Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Leeuwarden
afdeling civiel recht, handel
zaaknummer gerechtshof 200.250.513
(zaaknummer rechtbank Noord-Nederland C/19/121583)
arrest van 18 mei 2021
in de zaak van
Adelaars Verenigd Woningbezit B.V.,
gevestigd te Hoogeveen,
appellante,
bij de rechtbank: eiseres in conventie, verweerster in reconventie,
hierna:
Adelaars,
Adelaars,
advocaat: mr. D.A. Westra, kantoorhoudend te Leeuwarden,
tegen:
1.[geïntimeerde1] ,
2.
[geïntimeerde2],
[geïntimeerde2],
beiden wonende te [A] ,
geïntimeerden,
bij de rechtbank: gedaagden in conventie, eisers in reconventie,
hierna gezamenlijk te noemen:
[geïntimeerden] c.s.,
[geïntimeerden] c.s.,
advocaat: mr. G.P. Wempe, kantoorhoudend te Drachten.
1.Het verdere verloop van de procedure in hoger beroep
Naar aanleiding van het tussenarrest van 18 juni 2019 heeft op 29 januari 2021 een mondelinge behandeling plaatsgehad waarvan proces-verbaal is opgemaakt. Aan het slot van de mondelinge behandeling is een datum voor arrest bepaald.
2.Waar gaat de zaak over?
2.1.
Tussen partijen is in geschil of het [geïntimeerden] c.s. vrij stond om hun restaurant aan hun zoon te verkopen, gelet op het voorkeursrecht van koop dat zij al eerder met Adelaars waren overeengekomen.
2.2.
Het hof komt, net als de rechtbank, tot het oordeel dat [geïntimeerden] c.s. het restaurant mochten verkopen aan hun zoon. Het hof zal hierna (onder 5) uitleggen hoe het tot die beslissing is gekomen. Het hof zal eerst (onder 3 en 4) de feiten schetsen en het verloop van de procedure bij de rechtbank.
3.De feiten
3.1.
Op 22 september 2003 zijn [geïntimeerden] c.s. eigenaar geworden van twee percelen in [A] , toen kadastraal bekend gemeente Smilde, sectie [Y] nummers [000] en [001] en nu kadastraal bekend nummers [002] en [003] . De levering aan [geïntimeerden] c.s. heeft plaatsgevonden door middel van een akte van ruil en overdracht (hierna: de akte). [geïntimeerden] c.s. hebben door middel van de(zelfde) akte aan Adelaars (toen nog Eagle Invest B.V.) een deel van een ander perceel in [A] geleverd, toen kadastraal bekend gemeente Smilde, sectie [Y] nummer [004] , nu kadastraal bekend nummer [005] . Het toen niet aan Adelaars geleverde deel van dit perceel (hierna: perceel [004] ) hebben [geïntimeerden] c.s. in eigendom behouden. Op dit perceel stond het restaurant van [geïntimeerden] c.s. Adelaars is een projectontwikkelaar.
3.2.
In de akte is een voorkeursrecht van koop opgenomen ten behoeve van Adelaars ten aanzien van perceel [004] . Dit voorkeursrecht is op initiatief van Adelaars in de akte terechtgekomen. De akte luidt op dat punt, voor zover hier van belang:
“
Voorkeursrecht (passief) ten behoeve van partij 2[hof: Adelaars]
ten laste van registergoed van partij 3[hof: [geïntimeerden] c.s.]
Partij 3 geeft hierbij aan partij 2 een voorkeursrecht van koop met betrekking tot (…)
het bij partij 3 resterende gedeelte van kadastraal perceel gemeente Smilde sectie [004] , hierna te noemen: “het object”.Ingeval van voorgenomen verkoop van het object zal partij 3 dit eerst aan partij 2 bij aangetekende brief of deurwaardersexploit te koop moeten aanbieden voor een koopprijs, vast te stellen in onderling overleg of bij onmogelijkheid daartoe door drie registertaxateurs, waarbij ieder van partijen binnen een week na eerderbedoelde aangetekende brief of deurwaardersexploit één deskundige zal aanwijzen en deze twee aangewezenen vervolgens samen een derde. Genoemde deskundigen zullen binnen een maand na eerderbedoelde aangetekende brief of deurwaardersexploit een koopprijs vaststellen, hierna te noemen:“de koopprijs”.Voor het geval een partij niet binnen een week als voormeld tot de aanwijzing van een deskundige komt zal de door de ander wel aangewezen deskundige bedoelde derde deskundige kunnen aanwijzen en deze zullen alsdan beiden bevoegd zijn binnen bedoelde maand de koopprijs vast te stellen.Genoemde deskundigen zullen de koopprijs mededelen aan partijen.Partij 2 heeft gedurende zes maanden na ontvangst van bedoelde mededeling de gelegenheid dit aanbod voor de koopprijs (kosten koper) bij aangetekende brief of deurwaardersexploit te aanvaarden. Door deze aanvaarding komt dan een koopovereenkomst tot stand tussen partijen.Binnen twee maanden na de totstandkoming van de koopovereenkomst zal de juridische levering van het object met gelijktijdige betaling van de koopprijs (kosten koper) dienen plaats te hebben, zulks onder de gebruikelijke bepalingen en bedingen.Bij gebreke van aanvaarding bij aangetekende brief of deurwaardersexploit door partij 2 van bedoeld aanbod heeft partij 3 gedurende zes maanden na het verstrijken van bedoelde termijn jegens partij 2 het recht het object aan een derde te verkopen voor een koopsom (kosten koper) liggende op of boven de koopprijs, met dien verstande dat de juridische of economische levering met betaling van de koopsom (kosten koper) moet plaatsvinden uiterlijk binnen twee maanden na het verstrijken van bedoelde termijn van zes maanden.Bij levering aan een derde als voormeld binnen gemelde termijn vervalt het voorkeursrecht en bij niet levering aan een derde als voormeld herleeft het voorkeursrecht.
