Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Leeuwarden
afdeling civiel recht, handel
zaaknummers gerechtshof 200.298.740/01 en 200.299.173/01
(zaaknummers rechtbank Midden-Nederland NL19.4707 en 475200)
arrest van 6 december 2022
in de zaak met nummer 200.298.740/01 van
1.[appellant1] ,
wonende te [woonplaats1] ,
hierna:
[appellant1],
[appellant1],
2. [appellante2],
wonende te [woonplaats1] ,
hierna:
[appellante2],
[appellante2],
appellanten,
bij de rechtbank: eisers in conventie en verweerders in voorwaardelijke reconventie,
hierna gezamenlijk te noemen:
[appellanten],
[appellanten],
advocaat: mr. J.P.H. Jacobs, die kantoor houdt te Utrecht,
tegen
[geïntimeerde]†,
(voorheen) wonende te [woonplaats2] ,
geïntimeerde,
bij de rechtbank: gedaagde in conventie en eiser in voorwaardelijke reconventie,
hierna:
[geïntimeerde],
[geïntimeerde],
advocaat: mr. M.C. Leenhouts, die kantoor houdt te Amsterdam,
en
in de zaak met nummer 200.299.173/01 van:
1.[appellant1] ,
wonende te [woonplaats1] ,
hierna:
[appellant1],
[appellant1],
2. [appellante2],
wonende te [woonplaats1] ,
hierna:
[appellante2],
[appellante2],
3. [appellant3],
wonende te [woonplaats3] ,
hierna:
[appellant3],
[appellant3],
appellanten,
bij de rechtbank: gedaagden in conventie en eisers in reconventie,
hierna gezamenlijk te noemen:
[appellanten],
[appellanten],
advocaat: mr. P.J. Hentenaar-Polderman, die kantoor houdt te Utrecht,
tegen
[geïntimeerde]†,
(voorheen) wonende te [woonplaats2] ,
hierna:
[geïntimeerde],
[geïntimeerde],
geïntimeerde,
bij de rechtbank: eiser in conventie en verweerder reconventie,
advocaat: mr. M.C. Leenhouts, die kantoor houdt te Amsterdam.
1.De verdere procedure bij het hof
1.1
Het verloop van de procedures in hoger beroep blijkt uit de tussenarresten van dit hof van 22 februari 2022. Daarin is een mondelinge behandeling van beide zaken bevolen, die op 20 oktober 2022 heeft plaatsgevonden.
1.2
Ten behoeve van genoemde zitting is door [appellanten] op 5 oktober 2022 een akte uitlaten producties en een akte overlegging productie in het geding gebracht. Op
10 oktober 2022 is ook namens [geïntimeerde] een akte overlegging producties in het geding gebracht. Het van de mondelinge behandeling opgemaakte verslag (proces-verbaal) bevindt zich eveneens bij de stukken.
1.3
Bij brieven van 15 en 16 november 2022 heeft mr. Jacobs verzocht om een nadere akte te mogen nemen en heeft hij om een nieuwe mondelinge behandeling gevraagd. Mr. Jacobs heeft zich daarbij beroepen op het bestaan van nieuwe feiten, maar niet deugdelijk toegelicht waar die nieuwe feiten uit bestaan, dat en waarom die feiten niet al bij de mondelinge behandeling bekend hadden kunnen zijn en waarom ze voor de beslissing van het hof van belang zijn. Het hof passeert daarom de verzoeken van mr. Jacobs en wijst vandaag overeenkomstig het verzoek van mr. Leenhouts arrest.
2.De zaak met nummer 200.299.173/012.1 Deze zaak betreft de vestiging van een levenslang vruchtgebruik ten behoeve van [geïntimeerde] op de door hem bewoonde woning.
2.2
Mr. Leenhouts heeft het hof bij brief van 17 oktober 2022 bericht dat [geïntimeerde] op 6 oktober 2022 is overleden. Nu niet op grond van artikel 225 Rv Pro de schorsing van het geding is ingeroepen, is het geding op zijn naam voortgezet.
2.3
Eveneens bij brief van 17 oktober 2022 heeft mr. Hentenaar-Polderman bericht dat aan de zijde van [appellanten] geen belang meer bestaat bij het hoger beroep en betoogd dat de kosten van de procedure in hoger beroep tussen partijen dienen te worden gecompenseerd.
2.4
Ter zitting heeft mr. Leenhouts te kennen gegeven dat in verband met het overlijden van [geïntimeerde] inderdaad geen belang meer bestaat bij het hoger beroep en om een veroordeling van [appellanten] in de proceskosten van het geding gevraagd. De reden voor dat verzoek is dat [appellanten] het [geïntimeerde] in de laatste jaren van zijn leven erg moeilijk hebben gemaakt, aldus mr. Leenhouts.
2.5
Het hof ziet in het door mr. Leenhouts gestelde geen reden om af te wijken van het uitgangspunt dat in zaken zoals de onderhavige, waarin familierechtelijke betrekkingen centraal staan, de proceskosten van partijen worden gecompenseerd. Het zal dan ook [appellanten] niet-ontvankelijk verklaren in hun hoger beroep en de proceskosten van partijen compenseren op de wijze als in het dictum vermeld.
3.De zaak met nummer 200.298.740
3.1
Nu ook in deze zaak niet op grond van artikel 225 Rv Pro de schorsing van het geding is ingeroepen, is het geding op naam van [geïntimeerde] voortgezet.
3.2
Deze zaak gaat in de kern om de vraag of een koopovereenkomst met betrekking tot een (onverdeeld aandeel in een) onroerende zaak tot stand is gekomen tussen [appellanten] enerzijds en [geïntimeerde] anderzijds.
4.De feiten van de zaak
4.1
[naam1] (hierna: [naam1] ) en [geïntimeerde] zijn [in] 1983 getrouwd op huwelijkse voorwaarden. Deze voorwaarden zijn op 24 juni 2004 gewijzigd in een gemeenschap van goederen.
