw appartementen, welke ten tijde van de aankoop nog niet in gebruik waren genomen. Belastingplichtige heeft de appartementen aangekocht met de intentie deze aan particulieren te verkopen. Gezien de economische omstandigheden en de daarbij ontstane situatie op de huizenmarkt, is door belastingplichtige besloten de appartementen tijdelijk te willen verhuren.

In juli 2013 is door de adviseur van belastingplichtige een verzoek om vooroverleg gedaan. Dit vooroverleg zag op de vraag of in het geval van belastingplichtige sprake was van verhuur onderworpen aan het verlaagde tarief van 6% voor de omzetbelasting. Belastingplichtige was ten tijde van het vooroverleg voornemens de appartementen te verhuren in het kader van de Leegstandswet, in zoverre hiervoor door de Gemeente Leeuwarden een vergunning zou worden verleend. Verhuur in het kader van de Leegstandswet brengt volgens belastingplichtige met zich mee dat de woningen alleen tijdelijk, voor de duur van de af te geven vergunning kunnen worden verhuurd en is daarmee naar mening van belastingplichtige en zijn adviseur onderworpen aan het verlaagde tarief.

Naar aanleiding van dit standpunt heeft er telefonisch contact plaatsgevonden tussen de adviseur van belastingplichtige en de heer Geerling van de Belastingdienst. Daarbij is aangegeven dat onder de gegeven omstandigheden geen goedkeuring wordt gegeven. Dit is per brief bevestigd op 17 juli 2013 waarin onder andere wordt verwezen naar een besluit van de Staatssecretaris (BLKB2104/123M). Naar aanleiding van een daarop volgend telefonisch onderhoud is door de heer Geerling een brief verzonden, waarbij onder de gegeven
aanvullende voorwaarden ingestemd wordt met toepassing van het verlaagde tarief voor de omzetbelasting.

Deze voorwaarden betroffen:

• gemeubileerde verhuur van de appartementen;
• geen automatische verlenging van het huurcontract;
• maximale huurtermijn van 6 maanden;
• na verlopen van deze termijn opnieuw een huurcontract;
• daadwerkelijke concurrentie met het hotelwezen.

Door belastingplichtige is hieraan gevolg gegeven door de woningen verder af te bouwen (plaatsing keuken en badkamer) en volledig te stofferen en in te richten. De omzetbelasting van de daarbij gemaakte kosten is volledig in aftrek gebracht.

Met tussenkomst van een plaatselijke makelaar is gezocht naar huurders en kopers. In de periode tussen aankoop en de start van het boekenonderzoek is er één appartement verkocht. De overige appartementen zijn allemaal verhuurd. In het geval van een geschikte huurder is een "huurovereenkomst woonruimte inzake tijdelijke verhuur op grond van de Leegstandswet" voor de duur van zes maanden gesloten. Indien na verloop van deze periode de huurder een verlenging wenste, is opnieuw een huurcontract voor de periode van zes maanden afgesloten.

Over de huuropbrengsten is door belastingplichtige op aangifte 6% omzetbelasting afgedragen. De voorbelasting van alle kosten met betrekking tot de appartementen is volledig in aftrek gebracht

5.2

Wettelijk kader

(…)

5.3

Beoordeling feitelijke situatie verhuur

Tijdens het boekenonderzoek is geconstateerd dat de verhuur van de appartementen in bijna alle gevallen langer duurt of heeft geduurd dan zes maanden. De bewijslast voor de toepassing van het verlaagde tarief rust in dat geval op belastingplichtige. Op verzoek heeft belastingplichtige van ieder appartement de aard en omstandigheden van de verhuur aangegeven. Door mij zijn deze omstandigheden beoordeeld. Voor de beoordeling van de verhuur is gekeken naar de periode vanaf de aanschaf van de eerst zeven appartementen, 3 juli 2013, tot 1 december 2016. De beoordeling of er sprake is van kort verblijf heeft verder plaatsgevonden op basis van de volgende criteria:

Duur van de huurperiode

Uit het arrest Blasi volgt dat bij beoordeling van de duur van de huurperiode gekeken dient te worden naar de feitelijke verblijfsduur en niet slechts naar de overeengekomen verblijfsduur in de huurovereenkomst.

