Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Leeuwarden
afdeling civiel recht, handel
zaaknummers gerechtshof 200.258.539/01 en 200.259.165/01
(zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 6691012)
arrest van 8 juni 2021
in de gevoegde zaken van
zaaknummer 200.258.539/01
[eiser zaak1/gedaagde zaak2],
wonend in [A] ,
eiser in hoger beroep,
bij de kantonrechter: eiser,
hierna:
[eiser zaak1/gedaagde zaak2],
[eiser zaak1/gedaagde zaak2],
advocaat: mr. H.G.B. van der Wal,
tegen
1.[gedaagde1] ,
wonend in [A] ,
hierna:
[gedaagde1],
[gedaagde1],
advocaat: mr. W.E.A. Stegeman,
en
2. [gedaagde2],
wonend in [B] ,
hierna:
[gedaagde2],
[gedaagde2],
advocaat: mr. J.A.M. Staal-Olislaegers,
gedaagden in hoger beroep,
bij de kantonrechter: gedaagden,
hierna gezamenlijk te noemen:
[gedaagden zaak1/eisers zaak2] c.s.,
[gedaagden zaak1/eisers zaak2] c.s.,
en
zaaknummer 200.259.165/01
1.[eiser zaak2] ,
wonend in [B] ,
hierna:
[eiser zaak2],
[eiser zaak2],
eiser in hoger beroep,
bij de kantonrechter: gedaagde,
advocaat: mr. J.A.M. Staal-Olislaegers,
en
2.[gevoegde partij] ,
wonend in [A] ,
hierna:
[gevoegde partij],
[gevoegde partij],
gevoegde partij in hoger beroep aan de zijde van [eiser zaak2] ,
bij de kantonrechter: gedaagde,
advocaat: mr. W.E.A. Stegeman,
gezamenlijk aangeduid als: [gedaagden zaak1/eisers zaak2] c.s.,
tegen
[eiser zaak1/gedaagde zaak2],
wonend in [A] ,
gedaagde in hoger beroep,
bij de kantonrechter: eiser,
hierna:
[eiser zaak1/gedaagde zaak2],
[eiser zaak1/gedaagde zaak2],
advocaat: mr. H.G.B. van der Wal.
1.Het verdere verloop van de procedure in hoger beroep
1.1
Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 29 oktober 2019 hier over. In dit arrest is [gevoegde partij] toegestaan zich als partij te voegen aan de zijde van [eiser zaak2] in zaaknummer 200.259.165/01 en zijn voorts de zaken gevoegd.
1.2
Het verdere verloop blijkt uit:
- een memorie na arrest d.d. 10 december 2019, met bijlagen, van [gevoegde partij] in de zaak met nummer 200.259.165/01,
- een memorie na arrest d.d. 4 februari 2020 van [eiser zaak1/gedaagde zaak2] in de zaak met nummer 200.259.165/01,
- het arrest van 19 mei 2020, waarbij in de gevoegde zaken een comparitie van partijen is bepaald.
1.3
Op 19 mei 2021 heeft de comparitie van partijen plaatsgevonden. Hiervan is
proces-verbaal opgemaakt. De door [gevoegde partij] op 18 mei 2021 nagezonden productie 10 is, gehoord partijen, ter zitting geaccepteerd en aan de processtukken toegevoegd. De door
[gevoegde partij] nagezonden productie 11 is ter zitting geweigerd omdat deze te laat is overgelegd.
1.4
Vervolgens heeft het hof arrest bepaald op het voorafgaand aan het arrest van
19 mei 2020 overgelegde procesdossier, aangevuld met productie 10 en voormeld
proces-verbaal (de spreekaantekeningen van [eiser zaak2] en [gevoegde partij] daaronder begrepen).
2.De vaststaande feiten
Het hof gaat in hoger beroep uit van de navolgende feiten.
2.1
[eiser zaak1/gedaagde zaak2] heeft met ingang van 1 september 2012 voor de duur van 5 jaren aan [gedaagde1] en [gedaagde2] verhuurd “de woning met groepsaccommodatie, verdere opstallen, ondergrond, erf, tuin en verder toebehoren alsmede camping”, te [A] aan de [a-straat1] voor een maandelijkse huurprijs van € 4.000,-, waarover geen btw is verschuldigd.
