Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Arnhem
afdeling civiel recht, handel
zaaknummer gerechtshof 200.287.552
(zaaknummer rechtbank C/05/379876 / KG ZA 20-443)
arrest in kort geding van 15 juni 2021
in de zaak van
[appellant],
wonende te [woonplaats1] ,
appellant,
in eerste aanleg: gedaagde,
hierna: [appellant] ,
advocaat mr. E. Koekoek,
tegen:
[geïntimeerde],
wonende te [woonplaats1] ,
geïntimeerde,
in eerste aanleg: eiser,
hierna: [geïntimeerde] ,
advocaat: mr. Tj. P. Grünbauer.
1.Het verdere verloop van het geding in hoger beroep
1.1
Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 2 februari 2021 hier over.
1.2
Bij dat tussenarrest heeft het hof een meervoudige mondelinge behandeling bepaald die op 28 april 2021 heeft plaatsgevonden. Er is een verslag gemaakt van de zitting (proces-verbaal) en dat is aan partijen gestuurd. De reacties van partijen van 26 mei 2021 zijn aan het verslag gehecht. [appellant] heeft tevoren een akte overlegging producties (met producties 8 en 9) aan het hof en de wederpartij toegezonden, waarvan hem akte is verleend. Aan het eind van de zitting heeft het hof bepaald dat arrest zal worden gewezen.
2.De vaststaande feiten
Het hof gaat in hoger beroep uit van de feiten zoals beschreven in de rechtsoverwegingen 2.1 tot en met 2.11 van het bestreden vonnis van 18 december 2020. Partijen zijn het over die feiten als zodanig niet oneens, zodat ook het hof daarvan zal uitgaan. [appellant] is met grief 4 wel opgekomen tegen de overwegingen van de kantonrechter (rov.2.7, 2.9 en 4.5) dat nog sprake is van bedrijfsbebouwing op het perceel van [appellant] . [appellant] verwijst daarvoor naar de bestemmingswijziging van bedrijf naar woning die heeft plaatsgevonden. Nu de kantonrechter onmiskenbaar heeft bedoeld een deel van de oorspronkelijke bedrijfsbebouwing (voor bestemmingswijziging) die is blijven staan, gaat het hof aan dit bezwaar voorbij.
3.Waar gaat deze zaak over?
[geïntimeerde] is eigenaar van het perceel [adres1] te [woonplaats1] ; [appellant] van het perceel [adres2] te [woonplaats1] . Zij hebben in februari 2014 een overeenkomst ruimte voor ruimte gesloten (hierna: de overeenkomst). Op grond van onderliggend beleid kunnen gesloopte (en in eerste instantie legaal gebouwde) meters elders worden ingezet ter vergunning van bouwwerken in afwijking van het (oorspronkelijke) bestemmingsplan.
[appellant] heeft bij de overeenkomst de rechten uit de sloop van 1.400 m2 staloppervlakte op zijn perceel aan [geïntimeerde] ‘overgedragen’ tegen betaling door [geïntimeerde] van een bedrag van
€ 338.800,- inclusief BTW. Levering ervan vond volgens de overeenkomst plaats door het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan dat de bouw van de bedrijfsruimte op de locatie van [geïntimeerde] mogelijk maakte. Mede op basis van de overeenkomst is op 8 oktober 2015 het aangepaste bestemmingsplan vastgesteld, dat op 28 oktober 2015 is gepubliceerd in de Staatscourant. Tegen dat plan is geen beroep ingesteld. Met betrekking tot het perceel [adres1] van [geïntimeerde] is in dat bestemmingsplan overwogen dat diens wens ter plaatse maximaal 1.426 m2 aan bedrijfsbebouwing te legaliseren slechts mogelijk is indien elders een behoorlijke hoeveelheid bebouwing verdwijnt. Deze locatie is volgens het bestemmingsplan gevonden in de bedrijfsbestemming aan het [adres2] te Lunteren, waar alle bebouwing zou worden gesloopt en alleen de bestaande bedrijfswoning zou blijven bestaan. Aan [adres2] van [appellant] werd een woonbestemming toegekend.