De appartementen worden verhuurd in het kader van de Leegstandswet. De huurovereenkomsten moeten in dat kader voor
tenminste zes maanden aan worden gegaan (artikel 16 Leegstandswet). Uit de overeenkomst blijkt zelfs dat er sprake is van een inspanningsverplichting om opnieuw een tijdelijke huurovereenkomst aan te gaan (artikel 5.1 van de huurovereenkomst). Ook uit de advertentie welke op het internet is geplaatst wordt gesproken over een
minimale huurtermijn van zes maanden.

Bij de beoordeling van de duur is verder gekeken naar de daadwerkelijke duur van de verhuur dus alle opeenvolgende huurovereenkomsten en niet iedere huurovereenkomst afzonderlijk. Hieronder volgt een overzicht van de huurperiode per huurder per appartement:

[het project1]

Datum aanschaf

start verhuur

Huurder

2013

2014

2015

2016

Totaal

38

8-5-2014

1-7-2014

Huurder 1

6

12

11

29

58

18-12-2013

1-4-2014

Huurder 2

9

12

11

32

60

18-12-2013

1-5-2014

Huurder 3

8

7

15

60

1-1-2015

Huurder 4

12

3

15

62

18-12-2013

1-8-2014

Huurder 5

5

12

11

28

66

18-12-2013

1-9-2014

Huurder 6

4

4

8

66

1-6-2015

Huurder 7

7

4

11

66

1-10-2016

Huurder 8

1

1

68

18-12-2013

1-8-2014

Huurder 9

5

12

11

28

74

3-7-2013

15-10-2013

Huurder 10

3

12

12

11

38

76

3-7-2013

1-1-2014

Huurder 11

12

12

11

35

78

3-7-2013

1-8-2013

Huurder 12

5

12

17

78

1-2-2015

Huurder 13

11

11

78

1-5-2016

Huurder 14

7

7

80

3-7-2013

5-9-2014

Huurder 15

4

7

11

80

1-9-2015

Huurder 16

4

11

15

82

3-7-2013

1-9-2013

Huurder 17

4

4

8

82

1-9-2014

Huurder 18

4

12

11

27

84

18-12-2013

1-4-2014

Huurder 19

9

12

11

32

86

3-7-2013

11-9-2014

Huurder 20

4

7

11

86

Huurder 21

4

1

5

86

1-6-2016

Huurder 22

7

7

88

3-7-2013

11-9-2014

Huurder 23

4

7

11

88

1-10-2015

Huurder 24

3

11

14

Omstandigheden / intenties waaronder huur is overeengekomen

De intentie van een huurder om tijdelijk te willen huren brengt niet per definitie mee dat sprake is van verhuur op overeenkomstige wijze als in het hotelbedrijf. Uit de door belastingplichtige aangegeven intenties blijkt dat huurders veelal de bedoeling hadden zich in [plaats] te vestigen en niet als toerist of gast te verblijven.

Middelpunt maatschappelijk leven

Accommodatieverstrekking in het hotelbedrijf onderscheidt zich van verhuur van woonruimte doordat dit verblijf zich juist kenmerkt dat men daar niet zal verblijven bij een verplaatsing van het maatschappelijk leven. Het doel van een verblijf in een hotel is in beginsel immers als toerist of als tijdelijk verblijf in de omgeving. Bij de beoordeling van dit criterium is met name gekeken naar de inschrijving van het woonadres in de Gemeentelijke Basisadministratie. Bij een verblijf in een hotel zal/kan men zich niet inschrijven. Daarnaast is in de beoordeling de sociale en economische gebondenheid (werk, onderneming, gezin) van de huurder beoordeeld.

Concurrentie hotelwezen

Uit het arrest Blasi volgt dat het bij verhuur in het kader van kortdurend verblijf moet gaan om vergelijkbare situaties waarin een activiteit wordt uitgeoefend welke overeenkomt met de essentiële functie van een hotel, te weten het verstrekken van accommodatie in het kader van een commerciële relatie.