2.2
Bij aanvang van de huur is geen beschrijving van de staat van het gehuurde opgemaakt. Het gehuurde wordt door [eiser zaak1/gedaagde zaak2] ook wel aangeduid als “ [C] ”.
2.3
[gedaagde1] en [gedaagde2] zijn in het gehuurde een onderneming gaan drijven, zijnde een woonzorgboerderij tevens dagbesteding voor kinderen met een beperking. Met instemming van [eiser zaak1/gedaagde zaak2] hebben [gedaagden zaak1/eisers zaak2] c.s. het gehuurde bouwkundig aangepast.
2.4
[gedaagde2] heeft het gehuurde in februari 2013 verlaten. Zijn huwelijk met [gedaagde1] is in 2014 geëindigd. [gedaagde1] heeft daarna de onderneming voortgezet.
2.5
[gedaagden zaak1/eisers zaak2] c.s. hebben met een aangetekend schrijven van 20 september 2016 de huurovereenkomst opgezegd tegen 1 september 2017. Deze opzegging is door [eiser zaak1/gedaagde zaak2] geaccepteerd.
2.6
[gedaagde1] en [eiser zaak1/gedaagde zaak2] hebben vanaf maart 2017 mailberichten uitgewisseld over de verhuizing van [gedaagde1] ’ onderneming en de in dat verband te verrichten werkzaamheden aan het gehuurde. Over een voorinspectie zijn zij het niet eens kunnen worden. In een mailbericht daarover van 10 juli 2017 heeft [eiser zaak1/gedaagde zaak2] onder meer geschreven:
Zoals met u gecommuniceerd hebben de nieuwe huurders aangegeven geen bezwaar te hebben tegen het niet verwijderen van de door u aangebrachte trap en separatiewanden, de slaapkamers en de dakramen. Het is aan u om aan hieraan wel of niet gehoor te geven, het gebouw is formeel per
1 september 2017 weer verhuurd in de oorspronkelijke staat waartoe opgeleverd dient te worden.
2.7
[gedaagden zaak1/eisers zaak2] c.s. hebben het pand op/voor 1 september 2017 verlaten. Er heeft geen gezamenlijke eindinspectie van het gehuurde plaatsgevonden.
2.8
Met een brief van 22 september 2017 heeft [eiser zaak1/gedaagde zaak2] [gedaagden zaak1/eisers zaak2] c.s. gesommeerd om wegens kosten van herstel van de aan het gehuurde toegebrachte schade € 33.159,50 te betalen. [eiser zaak1/gedaagde zaak2] heeft zich daarbij beroepen op een 83 pagina’s tellend document “Opleveringsstaat [C] per 01-09-2017”. In een brief van 12 oktober 2017 heeft de door [eiser zaak1/gedaagde zaak2] ingeschakelde advocaat [gedaagden zaak1/eisers zaak2] c.s. gesommeerd € 31.409,50 te vergoeden.
3.Het geschil en de beslissing van de kantonrechter
3.1
[eiser zaak1/gedaagde zaak2] heeft - samengevat - gevorderd een verklaring voor recht dat [gedaagden zaak1/eisers zaak2] c.s. tekort zijn geschoten in de nakoming van hun verplichtingen uit de huurovereenkomst en daarom schadeplichtig zijn en hun veroordeling tot betaling van € 31.409,50 inclusief btw, te vermeerderen met wettelijke handelsrente vanaf 1 september 2017, met hun veroordeling in de kosten van de procedure.
3.2
De kantonrechter heeft in zijn vonnis van 15 januari 2019 de vordering tegen de
niet-verschenen [gedaagde2] als niet onrechtmatig of ongegrond toegewezen. [gedaagde2] is daarbij veroordeeld in de proceskosten van [eiser zaak1/gedaagde zaak2] .
3.3
De vordering tegen [gedaagde1] is, behoudens een door haar erkend bedrag van € 1.540,- dat is toegewezen, als onvoldoende onderbouwd afgewezen. De proceskosten tussen [eiser zaak1/gedaagde zaak2] en [gedaagde1] zijn gecompenseerd.
4.