Artikel 4.2.1 sub f van de planvoorschriften behorende bij dit bestemmingsplan bepaalt dat een omgevingsvergunning voor de legalisering van de bedrijfsbebouwing op de [adres1] alleen kan worden afgegeven als de bedrijfsbebouwing op het [adres2] volledig wordt gesloopt met uitzondering van de bestaande bedrijfswoning. [geïntimeerde] heeft de koopsom in delen aan [appellant] betaald in de periode vanaf 29 januari 2015 tot en met 10 april 2017. [appellant] heeft omstreeks 2016/2017 een deel van zijn bedrijfsbebouwing aan het [adres2] gesloopt, terwijl een deel daarvan nog steeds op het perceel aanwezig is. De door [geïntimeerde] voor de inmiddels op zijn perceel gerealiseerde bouwwerken aangevraagde omgevingsvergunning kan volgens de gemeente niet worden verleend zolang niet is voldaan aan de in het aangepaste bestemmingsplan gestelde voorwaarde van sloop van (alle) bedrijfsbebouwing (behalve de bestaande bedrijfswoning) op het perceel van [appellant] . De gemeente heeft [geïntimeerde] een last onder dwangsom opgelegd in verband met onder meer het ontbreken van een omgevingsvergunning voor bebouwing op zijn perceel. De begunstigingstermijn is door de gemeente meermaals verlengd. [geïntimeerde] heeft [appellant] bij brief van 11 november 2020 gesommeerd de bebouwing op zijn perceel (behoudens de bestaande bedrijfswoning) alsnog te slopen en daarvan melding te doen bij de gemeente en de raadsman van [geïntimeerde] . [appellant] is daartoe niet overgegaan. Volgens [appellant] heeft [geïntimeerde] de gekochte slooprechten al ingezet. Verder beroept hij zich op de verjaring van de desbetreffende vordering van [geïntimeerde] .
4.Het geschil en de beslissing in eerste aanleg
4.1
[geïntimeerde] heeft in eerste aanleg kort samengevat gevorderd veroordeling van [appellant] om de sloop van de bebouwing op zijn perceel volgens de sloopkaart bij het bestemmingsplan uiterlijk 15 januari 2021 te voltooien, met voorafgaande sloopmelding (binnen één week na betekening van het te wijzen vonnis) als vereist en toezending daarvan en van het bericht van voltooide sloop aan de gemeente en de raadsman van [geïntimeerde] , op straffe van een nader omschreven dwangsom, met veroordeling van [appellant] in de proces- en nakosten.
4.2
De voorzieningenrechter heeft de vorderingen van [geïntimeerde] (nagenoeg volledig) toegewezen.
5.De vordering in hoger beroep
5.1
[appellant] heeft tegen dit vonnis met vijf grieven hoger beroep aangetekend. Hij vraagt vernietiging ervan en afwijzing van de vorderingen van [geïntimeerde] , met zijn veroordeling in de proceskosten in beide instanties.
5.2
[geïntimeerde] heeft verweer gevoerd. Hij wenst bekrachtiging van het vonnis van de voorzieningenrechter, met veroordeling van [appellant] in de kosten van het hoger beroep.
6.De in hoger beroep te beoordelen vraagpunten
De voornaamste vragen die het hof naar aanleiding van het hoger beroep van [appellant] en het verweer daartegen van [geïntimeerde] moet beantwoorden (waarbij de grieven zich lenen voor een gezamenlijke bespreking) zijn de volgende:
1) Welke is de betekenis van de overeenkomst tussen partijen, waar het de geschilpunten betreft (uitleg)?
2) Is de vordering van [geïntimeerde] , zo deze bestaat, verjaard?
3) Heeft [geïntimeerde] zijn zogenoemde klachtplicht geschonden?
4) Heeft [appellant] (volledig) aan de overeenkomst voldaan?