De overeengekomen huurovereenkomsten bevatten onderdelen welke in het geval van verblijf in een hotelbedrijf niet zouden worden overeengekomen:

• kleine herstellingen en onderhoud komen voor rekening van de huurder;

• er dient een afzonderlijke bijdrage aan de Vve te worden betaald;

• heffingen, waterschap et cetera komen voor rekening van huurder;

• opzegging kan slechts plaatsvinden per aangetekende brief of exploot:

• bij het aangaan van een huurovereenkomst wordt een bedrag van € 200 aan

administratiekosten in rekening gebracht;

• vanaf de ingangsdatum van de huur van het adres van het gehuurde wordt

dit adres aangemerkt als werkelijk woonadres van huurder;

• in voorkomende gevallen is een voorkeursrecht tot koop van het

appartement overeengekomen;

• in voorkomende gevallen wordt in de huurovereenkomst afgezien van

gebruik van het meubilair.

5.4

Conclusie

Op basis van bovenstaande beoordeling is de Belastingdienst van mening dat er sprake is van vrijgestelde verhuur en dat de omzetbelasting op de kosten van aanschaf en de latere kosten van inrichting niet aftrekbaar is. Met de verhuur van de appartementen is er geen sprake van concurrentie met het hotelwezen maar met de reguliere verhuurmarkt van woonruimte. Het feit dat de bestemming van de appartementen vanaf de aankoop bedoeld zijn geweest voor de verkoop en dat er continue pogingen worden ondernomen de appartementen te verkopen is niet van belang. De bestemming van verkoop in combinatie met verhuur in het kader van de Leegstandswet betekent niet automatisch dat dan sprake is van een verhuur overeenkomstig aan het hotelbedrijf. Ook omdat de vergunning is verleend voor vijf jaar.

In een enkel geval waarbij de feitelijke verhuur korter heeft geduurd dan zes maanden of waarbij op grond van de omstandigheden van de verhuur is geoordeeld dat sprake is geweest van verhuur in het kader van kortdurend verblijf is uit praktisch oogpunt besloten niet te corrigeren. Deze gevallen betreffen de verhuur aan buitenlandse studenten in het kader van een uitwisselingsprogramma voor de duur van één studiejaar.

In het geval van vrijgestelde verhuur wordt op het moment van ingebruikname op grond van artikel 15 lid 4 de teveel afgetrokken belasting op dat tijdstip verschuldigd. Als moment van ingebruikname geldt de ingangsdatum van de huurovereenkomst. Dit betekent dat er over de jaren 2013 en 2014 naheffingsaanslagen omzetbelasting zullen worden opgelegd.

Daarnaast is er nu de Belastingdienst van mening is dat er sprake is van vrijgestelde verhuur, er onterecht omzetbelasting afgedragen over de huuropbrengsten. Dit zal voor 2013 en 2014 gecorrigeerd worden.

Correctie te betalen omzetbelasting 2013

Hogere waarde voorraad € 80.365

Meer te betalen omzetbelasting € 80.365

Correctie te veel afgedragen omzetbelasting 2013

Minder te betalen omzetbelasting € 558

Meer huuropbrengsten € 558

Correctie te betalen omzetbelasting 2014

Hogere waarde voorraad € 309.830

Meer huuropbrengsten € 309.830

Correctie te veel afgedragen omzetbelasting 2014

Minder te betalen omzetbelasting € 5.424

Meer omzet € 5.424

(…)

6. Naheffingsaanslagen omzetbelasting

Over de jaren 2013 en 2014 zal ik, tot een bedrag van € 384.214 naheffingsaanslagen omzetbelasting opleggen. Deze zijn gebaseerd op artikel 20 van de Algemene wet inzake rijksbelastingen. In dit specifieke geval wordt afgezien van een boete.

3. Geschil

In geschil is of sprake is van belaste verhuur als bedoeld in artikel 11, lid 1, onderdeel b, onder 2o, van de Wet op de omzetbelasting 1968 (hierna: Wet OB), hierna ook aangeduid als de verhuur voor kort verblijf. Belanghebbende stelt van wel en de Inspecteur van niet. Indien geen sprake is van verhuur voor kort verblijf is in geschil of belanghebbende een gerechtvaardigd beroep kan doen op het vertrouwensbeginsel.