4.2
[naam1] heeft uit een eerder huwelijk vier kinderen gekregen: [naam2] ,
[naam3] , [appellant3] en [appellant1] . Ook [geïntimeerde] is eerder getrouwd geweest. Uit dat huwelijk zijn geboren [naam4] , [naam5] en [naam6] .
4.3
[naam1] en [geïntimeerde] bewoonden samen een tot de gemeenschap van goederen behorende bedrijfswoning aan de [adres1] te [woonplaats2] (hierna ook: het onroerend goed).
4.4
[appellant1] heeft medio augustus 2016 aan [geïntimeerde] en [naam1] , die toen
84 respectievelijk 80 jaar oud waren, voorgesteld om het onroerend goed te kopen, waarbij
[geïntimeerde] en [naam1] een recht van gebruik kregen op het woongedeelte van het
gebouw waarin [naam1] samen met [geïntimeerde] woonde tot haar overlijden en waar
[geïntimeerde] nadien is blijven wonen. In het bedrijfsgedeelte van dat gebouw zou [appellant1] een onderdeel van zijn bedrijf vestigen. [appellant1] is exploitant van een indoorkartbaan in Dordrecht. Daarnaast wilde hij het bedrijfsgedeelte gebruiken om twee raceauto’s te onderhouden.
4.5
[geïntimeerde] had als voorstel om een deel van het onroerend goed af te splitsen en
over te dragen. Voorwaarde was wel dat er garanties zouden komen dat uiteindelijk de
volledige waarde van het gehele pand in ongesplitste toestand zou worden betaald. Dit plan
hebben [geïntimeerde] en [naam1] in februari of maart 2017 besproken met notaris De
Boer te Laren.
4.6
Op 11 september 2017 is bij [naam1] acute leukemie geconstateerd.
4.7
Op 25 september 2017 heeft [naam1] een handgeschreven brief opgesteld.
4.8
In de brief staat het volgende vermeld:
"Hierbij verklaren wij dat op 19 september 2017, het bot van tweehonderdvijfenzeventig/000 Euro kosten koper hebben geaccepteerd.
Het bot is van [appellant1] , geboren in [woonplaats2] [in] 1963.
Het gat om de garage deel van ons pand aan de [adres1] ."
4.9
[naam1] en [geïntimeerde] hebben deze brief ondertekend. [geïntimeerde] heeft bij zijn handtekening vermeld “onder morele druk”.
4.1
[naam1] heeft laatstelijk over haar nalatenschap beschikt bij testament van
31 oktober 2017. Bij dit testament heeft [naam1] [geïntimeerde] en diens kinderen onterfd.
Voorts heeft [naam1] haar aandeel in het onroerend goed gelegateerd aan [appellant1] . Deze heeft dit legaat aanvaard. In dit testament heeft [naam1] een preambule laten opnemen, waarin staat:
"In een eerder testament dat ik maakte gaf ik mijn hierna te noemen echtgenoot de bevoegdheid om te kiezen op welke wijze hij de nalatenschap zou willen afwikkelen. Hij kon eigenaar worden van alles en zijn en mijn kinderen zouden hun erfdeel in de vorm van een vordering krijgen. Nadat ik dit testament maakte ben ik ernstig ziek geworden.
Slechte familieverhoudingen
Daarna zijn de familieverhoudingen tussen mijn echtgenoot, zijn kinderen en mijn kinderen ernstig verslechterd. De laatste weken is er zelfs sprake van dreiging met advocaten; ook mag mijn zoon van mijn man niet meer bij mij thuis komen, als mijn zoon mij ophaalt om naar het ziekenhuis te gaan moet hij voor het huis wachten. Als de dochter van mijn zoon mij wil bezoeken dan moet hij haar bij mij afzetten en wacht hij zelf in het dorp om haar later weer op te halen. Deze slechte familieverhoudingen en het feit dat ik mijn man niet meer kan vertrouwen op zijn eigen oordeel, zijn de redenen waarom ik mijn testament weer wil aanpassen.
Veranderingen echtgenoot
Ik merk dat mijn echtgenoot twijfelt over alles en dat hij zich laat bijstaan door zijn kinderen, hetgeen de verhoudingen geen goed doet. Ik herken mijn man niet meer in degene met wie ik zolang getrouwd ben.
Onterving Echtgenoot en zijn kinderen
Omdat ik niet meer kan vertrouwen in de handelingen van mijn echtgenoot, wil ik dat mijn vermogen direct bij mijn overlijden toekomt aan mijn kinderen. Ik zal dus mijn echtgenoot onterven."
Ook staat in die preambule:
"Ik heb me gerealiseerd dat de kans bestaat dat ons voornemen om het bedrijfspand aan de
[adres1] te [woonplaats2] over te dragen aan mijn zoon [appellant1] ( [appellant1] ) mogelijk niet gerealiseerd wordt. Wij zijn al geruime tijd bezig om deze verkoop voor te bereiden, ik wil het graag afronden, mijn zoon wil het graag afronden, maar mijn echtgenoot twijfelt en is niet eenduidig in zijn mening en handelingen."
4.11
[in] 2017 is [naam1] overleden.
4.12
Op 28 februari 2019 hebben [appellanten] [geïntimeerde] gedagvaard tot nakoming van de koopovereenkomst die in 2017 tot stand zou zijn gekomen.
4.13
Ter zitting op 21 oktober 2019 heeft [geïntimeerde] over de brief van
25 september 2017 verklaard:
"Dat hele handgeschreven stuk heeft mijn vrouw geschreven. Toen ik tekende was er niemand bij aanwezig behalve mijn vrouw. Mijn vrouw lag toen in het ziekenhuis. Ik was in dat ziekenhuis en werd op haar ziekbed ernstig door haar toegesproken. Ik moest dat handgeschreven stuk tekenen. Er was verder niemand bij aanwezig. Ik voelde mij verplicht te tekenen. Mijn vrouw was veranderd. Misschien door het ziektebeeld. [appellant1] was er niet bij toen ik tekende. Ik voelde morele druk van de hele situatie. (... )"
4.14
Ter zitting op 21 oktober 2019 heeft [appellant1] verklaard:
"Ik was begonnen aan het uitwerken van de verkoopovereenkomst. Later heb ik dit aangepast in opdracht van mijn moeder. Zij gaf mij dat handgeschreven papier. Toen ik de handtekening zag en daarbij vermeld "onder morele druk" zei mijn moeder dat ik dat gedeelte er maar af moest scheuren. Mijn moeder wilde het snel afgehandeld hebben. Ik weet niet waar "morele druk" vandaan komt. Mijn moeder zei daarover dat [geïntimeerde] de verkoop niet meer wilde maar het waren afspraken die gemaakt waren. Alles was afgesproken. Waarom moest het opeens weer anders?"
