ECLI:NL:GHARL:2021:5642

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Arnhem

afdeling civiel recht, handel

zaaknummer gerechtshof 200.263.311

(zaaknummer rechtbank Midden-Nederland, locatie Utrecht, NL18.11373)

arrest van 1 juni 2021

in de zaak van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

Rogie B.V.,

gevestigd te Woerden,

appellante,

in eerste aanleg: eiseres,

hierna: Rogie,

advocaat: mr. P.C.J. Twaalfhoven,

tegen:

[geïntimeerde],

wonende te [A] ,

geïntimeerde,

in eerste aanleg: gedaagde,

hierna: [geïntimeerde] ,

advocaat: mr. E.H. Boucher.

1.Het geding in hoger beroep

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding in hoger beroep van 7 juni 2019;
- de memorie van grieven tevens akte wijziging eis met producties;
- de memorie van antwoord met producties;
- de aanvullende akte tevens akte overlegging nadere producties van Rogie;
- de aanvullende akte van [geïntimeerde] .

1.2.

Vervolgens heeft Rogie de stukken voor het wijzen van arrest aan het hof overgelegd en heeft het hof arrest bepaald.

2.Samenvatting en beslissing

2.1.

Het gaat in deze zaak kort gezegd om het volgende. Rogie was eigenaar van de bedrijfsunits 13, 13A, 13B en 13C aan de [a-straat] in [A] . Rogie heeft in 2010 de bedrijfsunits 13B en 13C verkocht en geleverd, 13B aan [geïntimeerde] Beheer B.V. en 13C aan een derde. Eind 2010 heeft, naar aanleiding van het in bouwkundig opzicht opsplitsen van de bedrijfsunits 13 en 13A, een hernummering plaatsgevonden en zijn de nummers 13 en 13A hernummerd naar de nummers 13, 13A en 13D. De bedrijfsunits 13A en 13D hadden, ook na de hernummering, hetzelfde kadastrale nummer (sectie [Y] nummer [000] ). Eind 2011 heeft Rogie bedrijfsunit 13 verkocht en geleverd aan D. van den Broek Beheer B.V. Rogie en [geïntimeerde] hebben eind 2016 een mondelinge koopovereenkomst gesloten. Partijen verschillen van mening of deze koopovereenkomst alleen bedrijfsunit 13D omvatte (het standpunt van Rogie) of dat deze koopovereenkomst ook de verkoop van bedrijfsunit 13A omvatte (het standpunt van [geïntimeerde] ).

2.2.

Op 19 december 2016 is de leveringsakte gepasseerd door notaris Louwerens (hierna: de notaris). De leveringsakte vermeldt:
“(…)
Verkoper heeft blijkens een mondelinge aangegane overeenkomst met koper aan koper verkocht en levert op grond daarvan aan koper, die blijkens voormelde overeenkomst van verkoper heeft gekocht en bij deze aanvaardt:de bedrijfshal met kantoor, ondergrond, erf en verder toebehoren,staande en gelegen te [A] , [a-straat] 13A en 13D, kadastraal bekend gemeente Woerden, sectie [Y] , nummer [000] ter grootte van vijf are en vijfendertig centiare (5a 35 ca),(…)”

2.3.

Op grond van de leveringsakte is zowel bedrijfsunit 13A als bedrijfsunit 13D overgedragen aan [geïntimeerde] . Op enig moment na het passeren van de leveringsakte is Rogie hiermee bekend geraakt. Rogie heeft vervolgens de notaris verzocht dit te herstellen en een rectificatieakte op te stellen, omdat het volgens haar de bedoeling van partijen was om alleen bedrijfsunit 13D over te dragen. [geïntimeerde] heeft hier niet aan mee willen werken.

2.4.