4. Beoordeling van het geschil

Belaste verhuur / verhuur voor kort verblijf

4.1.

In artikel 11, lid 1, aanhef en onderdeel b, onder 2o, van de Wet OB, is bepaald dat onder bij algemene maatregel van bestuur vast te stellen voorwaarden van de belasting zijn vrijgesteld de verhuur van onroerende zaken, met uitzondering van de verhuur binnen het kader van het hotel-, pension-, kamp- en vakantiebestedingsbedrijf aan personen, die daar slechts voor een korte periode verblijf houden. Deze bepaling is gebaseerd op artikel 135, lid 2, aanhef en onderdeel a, van de BTW-richtlijn.

4.2.

Artikel 135, van de BTW-richtlijn vermeldt – voor zover hier van belang – het volgende:

“1. De lidstaten verlenen vrijstelling voor de volgende handelingen:

(…)

l) de verhuur en verpachting van onroerende zaken.

(…)

2. De volgende handelingen zijn van de in lid 1, punt l), geregelde vrijstelling uitgesloten:

a. a) het verstrekken van accommodatie, als omschreven in de wetgeving der lidstaten, in het hotelbedrijf of in sectoren met een soortgelijke functie, met inbegrip van de verhuuraccommodatie in vakantiekampen of op kampeerterreinen;

4.3.

In het arrest Blasi heeft het Hof van Justitie met betrekking tot deze bepaling – voor zover hier van belang – als volgt overwogen: ^[1]

“19 Het zinsdeel "uitgesloten: het verstrekken van accommodatie, als omschreven in de wetgeving der lidstaten, in het hotelbedrijf of in sectoren met een soortgelijke functie" in artikel 135 van de BTW-richtlijn voert een uitzondering in op de in deze bepaling neergelegde vrijstelling voor verhuur van onroerende goederen. De in dit zinsdeel bedoelde handelingen moeten dus onder het algemene stelsel van de BTWrichtlijn worden geplaatst, welk stelsel behoudens de uitdrukkelijk voorziene uitzonderingen, alle belastbare handelingen aan belasting onderwerpt. Dit zinsdeel mag dan ook niet strikt worden uitgelegd.

20 Hieraan moet worden toegevoegd dat, zoals de advocaat-generaal in punt 18 van zijn conclusie heeft opgemerkt, de uitdrukking "sectoren met een soortgelijke functie" in artikel 135 van de BTWrichtlijn moet ruim worden uitgelegd, aangezien zij beoogt te verzekeren dat het tijdelijk verstrekken van accommodatie op overeenkomstige wijze als in het hotelbedrijf, dat potentieel met dit laatste concurreert, aan belasting wordt onderworpen.

21 De lidstaten beschikken over een beoordelingsmarge om te bepalen welke accommodatieverstrekkingen, in afwijking van de vrijstelling, voor verpachting en verhuur van onroerende goederen overeenkomstig de BTW-richtlijn moeten worden belast. Deze beoordelingsmarge wordt begrensd door het doel van deze bepaling, die, wat het ter beschikking stellen van woonruimten betreft, ertoe strekt de — belastbare — verstrekkingen van accommodatie in het hotelbedrijf of in sectoren met soortgelijke functies te onderscheiden van vrijgestelde handelingen, met name de verhuur van onroerende goederen.

(…)

23 Opgemerkt moet worden, dat de duur van de accommodatieverstrekking een passend criterium vormt om het verstrekken van accommodatie in het hotelbedrijf (als belastbare handeling) te onderscheiden van de verhuur van woonruimtes (als vrijgestelde handeling), voor zover accommodatieverstrekking in het hotelbedrijf zich juist van de verhuur van woonruimte onderscheidt door onder meer de duur van het verblijf. In het algemeen is het verblijf in een hotel eerder kort en het verblijf in een huurappartement tamelijk lang.

24 Zoals de advocaat-generaal in punt 20 van zijn conclusie heeft opgemerkt, lijkt daartoe toepassing van het criterium verstrekking van accommodatie van korte duur, volgens de betrokken bepaling minder dan zes maanden, een redelijk middel om te verzekeren, dat belasting wordt geheven over de handelingen van belastingplichtigen die een activiteit uitoefenen welke overeenstemt met de essentiële functie van een hotel, te weten het tijdelijk verstrekken van accommodatie in het kader van een commerciële relatie.