7.De beoordeling van die vraagpunten
Spoedeisend belang; spoedappel
7.1
In hoger beroep hebben partijen niet meer gedebatteerd over de vraag of sprake is van een spoedeisend belang bij de vorderingen van [geïntimeerde] . Met de voorzieningenrechter gaat het hof daarvan uit. Met de aard van het gevorderde: sloop van de op het perceel van [appellant] nog aanwezige bedrijfsbebouwing, mede in aanmerking genomen de door de gemeente Ede opgelegde last onder dwangsom en de in dat verband geldende begunstigingstermijn, is het spoedeisend belang bij de vorderingen van [geïntimeerde] gegeven.
Het hof heeft in het verzoek daartoe van [appellant] reden gezien zijn hoger beroep tegen de toewijzing van de vorderingen van [geïntimeerde] in eerste aanleg in een spoedappel te behandelen.
De betekenis van de overeenkomst tussen partijen, waar het de geschilpunten betreft (uitleg)
7.2
Voor de beantwoording van de vraagpunten is nodig eerst te beoordelen wat partijen met hun overeenkomst hebben willen regelen.
De vraag hoe in een schriftelijke overeenkomst de verhouding van partijen is geregeld en of deze overeenkomst een leemte laat die moet worden aangevuld, kan niet worden beantwoord op grond van alleen maar een taalkundige uitleg van de bepalingen van die overeenkomst. Voor de beantwoording van die vraag komt het immers aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij kan mede van belang zijn tot welke maatschappelijke kringen partijen behoren en welke rechtskennis van zodanige partijen kan worden verwacht.
7.3
Kern van het geschil tussen partijen vormt de vraag welke verplichtingen volgens de overeenkomst op [appellant] rusten en wanneer deze opeisbaar waren.
Volgens artikel 1 van Pro de overeenkomst draagt [appellant] als verkoper aan [geïntimeerde] over de rechten die voortvloeien uit de sloop van 1.400 m2 staloppervlakte (hierna: het object) zoals aangeduid op de aan de overeenkomst gehechte luchtfoto met de nummers 1, 2, 3 en 4.
De koopsom voor het object bedraagt € 338.000,- inclusief BTW.
Levering van het object zou plaatsvinden door het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan dat de bouw van bedrijfsruimte op de locatie van koper mogelijk maakt. De overeenkomst gold voor zover nodig als akte van levering en beide partijen verplichtten zich ter zake van de levering van het object de daartoe benodigde handelingen te verrichten.
7.4
Het hof komt in het kader van deze kort geding procedure tot de volgende uitleg van de overeenkomst. Volgens de overeenkomst verplichtte [appellant] zich jegens [geïntimeerde] tot sloop van 1.400 m2 staloppervlakte op zijn perceel aan het [adres2] , zoals aangeduid op de aan de overeenkomst gehechte luchtfoto met de nummers 1, 2, 3 en 4. Het zijn de desbetreffende (‘benodigde’) handelingen die [appellant] ter zake de levering van het object diende te verrichten. Het zijn immers de uit de sloop van 1.400 m2 stalruimte voortvloeiende rechten die hij aan [geïntimeerde] heeft verkocht. Daarvoor heeft hij, zo staat tussen partijen vast, van [geïntimeerde] de koopsom van € 338.000,- ontvangen. Volgens de overeenkomst vond levering van het object plaats door het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan. Uitgaande van de sloop van alle bebouwing op het [adres2] behoudens de bestaande bedrijfswoning, is het aangepaste bestemmingsplan op 8 oktober 2015 vastgesteld en op 28 oktober 2015 gepubliceerd in de Staatscourant. Tegen dat plan is geen beroep ingesteld. Dit betekent dat [appellant] zes weken later, dus op 9 december 2015, aan zijn desbetreffende sloopverplichting moest hebben voldaan dan wel voldoen. Ofschoon daartoe volgens de overeenkomst gehouden, had [appellant] toen in het geheel nog niet aan die verplichting voldaan. Daarvoor is hij pas in 2016 (gedeeltelijk) gaan zorgdragen. Naast de bedrijfswoning heeft hij van de staloppervlakte echter nog circa 380 m2 laten staan. Aangezien het aangepaste bestemmingsplan inmiddels onherroepelijk is, is