Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Arnhem
afdeling civiel recht
zaaknummer gerechtshof 200.274.072
(zaaknummers: Hoge Raad 18/02347, gerechtshof ‘s-Hertogenbosch 200.174.991, rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats ‘s-Hertogenbosch, 269189)
arrest na verwijzing van 20 december 2022
in de zaak van:
[appellant],
wonende te [woonplaats1] ,
appellant na verwijzing,
advocaat: mr. O. Surquin,
tegen:
1.[geïntimeerde1] ,
2.
[geïntimeerde2] ,
[geïntimeerde2] ,
3.
[geïntimeerde3] ,
[geïntimeerde3] ,
allen wonende te [woonplaats1] ,
geïntimeerden na verwijzing,
advocaat: mr. F.C. Hilderink,
en
1.[geïntimeerde4] ,
wonende te [woonplaats2] ,
geïntimeerde na oproeping ex art. 118 Rv en verwijzing,
advocaat: mr. J.J.L. Beijsterveldt,
2.
[geïntimeerde5] ,
[geïntimeerde5] ,
wonende te [woonplaats3] ,
geïntimeerde na oproeping ex art. 118 Rv en verwijzing,
advocaat: mr. A.H.H.M. Roelofs.
1.Het verdere verloop van het geding
De beslissingen in het tussenarrest van 15 februari 2022
1.1
Het hof heeft in het tussenarrest van 15 februari 2022 een aantal eindbeslissingen genomen over de geschilpunten tussen partijen: de stelling van [appellant] dat hij als “economisch eigenaar” dan wel op basis van de vaststellingsovereenkomst het recht heeft om tot koop van de woning over te gaan door bijbetaling van de door hem genoemde bedragen is onvoldoende onderbouwd. Daarmee strandt de primaire vordering onder 2) van [appellant] (rov. 3.14). Wat betreft de (regres)vordering van [appellant] van € 1.460.974: hij heeft de hoogte van de vordering niet deugdelijk onderbouwd en daarmee niet voldaan aan zijn stelplicht (rov. 3.16). De vordering van [appellant] op grond van artikel 7 van de vaststellingsovereenkomst dan wel op grond van huurderschap is afgewezen (rov. 3.17 en 3.18). Alleen over de vordering op de grondslag van ongerechtvaardigde verrijking heeft het hof geen beslissing genomen, maar de zaak verwezen naar de zitting om hierover met partijen te spreken in het kader van een minnelijke regeling. In verband daarmee, en de mogelijke toedeling van de woning aan [appellant] , heeft het hof aan [appellant] gevraagd om inzicht te geven in het verloop van de WOZ-waarden in de periode 2012 tot heden en ook gevraagd om een taxatierapport van een gekwalificeerd taxateur wat betreft de waarde in het economisch verkeer (of verkoopwaarde) van de woning ten tijde van het overlijden van moeder (25 februari 2012) en de huidige waarde.
1.2
De mondelinge behandeling heeft op 9 november 2022 plaatsgevonden. Daarvan is verslag gedaan in een proces-verbaal dat aan partijen is gezonden. Partijen hebben geen overeenstemming bereikt over het (laatste) geschilpunt en het hof gevraagd arrest te wijzen.
De vordering op grond van ongerechtvaardigde verrijking
1.3
Het hof heeft al in het tussenarrest uiteengezet dat voor een geslaagd beroep op ongerechtvaardigde verrijking dient vast te staan dat sprake is van verrijking bij de een en van verarming bij de ander en dat tussen de verarming en de verrijking voldoende (causaal) verband bestaat. De verrijkte is dan gehouden tot het betalen van schadevergoeding tot het bedrag van zijn verrijking voor zover dat redelijk is. [appellant] heeft de hoogte van de (schade)vergoeding begroot op ten minste de helft van het nominaal door hem geïnvesteerde bedrag van € 1.460.794 en aangevoerd dat dit bedrag - € 730.397 (in het tussenarrest van 15 februari 2022 staat per abuis € 730.382) - naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid aanvaardbaar is.