25 Wat bovendien de definitie van het begrip „korte duur " in het Duitse recht betreft, lijkt het in de rechtspraak van het Bundesfinanzhof gestelde vereiste dat, om de vrijstelling te genieten, door overlegging van een huur- of andere overeenkomst moet worden aangetoond dat de bedoeling bestaat een goed voor minstens zes maanden te verhuren, een gemakkelijk en passend criterium ter verwezenlijking van het doel van artikel 13 B van de Zesde richtlijn, dat erin bestaat de correcte en eenvoudige toepassing van de in die bepaling neergelegde vrijstellingen te verzekeren.

26 Evenwel moet worden erkend, dat het in bepaalde, vermoedelijk uitzonderlijke gevallen mogelijk is, dat sommige clausules van de huurovereenkomst, waaronder die aangaande de duur, de werkelijke contractuele verhoudingen niet geheel weergeven, bijvoorbeeld indien de belastingplichtige de duur van de huur niet vrij met zijn huurders kan overeenkomen omdat deze afhankelijk is van de overnameverklaringen van de overheidsinstanties. In dergelijke omstandigheden staat het in laatste instantie aan de nationale rechter om na te gaan, of het om die redenen, die onder meer tot uiting komen in automatische verlenging van de huurovereenkomsten, niet passend is om de werkelijke totale duur van de huisvesting in aanmerking te nemen in plaats van de in de huurovereenkomst vastgestelde duur.

(…)”

4.4.

De Hoge Raad heeft met betrekking tot de voorganger van artikel 135, lid 2, aanhef en onderdeel a, van de BTW-richtlijn (artikel 13, B, letter b, punt 1, van de Zesde richtlijn ) – voor zover hier van belang – als volgt overwogen: ^[2]

“3.5. Voorzover in het middel wordt betoogd dat in het begrip "het verstrekken van accommodatie" als vermeld in artikel 13, B, letter b, punt 1, van de Zesde richtlijn reeds ligt besloten dat die verstrekking gepaard gaat met het verrichten van diensten zoals schoonmaken, regelen bad- en bedlinnen en ontbijtservice, faalt het omdat deze diensten in ieder geval niet eigen zijn aan het in voormelde bepaling tevens als het verstrekken van accommodatie aangemerkte verschaffen van verhuuraccommodatie in vakantiekampen of op kampeerterreinen. Veeleer dient, naar redelijkerwijs niet voor twijfel vatbaar is, het gemeenschappelijke kenmerk van de in de richtlijnbepaling bedoelde accommodaties hierin te worden gevonden dat het gaat om verblijfsruimten die zijn toegerust voor daarin kort verblijven zonder dat de tijdelijke bewoner is belast met de zorg voor de inventaris. Indien zulke verblijfsruimten ter beschikking worden gesteld anders dan in het kader van het hotelbedrijf, wordt, omdat voorzien wordt in een behoefte aan accommodatie waarop ook hotelbedrijven zich richten, met laatstbedoelde bedrijven in concurrentie getreden, hetgeen blijkens het aangehaalde arrest Blasi bij uitstek het gezichtspunt is voor het vaststellen van de vergelijkbaarheid van een accommodatieverstrekking met die welke plaatsvindt in het hotelbedrijf.”

4.5.