De vorderingen in hoger beroep
De vorderingen in hoger beroep
in de zaak met nummer 200.258.539/01
[eiser zaak1/gedaagde zaak2] vordert in hoger beroep - samengevat - de vernietiging van het vonnis van
15 januari 2019 voor zover daarbij zijn vordering gericht tegen [gedaagde1] is afgewezen en de toewijzing alsnog van zijn volledige vordering jegens [gedaagde1] , met veroordeling van
[gedaagden zaak1/eisers zaak2] c.s. in de kosten van beide instanties.
in de zaak met nummer 200.259.165/01
[gedaagde2] - met aan zijn zijde [gedaagde1] als gevoegde partij - vordert in hoger beroep - samengevat - de vernietiging van het vonnis van 15 januari 2019 en de algehele afwijzing alsnog van de vordering van [eiser zaak1/gedaagde zaak2] , met veroordeling van [eiser zaak1/gedaagde zaak2] in de kosten van beide instanties.
5.De beoordeling van de grieven en de vordering
in de zaken met nummers 200.258.539/01 en 200.259.165/01
Omvang van het hoger beroep
5.1
[eiser zaak1/gedaagde zaak2] heeft drie grieven opgeworpen tegen het vonnis van 15 januari 2019 en [gedaagde2] vier grieven. Al deze grieven hebben gemeen dat zij uiting geven aan hun onvrede over de beslissing van de kantonrechter over de mutatieschade. Volgens [eiser zaak1/gedaagde zaak2] had de kantonrechter de vordering ook volledig tegen [gedaagde1] moeten toewijzen. Volgens [gedaagde2] , met aan zijn zijde gevoegd [gedaagde1] en verwijzend naar wat [gedaagde1] in de procedure bij de kantonrechter aan verweren heeft aangevoerd, had de kantonrechter de vordering tegen hem moeten afwijzen. Het hof zal daarom de zaken en de grieven tezamen behandelen.
5.2
Geen kenbare, toegelichte grief is daarbij gericht tegen de overweging van de kantonrechter dat [gedaagde1] heeft erkend dat er voor een bedrag van € 1.541,20 aan schade is opgetreden aan het gehuurde in de huurperiode en tegen de toewijzing van € 1.540,- ten laste van [gedaagde1] . In zoverre is het geschil van partijen aan een beoordeling in hoger beroep onttrokken.
Inhoudelijk
5.3
Tussen partijen staat vast dat een beschrijving van het gehuurde bij aanvang van de huurovereenkomst niet is opgemaakt. Uit het bepaalde in artikel 7:224 lid 2 BW volgt dat de huurder in dat geval, behoudens tegenbewijs door de verhuurder, verondersteld wordt het gehuurde te hebben ontvangen in de staat waarin het verkeert bij het einde van de huurovereenkomst. [gedaagde1] kon dus in beginsel volstaan met oplevering van het gehuurde in de staat waarin dit aan het einde van de huur verkeerde. Het is dan aan [eiser zaak1/gedaagde zaak2] om gemotiveerd te stellen en bij betwisting te bewijzen dat het gehuurde bij het einde van de huurovereenkomst in een slechtere staat verkeerde dan bij aanvang van de huurovereenkomst.
5.4
Anders dan [eiser zaak1/gedaagde zaak2] kennelijk aanvoert, ligt in het feit dat op 31 augustus 2017 bij de overdracht van de sleutels geen (eind)inspectie van het gehuurde is gedaan, geen reden om van de hiervoor weergegeven verdeling van stelplicht en bewijslast af te wijken. Allereerst lag het op de weg van [eiser zaak1/gedaagde zaak2] als verhuurder om daartoe met [gedaagde1] een datum en tijdstip af te spreken. [eiser zaak1/gedaagde zaak2] heeft niet gesteld dat hij dit heeft gedaan en dit blijkt ook niet uit de stukken. Verder is onvoldoende aannemelijk geworden dat [eiser zaak1/gedaagde zaak2] op 31 augustus 2017 door [gedaagde1] van zo’n inspectie is afgehouden, zoals [eiser zaak1/gedaagde zaak2] aanvoert. De vraag naar de betekenis van het niet doorgaan van de voor 8 juli 2017 afgesproken voorinspectie kan dan ook onbeantwoord blijven.