4.15
Na de zitting op 21 oktober 2019 is er tussen 1 november 2019 en 17 december 2019 door de wederzijdse advocaten onderhandeld over een regeling, waarbij het gehele onroerend goed zou worden overgedragen aan [appellanten]
4.16
Op 17 december 2019 schreef mr. Jacobs namens [appellanten] aan mr. Leenhouts onder meer het volgende:
“Concreet luidt het voorstel als volgt:
- Cliënten (hier: [appellant1] en [appellante2] ) zijn bereid tot een (laatste) bod van € 900.000,- kosten koper zonder indexering - te betalen om tot een oplossing te komen (dus 450 k voor aandeel [geïntimeerde] ).
- de nog openstaande hypotheekschuld wordt bij helfte gedeeld door uw cliënt enerzijds en
cliënten anderzijds (cfm testament). Bij levering wordt dit geregeld.
- Uw cliënt behoudt tot datum levering het gebruik (vruchtgebruik) over het gehele pand, trekt de vruchten daarvan en hij betaalt alle gebruikerslasten (met inbegrip WOZ en waterschap).
Noodzakelijk onderhoud komt ten laste van de gezamenlijke eigenaren. Indien er reparaties nodig zijn aan het pand, dan moet dit in overleg en met toestemming. Uw cliënt draagt er voor dat bij levering het gehuurde leeg en onbezwaard wordt (op)geleverd: dus zonder enige huurder.
- Overdracht vindt plaats uiterlijk 10 januari 2022; voor zover het pand om welke reden dan ook eerder vrij komt om te leveren, bepalen [appellant1] en [appellante2] de leverdatum doch uiterlijk 10 januari 2022.
- Koopovereenkomst wordt gesloten op basis van gebruikelijke bedingen (conform bijgevoegd model). Cliënt stort 10 % waarborgsom direct na tekening koopovereenkomst.
- VSO met de al eerder genoemde uitsluitingen.
- Na sluiting koopovereenkomst (uiterlijk op 15 januari 2020) zal er door cliënten geen aanspraak worden gemaakt op bankrekeningen, inboedel, auto e.d. die worden toegedeeld aan uw cliënt zonder dat een verrekening van de waarde plaatsvindt, met uitzondering van de door [naam1] beschreven spullen die bij tekening koopovereenkomst aan cliënten ter hand moeten worden gesteld. Ook overige kosten gemaakt in verband begrafenis, groot onderhoud aan electra en dakkappellen etc. zullen niet verrekend worden.
-Hoor graag welke notaris uw cliënt wenst voor levering.
(…)”
4.17
Diezelfde dag antwoordde mr. Leenhouts akkoord te zijn met dit voorstel:
“Hiermee deel ik u mede dat het voorstel akkoord is. (…)”
4.18
In de opgestelde, niet door partijen ondertekende vaststellingsovereenkomst staat het volgende
vermeld:
De ondergetekenden:
1. de heer [geïntimeerde] , wonende te [woonplaats2] aan de [adres1] ,
hierna ook te noemen: " [geïntimeerde] ";
2. mevrouw [naam3] , wonende te [plaats1] , Duitsland aan de [adres2] ;
3. mevrouw [appellant3] , wonende te [plaats2] aan de [adres3] ;
4. mevrouw [naam2] , wonende te [plaats3] aan de [adres4] ;
5.a. de heer [appellant1] , en
5.b. mevrouw [appellante2] , echtelieden, tezamen wonende te
[plaats4] aan de [adres5] ;
Partijen nemen het volgende in aanmerking
6. Ondergetekenden sub 5a en 5b kopen het onverdeeld aandeel van [geïntimeerde] in het
registergoed, gelijk [geïntimeerde] zijn onverdeeld aandeel aan hen verkoopt. De waarde van het registergoed wordt vastgesteld op E 900.000. De koopsom voor het onverdeeld aandeel van [geïntimeerde] bedraagt derhalve E 450.000 kosten koper (artikel LI model koopovereenkomst).
7. de overdracht zal plaatsvinden op 10 januari 2022 of zoveel eerder als verkoper
(ondergetekende sub 1) en kopers (ondergetekenden sub 5a en 5b) nader overeenkomen. De
koopovereenkomst, opgesteld door notaris A.S. de Boer te Laren, zal gelijktijdig met deze
vaststellingsovereenkomst worden getekend en maakt onlosmakelijk deel uit van deze
vaststellingsovereenkomst. Ondergetekenden sub 5a en 5b zullen direct na het tekenen van de koopovereenkomst een waarborgsom van 10% storten op de kwaliteitsrekening van genoemde notaris mr. A.S. de Boer. Genoemde notaris De Boer zal de transportakte passeren. Bij niet-nakoming wordt een boete van 10% van de koopprijs verschuldigd. De koopovereenkomst zal worden ingeschreven in het kadaster. Een financieringsvoorbehoud is nadrukkelijk uitgesloten. Het registergoed zal leeg, niet verhuurd en onbezwaard worden (op)geleverd.
4.19
Op 9 april 2020 heeft mr. Leenhouts het volgende aan mr. Hentenaar en mr. Jacobs geschreven:
“Geachte collega,
Naar aanleiding van uw e-mail van 2 april jl. bericht ik u als volgt. Het huis heeft de bestemming wonen en is niet bedrijfsmatig in gebruik. Het is dus onzin dat het huis niet via SNS verzekerd kan worden. Het is duidelijk dat uw cliënt met een inspectie wil aansturen op aanpassingen die cliënt voor zijn rekening moet nemen.
