Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Leeuwarden
afdeling civiel recht, handel
zaaknummer gerechtshof 200.291.836/01
(zaaknummer rechtbank Overijssel locatie Zwolle 8444844)
arrest van 13 december 2022
in de zaak van
[appellant],
die woont in [woonplaats1] ,
appellant,
bij de kantonrechter: gedaagde in conventie, eiser in reconventie,
hierna:
[appellant],
[appellant],
advocaat: mr. M.B. Chylinska,
tegen
1.burgerlijke maatschap [geïntimeerde1] ,
gevestigd in Utrecht, en haar maten
2. [geïntimeerde2]en
3. [geïntimeerde3],
die allebei wonen in [woonplaats2] ,
geïntimeerden,
bij de kantonrechter: eisers in conventie en verweerders in reconventie,
hierna samen:
[geïntimeerden],
[geïntimeerden],
advocaat: mr. J. Witvoet.
1.Het verdere verloop van de procedure in hoger beroep
1.1
Op 18 januari 2022 is in deze zaak een tussenarrest gewezen waarin een mondelinge behandeling is bepaald. Die mondelinge behandeling heeft op 22 november 2022 plaatsgevonden en daarvan is proces-verbaal opgemaakt.
1.2
Vervolgens hebben partijen uitspraak gevraagd op de al overgelegde stukken, aangevuld met het proces-verbaal. Het hof heeft een datum voor arrest bepaald.
2.De nadere beoordeling door het hof
2.1
Zoals in het tussenarrest uiteen is gezet, gaat het in deze procedure om de volgende vragen:
- heeft de kantonrechter terecht het beroep van [appellant] op conversie van de huuropzegging afgewezen?
- heeft de kantonrechter ook terecht de stelling van [appellant] verworpen, die inhoudt dat het onaanvaardbaar is om hem na oktober 2019 nogmaals aan een huurtermijn van vijf jaar te houden?
2.2
Het hof had behoefte aan nadere achtergrondinformatie van partijen over enkele onderwerpen en heeft partijen daarover bevraagd tijdens de zitting in november 2022.
2.3
De conclusie van het hof, gehoord partijen, is dat het vonnis van de kantonrechter moet worden bekrachtigd. Dat legt het hof hierna uit.
geen conversie
2.4
In zijn op 1 september 2014 verstuurde opzeggingsbrief heeft [appellant] de huur van de winkelruimte opgezegd tegen 1 november 2014. [geïntimeerden] hebben die opzegging niet geaccepteerd omdat de afgesproken opzegtermijn van één jaar niet in acht is genomen. In de huurovereenkomst is vastgelegd dat de huur na 1 november 2014 doorloopt tot
1 november 2019 waarna de overeenkomst steeds met vijf jaar zou worden verlengd, behoudens schriftelijke opzegging met inachtneming van de opzegtermijn van één jaar. Vast staat dat [appellant] de verlengde overeenkomst niet opnieuw schriftelijk (en met inachtneming van de termijn van één jaar, dus voor 1 november 2018) heeft opgezegd.
2.5
De vraag is of een nieuwe opzegging nodig was, of dat de brief van 1 september 2014 heeft te gelden als een opzegging tegen de eerstvolgende beëindigingsdatum.
2.6
Zelfs als het hof minder waarde zou willen hechten dan de kantonrechter aan de uitdrukkelijk vermelde datum van 1 november 2014 waartegen [appellant] de huur opzegde, dan nog zou conversie van de opzegging tegen een opzegdatum vijf jaar later in dit geval onredelijk zijn tegenover [geïntimeerden] Want nadat [geïntimeerden] duidelijk hadden laten weten de opzegging tegen 1 november 2014 niet te accepteren, hebben partijen nader onderhandeld en afgesproken dat [appellant] , die toen werd bijgestaan door een jurist, het winkelpand mocht onderverhuren. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [appellant] voor het eerst gesteld dat daarbij is overeengekomen dat de huur in 2019 zou eindigen, tenzij hij een onderhuurder zou vinden die daarna nog door wilde huren. Van die beweerde afspraak, die niet door [geïntimeerden] is erkend en geen steun vindt in al overgelegde stukken, heeft hij echter geen bewijs aangeboden zodat het hof daaraan voorbij gaat.
Het hof neemt dus aan dat tijdens de nadere onderhandelingen geen specifieke afspraken zijn gemaakt over een definitief einde van de (onder-)huurovereenkomst per 1 november 2019. [appellant] heeft ook niet gecontroleerd dat [geïntimeerden] begrepen dat zijn te late opzegging van
1 september 2014 (hoe dan ook) zou moeten gelden als opzegging tegen 1 november 2019. Het hof oordeelt dat [geïntimeerden] dat ook niet hoefden te begrijpen, omdat zij uit het voornemen van [appellant] om alsnog tot onderverhuur over te gaan mochten afleiden dat [appellant] niet uitging van een automatisch einde van de huur per 1 november 2019. Daarmee was de opzegging van 1 september 2014 dus in alle opzichten van tafel en is er geen plaats voor conversie van die opzegging uit 2014 tegen de destijds wel geldige opzegdatum van 1 november 2019.
doorlopen huur vanaf november 2019 niet onaanvaardbaar
2.7
Volgens [appellant] hebben [geïntimeerden] moeten begrijpen dat hij na 1 november 2019 niet nog eens vijf jaar door wilde huren.