1.4
Het hof is er in het tussenarrest van uitgegaan dat [appellant] investeringen heeft gedaan die hebben geleid tot een waardestijging van de woning (zoals de aanleg van de tuin, een zwembad en een tennisbaan). Het hof heeft daarom gevraagd om een taxatierapport van een gekwalificeerd taxateur om de waarde van de woning te taxeren (naar twee peilmomenten).
Een dergelijk taxatierapport is door [appellant] niet overgelegd, maar wel een “visie” van makelaar [naam1] die is neergelegd in een rapport van 24 oktober 2022. Het getaxeerde “object” is omschreven als een (verhuurd) bedrijfs-/wooncomplex, bestaande uit een vrijstaande bedrijfswoning, tennisbaan, parkeerterrein, galerie, beeldentuin, ondergrond en verdere aanhorigheden. Het perceel is 13.943 m2 groot. De marktwaarde vrij van huur en gebruik per 24 oktober 2022 wordt geschat op € 700.000 en per 25 februari 2012 op € 607.000. Het rapport besluit met de opmerking dat het advies uitsluitend is bestemd om inzicht te krijgen in de waarde van het object. “Het betreft geen taxatie, maar een advies aan opdrachtgever inzake de waarde van het object.” Het rapport is voorts vergezeld van foto’s.
1.5
Op een vraag van de raadsheer-commissaris op de zitting van 9 november 2022 waarom er geen taxatierapport is overgelegd van een gekwalificeerd taxateur heeft de advocaat van [appellant] geantwoord dat zij hiervoor niemand hebben kunnen vinden (om het rapport te valideren dan wel de woning zelf te taxeren), omdat het gaat om een bedrijfspand in [woonplaats1] en de aangezochte makelaar [naam1] in Nijmegen is gevestigd én omdat de familie [appellant en geïntimeerden] ook onroerend goed heeft in de omgeving van [woonplaats1] , waardoor er geen makelaar in de buurt was te vinden die de taxatie wilde uitvoeren. Daargelaten dat [appellant] een half jaar de tijd heeft gehad om een taxateur te vinden, heeft hij het hof ook niet bericht dat een en ander ‘onmogelijk’ was en heeft hij ervoor gekozen om dit rapport met “een visie” net op tijd voor de zitting in te dienen. De geschatte waarden in dit rapport zijn betwist door de andere partijen. Dat betekent dat het hof aan dit rapport geen conclusies kan verbinden voor de waarde van de woning op de genoemde peilmomenten. Voorts kan het hof in het rapport ook geen enkel aanknopingspunt vinden voor de toevoegingen die door [appellant] zijn gedaan in de loop der jaren en die hebben geleid tot een waardestijging. Volgens het rapport dateert de keuken uit 1996, is sprake van een standaard aangelegde tuin met vijver, is sprake van verwarming door onder meer een HR-combiketel uit 2011 en is de woonkamer voorzien van een gashaard. De makelaar adviseert nog een bouwkundige keuring gezien de interne staat van onderhoud en de aanwezigheid van vochtplekken en/of doorslaand vocht. Dat de bouwkundige keuring is gebeurd, is gesteld noch gebleken.
1.6
In het dossier zit nog een ouder taxatierapport van (kennelijk) oktober 2001 waarin de woning in opdracht van de vader van partijen is getaxeerd per peildatum 7 december 2000 (ten behoeve van de verkoop van de woning aan [appellant] ). De woning wordt getaxeerd met een onderhandse verkoopwaarde vóór verbouwing van fl. 775.000 en ná verbouwing van fl. 1.500.000. In een brief van 7 april 2015 van deze makelaar aan [appellant] schrijft hij dat de waarde gebaseerd moest zijn op de cascobouw van de woning en dat de afwerking van het geheel voor rekening kwam van zijn zoon.