5.5
De kantonrechter heeft, behalve het schadebedrag dat [gedaagde1] heeft erkend, de gestelde schade als onvoldoende onderbouwd afgewezen. In dat verband is overwogen dat uit wat [eiser zaak1/gedaagde zaak2] naar voren heeft gebracht niet concreet blijkt wat de staat van het gehuurde was bij het begin van de huurovereenkomst. In hoger beroep heeft [eiser zaak1/gedaagde zaak2] aangevoerd dat hij met de al bij de kantonrechter overgelegde opleveringsstaat (inclusief foto’s) en de inmiddels beschikbare verklaringen van de heren [D] , [E] , [F] en [G] voldoende heeft onderbouwd dat het gehuurde in slechtere staat is teruggegeven dan het bij het begin van de huurovereenkomst was.
5.6
Het hof is van oordeel dat [eiser zaak1/gedaagde zaak2] ook in hoger beroep de gestelde schade, behalve als het gaat om de eikenhouten vloer op de benedenverdieping, onvoldoende heeft onderbouwd, zodat hij niet aan de op hem rustende stelplicht heeft voldaan.
De opleveringstaat ziet met name op de staat waarin het gehuurde begin september 2017 verkeerde. De foto’s die dat niet doen, dateren echter van 2010 en terwijl [gedaagde1] pas per 1 september 2012 is gaan huren. In dat verband is van belang dat [eiser zaak1/gedaagde zaak2] niet heeft weersproken dat de woonzorgboerderij voorafgaand aan 1 september 2012 aan een ander / aan anderen was verhuurd.
De door [eiser zaak1/gedaagde zaak2] overgelegde schriftelijke verklaringen, die volgens hem de staat voor aanvang van de huurovereenkomst beschrijven, zijn in zeer algemene bewoordingen opgesteld en weinig specifiek over de staat van het gehuurde. Zo heeft [D] het er alleen over dat het pand ‘goed onderhouden’ was, [E] dat hij in het weekend van
18 augustus 2012 te gast was en dat ‘het [C] er toen tiptop bij stond’, en [F] dat het gehuurde in 2012 ‘er prima bij lag’ en ‘in zeer goede staat van onderhoud was’. Bij die laatste verklaring geldt nog dat in hoger beroep is gebleken dat [F] bezwaren heeft tegen de schriftelijke verklaring zoals [eiser zaak1/gedaagde zaak2] die in [F] naam gebruikt en wil dat die verklaring wordt teruggetrokken. De verklaring van [G] ziet daarbij op wat op
1 september 2017 is waargenomen en niet op wat de staat van het gehuurde was per 1 september 2012.
De foto’s noch de schriftelijke verklaring - ook in onderlinge samenhang bezien - geven daarmee steun voor de stelling van [eiser zaak1/gedaagde zaak2] dat het gehuurde in een mindere staat is teruggegeven en dat daarmee sprake is van schade (of van bijvoorbeeld gebruikelijke slijtage), laat staan dat de schade is veroorzaakt door [gedaagden zaak1/eisers zaak2] c.s. Bij dit alles geldt nog dat het gehuurde met instemming van [eiser zaak1/gedaagde zaak2] door [gedaagden zaak1/eisers zaak2] c.s. bouwkundig is aangepast en [eiser zaak1/gedaagde zaak2] noch bij de kantonrechter noch in hoger beroep heeft toegelicht dat en op welke wijze daarmee in zijn stellingname dat het gehuurde in beschadigde staat is teruggegeven, rekening is gehouden.
5.7
Volgens [eiser zaak1/gedaagde zaak2] is de eikenhouten vloer van de benedenverdieping ernstig beschadigd opgeleverd, in welk verband hij verwijst naar de schriftelijke verklaring van [G] , parketteur te [H] . Uit de stellingen van [eiser zaak1/gedaagde zaak2] en die verklaring van [G] leidt het hof af dat die beschadiging bestaat uit het aanbrengen van een kleurlaag op de eerder blankkleurige vloer en dat die ook in de naden verzonken kleur volgens [eiser zaak1/gedaagde zaak2] verhindert dat de vloer ooit weer blank wordt gelakt.