Onder omstandigheden kan het inderdaad naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn wanneer een verhuurder vasthoudt aan de eis dat een opzegging alleen geldig is wanneer aan de formaliteiten is voldaan. Maar zo ligt het in deze zaak niet. Het had op de weg van [appellant] gelegen om dan concrete feiten en omstandigheden te stellen, en zo nodig te bewijzen, waaruit blijkt dat het [geïntimeerden] vóór 1 november 2018 duidelijk kenbaar was dat [appellant] wilde dat de huur per eind oktober 2019 zou eindigen.
2.8
Dergelijke concrete feiten en omstandigheden heeft [appellant] niet gesteld en te bewijzen aangeboden. Tijdens de mondelinge behandeling heeft hij, zonder concreet te worden, meegedeeld dat hij ‘in elk contact met [geïntimeerde3] [heeft] gezegd dat we het gehuurde huren tot 2019’. Zijn opzegging ‘volgt voornamelijk uit telefoongesprekken tussen [geïntimeerde3] en mijn echtgenote’. En verder zou [geïntimeerde3] drie keer in de winkel zijn geweest waarbij zijn echtgenote aangaf ‘dat we de huur willen beëindigen’. Dat is, tegenover de ontkenning door [geïntimeerden] , onvoldoende.
Ook niet voldoende is de inhoud van de mail van 28 oktober 2019 van de echtgenote van [appellant] aan [geïntimeerden] Daaruit kan wel worden afgeleid dat zij toen het gehuurde leeg en schoon wilde opleveren, maar niet staat vast dat dit al een jaar eerder, dus met inachtneming van de opzegtermijn, aan [geïntimeerden] bekend was gemaakt, zoals hiervoor al is besproken. Wat [appellant] verder heeft verklaard over het niet goed draaien van de winkel en de reparatie van het zonnescherm in relatie tot de borgsom maakt het voorgaande niet anders.
Het hof begrijpt dat deze uitkomst hard is voor [appellant] , maar zijn stellingen laten geen afwijking van de contractuele regeling toe en partijen zijn er niet in geslaagd een regeling voor hun geschil te treffen.
2.9
Tijdens de mondelinge behandeling is namens [geïntimeerden] verklaard dat zij rond
1 juli 2021 het pand hebben verkocht en geleverd aan een derde. Het hof hoeft echter niet te oordelen over de eventuele verschuldigdheid van huur over de periode vanaf
15 december 2020 tot 1 juli 2021, nu [geïntimeerden] niet zijn opgekomen tegen de afwijzing van hun vordering
tot huurbetaling vanaf 15 december 2020, de datum van het door [appellant] bestreden vonnis.
2.1
Uit wat hiervoor is overwogen volgt, dat de grieven 1 en 2 ongegrond zijn, dat de tegenvordering van [appellant] terecht is afgewezen en dat hij ook terecht, als de in het ongelijk gestelde partij, is veroordeeld in de proceskosten, waardoor ook de grieven 3 en 4 falen.
de slotsom
2.11
De slotsom is dat het bestreden vonnis moet worden bekrachtigd en dat [appellant] , als de in het ongelijk gestelde partij, moet worden veroordeeld in de proceskosten van het hoger beroep. Die kosten zijn, aan de zijde van [geïntimeerden] , € 772,- voor griffierecht en voor salaris advocaat € 3.342,- (3 punten, tarief II à € 1.114,- per punt), met nasalaris en wettelijke rente zoals gevorderd.
3.De beslissing
Het hof doet recht in hoger beroep:
bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter te Zwolle van 15 december 2020;
veroordeelt [appellant] in de kosten van de procedure in hoger beroep, aan de zijde van [geïntimeerden] vastgesteld op € 772,- griffierecht en € 3.342,- salaris advocaat volgens liquidatietarief, te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van dit arrest en, voor het geval voldoening binnen bedoelde termijn niet plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente te rekenen vanaf bedoelde termijn voor voldoening;
veroordeelt [appellant] in het nasalaris, begroot op € 163,- met bepaling dat dit bedrag zal worden verhoogd met € 85,- in geval [appellant] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan deze uitspraak heeft voldaan én betekening heeft plaatsgevonden, een en ander vermeerderd met de wettelijke rente te rekenen vanaf veertien dagen na aanschrijving én betekening;
verklaart dit arrest voor zover het de hierin vermelde procesveroordeling betreft uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit arrest is gewezen door mrs. M.E.L. Fikkers, D.H. de Witte en W.F. Boele en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op
13 december 2022.