hij niet tot verdere sloop gehouden, zo is zijn stelling. Deze stelling is echter niet houdbaar. Uitgangspunt voor de bestemmingswijziging immers was de sloop van alle bedrijfsbebouwing op zijn perceel behoudens de bestaande bedrijfsbebouwing. Dat de bestemmingswijziging intussen is gerealiseerd (en zijn perceel een woonbestemming heeft gekregen met, zo [appellant] aanvoert en [geïntimeerde] betwist, het gevolg dat er op zijn perceel rechtens geen bedrijfsbebouwing meer is), bevrijdt hem niet van zijn verplichting jegens [geïntimeerde] tot sloop van (het resterende deel van) 1.400 m2 staloppervlakte op zijn perceel. [geïntimeerde] heeft bij de verdere nakoming van die verplichting ook belang. Uit het bestemmingsplan blijkt immers zondermeer dat voor de verlening van een omgevingsvergunning voor (de legalisatie van) de bedrijfsbebouwing aan de [adres1] te [woonplaats1] de volledige sloop van de bedrijfsbebouwing op [adres2] met uitzondering van de bedrijfswoning is vereist (vgl. artikel 4.2.1 sub f van de planvoorschriften). Dat de gemeente dat vereiste ook effectueert blijkt mede uit het door [geïntimeerde] overgelegde e-mailbericht van de ambtenaar van de Omgevingsdienst aan de raadsman van [geïntimeerde] van 7 januari 2021. [appellant] heeft zich er ook nog op beroepen dat [geïntimeerde] een deel van de van hem gekochte slooprechten heeft doorverkocht. Dat gaat [appellant] echter niet aan. [geïntimeerde] heef 1.400 m2 slooprechten van [appellant] gekocht. Hij had er daarvan volgens de berekening in het aangepaste bestemmingsplan 826 m2 nodig voor de bedrijfsbebouwing aan de [adres1] . Hij hield dus door hem van [appellant] gekochte en betaalde sloopmeters over, die hij desgewenst kon en mocht doorverkopen.
[appellant] heeft ook nog aangevoerd dat [geïntimeerde] in 2018 een nieuwe illegale bebouwing heeft gerealiseerd die niets te maken heeft met de aangekochte rechten en dat daar de door de gemeente opgelegde dwangsom op ziet. [geïntimeerde] heeft dit gemotiveerd bestreden. Uit het inrichtingsplan [adres1] (productie 9 verzoekschrift eerste aanleg) blijkt dat deze bebouwing (een kapschuur) als nummer 4 op het plan staat weergegeven en valt binnen de beoogde 1426 m2 bedrijfsbebouwing. Deze kapschuur was dus al meegenomen in het bestemmingsplan en de aangekochte sloopmeters zagen ook daarop. [geïntimeerde] heeft ter zitting toegelicht dat de kapschuur uiteindelijk groter is geworden dan in het inrichtingsplan staat opgenomen, maar dat het bestemmingsplan daarvoor een vrijstellingsmogelijkheid bevat. In ieder geval volgt uit het inrichtingsplan dat de kapschuur wel voorzien was, zij het minder groot, waardoor [appellant] dit verweer onvoldoende heeft onderbouwd.
De vordering is niet verjaard
7.5
Uit het voorgaande volgt dat de vordering van [geïntimeerde] niet is verjaard. Zijn vordering jegens [appellant] was opeisbaar tegen het moment van onherroepelijk worden van het aangepaste bestemmingsplan op 9 december 2015. Dit volgt ondubbelzinnig uit de tekst van de overeenkomst. Dat is ook logisch omdat [geïntimeerde] eerst vanaf dat moment in de positie was een omgevingsvergunning aan te vragen en bij de sloop dus direct belang had. Het hof verwerpt daarom het betoog van [appellant] dat de uit de overeenkomst voortvloeiende verbintenissen terstond opeisbaar waren. Vaststaat tussen partijen dat [geïntimeerde] [appellant] ter zake heeft aangemaand op 11 november 2020, op welke door hem ontvangen aanmaning [appellant] op 14 november 2020 heeft gereageerd. [geïntimeerde] heeft de lopende verjaringstermijn daarmee tijdig gestuit. Het hof kan daarom in het midden laten of uit de feitelijke (gedeeltelijke) sloop door [appellant] van staloppervlakte op zijn perceel ná de bestemmingsplanwijziging, ook een erkenning door [appellant] van zijn sloopverplichting naast de ‘levering van een bestemmingsplanwijziging’ is af te leiden, zoals [geïntimeerde] in verband met het in artikel 3:318 BW Pro bepaalde heeft gesteld.