Rogie en haar bestuurder [B] hebben een klacht tegen de notaris ingediend. De klacht is bij beslissing van 29 juni 2020 van de Kamer voor het notariaat gedeeltelijk gegrond verklaard. De Kamer voor het notariaat overwoog onder meer dat de notaris een tuchtrechtelijk verwijt kan worden gemaakt omdat van de notaris verwacht had mogen worden dat hij zodanig onderzoek of navraag zou doen dat voor hemzelf zonder twijfel duidelijk was wat partijen nu wensten over te dragen en dat ook voor partijen daarover geen onduidelijkheid zou kunnen bestaan. Rogie en [B] hebben hoger beroep ingesteld tegen deze beslissing.

2.5.

In eerste aanleg heeft Rogie primair gevorderd dat [geïntimeerde] wordt veroordeeld zijn medewerking te verlenen aan het passeren van een rectificatieakte waarbij de bedrijfsunits 13A en 13D kadastraal van elkaar gescheiden worden en bedrijfsunit 13A weer in eigendom aan Rogie wordt overgedragen. Subsidiair heeft Rogie gevorderd dat [geïntimeerde] de door Rogie geleden schade (bestaande uit de vraagprijs van bedrijfsunit 13A) moet vergoeden. Daarnaast heeft Rogie gevorderd dat [geïntimeerde] de door Rogie geleden schade, bestaande uit gemiste huurpenningen vanaf 1 januari 2018, moet vergoeden. Rogie heeft aan haar vorderingen ten grondslag gelegd dat er primair sprake was van onverschuldigde betaling en wederzijdse dwaling en subsidiair dat er sprake was van ongerechtvaardigde verrijking. De rechtbank heeft in het vonnis van 20 maart 2019 de vorderingen van Rogie afgewezen, met veroordeling van Rogie in de proceskosten.

2.6.

In hoger beroep vordert Rogie primair en subsidiair een verklaring voor recht dat de mondelinge koopovereenkomst uitsluitend betrekking had op bedrijfsunit 13D en dat als gevolg hiervan het passeren van de leveringsakte geen eigendomsoverdracht tot gevolg heeft gehad voor wat betreft bedrijfsunit 13A. Rogie vordert dat [geïntimeerde] wordt veroordeeld mee te werken aan het passeren van een rectificatieakte. Meer subsidiair vordert Rogie een verklaring voor recht dat de koopovereenkomst gedeeltelijk is vernietigd op grond van dwaling, met veroordeling van [geïntimeerde] om mee te werken aan een rectificatieakte. Rogie vordert daarnaast vergoeding van de door Rogie geleden schade.

2.7.

Het hof geeft nog geen eindbeslissing. Rogie zal worden opgedragen te bewijzen dat de tussen haar en [geïntimeerde] gesloten koopovereenkomst alleen betrekking had op bedrijfsunit 13D. Het hof zal deze beslissing hieronder uitleggen.

3.De motivering van de beslissing in hoger beroep

3.1.

Kernvraag in deze procedure is of partijen mondeling waren overeengekomen dat zowel bedrijfsunit 13A als 13D geleverd zou worden aan [geïntimeerde] . Rogie heeft aan de hand van diverse feiten en omstandigheden betoogd dat er alleen een koopovereenkomst tot stand is gekomen met betrekking tot bedrijfsunit 13D en dat geen koopovereenkomst is gesloten met betrekking tot bedrijfsunit 13A. [geïntimeerde] is het hier niet mee eens. Hij voert aan dat er wel degelijk mondeling overeenstemming is bereikt over de verkoop van zowel bedrijfsunit 13A als 13D.

3.2.

Indien komt vast te staan dat de koopovereenkomst (de titel van overdracht) alleen betrekking had op bedrijfsunit 13D, dan is de eigendom van bedrijfsunit 13A niet overgegaan op [geïntimeerde] wegens het ontbreken van een geldige titel.^[1]Daarom zal het hof Rogie, die op dit punt volgens de hoofdregel van artikel 150 Rv de bewijslast draagt, toelaten tot het bewijs van haar stelling dat de koopovereenkomst alleen betrekking had op bedrijfsunit 13D en geen betrekking had op bedrijfsunit 13A. Rogie biedt aan dit door getuigenverklaringen te doen, zodat zij daarvoor de gelegenheid zal krijgen. Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.