Dat gaat echter niet gebeuren. Ik beschouw de discussie over de verzekering als beëindigd. Nadere berichten hierover zal ik niet beantwoorden.
Ik wijs u en mr. Jacobs erop dat partijen een (koop)overeenkomst hebben gesloten. U lijkt echter geen aanstalten te maken om de overeenkomst door notaris De Boer op schrift te laten stellen. Indien de opdracht tot het opmaken van de benodigde stukken niet deze week door u aan notaris De Boer is verstrekt, ga ik ervan uit dat uw cliënten onder de overeenkomst uit willen. Alsdan zit er niets anders op dan door te procederen. Uw cliënten kunnen dan een aanzienlijke schadeclaim verwachten.”
4.2
Op 24 april 2020 heeft notaris De Boer de eerste concept koopovereenkomst aan
mr. Leenhouts en mr. Jacobs per mail gezonden. Op dinsdag 23 juni 2020 09:39 uur heeft notaris De Boer de tweede concept koopovereenkomst gemaild, waarop mr. Jacobs op 24 juni 2020 heeft gereageerd.
4.21
Op 25 juni 2020 om 12.57 uur heeft notaris de Boer naar de beide advocaten de concept koopovereenkomst versie 3 ('KOOPOVEREENKOMST V3/25 juni 2020 ") gemaild. In artikel 4 van Pro de laatste concept koopovereenkomst staat vermeld:
Verklaringen van verkoper in zake verontreiniging
Artikel 4
Verkoper verklaart vervolgens:
a. Het is hem wel/niet bekend dat er feiten zijn, onder meer op grond van:
eigen deskundigheid;
publicaties in (locale) bladen;
een in het verleden uitgevoerd bodemonderzoek;
het gebezigde gebruik van het verkochte; waaruit blijkt dat het verkochte in zodanigemate is verontreinigd met giftige, chemische en/of andere (gevaarlijke) stoffen, dat het
aannemelijk is dat deze verontreiniging ingevolge de thans geldende milieuwetgeving
en/of milieurechtspraak aanleiding zou geven tot sanering of tot het nemen van andere
maatregelen;
b. (.. . )
c. Het is hem wel/niet bekend dat zich in het verkochte asbesthoudende of andere voor de
gezondheid schadelijke materialen bevinden;
4.22
In een email van mr. Jacobs van 12 mei 2020 om 14.30 uur aan mr. Leenhouts met
c.c. aan notariskantoor De Boer staat het volgende vermeld:
Betreft: Re: FW: [geïntimeerde] / [appellanten]
Dossier: [appellanten] (levering) (0102887)
Geachte collega,
Uw mail van 28 april jl. is uitgebreid met cliënten besproken. Op uw punten kom ik hierbij terug.
a. verzekering pand
In het overleg bij notaris Boer heeft deze -om de impasse te doorbreken- voorgesteld de SNS
zekerheid te laten geven over deugdelijke verzekering van pand. Ik begrijp uit uw mail dat de SNS dit niet doet. [naam6] zal nu een verzekeringsagent langs laten komen, waarna na inspectie een verzekering kan worden afgesloten.
Gezien het grote belang dat mijn cliënten, zoals u bekend, hechten aan het deugdelijk verzekerd zijn van het pand (waarvan zij voor de helft eigenaar zijn) is dit veel te vrijblijvend en niet acceptabel.
Deze kwestie speelt al langere tijd.
Voor cliënte is niet acceptabel dit te schrappen uit de VSO, waarbij ik uw stellingname niet deel. Het is van tweeën één:
1. of [naam6] regelt en bevestigt direct de deugdelijke verzekering namens Sr onder afgifte polisblad.
2. Of cliënten worden in de gelegenheid gesteld verzekering af te sluiten (waarbij dan zo nodig aan deskundige tussenpersoon onvoorwaardelijk toegang wordt verleend);
Indien dit punt niet op zeer korte termijn wordt geregeld, dan vrees dat partijen langdurig in de onverdeeldheid zullen blijven in die zin dat we dan niet tot overeenstemming van de VSO gaan komen.
b. Lijst met spullen
Akkoord, spullen kunnen worden afgegeven bij notaris de Boer, deze heeft dat zelf aangeboden.
c Grafrechten
Prima
d. Huurovereenkomsten
Ie alinea, akkoord.
2e en 3e alinea:
Zoals besproken bij notaris Boer is het volstrekt onzinnig het vruchtgebruik te vestigen. De facto vraagt u om de garantie dat indien [geïntimeerde] Sr (dan wel diens erven worden aangeslagen door de belastingdienst), mij cliënten daar voor instaan. Is een nieuwe punt en is niet bespreekbaar. We kunnen vastleggen dat ieder der partijen zelf aansprakelijk is en blijft voor mogelijke claims van de belastingdienst zonder nader verrekening. Vestiging vruchtgebruik blijft achterwege.
Hieronder nog een paar kleine wijzigingen inzake VSO.
VSO
Art. 6. Laatste woord, verwijzing naar model schrappen
Art. 8 Punt Pro leg ik ook bij notaris de Boer, verkoper moet mogelijk erven worden, punt leg ik ook bij notaris de Boer neer.
Art. 11. Niet akkoord.
Art. 12 akkoord Pro, onder opname afgifte bij de notaris de Boer.
Art 15. Staat nu, laatste zin: Zij doen tevens moet worden `sub 1 tot en met 5a'
Het lijkt mij dat we op korte termijn uit de laatste punten moeten kunnen komen.
Hoor graag en behoud me in dit stadium alle rechten voor, als we hier niet uitkomen.
