Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Arnhem
afdeling civiel recht, handel
zaaknummer gerechtshof 200.285.404
(zaaknummer rechtbank Amsterdam 663901)
arrest van 19 januari 2021
in het incident in de zaak van
de vereniging van eigenaars
Vereniging van Eigenaars Marcusstraat 16 tot en met 42 te Amsterdam,
gevestigd te Amsterdam,
appellante,
in eerste aanleg: gedaagde,
verweerster in het incident,
hierna: de VvE,
advocaat: mr. A. El Fathi te Arnhem,
tegen
de stichting
Stichting Urbanic Amsterdam I,
gevestigd te Amsterdam,
geïntimeerde,
in eerste aanleg: eiseres,
verzoekster in het incident,
hierna: de stichting,
advocaat: mr. E.M. de Bie te Amsterdam.
1.Het geding in eerste aanleg
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van de vonnissen van 24 juli 2019 en 18 december 2019, die de rechtbank Amsterdam heeft gewezen.
2.Het geding in hoger beroep
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding in hoger beroep van 28 februari 2020,
- een akte houdende schorsing en hervatting van de zijde van de stichting,
- een antwoordakte van de zijde van de VvE,
- het arrest van het gerechtshof Amsterdam van 28 juli 2020, waarbij het de zaak in de stand waarin deze zich bevindt, heeft verwezen naar dit hof.
3.De motivering van de beslissing
3.1
Het gaat in deze zaak om het volgende.
De stichting is sinds april 2017 eigenaar van het appartementsrecht Marcusstraat 38 te Amsterdam. De stichting is daarmee een van de veertien leden van de VvE.
Op 15 januari 2018 heeft de VvE bij meerderheid van stemmen besloten om artikel 17.4 van het modelreglement in de zin van artikel 5:111 sub d van het Burgerlijk Wetboek (BW) en daarmee de akte van splitsing te wijzigen.
Het originele artikel 17.4 luidt:
‘Iedere eigenaar en gebruiker is verplicht het privé gedeelte te gebruiken overeenkomstig
de daaraan nader in de akte gegeven bestemming.
Een gebruik dat afwijkt van deze bestemming is slechts geoorloofd met toestemming van
de vergadering. De vergadering kan bij het verlenen van de toestemming bepalen dat deze
weer kan worden ingetrokken.
In geval van een zodanig afwijkend gebruik, is artikel 5:119 tweede lid van het Burgerlijk
Wetboek van toepassing.’
De VvE heeft besloten artikel 17.4 aan te vullen als volgt:
‘Een privé gedeelte mag altijd door een gezin worden gebruikt.
Gebruik van een privé gedeelte door twee personen is altijd toegestaan.
Gebruik van een privé gedeelte door drie personen, anders dan zijnde een gezin, is slechts
na toestemming van de vergadering toegestaan en de toestemming kan alleen worden
gegeven als de Gemeente Amsterdam de daartoe vereiste (omzettings)vergunning
onherroepelijk heeft verleend.
Gebruik door meer dan drie personen, anders dan zijnde een gezin, is nooit toegestaan.
Bij overtreding of niet-nakoming van deze bepaling zal het bestuur de eigenaar van het
betreffende appartementsrecht een schriftelijke waarschuwing doen toekomen per
aangetekende brief en hem wijzen op de overtreding of niet-nakoming.
Indien de betrokkene binnen veertien (14) dagen daarna geen gevolg geeft aan de
waarschuwing kan het bestuur hem een boete opleggen van ten hoogste vijfduizend euro
(€ 5.000,00) per dag voor elke overtreding of niet-nakoming, onverminderd de
gehoudenheid van de betrokkene tot schadevergoeding, zo daartoe termen aanwezig zijn, en
onverminderd de andere maatregelen, welke de vergadering kan nemen krachtens de wet of
het reglement.
De te verbeuren boeten komen ten bate van de vereniging.
Indien het bedrag van de boete niet tijdig wordt voldaan is artikel 6 eerste lid van
toepassing.'
Van de VvE stemden dertien leden vóór, de stichting stemde tegen.
De stichting heeft vervolgens in eerste aanleg op grond van artikel 5:140b lid 1 BW gevorderd dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, voornoemd besluit van de VvE zal vernietigen met veroordeling van de VvE in de (na)kosten van het geding.
Bij het bestreden – uitvoerbaar bij voorraad verklaarde – vonnis heeft de rechtbank de vorderingen toegewezen.
3.2
In haar akte houdende schorsing en hervatting in het door de VvE ingestelde hoger beroep heeft de stichting schorsing van de procedure en hervatting van de procedure door R-Town B.V. (hierna: R-Town) aangezegd op grond van artikel 225 lid 1 sub b in verbinding met artikel 227 lid 1 sub a Rv. Zij voert daartoe aan dat de eigendom van het appartementsrecht door haar op 2 maart 2020 is overgedragen aan R-Town.