In de vaststellingsovereenkomst van 1 januari 1985 die gesloten zou zijn tussen [appellant] en zijn vader (de handtekening van vader onder deze overeenkomst wordt betwist), is (enkel) opgenomen dat [appellant] ongeveer 50% heeft bijgedragen aan de totstandkoming/stichting van de woning. Een bedrag van investering wordt in die vaststellingsovereenkomst niet genoemd.
De aannemer [naam2] verklaart onder meer tegenover de notaris op 13 december 2013 dat de woning ten behoeve van [appellant] is gebouwd, dat de vader naar buiten toe eigenaar moest blijven en dat de vader in opdracht van [appellant] de betalingen zou doen; de woning zou te zijner tijd in eigendom worden overgedragen aan [appellant] . De totale kosten van de bouw van het woonhuis met schuur zijn door hem in 1984 vastgesteld op fl. 175.000. Daarna heeft [appellant] nog enorme investeringen gedaan, aldus [naam2] . Over zijn verklaring verwijst het hof kortheidshalve naar hetgeen hierover is opgenomen in het tussenarrest van 15 februari 2022 onder 3.16.
Vast staat dat [appellant] vanaf 1984 jaarlijks een huur betaalde van fl. 5.040 (€ 2.287,05) die na ingebruikneming van de schuur (als galerie) in 1993 met fl. 3.000 (€ 1.361,34) is verhoogd. Makelaar [naam3] , die door [appellant] was gevraagd om een taxatie van de marktwaarde in verhuurde staat uit te voeren, schrijft in zijn rapport van 10 februari 2015 over deze huurprijs dat dit een “extreem lage huurprijs” is (pag. 9) die “in geen enkele verhouding staat tot een marktconforme huurprijs”. De marktwaarde van de woning in verhuurde staat wordt dan ook nihil geacht.
1.7
Als het hof ervan uitgaat dat [appellant] in privé in de jaren vanaf 1984 investeringen heeft gedaan in de bouw van de woning en mogelijk nog andere noodzakelijke investeringen of kosten heeft gemaakt voor onderhoud van de woning, dan is aan zijn zijde sprake van verarming. Dat de investeringen ten behoeve van de galerie door [appellant] in privé zijn gedragen staat niet vast; vele facturen zijn op naam gesteld van [naam4] B.V. Het hof verwijst verder kortheidshalve naar wat hierover is overwogen in het tussenarrest onder 3.16. Het hof verduidelijkt voorts nog dat het feit dat er bepaalde investeringen zijn gedaan in en rondom de woning niet betekent dat de waarde van de woning met het bedrag van die investeringen is gestegen. Feit van algemene bekendheid is, en zo is dat ook besproken ter zitting van 9 november 2022, dat onroerend goed in de loop der jaren ook door de marktwerking in waarde stijgt, lós van investeringen of onderhoud. Door de investeringen van [appellant] (met name in de bouw van de woning, ervan uitgaande dat [appellant] hieraan heeft bijgedragen) is sprake van verrijking van de andere partijen (die alle met [appellant] deelgerechtigd zijn in de nalatenschap van moeder). De vervolgvraag is dan of deze verrijking ook ‘ongerechtvaardigd’ is. De verrijking vindt hier niet (geheel) zijn grondslag in een verbintenis t of in de wet dan wel een daarop gerichte wil of bedoeling van [appellant] . Anders gezegd: er ligt geen redelijke oorzaak ten grondslag aan de verrijking. De verrijking is mede ten goede gekomen aan de overige erfgenamen in de nalatenschap van moeder ( [geïntimeerden1 t/m 3] ) en is hen in zoverre ‘in de schoot geworpen’. De verrijking is daarmee ongerechtvaardigd.
Tussen de verarming en verrijking bestaat bovendien causaal verband.