Met vriendelijke groet,
Joost Jacobs
4.23
In een email van mr. Leenhouts van 1 juli 2020 om 15.26 uur aan notariskantoor
De Boer met kopie (cc) aan mr. Jacobs staat het volgende vermeld:
Onderwerp: RE: [adres1] [woonplaats2]
Geachte heer De Boer,
Hiermee kom ik terug op de laatste versie van de koopovereenkomst:
Artikel 4 bijzondere Pro bepalingen: Verklaringen van cliënt over verontreiniging. Mr. Jacobs
heeft aangegeven dat dit een standaardbepaling is. De situatie is echter geen
standaardsituatie. [appellant1] zal moeten verklaren dat hij als mede-eigenaar evengoed
bekend is met de verontreinigingen en dat hij [naam6] Sr. terzake niet aansprakelijk zal
houden. Hiervoor is eerder reeds een tekst aangeleverd.
Het schrappen van artikel lid 3. van de algemene bepalingen lijkt me niet nodig, maar daar
is dezerzijds geen bezwaar tegen.
Artikel I lid 6 van de algemene bepalingen: deze bepaling dient zo te blijven staan. Er vindt
nu geen inspectie plaats. [appellant1] weet wat hij koopt.
Artikel II lid 5 algemene bepalingen dient als volgt gewijzigd te worden: Verkoper is
verplicht voor zijn rekening de tot het verkochte behorende opstallen bij een solide
verzekeringsmaatschappij op de bij Nederlandse schadeverzekeringsmaatschappijen
gebruikelijke voorwaarden voor herbouwwaarde te verzekeren en tot de ondertekening van
de leveringsakte verzekerd te houden. Kopie polisblad wordt na ontvangst door Van
Garderen aan de erven [appellanten] (mede-eigenaren) en Notaris de Boer verstrekt.
Met vriendelijke groet,
Mirjam Leenhouts
4.24
In een email van mr. Jacobs van 3 juli 2020 om 13.55 uur aan notariskantoor De Boer en aan mr. Leenhouts staat het volgende vermeld:
Onderwerp: Re: FW: [adres1] [woonplaats2] [D102887_ll 7675233]
Betreft: Re: FW: [adres1] [woonplaats2]
Dossier: [appellanten] / [geïntimeerde] (levering) (Dl 02887)
Geachte heer de Boer,
Geachte mevrouw Leenhouts,
De opmerkingen van mevrouw Leenhouts besproken met cliënten, waarbij ik als volgt reageer.
Laat ik vooropstellen dat het geduld bij cliënten echt op is. Het is zaak dat definitieve koop- en vaststellingsovereenkomst zo snel mogelijk af te ronden en te tekenen (uiteraard nog onder voorbehoud goedkeuring [appellanten] ). Het stellen van nieuwe voorwaarden is echt een gepasseerd station.
Hieronder de opmerkingen waarbij ik eerst de opmerkingen van mevrouw Leenhouts weergeef en daarna cursief mijn antwoord:
1. Artikel 4 bijzondere Pro bepalingen: Verklaringen van cliënt over verontreiniging. Mr. Jacobs heeft aangegeven dat dit een standaardbepaling is. De situatie is echter geen standaardsituatie. [appellant1] zal moeten verklaren dat hij als mede-eigenaar evengoed bekend is met de verontreinigingen en dat hij [naam6] Sr. terzake niet aansprakelijk zal houden. Hiervoor is eerder reeds een tekst aangeleverd
Antwoord JOJ onbespreekbaar, is een nieuwe voorwaarde van mr. Leenhouts die ik direct van de hand wijs. Ik wijs mevrouw Leenhouts er op dat zij al 17december 2019 namens haar cliënt heeft ingestemd met mijn voorstel (incl. conceptkoopovereenkomst BOG). Deze bevatte nagenoeg gelijkluidende voorwaarden als nu art. 4 bij Pro bepalingen. [geïntimeerde] Sr. dient enkel te verklaren bij 4a en 4c - wel of niet -en dat is het.
2. Het schrappen van artikel 1 lid 3 van Pro de algemene bepalingen lijkt me niet nodig, maar daar is dezerzijds geen bezwaar tegen.
Antwoord JOJ: helder
3. Artikel I lid 6 van de algemene bepalingen: deze bepaling dient zo te blijven staan. Er vindt nu geen inspectie plaats. [appellant1] weet wat hij koopt.
Antwoord JOJ.- om misverstanden te voorkomen. Voor tekening koopovereenkomst geen inspectie.
Uiteraard wel inspectie tussen 3 en 7 januari 2022 - uitgaande van een levering op 10 januari 2022
voor de levering (als gebruikelijk).
Als het zo bedoeld is door mevrouw Leenhouts, akkoord.
4. Artikel II lid 5 algemene bepalingen dient als volgt gewijzigd te worden: Verkoper is verplicht voor zijn rekening de tot het verkochte behorende opstallen bij een solide verzekeringsmaatschappij op de bij Nederlandse schadeverzekeringsmaatschappijen gebruikelijke voorwaarden voor herbouwwaarde te verzekeren en tot de ondertekening van de leveringsakte verzekerd te houden.
Kopie polisblad wordt na ontvangst door [geïntimeerde] aan de erven [appellanten] (mede-eigenaren) en Notaris de Boer verstrekt.
Antwoord JOJ: strekking is nagenoeg hetzelfde, akkoord
Ik hoor graag voor woensdag 8 juli a.s. van mr. Leenhouts zodat de VSO en definitieve
koopovereenkomst kan worden opgemaakt en getekend.
Met vriendelijke groet,
Joost Jacobs
4.25
Ondanks meerdere verzoeken van de zijde van [appellanten] om tot ondertekening van de koopovereenkomst en de vaststellingsovereenkomst over te gaan heeft Van
Garderen deze niet ondertekend.
4.26
[geïntimeerde] heeft op 24 november 2020 een kopie van de opstalverzekering met aansprakelijkheidsverzekering van de onroerende zaak overgelegd ingaande 1 respectievelijk 2 juli 2020.