3.3
De VvE verzet zich tegen de aangezegde schorsing en hervatting en voert daartoe aan:
- het enkele feit dat het appartementsrecht niet meer in eigendom is van de stichting is onvoldoende grond voor toewijzing;
- onduidelijk is welke afspraken de stichting en R-Town hebben gemaakt ten aanzien van de voorwaarden van de overdracht; de koopovereenkomst is niet overgelegd en uit de akte van levering, waarbij het appartementsrecht blijkbaar onderdeel is van de door de stichting geleverde onroerende zaken, blijkt niets van die voorwaarden;
- de stichting heeft de procedure in eerste aanleg geïnitieerd door de VvE in rechte te betrekken en vernietiging van het bestreden besluit te vorderen, omdat zij stelde schade te lijden als gevolg van het besluit;
- uit de akte blijkt niet dat R-Town bereid is als procespartij in de plaats te treden van de stichting, waarmee de (procesrechtelijke) situatie bij toewijzing van het verzoek onduidelijk wordt;
- het behoud van de huidige procespartijen staat aan tenuitvoerlegging van een arrest van het hof niet in de weg;
- het wijzigen van een van de procespartijen is in strijd met de goede procesorde, omdat R‑Town mogelijk feiten en omstandigheden in hoger beroep zal aanvoeren waarom juist zij schade zal lijden als gevolg van het besluit om de akte te wijzigen en niet ondenkbaar is dat deze gestelde schade substantieel anders is dan de door de stichting in eerste aanleg gestelde schade;
- de rechtsvraag of de stichting schade kán lijden (het meest verstrekkende verweer van de VvE in eerste aanleg) en de procedure in eerste aanleg zijn zo verweven met de (juridische entiteit van) partijen dat het honoreren van het verzoek mogelijk zal leiden tot een geheel ander feitencomplex;
- niet de eigendom van het appartementsrecht is relevant, maar de door de stichting gestelde schade.
3.4
In artikel 225 Rv (dat op grond van artikel 353 Rv ook in hoger beroep van toepassing is) is in lid 1 onder c bepaald dat een grond voor schorsing van het geding is het ophouden van de betrekkingen waarin een partij het geding voerde, hetzij ten gevolge van rechtsopvolging onder algemene titel op een ander, hetzij door een andere oorzaak. Hoewel daaronder ook het geval valt van rechtsopvolging onder bijzondere titel, acht het hof het verzet van de VvE tegen de aangezegde schorsing van de procedure gegrond.
Daartoe overweegt het hof dat de VvE kennelijk niet is geïnformeerd over de voorwaarden waaronder de overdracht van het appartementsrecht heeft plaatsgevonden, dat de VvE, als oorspronkelijk verwerende partij, specifieke verweren heeft gevoerd (met betrekking tot de door de stichting gestelde schade en de vraag of de stichting als zodanig schade kan lijden) die samenhangen met juist de stichting als wederpartij en dat de VvE bij inwilliging van het verzoek kan worden geconfronteerd met nieuwe feiten en omstandigheden in hoger beroep en nieuwe stellingen van de zijde van R-Town. Daardoor is de kans reëel dat de VvE wordt belemmerd in haar verweer en met hogere kosten van juridische bijstand te maken krijgt. Daarmee wordt de VvE op onaanvaardbare wijze in haar procesbelangen geschaad en is sprake van strijd met de goede procesorde . Daarnaast hoeft, zoals de VvE terecht aanvoert, het behoud van de stichting als procespartij aan eventuele tenuitvoerlegging van een door het hof te wijzen arrest niet in de weg te staan.
4.De slotsom
4.1
Het hof acht het verzet van de VvE tegen de aangezegde schorsing van de procedure en hervatting van de procedure door R-Town gegrond en zal bepalen dat de procedure wordt voortgezet tussen de VvE en de stichting. De stichting zal als de in het ongelijk te stellen partij in de kosten van dit incident worden veroordeeld. De kosten van het incident zullen tot aan deze uitspraak aan de zijde van de VvE worden vastgesteld op € 1.074,- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief (1 punt x tarief II).
4.2
Het hof bepaalt dat de hoofdzaak wordt voortgezet in de stand waarin deze zich blijkens het roljournaal bevindt. Verder houdt het hof iedere beslissing aan.
5.De beslissing
Het hof, recht doende:
in het incident:
acht het verzet tegen de door de stichting gedane aanzegging tot schorsing van de procedure en hervatting van de procedure door R-Town gegrond;
bepaalt dat de procedure zal worden voortgezet tussen de VvE en de stichting;
veroordeelt de stichting in de kosten van het incident, tot aan deze uitspraak aan de zijde van de VvE vastgesteld op € 1.074,- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief;
in de hoofdzaak in hoger beroep:
bepaalt dat de zaak wordt voortgezet in de stand waarin deze zich volgens het roljournaal bevindt;
houdt verder iedere beslissing aan.
Dit arrest is gewezen door mrs. R. Prakke-Nieuwenhuizen, H. Wammes en S.B. Boorsma en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 19 januari 2021.