ECLI:NL:GHARL:2021:5434

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

nummer 19/01107

uitspraakdatum: 1 juni 2021

Uitspraak van de zeventiende enkelvoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X]te
[Z](hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 27 juni 2019, nummer UTR 18/3912, in het geding tussen belanghebbende en

de
heffingsambtenaarvan
de gemeente Hilversum(hierna: de heffingsambtenaar)

1.Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 38 te [Z] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2017 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2018 vastgesteld op € 969.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag in de onroerendezaakbelasting 2018 (OZB) opgelegd.

1.2.

Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.

1.3.

Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

1.4.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft verweer gevoerd.

1.5.

Het onderzoek ter zitting heeft op digitale wijze plaatsgevonden op 22 september 2020. Het Hof heeft ter zitting de zaak aangehouden om partijen in de gelegenheid te stellen met elkaar in overleg te treden. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan partijen is gestuurd.

1.6.

De heffingsambtenaar heeft aan het Hof een brief gezonden met dagtekening 16 oktober 2020 waarin hij onder meer heeft meegedeeld dat partijen niet tot overeenstemming zijn gekomen.

1.7.

Belanghebbende heeft voor de nadere zitting stukken ingestuurd.

1.8.

Het onderzoek ter nadere zitting heeft op digitale wijze plaatsgevonden op 30 maart 2021. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.

1.9.

Na sluiting van het onderzoek ter zitting heeft de heffingsambtenaar bij brief van 6 april 2021 nadere stukken ingestuurd. Het Hof heeft de heffingsambtenaar meegedeeld dat het geen aanleiding ziet om het onderzoek te heropenen, zodat het Hof evenvermelde brief en de bij deze brief overgelegde stukken niet tot de gedingstukken zal rekenen en niet zal meenemen in de beoordeling.

2.Vaststaande feiten

2.1.

Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak betreft een twee-onder-een-kapvilla, bouwjaar 1905, met een berging, een garage en een dakkapel. De inhoud van de woning is circa 1.097 m³ en de kaveloppervlakte is 600 m².

2.2.

Ter onderbouwing van de vastgestelde waarde heeft de heffingsambtenaar in hoger beroep een taxatiematrix overgelegd, waarin de waarde per waardepeildatum 1 januari 2017 is getaxeerd op € 998.000. Aan de waardebepaling zijn in de matrix de marktgegevens van de volgende, in [Z] gelegen, twee-onder-een-kapvilla’s ten grondslag gelegd:

1. [a-straat] 36, perceel 325 m², inhoud hoofdgebouw 932 m³, bouwjaar 1906, met 3 dakkapellen en een tuinhuis, op 21 juli 2017 verkocht voor € 802.400;

2. [b-straat] 121, perceel 300 m², inhoud hoofdgebouw 705 m³, bouwjaar 1905, met een berging en een dakkapel, op 8 juli 2017 verkocht voor € 685.000;

3. [c-straat] 49, perceel 464 m², inhoud hoofdgebouw 859 m³, bouwjaar 1935, met een garage, een aanbouw en een dakkapel, op 11 januari 2017 verkocht voor € 865.000;

4. [c-straat] 30, perceel 485 m², inhoud hoofdgebouw 775 m³, bouwjaar 1921, met 2 dakkapellen en een berging, op 28 juni 2016 verkocht voor € 760.000;

5. [d-straat] 23, perceel 630 m², inhoud hoofdgebouw 1.042 m³, bouwjaar 1894, met een serre, een garage en een aanbouw, op 25 september 2017 verkocht voor € 1.195.000;

6. [d-straat] 61, perceel 131 m², inhoud hoofdgebouw 558 m³, bouwjaar 1904, met een garage, op 27 januari 2017 verkocht voor € 526.000;

7. [e-straat] 20, perceel 344 m², inhoud hoofdgebouw 890 m³, bouwjaar 1901, met een berging, op 16 november 2016 verkocht voor € 1.007.500;

8. [f-straat] 7, perceel 432 m², inhoud hoofdgebouw 663 m³, bouwjaar 1912, met 2 dakkapellen, een berging en een garage, op 6 juni 2017 verkocht voor € 839.000.

In de matrix is een waardering opgenomen van de toestand van de onroerende zaak en voormelde referentieobjecten. Het gaat daarbij om de waardering van kwaliteit, doelmatigheid, uitstraling, onderhoud, ligging en voorzieningen. De onroerende zaak scoort op deze factoren een 3 (voldoende), behoudens op ligging, waarvoor de factor 2 (matig) geldt. Aan de referentieobjecten, behoudens de referentieobjecten 2 en 4, zijn in de matrix hogere factoren toegekend.

2.3.