5.De vorderingen van partijen en hun grieven
5.1
[appellanten] hebben – zakelijk weergegeven - de rechtbank gevraagd om
primair
1. voor recht te verklaren dat tussen [appellanten] c.s en [geïntimeerde] wilsovereenstemming bestaat ter zake van de koop van het onroerend goed en [geïntimeerde] te veroordelen om binnen 14 dagen na betekening van het in dezen te wijzen vonnis bij de notaris te verschijnen teneinde de door de notaris (definitief) opgemaakte koopovereenkomst te tekenen en al die rechtshandelingen te verrichten die de notaris in verband daarmee noodzakelijk acht;
2. te bepalen dat [geïntimeerde] een dwangsom verbeurt per dag of een gedeelte van een dag, waarop [geïntimeerde] in gebreke blijft aan de hiervoor onder 1 gestelde veroordeling te voldoen;
3. voor recht te verklaren dat tussen [appellanten] en [geïntimeerde] wilsovereenstemming bestaat ter zake van de vaststellingsovereenkomst (VSO) en [geïntimeerde] te veroordelen om binnen 14 dagen na betekening van het in dezen te wijzen vonnis te verschijnen bij de notaris, teneinde de definitief opgemaakte VSO te tekenen en al die rechtshandelingen te verrichten die de notaris in verband daarmee noodzakelijk acht;
4. te bepalen dat [geïntimeerde] een dwangsom verbeurt per dag of een gedeelte van een dag, waarop [geïntimeerde] in gebreke blijft aan de hiervoor onder 3 gestelde veroordeling te voldoen;
5. [geïntimeerde] te veroordelen om binnen 14 dagen na betekening van het in dezen
te wijzen vonnis een kopie van het polisblad van de door [geïntimeerde] afgesloten verzekering van het pand aan de [adres1] te [woonplaats2] (met inbegrip van de polisvoorwaarden) en een kopie betalingsbewijs te geven aan [appellanten] ;
6. te bepalen dat [geïntimeerde] een dwangsom verbeurt per dag of een
gedeelte van een dag, waarop [geïntimeerde] in gebreke blijft aan de hiervoor
onder 5 gestelde veroordeling te voldoen;
subsidiair
7. voor zover de toewijzing van de hiervoor gevorderde verklaringen voor recht en medewerking van [geïntimeerde] aan uitvoering van deze overeenkomsten niet zou kunnen worden afgedwongen, [geïntimeerde] wegens contractbreuk te veroordelen tot de betaling van een schadevergoeding aan [appellanten] , nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;
zowel primair als subsidiair
8. [geïntimeerde] te veroordelen in de kosten van deze procedure.
5.2
Verder hebben [appellanten] aangegeven dat voor zover de hiervoor genoemde vorderingen onverhoopt niet zouden kunnen worden toegewezen, zij hun oorspronkelijke vorderingen handhaven, zoals eerder in het geding gebracht middels eiswijzing ex art 130 KEI Pro Rv d.d. 21 oktober 2019, zakelijk weergegeven luidende dat de rechtbank
voor recht verklaart dat tussen [appellanten] en [geïntimeerde] , althans tussen [appellant1]
en [geïntimeerde] , op of omstreeks 19 september 2017 een koopovereenkomst tot stand is
gekomen ter zake van het perceel aan de [adres1] (hierna: het perceel) voor een koopsom van € 275.000,- kosten koper;
a. [geïntimeerde] zal veroordelen om binnen 14 dagen na betekening van het vonnis
mee te werken aan de overdracht en levering van het perceel conform de bepalingen van de koopovereenkomst van 25 september 2017 en de concept leveringsakte door middel van het ondertekenen van de notariële akte van levering ten overstaan van een nader aan te wijzen notaris, teneinde onvoorwaardelijke medewerking te verlenen aan het transport van het hiervoor genoemde object en daarbij al die handelingen te verrichten die voor de levering aan eiser(s) noodzakelijk zijn c.q. de transporterend notaris in dat kader noodzakelijk acht;
b. [geïntimeerde] zal veroordelen tot betaling van een eenmalige dwangsom indien hij in gebreke blijft met de tijdige onder a omschreven medewerking aan het passeren van de leveringsakte;
c. zal bepalen dat indien [geïntimeerde] in gebreke blijft zijn medewerking te verlenen
aan de levering van het perceel, het vonnis van de rechtbank in de plaats treedt van de bij de akte van levering vereiste wilsverklaring en handtekening van [geïntimeerde] ;
subsidiair
d. [geïntimeerde] zal veroordelen om binnen 14 dagen na betekening van het vonnis
mee te werken aan de overdracht en levering van het perceel op basis van gebruikelijke bedingen die voor een dergelijke transactie gelden en te verschijnen ten overstaan van een nader aan te wijzen notaris, teneinde onvoorwaardelijke medewerking te verlenen aan het transport van het hiervoor genoemde object en daarbij al die handelingen te verrichten die voor de levering aan eiser(s) noodzakelijk zijn c.q. de transporterend notaris in dat kader noodzakelijk acht;
e. [geïntimeerde] zal veroordelen tot betaling van een eenmalige dwangsom indien hij in gebreke blijft met de tijdige onder d omschreven medewerking aan het passeren van de leveringsakte;
f. zal bepalen dat indien [geïntimeerde] in gebreke blijft zijn medewerking te verlenen
aan de levering van het onder d genoemde perceel, dit vonnis in de plaats
treedt van de bij de akte van levering vereiste wilsverklaring en handtekening van Van
Garderen;
meer subsidiair
g. [geïntimeerde] zal veroordelen om binnen acht dagen na betekening van het in deze
te wijzen vonnis tot dooronderhandeling met eisers over de koop van het perceel, zulks op straffe van een dwangsom voor elke dag dat [geïntimeerde] niet zal meewerken aan voornoemde veroordeling;
primair, subsidiair en meer subsidiair
[geïntimeerde] zal veroordelen in de kosten van de procedure.
5.3
In voorwaardelijke reconventie, voor het geval dat de rechtbank zou oordelen dat ten aanzien van het onroerend goed tussen partijen een koopovereenkomst tot stand is gekomen, heeft [geïntimeerde] vernietiging daarvan gevorderd en gevorderd om [appellanten] te veroordelen in de kosten van het geding, te vermeerderen met nakosten en wettelijke rente daarover.
