ECLI:NL:GHARL:2022:1075

• Datum uitspraak: 15 februari 2022
• Publicatiedatum: 14 februari 2022
• Zaaknummer: 20/00740
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: R.A.V. Boxem; J.W.J. de Kort
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep inzake de waardevaststelling van een woning onder de Wet WOZ

In deze zaak gaat het om een hoger beroep tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland over de waardevaststelling van een woning onder de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ). De heffingsambtenaar van de gemeente Amersfoort had de waarde van de onroerende zaak vastgesteld op € 636.000 per waardepeildatum 1 januari 2017. Belanghebbende, de eigenaar van de woning, was het niet eens met deze waardebepaling en had een lagere waarde van € 589.000 bepleit. De rechtbank had het beroep van belanghebbende ongegrond verklaard, waarna hij in hoger beroep ging.

Tijdens de zitting op 5 november 2021 zijn de gemachtigde van belanghebbende en de heffingsambtenaar gehoord. De heffingsambtenaar had ter onderbouwing van de vastgestelde waarde een waarderapport overgelegd, waarin de waarde was getaxeerd op basis van vergelijkingsobjecten. Het hof oordeelde dat de heffingsambtenaar voldoende bewijs had geleverd voor de door hem verdedigde waarde en dat de referentieobjecten vergelijkbaar waren met de onroerende zaak van belanghebbende.

Het hof volgde belanghebbende niet in zijn argumenten dat de referentieobjecten niet bruikbaar waren en dat de WOZ-waarde niet meer dan 6% mocht stijgen. Het hof concludeerde dat de heffingsambtenaar zijn stelling voldoende had onderbouwd en dat de door hem vastgestelde waarde niet te hoog was. Uiteindelijk werd het hoger beroep ongegrond verklaard en werd de uitspraak van de rechtbank bevestigd.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN

locatie Arnhem

nummer 20/00740

uitspraakdatum: 15 februari 2022

Uitspraak van de tweede enkelvoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[belanghebbende] te
[woonplaats] (hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 27 juli 2020, nummer UTR 18/5116, in het geding tussen belanghebbende en

de
heffingsambtenaar van de gemeente Amersfoort (hierna: de heffingsambtenaar)

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 5 te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2017 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2018 vastgesteld op € 636.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2018 (OZB) opgelegd waarbij de waarde als heffingsgrondslag is gehanteerd.

1.2.

Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.

1.3.

Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

1.4.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.

1.5.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 5 november 2021. Daarbij zijn verschenen en gehoord mr. D.A.N. Bartels als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede [naam1] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [naam2] .

2. Vaststaande feiten

2.1.

Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak. Het betreft een in 1995 gebouwde vrijstaande semibugalow, gelegen in [woonplaats] . De woning staat op een kavel van 748 m2 en heeft een gebruikersinhoud van ongeveer 475 m3.

3. Geschil

3.1.

In hoger beroep is in geschil de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2017.

3.2.

Belanghebbende bepleit een waarde van € 589.00 en concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en tot vermindering van de bij beschikking vastgestelde waarde en de aanslag. De overige in het hogerberoepschrift genoemde gronden heeft hij ter zitting laten varen.

3.3.

De heffingsambtenaar staat een waarde van € 636.000 voor en concludeert tot bevestiging van uitspraak van de Rechtbank.

4. Beoordeling van het geschil

4.1.

Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger het object in de staat waarin dat zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed.

4.2.

Belanghebbende bepleit gemotiveerd een lagere waarde dan door de heffingsambtenaar is vastgesteld. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is.

4.3.

Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde verwijst de heffingsambtenaar naar een waarderapport van 28 maart 2019, opgemaakt door [naam2] , WOZ taxateur, waarin de waarde is getaxeerd op € 636.000 naar waardepeildatum en toestandsdatum 1 januari 2017. Op basis van de vergelijkingsmethode zijn drie panden als referentieobject gebruikt. In de matrix is het volgende opgenomen:

De onroerende zaak

[adres2] 8

[adres3] 4

[adres2] 17

Bouwjaar

1995

1995

1994

1995

Inhoud woondeel

475 m3

441 m3

397 m3

455 m3

Kavel grootte

748 m2

609 m2

438 m2

447 m2

Verkoopcijfer

€ 541.000

(31-10-2016)

€ 492.000

(20-7-2016)

€ 450.000

(14-09-2016)

Aanbouw

€ 34.200

€ 8.360

Garage

€ 9.100

€ 9.100

€ 9.100

€ 9.100

Tuinhuis

€ 4.000

€ 1.000

€ 1

Dakkapel

€ 5.500

€ 8.000

€ 16.000

Carport

€ 1.500

Kavel

€ 305.400

€ 263.700

€ 206.200

€ 209.800

Waarde woondeel per m3

€ 569

€ 686

€ 656

€ 504

Woz-waarde

1-1-2017

€ 636.000

€ 633.000

€ 494.000

€ 471.000

4.4.

Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar gelet op de onder 4.3 opgenomen matrix en de daarop ter zitting gegeven toelichting is geslaagd in de op hem rustende bewijslast. De door hem gebruikte referentieobjecten zijn voldoende vergelijkbaar met de onroerende zaak en de heffingsambtenaar heeft voldoende duidelijk gemaakt hoe hij rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen tussen de door hem gebruikte objecten.

4.5.

Het Hof volgt belanghebbende niet in zijn stelling dat referentieobjecten [adres2] 8 en [adres2] 17 niet bruikbaar zijn om de waarde van de onroerende zaak te onderbouwen omdat voor die objecten de Woz-waarde per 1-1-2017 beduidend hoger is dan de aankoopwaarde. De heffingsambtenaar heeft voldoende duidelijk gemaakt dat deze verschillen verklaard worden door uitbreiding en/of verbetering van de betreffende objecten en hoe hij met deze verschillen rekening heeft gehouden bij de vaststelling van de waarde van de onroerende zaak.

4.6.

Evenmin volgt het Hof belanghebbende in zijn stelling dat de Woz-waarde van de onroerende zaak niet mag stijgen met een hoger percentage dan 6% omdat de Woz-waarde van de onroerende zaak van zijn buurman ( [adres1] 3) ook met dat percentage is gestegen terwijl dat object in de voorafgaande jaren een hogere waarde had dan de onroerende zaak. Redengevend hiervoor is de door de heffingsambtenaar gegeven toelichting dat [adres1] 3, anders dan de onroerende zaak, is gelegen naast een drukke weg en voor dat object is vastgesteld dat het zich bevindt in gedateerde staat terwijl dat voor de onroerende zaak niet kon worden vastgesteld omdat belanghebbende niet wilde meewerken aan een inpandige taxatie.

4.7.

Wat belanghebbende verder nog naar voren heeft gebracht, leidt het Hof niet tot een ander oordeel.

Slotsom Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.

5. Griffierecht en proceskosten

Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.

6. Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.

Deze uitspraak is gedaan door mr. R.A.V. Boxem, voorzitter in tegenwoordigheid van dr. J.W.J. de Kort als griffier.

De beslissing is 15 februari 2022 in het openbaar uitgesproken.

De griffier is verhinderd de uitspraak De voorzitter,

te ondertekenen.

(R.A.V. Boxem)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 15 februari 2022.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl .

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl ).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.