Het Hof is van oordeel dat belanghebbende zich in het onderhavige tijdvak niet bezig heeft gehouden met verhuur voor kort verblijf. Het Hof acht hierbij van belang dat de huurders blijkens de huurovereenkomst de kosten droegen van kleine herstellingen en dat de huurders, zoals blijkt uit de verklaring van belanghebbende ter zitting van het Hof, daadwerkelijk kleine herstellingen verrichtten, zoals het vervangen van de lampen of het verhelpen van een verstopping. Ook waren de huurders zelf verantwoordelijk voor het schoonhouden van het gehuurde appartement. Dit laatste valt blijkens het Besluit kleine herstellingen (Stb. 2003,168) ook onder kleine herstellingen. Daarmee is het Hof van oordeel dat, anders dan belanghebbende betoogt, de huurders belast waren met de zorg voor de inventaris. Voorts acht het Hof van belang dat de huurders rechtstreeks werden aangeslagen voor de gemeentelijke heffingen en de waterschapslasten en dat nagenoeg alle huurders zelf een contract hebben afgesloten met een energiemaatschappij. Hierin verschilt de onderhavige verhuur van de verhuur in het kader van het hotel-, pension-, kamp- en vakantiebestedingsbedrijf. Daar komt bij dat de huurders zich inschreven in de BRP en op één huurder na niet beschikten over andere woonruimte, waardoor het middelpunt van hun maatschappelijke leven naar de gehuurde onroerende zaak verschoof. Beide partijen hebben op basis van de huurovereenkomst een inspanningsverplichting om na afloop van een tijdelijke huurovereenkomst een nieuwe tijdelijke huurovereenkomst voor de periode van zes maanden aan te gaan, zolang belanghebbende de woning niet heeft verkocht. De meeste huurders hebben het gehuurde dan ook voor een significant langere periode dan zes maanden gehuurd. Het Hof merkt verder nog op dat in een aantal huurovereenkomsten een voorkeursrecht tot koop van het appartement is opgenomen. Al deze omstandigheden maken dat niet kan worden gezegd dat belanghebbende voorzag in een behoefte aan accommodatie waarop ook hotel-, pension-, kamp- en vakantiebestedingsbedrijven zich richten en dat belanghebbende met deze laatstbedoelde bedrijven in concurrentie is getreden.

Vertrouwensbeginsel

4.6.

Belanghebbende stelt zich voorts op het standpunt dat in rechte te beschermen vertrouwen kan worden ontleend aan het gevoerde vooroverleg in juni en juli 2013 met de Belastingdienst (2.4, 2.6 en 2.7). Belanghebbende stelt dat op basis van het gevoerde vooroverleg zij erop mocht vertrouwen dat de door haar gehanteerde handelwijze in overeenstemming was met de gemaakte afspraken in het kader van vooroverleg, en dat derhalve sprake is van belaste verhuur.

4.7.

Het Hof is van oordeel dat het vooroverleg bij belanghebbende niet het in rechte te beschermen vertrouwen heeft kunnen wekken dat de verhuur belast is. De Inspecteur heeft in de brief van 17 juli 2013 aangegeven dat het voornemen de appartementen niet gemeubileerd te verhuren tot gevolg heeft dat geen sprake kan zijn van belaste verhuur voor kort verblijf. In de brief van 19 juli 2013 heeft de Inspecteur duidelijk aangegeven dat sprake moet zijn van concurrentie met hotel-, pension-, kamp- en vakantiebestedingsbedrijven, waarvan, zo blijkt uit rechtsoverweging 4.5, naar het oordeel van het Hof geen sprake is. Bovendien heeft de Inspecteur in deze brief duidelijk aangegeven dat hij is uitgegaan van het door belanghebbende gestelde en was hij niet bekend met de inhoud van de huurovereenkomsten.

Belastingrente

4.8.

Het hoger beroep wordt geacht mede betrekking te hebben op de belastingrente. Belanghebbende heeft hiertegen geen zelfstandige grieven aangevoerd. Het hoger beroep is ook in zoverre ongegrond.

Slotsom Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.

5. Griffierecht en proceskosten

Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.

6. Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.

Deze uitspraak is gedaan door mr. A.E. Keulemans, voorzitter, mr. R.F.C. Spek en mr. B.F.A. van Huijgevoort, in tegenwoordigheid van drs. S. Darwinkel als griffier.

De beslissing is in het openbaar uitgesproken op: 22 februari 2022.

De griffier De voorzitter,

(S. Darwinkel) (A.E. Keulemans)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 22 februari 2022

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl .

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl ).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.

Voetnoten

1. HvJ 12 februari 1998, Blasi, C346/95, ECLI:EU:C:1998:51.

2. HR 26 januari 2007, nr. 41.917, ECLI:NL:HR:2007:AW2214, r.o. 3.5.