Van schending van een klachtplicht door [geïntimeerde] is geen sprake
7.6
[appellant] heeft zich er tevens op beroepen dat [geïntimeerde] niet tijdig over de niet-nakoming van de koopovereenkomst zou hebben geklaagd. Hij wijst in dit verband op de artikelen 7:23 BW / 6:89 BW, zonder verdere toelichting.
Zoals [geïntimeerde] ook aanvoert, zien deze bepalingen echter op
een gebrekin de prestatie.
een gebrekin de prestatie.
De strekking van deze bepalingen is het beschermen van de schuldenaar: hij meent en mag menen aan zijn verplichting te hebben voldaan wanneer hij heeft gepresteerd en de schuldeiser niet tijdig nadien heeft geklaagd over een gebrek.
In dit geval gaat het niet om een ondeugdelijke, maar om een onvolledige nakoming. Het gaat erom dat [appellant] niet (ten volle) aan zijn leveringsplicht met betrekking tot de slooprechten voldeed. Naar hun aard hebben genoemde bepalingen op dat geval geen betrekking. Of al dan niet sprake was van tijdig klagen in de zin van bedoelde bepalingen kan daarom in het midden blijven.
[appellant] heeft niet volledig aan de overeenkomst voldaan
7.7
Door de sloop van de 1.400 m2 staloppervlakte zoals aangeduid op de aan de overeenkomst gehechte luchtfoto met de nummers 1, 2, 3 en 4 niet te voltooien, heeft [appellant] niet volledig aan zijn verplichtingen uit de overeenkomst voldaan. Hij is jegens [geïntimeerde] tekortgeschoten in de nakoming van de overeenkomst en jegens hem gehouden alsnog voor de voltooiing van die sloop zorg te dragen. Het hof volstaat hier met een verwijzing naar zijn hiervoor onder 7.4 gegeven uitleg van de overeenkomst tussen partijen.
Geen bewijslevering
7.8
Als uitgangspunt geldt, gelet op de aard van het kort geding, dat in deze procedure in het algemeen geen plaats is voor (uitgebreide) bewijslevering. [appellant] heeft geen voldoende concrete feiten hebben gesteld die, indien bewezen, tot een ander oordeel dan in het voorgaande omschreven kunnen leiden. Het hof ziet dan ook geen reden om in deze zaak van dat uitgangspunt af te wijken en gaat aan het bewijsaanbod van [appellant] voorbij.
Proceskosten
7.9
Uit het voorgaande vloeit voort dat [appellant] in eerste aanleg terecht in de proceskosten, nakosten en rente is veroordeeld.
8.De slotsom
8.1
De grieven falen. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd.
8.2
Als de overwegend in het ongelijk te stellen partij zal het hof [appellant] in de kosten van het hoger beroep veroordelen.
De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van [geïntimeerde] zullen worden vastgesteld op:
- griffierecht € 332,-
- salaris advocaat € 2.228,- (2 punten x tarief II à € 1.114,-).
9.De beslissing
Het hof, recht doende in hoger beroep in kort geding:
bekrachtigt het vonnis van de voorzieningenrechter in de rechtbank Gelderland, zittingsplaats Arnhem van 18 december 2020;
veroordeelt [appellant] in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [geïntimeerde] vastgesteld op € 332,- voor verschotten en op € 2.228,- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief.
Dit arrest is gewezen door mrs. M. Schoemaker, L.F. Wiggers-Rust en G.H. Bunt, is bij afwezigheid van de voorzitter ondertekend door de rolraadsheer en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 15 juni 2021.