5.4
De rechtbank heeft bij vonnis van 24 februari 2021 (hierna: het vonnis) de vorderingen van [appellanten] afgewezen en de proceskosten tussen partijen gecompenseerd.
5.5
[appellanten] hebben in hoger beroep zeven bezwaren (grieven) tegen het vonnis geformuleerd. De bezwaren moeten ertoe leiden dat de vorderingen alsnog worden toegewezen. De grieven worden hierna zo veel mogelijk in onderlinge samenhang alsmede thematisch besproken.
6.Het oordeel van het hof
Eiswijziging
6.1
[appellanten] hebben in hoger beroep in hun eerste processtuk aangegeven hun eis te wijzigen, in die zin dat de onroerende zaak binnen drie maanden na het eindarrest dient te worden geleverd. Daartegen heeft [geïntimeerde] geen bezwaar gemaakt. Het hof vindt de eiswijziging ook niet in strijd met de goede procesorde en zal van de gewijzigde eis uitgaan.
De feitenvaststelling door de rechtbank
6.2
Met hun grief 0 keren [appellanten] tegen de manier waarop de rechtbank de feiten heeft vastgesteld. Zij hebben bij de behandeling van die grief echter geen belang, nu het hof zelfstandig de feiten heeft vastgesteld.
Is er een geldige koopovereenkomst gesloten tussen [geïntimeerde] en [appellanten] ?
6.3
Met hun grieven 1-3 keren [appellanten] zich tegen het oordeel van de rechtbank dat tussen [geïntimeerde] enerzijds en [appellant1] en zijn vrouw [appellante2] anderzijds - in weerwil van het bepaalde in art. 7:2 lid 1 BW Pro - geen schriftelijke koopovereenkomst tot stand is gebracht. Die grieven slagen. Genoemd wetsartikel bepaalt dat de koop van een tot bewoning bestemde onroerende zaak of bestanddeel daarvan, indien de koper een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf, schriftelijk wordt aangegaan. [appellanten] betogen in dit kader onder meer dat (i) in december 2019 tussen genoemde partijen wilsovereenstemming is bereikt over de koop en verkoop van het onroerend goed, (ii) dat [appellant1] en [appellante2] in dat kader niet als consument-koper maar bedrijfsmatig hebben gehandeld en dat (iii) dus het in genoemd wetsartikel opgenomen schriftelijkheidsvereiste niet aan de orde is. Het hof volgt [appellanten] daarin. Uit de hiervoor weergegeven correspondentie, waaronder met name de e-mail van mr. Leenhouts van 9 april 2020, waarin zij onder meer schrijft: “Ik wijs u erop dat partijen een (koop)overeenkomst hebben gesloten”, volgt onmiskenbaar dat ook in de visie van [geïntimeerde] volledige wilsovereenstemming was bereikt over de koop en verkoop van het onverdeeld aandeel van [geïntimeerde] in het onroerend goed en wel, naar het hof begrijpt, op basis van de door mr. Leenhouts op 17 december 2019 aan mr. Jacobs bevestigde afspraken. Die afspraken bevatten voorts alle ‘essentialia’ (wezenlijke of onmisbare elementen) die nodig zijn om van een gave koopovereenkomst te kunnen spreken. Anders dan de rechtbank heeft gemeend, was het in de onderhavige zaak niet vereist om die wilsovereenstemming nog in de vorm van een door beide partijen te ondertekenen akte te gieten, nu het hier om een (aandeel in een) onroerende zaak ging die (dat) [appellant1] en [appellante2] niet als particulieren maar in hun hoedanigheid van ondernemer wensten te verwerven. Ter zitting bij het hof heeft [appellant1] op vragen van het hof nader toegelicht wat zijn ondernemersplannen met het onroerend goed waren/zijn, dat zijn echtgenote [appellante2] en hij al jaren samen ondernemen en dat de gemeente [woonplaats2] anno 2022 de bedrijfsbestemming van het onroerend goed ongemoeid wenst te laten en daarin dus een onderneming zal moeten worden gedreven. Dit een en ander is van de zijde van [geïntimeerde] ter zitting niet (voldoende) weersproken. Ook het feit dat [appellant1] aanvankelijk (in 2017) enkel het bedrijfsgedeelte van het onroerend goed zou kopen, wijst erop dat zijn interesse in het onroerend goed bedrijfsmatig van aard was/is en dat dit ook voor [geïntimeerde] bekend was, althans voor deze kenbaar was. Ook gelet op het feit dat [geïntimeerde] , toen hij bij monde van zijn advocaat in april 2020 aandrong op onverkorte uitvoering van hetgeen was overeengekomen en zelfs sancties in het vooruitzicht stelde, indien en voor zover [appellanten] onder hetgeen volgens hem was overeengekomen uit zouden proberen te komen, niet heeft gesteld dat een geldige koopovereenkomst tot dan toe ontbrak, gaat het hof ervan uit dat ook voor [geïntimeerde] destijds voldoende duidelijk was dat (een ondertekende koopovereenkomst niet vereist was omdat) [appellant1] en [appellante2] geen particuliere kopers waren, maar het aandeel van [geïntimeerde] in het onroerend goed om bedrijfsmatige redenen wilden verwerven. In dat verband wordt nog opgemerkt dat het “model” dat [appellanten] hadden gevoegd bij hun e-mail van 17 december 2019 een “modelcontract koopakte bedrijfsonroerendgoed” betreft. Uit het voorgaande volgt dat het hof ook vindt dat in december 2019 tussen de genoemde partijen een gave koopovereenkomst in verband met het onroerend goed tot stand is gekomen. Op zichzelf is niet in geschil dat in de door de notaris op 25 juni 2020 opgestelde concept koopovereenkomst met nummer V3 de door partijen in december 2019 bereikte overeenstemming correct is weergegeven, zodat de vordering van [appellanten] om [geïntimeerde] te veroordelen tot het verlenen van medewerking aan ondertekening van die overeenkomst toewijsbaar is, met inachtneming van de wijzigingen waarover tussen partijen overeenstemming bestaat, blijkend uit de e-mail van mr. Jacobs van 3 juli 2020 van 13.55 uur, en met aanpassing van de uiterste datum van levering in een datum gelegen drie maanden na de ondertekening van de koopovereenkomst.