3.3.

Het hof geeft partijen daarbij het volgende in overweging. Een eventuele beslissing van het hof in deze zaak zal ofwel in het voordeel van Rogie ofwel in het voordeel van [geïntimeerde] uitvallen. Dat doet mogelijk geen recht aan de ontstane situatie, waar het optreden van de notaris - gezien het gedeeltelijk gegrond verklaren van de klacht van Rogie in de tuchtrechtelijke procedure - ook lijkt te hebben bijgedragen aan mogelijke onduidelijkheid bij partijen. De notaris is weliswaar geen partij in deze procedure, maar het hof kan zich voorstellen dat een oplossing waar alle partijen bij betrokken zijn, wenselijk zou kunnen zijn voor allen. Het hof stelt daarom voor om voorafgaand aan het horen van de getuigen een meervoudige comparitie van partijen te bepalen, waarvan het doel is om inlichtingen te verkrijgen maar vooral ook om te bekijken of een minnelijke oplossing mogelijk is. Het hof geeft, gezien het bovenstaande, partijen daarbij in overweging ook de notaris, die als getuige door Rogie is aangekondigd, uit te nodigen om bij deze comparitie aanwezig te zijn.

4.De beslissing

Het hof, voordat het in hoger beroep verder beslist:

laat Rogie toe tot het bewijs van feiten en omstandigheden waaruit blijkt dat de tussen Rogie en [geïntimeerde] eind 2016 mondeling gesloten koopovereenkomst alleen betrekking had op de bedrijfsunit gelegen aan de [a-straat] 13D te [A] en geen betrekking had op de bedrijfsunit gelegen aan de [a-straat] 13A te [A] ;

bepaalt verder dat:

het verhoor van getuigen zal plaatsvinden ten overstaan van mr. L.A. de Vrey, die hierbij tot raadsheer-commissaris wordt benoemd, die zitting zal houden in het paleis van justitie aan de Walburgstraat 2-4 te Arnhem op een door haar vast te stellen dag en tijdstip;

partijen ( [geïntimeerde] in persoon in persoon en Rogie vertegenwoordigd door iemand die van de zaak op de hoogte en tot het beantwoorden van vragen in staat is) bij het getuigenverhoor aanwezig zullen zijn zodat hen naar aanleiding van de getuigenverklaringen vragen kunnen worden gesteld;

Rogie het aantal voor te brengen getuigen alsmede de verhinderdagen van
beidepartijen, van hun advocaten en van de getuigen zal opgeven op de
roldatum 22 juni 2021, en dag en uur van het verhoor daarna door de raadsheer-commissaris zullen worden vastgesteld, ook indien de opgave van een of meer van partijen ontbreekt;

Rogie overeenkomstig artikel 170 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering de namen en woonplaatsen van de getuigen tenminste een week voor het verhoor aan de wederpartij en de griffier van het hof zal opgeven;

een partij die bij gelegenheid van het getuigenverhoor nog een proceshandeling wil verrichten of producties in het geding wil brengen, ervoor zal zorgen dat het hof en de wederpartij uiterlijk twee weken voor de dag van de zitting een afschrift van de te verrichten proceshandeling en/of de producties hebben ontvangen;

meervoudige comparitie voorafgaand aan enquête

bepaalt dat, in het geval er getuigen worden voorgebracht, daaraan voorafgaand partijen (Rogie vertegenwoordigd door iemand die van de zaak op de hoogte is en bevoegd is tot het aangaan van een schikking/ [geïntimeerde] in persoon) samen met hun advocaten zullen verschijnen ter comparitie voor het hierboven omschreven doel;

bepaalt dat partijen, indien zij
geenbehoefte hebben aan een comparitie voorafgaand aan de enquête, het hof hierover op de
roldatum 22 juni 2021informeren;

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit arrest is gewezen door mrs. L.J. de Kerpel-van de Poel, L.A. de Vrey en A.J. Louter en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 1 juni 2021.