Tussen partijen staat vast dat het gehuurde acht keer bij zware regenval te maken heeft gehad met overstromingen vanuit het riool via de toiletten en dat de houten vloer evenzo vaak (deels) blank is komen te staan. Volgens [gedaagde1] heeft dit tot gevolg gehad dat de vloer donkere vlekken is gaan vertonen. Om die reden heeft zij - nadat in de riolering een terugslagklep is geplaatst naar het hof begrijpt - de vloer eind 2013 laten onderhouden door een parketbedrijf dat de vloer van een professionele grijs getinte parketolie heeft voorzien.
Allereerst is van belang dat [eiser zaak1/gedaagde zaak2] erkent dat [gedaagden zaak1/eisers zaak2] c.s. niet verantwoordelijk of aansprakelijk zijn voor de riooloverstromingen zelf omdat die - naar partijen stellen - terug te voeren zijn op een door de gemeente gemaakte fout in het rioolsysteem. Verder geldt dat [eiser zaak1/gedaagde zaak2] niet kan worden gevolgd in zijn stelling dat de houten vloer niet door de overstromingen beschadigd kan zijn geraakt. Hij baseert dat op de aanname dat de vloer van een dikke, harde laklaag was voorzien. Die stelling is echter niet juist nu de opleveringsstaat vermeldt dat de vloer oorspronkelijk was voorzien van een wax- of waslaag. Het hof neemt daarom aan dat de herhaaldelijke overstromingen van de houten vloer daarvoor schadelijk zijn geweest.
Tegen de achtergrond van een en ander is begrijpelijk dat [gedaagde1] de vloer heeft laten onderhouden en van een nieuwe afwerklaag heeft laten voorzien die, zoals [gedaagde1] heeft aangevoerd, donkerder moest zijn om de waterschade in het parket te maskeren. Dat de daarvoor gebruikte olie - inclusief de kleur daarvan - daarbij de objectieve toets der kritiek niet kan doorstaan, heeft [eiser zaak1/gedaagde zaak2] onvoldoende onderbouwd.
5.8
Wat betreft het door [gedaagde1] als opleveringsschade erkende bedrag geldt het volgende. [gedaagde1] heeft erkend dat zij aangaande 43 van de in de opleveringstaat genoemde punten (die o.m. zien op het dichten van gaten, verwijderen van folie, verwijderen van een mesthoop en het opnieuw monteren/vastzetten van garnituur in douche- en wc-ruimtes) meer had moeten doen en dat in die zin het nalaten daarvan schade oplevert bij [eiser zaak1/gedaagde zaak2] . [gedaagde1] heeft die schade, onder verwijzing naar de opgaaf van [I] van
Beikes Schilderswacht B.V. te Winschoten, zijnde een onderneming gericht op vastgoed onderhoud en beheer, becijferd op € 1.541,20 incl. btw en in dat verband aangevoerd dat de in de opleveringsstaat genoemde bedragen “grandioos zijn opgeklopt”. Zowel de opgaaf van Beikes als de opleveringsstaat gaan uit van een arbeidsloon van € 32,50 per uur, zodat het verschil met name wordt veroorzaakt door de ingeschatte tijdsbesteding. [eiser zaak1/gedaagde zaak2] heeft in hoger beroep niet uitgelegd dat de door [I] tot uitgangspunt genomen tijdsbesteding te laag is en dat de in de opleveringsstaat ingeschatte tijdsbesteding wel juist is. De in de opleveringsstaat per opleverpunt geschatte tijdbesteding acht het hof - in navolging van [I] en [gedaagde1] - ook bovenmatig. Als voorbeeld daarvoor mag dienen de op pagina 78 van de opleveringsstaat bedoelde (her)montage van een handdoekrekje en een wandlamp, waarvoor 3,5 uren wordt gerekend. Alles samengenomen is er daardoor geen reden om het bedrag aan schadevergoeding voor de door [gedaagde1] erkende opleverpunten naar boven bij te stellen.