Is de koopovereenkomst vernietigbaar op grond van een wilsgebrek?
6.4
In eerste aanleg is door [geïntimeerde] betoogd dat, voor zover (door de rechter zou worden geoordeeld dat) er door hem een koopovereenkomst ter zake van het onroerend goed zou zijn aangegaan, hij deze rechtshandeling onder invloed van een wilsgebrek heeft verricht. Ter zitting bij het hof heeft mr. Leenhouts toegelicht dat het hierbij ging om bedreiging en/of misbruik van omstandigheden die heeft geleid tot de “onder morele druk” getekende verklaring van [geïntimeerde] uit 2017 ten aanzien van de verkoop van het bedrijfsgedeelte van het onroerend goed. Nu door of namens [geïntimeerde] niet is betoogd dat ook ten aanzien van de hiervoor genoemde, in 2019 bereikte overeenstemming over koop en verkoop van het aandeel van [geïntimeerde] in (ditmaal) het gehele onroerend goed zijn wil op onzuivere wijze is gevormd, kan zijn beroep op vernietiging van de koopovereenkomst niet slagen.
Tussenconclusie
6.5
De tussenconclusie is dat [geïntimeerde] en [appellant1] en [appellante2] in december 2019 een geldige koopovereenkomst ten aanzien van het onroerend goed met elkaar zijn aangegaan.
6.6
Gelet op het voorgaande en op het slagen van de grieven 1-3 zal het hof voor recht verklaren dat tussen de genoemde partijen een koopovereenkomst is gesloten ten aanzien van het onroerend goed, met de inhoud en te leveren op de wijze, zoals genoemd aan het slot van rov. 6.3. Ook zal het hof aan de veroordeling tot medewerking aan ondertekening en uitvoering van de koopovereenkomst een dwangsom verbinden, zij het met een lager te verbeuren bedrag per dag en een lager maximum dan gevorderd. De primaire vorderingen onder 3-6 zijn niet toewijsbaar, nu [appellanten] niet hebben gegriefd tegen de afwijzing van deze vorderingen door de rechtbank.
6.7
Hoewel de verklaring voor recht en de veroordelingen jegens [geïntimeerde] zelf zullen worden uitgesproken, hebben deze bindende kracht jegens diens rechtsopvolgers onder algemene titel.
Overige grieven
6.8
Bij deze stand van zaken hebben [appellanten] geen belang meer bij behandeling van hun vierde grief, nu die grief betrekking heeft op hun subsidiaire standpunt dat in 2017 een koopovereenkomst is gesloten met betrekking tot het bedrijfsgedeelte van het onroerend goed. Ook hun grieven 5 en 6 behoeven gelet op het voorgaande geen bespreking meer.
6.9
Met hun zevende grief keren [appellanten] zich tegen de compensatie van proceskosten, zoals deze door de rechtbank in haar vonnis is uitgesproken. Deze grief moet het zonder onderbouwing stellen en faalt reeds daarom.
6.1
Hetgeen verder nog door partijen is aangevoerd kan, gelet op het voorgaande, eveneens onbesproken blijven.
De slotsom: het hoger beroep slaagt grotendeels
6.11
De conclusie van het voorgaande is dat het hoger beroep van [appellanten] grotendeels slaagt en dat het bestreden vonnis niet in stand kan blijven.
6.12
Het hof zal vanwege het familierechtelijke karakter van het geschil de proceskosten van partijen compenseren op de wijze als in het dictum vermeld.
7.De beslissing
Het hof:
in de zaak met nummer 200.299.173/01:
- verklaart [appellanten] niet-ontvankelijk in het hoger beroep;
- compenseert de proceskosten in hoger beroep in die zin dat elk van de partijen de eigen kosten daarvan draagt;
- wijst het meer of anders gevorderde af.
in de zaak met nummer 200.298.740/01:
- vernietigt het bestreden vonnis;
- verklaart voor recht dat tussen [appellanten] en [geïntimeerde] wilsovereenstemming is bereikt ter zake van de koopovereenkomst met betrekking tot het onverdeeld aandeel van [geïntimeerde] in het perceel grond met bedrijfsruimte en toebehoren, gelegen te [woonplaats2] , aan de [adres1] , deel uitmakend van het aaneengesloten gedeelte van het perceel kadastraal bekend gemeente Laren, sectie [A] nummer [nummer1] gedeeltelijk— als vastgelegd in concept V 3 d.d. 25 juni 2020 van de hand van notaris De Boer te Laren — met inachtneming van de opmerkingen als vermeld in de mail van 3 juli 2020 van mr. Jacobs van 13.55 uur;
- veroordeelt [geïntimeerde] om binnen veertien dagen na betekening van het in dezen te wijzen arrest te verschijnen ten overstaan van notaris de Boer of diens plaatsvervanger, notaris ter standplaats Laren, teneinde aldaar de door de notaris (definitief) opgemaakte koopovereenkomst te tekenen en om binnen een termijn van drie maanden na ontvangst van een op gebruikelijke voorwaarden door genoemde notaris opgestelde concept-akte van levering alle benodigde medewerking te verlenen aan de levering van zijn onverdeeld aandeel in het hiervoor omschreven onroerend goed;
- bepaalt dat [geïntimeerde] een dwangsom verbeurt van € 1.000,- per dag waarop [geïntimeerde] in gebreke blijft aan de hiervoor genoemde veroordelingen te voldoen, waarbij de dwangsommen zijn gemaximeerd tot een bedrag van in totaal € 50.000,-;
- compenseert de proceskosten in hoger beroep in die zin dat elk der partijen de eigen kosten daarvan draagt;
- wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit arrest is gewezen door mrs. P.S. Bakker, I. Tubben en O.E. Mulder, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op
6 december 2022.