Belanghebbende heeft in de hoger beroepsfase een door [A] RT (hierna: [A] ), als taxateur verbonden aan [B] , opgestelde waardematrix overgelegd, waarin de waarde van de onroerende zaak is getaxeerd op € 865.000. Aan deze waardebepaling zijn in de matrix de marktgegevens van een zestal referentieobjecten ten grondslag gelegd. Naast de door de heffingsambtenaar gebruikte – onder 2.2 vermelde – referentieobjecten 1, 2, 3, 5 en 7, heeft [A] de onroerende zaak [e-straat] 1 te [Z] opgevoerd, met de volgende gegevens: een perceel 605 m², inhoud hoofdgebouw 1.290 m³, bouwjaar 1906, met een berging, op 29 augustus 2016 verkocht voor € 850.000.

De onderhavige onroerende zaak scoort net als in de matrix van de heffingsambtenaar wat betreft de opstal op alle factoren een 3. De in de matrix gehanteerde factoren voor de referentieobjecten wijken alleen voor het referentieobject [d-straat] 23 af van de matrix van de heffingsambtenaar (in de matrix van [A] is voor drie factoren (kwaliteit, doelmatigheid en voorzieningen) een “4” (goed) toegekend in plaats van een “3” in de matrix van de heffingsambtenaar).

3.Geschil

In geschil is of de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak per peildatum 1 januari 2017 te hoog heeft vastgesteld.

4.Beoordeling van het geschil

4.1.

Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin zich die bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde de prijs die door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.

4.2.

De bewijslast dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld, rust op de heffingsambtenaar. De vraag of de heffingsambtenaar in het leveren van het van hem verlangde bewijs is geslaagd, moet worden beoordeeld in het licht van hetgeen belanghebbende naar voren heeft gebracht.

4.3.

Met de in hoger beroep overgelegde matrix en de daarop gegeven toelichting maakt de heffingsambtenaar, mede in het licht van hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, naar het oordeel van het Hof niet aannemelijk dat de door hem verdedigde waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum, niet te hoog is. Het Hof overweegt hiertoe als volgt.

4.4.

Bij de beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar in het leveren van het bewijs is geslaagd, heeft te gelden dat hem een zekere vrijheid toekomt bij het opvoeren van referentieobjecten mits deze voldoende vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. Naar het oordeel van het Hof stond het de heffingsambtenaar vrij de door hem in de matrix gebruikte referentieobjecten op te voeren, maar dient vervolgens wel duidelijk te worden gemaakt dat voldoende met de relevante verschillen ten opzichte van de onroerende zaak rekening is gehouden.

4.5.

Ter nadere zitting heeft de gemachtigde van belanghebbende verklaard dat hij de mindere staat van het dak niet meer aanvoert als beroepsgrond en dat hij niet meer betwist dat de heffingsambtenaar in zijn matrix is uitgegaan van een juiste indexering naar de waardepeildatum. Het Hof constateert voorts dat beide partijen in hun respectieve matrices ten aanzien van de onroerende zaak uitgaan van dezelfde scores op de relevante factoren. Daargelaten dat de heffingsambtenaar in de onderhavige zaak pas in de beroepsfase om een inpandige opname heeft gevraagd, betekent het voorgaande dat de discussie tussen partijen over het weigeren van een inpandige opname voor de onderhavige waardering buiten beschouwing kan worden gelaten.

4.6.

Naar ’s Hofs oordeel heeft de heffingsambtenaar onvoldoende inzichtelijk gemaakt hoe vanuit de verkoopprijzen van de referentieobjecten een m³-prijs van € 604,48 voor belanghebbendes woning (het hoofdgebouw) kan worden herleid, waarvan kan worden gezegd dat die in vergelijking tot het hoofdgebouw van de referentieobjecten, waarbij rekening moet worden gehouden met de onderlinge verschillen, niet te hoog is. Met name de onderlinge waardeverhouding met het naastgelegen pand [a-straat] 36 roept twijfel op over de in aanmerking genomen m³-prijs. Nu de inhoud van belanghebbendes woning (1.097 m³) aanzienlijk groter is dan van dit referentieobject (932 m³) en dit referentieobject bovendien voor de factor onderhoud hoger scoort (voor het overige gelijk) dan de onroerende zaak, lijkt een (veel) lagere m³-prijs dan de voor [a-straat] 36 gehanteerde m³-prijs van € 579,66 gerechtvaardigd te zijn. De heffingsambtenaar heeft desgevraagd ter zitting niet duidelijk kunnen maken waarom desondanks een hogere m³-prijs is gehanteerd. Voorts overweegt het Hof met betrekking tot de waardeverhouding ten opzichte van het referentieobject [d-straat] 23 dat belanghebbende de hoogte van de door de heffingsambtenaar ter zake van dit referentieobject gehanteerde factoren voor kwaliteit, doelmatigheid en voorzieningen in hoger beroep gemotiveerd heeft bestreden (zie 2.3). De heffingsambtenaar heeft deze lagere factoren, naar het oordeel van het hof, onvoldoende onderbouwd, te meer nu de heffingsambtenaar in de matrix voor waardepeildatum 1 januari 2018 – die de heffingsambtenaar ter onderbouwing van het daaropvolgende belastingjaar aan belanghebbende had verstrekt – voor “voorzieningen” ter zake van ditzelfde referentieobject een score van “4” heeft gehanteerd daar waar hij in de onderhavige matrix een “3” heeft gehanteerd. De verklaring ter zitting van de heffingsambtenaar dat het hem vrijstaat in een later jaar een andere (hogere) score te gebruiken, maakt een en ander (juist) niet aannemelijk. Met de overige referentieobjecten heeft de heffingsambtenaar, mede gelet op enerzijds de aanzienlijk grotere inhoud van het hoofdgebouw en de aanzienlijk grotere kavel van de onroerende zaak ten opzichte van deze referentieobjecten en anderzijds het feit dat aan deze referentieobjecten veelal hogere factoren zijn toegekend, de vastgestelde waarde evenmin aannemelijk gemaakt.