1.8
Het rechtsgevolg van een ongerechtvaardigde verrijking is dat deze voor de verrijkte(n) tot een verbintenis tot schadevergoeding aan de verarmde leidt. De vervolgvraag die beantwoord moet worden is of het ‘redelijk’ is dat [geïntimeerden1 t/m 3] gehouden zijn de schade aan [appellant] te vergoeden. Het hof beantwoordt die vraag ontkennend en betrekt daarin de navolgende feiten en omstandigheden. De investeringen van [appellant] hielden aanvankelijk verband met de door hem gestelde afspraken met vader dat hij te zijner tijd de woning met schuur en grond eigendom zou verkrijgen. Die eigendomsoverdracht heeft niet plaatsgevonden, omdat [appellant] het met zijn ouders uiteindelijk (in 2002) niet eens kon worden over de prijs. Dat laatste ligt in zijn risicosfeer, want het is zijn eigen keuze geweest om de gevraagde koopsom niet te willen betalen. Kortheidshalve verwijst het hof naar hetgeen hierover is overwogen in het tussenarrest van 15 februari 2022 onder 3.14. Voor het gebruik van de woning betaalde [appellant] aan zijn ouders een huurprijs (vergoeding) die door de door hem ingeschakelde makelaar [naam3] “extreem laag” is genoemd. [appellant] betaalt deze (extreem) lage huurprijs voor de woning al vanaf 1984 en is hiermee gestopt toen moeder overleed op 25 februari 2012. Daarmee is de verarming van [appellant] ongedaan gemaakt en zelfs als dat niet helemaal zo zou zijn - [appellant] heeft onvoldoende inzicht gegeven in door hem (in privé) gedane investeringen en welke bedragen daarmee gemoeid zijn geweest, maar dat ruwweg geschat op € 730.397 - dan is het naar het oordeel van het hof ook niet redelijk dat [appellant] een (aanvullende) schadeloosstelling zou moeten ontvangen: [appellant] heeft een eigen keuze gemaakt de woning in 2002 niet te kopen en hij heeft gedurende 28 jaar een (extreem) lage huur betaald voor het gebruik van de woning en hij heeft daarvoor de laatste 10 jaar in het geheel geen vergoeding meer betaald. Indien en voor zover [appellant] ook ná 2002 (noodzakelijk) onderhoud en investeringen heeft gedaan (zo staat het omschreven in artikel 7 van de vaststellingsovereenkomst) komt dat ook voor zijn rekening en risico, omdat hij willens en wetens heeft afgezien van de koop en zich nadien (nog) steeds heeft gedragen als ‘economisch eigenaar’ zoals [appellant] het zelf omschrijft. Dat betekent dat er geen grond is voor toewijzing van de vordering van [appellant] op basis van ongerechtvaardigde verrijking en dat leidt ertoe dat de subsidiaire vordering van [appellant] niet kan worden toegewezen. Het hof zal ook niet overgaan tot een deskundigenbenoeming.
2.Conclusie
2.1
Het hoger beroep van [appellant] slaagt niet, nu zijn grieven tegen zowel het tussenvonnis van 17 december 2014 als tegen het eindvonnis van 8 april 2015 falen. Dat betekent dat het hof de vonnissen van de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats ’s-Hertogenbosch, van 17 december 2014 en 8 april 2015 zal bekrachtigen.
2.2
Nu in alle instanties de proceskosten zijn gecompenseerd, zal het hof ook de kosten van deze procedure na verwijzing compenseren omdat het gaat om een geschil tussen broers/zussen naar aanleiding van de nalatenschap van hun moeder.
3.De beslissing
Het hof, recht doende in hoger beroep:
bekrachtigt de vonnissen van de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats ’s-Hertogenbosch, van 17 december 2014 en 8 april 2015;
compenseert de kosten van het hoger beroep in die zin dat ieder der partijen de eigen kosten draagt;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.H. Lieber, R.A. Dozy en J.G. Knot, ondertekend door de oudste raadsheer en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 20 december 2022.