5.9
Uit het voorgaande volgt dat [gedaagde2] , die de eerder door [gedaagde1] gevoerde verweren in hoger beroep tot de zijne heeft gemaakt, als contractuele medehuurder van [gedaagde1] ten onrechte voor een hoger bedrag aan schadevergoeding is belast dan [gedaagde1] voor dezelfde oplevering en dezelfde opleverpunten. In zoverre slagen zijn grieven al. De in de grieven van [gedaagde2] aangesneden vraag of de kantonrechter in de procedure tegen hem de op basis van artikel 139 Rv aan te leggen toets op juiste wijze heeft toegepast, kan daarom onbeantwoord blijven.
5.1
Het door [eiser zaak1/gedaagde zaak2] gedane bewijsaanbod passeert het hof omdat hiervoor is overwogen dat [eiser zaak1/gedaagde zaak2] niet aan zijn stelplicht heeft voldaan. Aan een bewijsopdracht wordt daarom niet toegekomen.
De slotsom
5.11
De grieven van [eiser zaak1/gedaagde zaak2] falen en die van [gedaagde2] slagen, zodat het bestreden vonnis voor zover gewezen tussen [eiser zaak1/gedaagde zaak2] en [gedaagde1] zal worden bekrachtigd en voor zover gewezen tussen [eiser zaak1/gedaagde zaak2] en [gedaagde2] zal worden vernietigd.
5.12
Omdat tussen partijen vaststaat dat [gedaagde1] voormeld bedrag van € 1.540,- inmiddels aan [eiser zaak1/gedaagde zaak2] heeft betaald en daarmee al heeft voldaan waartoe zij én [gedaagde2] tegenover [eiser zaak1/gedaagde zaak2] gehouden zijn, zal [gedaagde2] daartoe niet alsnog worden veroordeeld. Volstaan zal worden met wat hierna in de beslissing wordt vermeld. Wie van [gedaagde1] of [gedaagde2] dit bedrag uiteindelijk in hun onderlinge verhouding heeft te dragen, valt buiten de grenzen van deze procedures.
5.13
Als de in het ongelijk te stellen partij zal het hof [eiser zaak1/gedaagde zaak2] in de kosten van het hoger beroep veroordelen.
5.14
De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van [gedaagde1] in de zaak met nummer 200.258.539/01 zullen worden vastgesteld op € 741,- voor griffierecht en € 2.884,- voor salaris advocaat (2 punten × tarief III à € 1.442,-). De door [gedaagde1] in de zaak met nummer 200.259.165/01 gemaakte kosten aan griffierecht worden voor haar rekening gelaten nu niet is gebleken van een materieel belang voor haar voeging aan de zijde van [gedaagde2] .
5.15
De kosten voor de procedures in hoger beroep aan de zijde van [gedaagde2] zullen worden vastgesteld op € 101,05 voor explootkosten, € 1.482,- voor griffierecht en € 4.326,- voor salaris advocaat (3 punten × tarief III à € 1.442,-).
6.De beslissing
Het hof, recht doende in hoger beroep:
bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter te Groningen van 15 januari 2019, voor zover gewezen tussen [eiser zaak1/gedaagde zaak2] en [gedaagde1] ;
vernietigt het vonnis van de kantonrechter te Groningen van 15 januari 2019, voor zover gewezen tussen [eiser zaak1/gedaagde zaak2] en [gedaagde2] , en doet in zoverre opnieuw recht;
verstaat dat [gedaagde2] , naast [gedaagde1] , aan [eiser zaak1/gedaagde zaak2] € 1.540,- aan vergoeding van schade is verschuldigd, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 20 februari 2018;
veroordeelt [eiser zaak1/gedaagde zaak2] in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [gedaagde1] vastgesteld op € 741,- voor verschotten en op € 2.884,- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief en tot aan deze uitspraak aan de zijde van [gedaagde2] vastgesteld op € 1.583,05 voor verschotten en op € 4.326,- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief;
compenseert tussen [eiser zaak1/gedaagde zaak2] en [gedaagde2] de proceskosten van de procedure bij de kantonrechter in die zin dat elk van hen de eigen kosten draagt;
verklaart dit arrest voor zover het de hierin vermelde proceskostenveroordeling betreft uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit arrest is gewezen door mrs. W.F. Boele, M.E.L. Fikkers en W.A. Zondag en is door de rolraadsheer, in tegenwoordigheid van de griffier, in het openbaar uitgesproken op
8 juni 2021.