4.7.

Het Hof is van oordeel dat ook belanghebbende, in het licht van hetgeen de heffingsambtenaar heeft aangevoerd, niet aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem – ter nadere zitting – bepleite waarde van € 880.000 niet te laag is. Ter nadere zitting is niet alleen duidelijk geworden dat [A] in zijn matrix is uitgegaan van een onjuiste indexering naar de waardepeildatum, op grond waarvan belanghebbende de in de matrix getaxeerde waarde van € 865.000 met € 15.000 naar boven heeft bijgesteld, maar heeft de gemachtigde van belanghebbende ook bevestigd dat [A] abusievelijk de 5%-correctie per punt die wordt gehanteerd bij een verschil in factoren ten opzichte van de referentieobjecten niet alleen heeft toegepast op de waarde van het hoofdgebouw maar tevens op de aan de bijgebouwen en de kavel toegekende waarde. De gemachtigde heeft de cijfermatige consequenties van het voorgaande voor belanghebbendes standpunt niet nader uitgewerkt.

4.8.

Nu geen van beide partijen erin is geslaagd de door hen voorgestane waarde aannemelijk te maken, stelt het Hof, gelet op hetgeen door partijen over en weer is aangevoerd, de waarde in goede justitie vast op € 940.000.

SlotsomOp grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond.

5.Griffierecht en proceskosten

Nu het Hof het hoger beroep gegrond verklaart, dient de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht te vergoeden.

Het Hof ziet aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende voor de behandeling van het bezwaar en het hoger beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Het Hof stelt overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht – en in overleg met partijen – de kosten van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 397,50 voor de kosten in de bezwaarfase (1,5 punten (bezwaarschrift en hoorzitting)  wegingsfactor 1  € 265) en € 1.335 voor de kosten in hoger beroep (2,5 punten (het inhoudelijk hogerberoepschrift, bijwonen zitting en bijwonen nadere zitting)  wegingsfactor 1  € 534), ofwel in totaal op € 1.732,50. Het Hof merkt daarbij op dat belanghebbende ter zitting heeft verklaard dat hij instemt met 0,5 punt voor het horen in de bezwaarfase omdat een groot aantal zaken tegelijk is besproken, en dat hij voor de beroepsfase geen vergoeding vraagt omdat de procedure in eerste aanleg is gevoerd door de partner van belanghebbende. Belanghebbende heeft daarnaast gevraagd om vergoeding van door hem gemaakte taxatiekosten van € 128,26 (2 uur maal € 53, vermeerderd met 21% BTW). De heffingsambtenaar kan met het voorgaande instemmen. Het Hof stelt de totale proceskostenvergoeding vast op € 1.860,76.

6.Beslissing

Het Hof:

– vernietigt de uitspraak van de Rechtbank,

– vermindert de vastgestelde waarde tot € 940.000,

– vermindert de aanslag in de OZB voor het jaar 2018 dienovereenkomstig,

– veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 1.860,76,

– gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 46 in verband met het beroep bij de Rechtbank en € 128 in verband met het hoger beroep bij het Hof.

Deze uitspraak is gedaan door mr. G.B.A. Brummer, voorzitter, in tegenwoordigheid van mr. H. de Jong als griffier.

De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 1 juni 2021

De voorzitter,

De griffier is verhinderd de uitspraak

te ondertekenen.

(G.B.A. Brummer)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 2 juni 2021.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raadwww.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.