Voorkeursrecht (passief) ten behoeve van partij 2[hof: Adelaars]
ten laste van registergoed van partij 3[hof: [geïntimeerden] c.s.]
Partij 3 geeft hierbij aan partij 2 een voorkeursrecht van koop met betrekking tot (…)
het bij partij 3 resterende gedeelte van kadastraal perceel gemeente Smilde sectie [004] , hierna te noemen: “het object”.Ingeval van voorgenomen verkoop van het object zal partij 3 dit eerst aan partij 2 bij aangetekende brief of deurwaardersexploit te koop moeten aanbieden voor een koopprijs, vast te stellen in onderling overleg of bij onmogelijkheid daartoe door drie registertaxateurs, waarbij ieder van partijen binnen een week na eerderbedoelde aangetekende brief of deurwaardersexploit één deskundige zal aanwijzen en deze twee aangewezenen vervolgens samen een derde. Genoemde deskundigen zullen binnen een maand na eerderbedoelde aangetekende brief of deurwaardersexploit een koopprijs vaststellen, hierna te noemen:“de koopprijs”.Voor het geval een partij niet binnen een week als voormeld tot de aanwijzing van een deskundige komt zal de door de ander wel aangewezen deskundige bedoelde derde deskundige kunnen aanwijzen en deze zullen alsdan beiden bevoegd zijn binnen bedoelde maand de koopprijs vast te stellen.Genoemde deskundigen zullen de koopprijs mededelen aan partijen.Partij 2 heeft gedurende zes maanden na ontvangst van bedoelde mededeling de gelegenheid dit aanbod voor de koopprijs (kosten koper) bij aangetekende brief of deurwaardersexploit te aanvaarden. Door deze aanvaarding komt dan een koopovereenkomst tot stand tussen partijen.Binnen twee maanden na de totstandkoming van de koopovereenkomst zal de juridische levering van het object met gelijktijdige betaling van de koopprijs (kosten koper) dienen plaats te hebben, zulks onder de gebruikelijke bepalingen en bedingen.Bij gebreke van aanvaarding bij aangetekende brief of deurwaardersexploit door partij 2 van bedoeld aanbod heeft partij 3 gedurende zes maanden na het verstrijken van bedoelde termijn jegens partij 2 het recht het object aan een derde te verkopen voor een koopsom (kosten koper) liggende op of boven de koopprijs, met dien verstande dat de juridische of economische levering met betaling van de koopsom (kosten koper) moet plaatsvinden uiterlijk binnen twee maanden na het verstrijken van bedoelde termijn van zes maanden.Bij levering aan een derde als voormeld binnen gemelde termijn vervalt het voorkeursrecht en bij niet levering aan een derde als voormeld herleeft het voorkeursrecht.
BIJ OPVOLGING KRACHTENS ERFRECHT (ALGEMENE TITEL) OF BIJ VERDELING BEHOEFT VOORMELD VOORKEURSRECHT DOOR PARTIJ 3 NIET IN ACHT TE WORDEN GENOMEN.DAARNAAST IS IN AFWIJKING VAN HET VORENSTAANDE PARTIJ 3 VRIJ OM HET OBJECT ONDER BIJZONDERE TITEL TE VERVREEMDEN AAN (KLEIN)KINDEREN ALSMEDE AAN HUURDER(S) VAN HET OBJECT.”
3.3.
Op 29 mei 2015 hebben [geïntimeerden] c.s. in een brief aan Adelaars laten weten perceel [004] te willen verkopen voor € 250.000,- en dat, wanneer geen overeenstemming wordt bereikt over de vraagprijs, [geïntimeerden] c.s. de heer [B] van makelaardij De Smelthe aanwijzen als deskundige (hierna: makelaar [B] ).
3.4.
In de periode daarna hebben partijen gecorrespondeerd over de verkoop van perceel [004] aan Adelaars. In dat kader zijn - onder meer - een asbestinventarisatie en een bodemonderzoek opgemaakt. Adelaars heeft die stukken eind augustus 2016 verzonden naar mr. W.L. Wijmans van EasyLawyer Nederland B.V. (hierna: adviseur Wijmans), die toen adviseur was van [geïntimeerden] c.s. Eind oktober 2016 heeft adviseur Wijmans aan Adelaars laten weten dat [geïntimeerden] c.s. het bod van Adelaars van € 120.000,- te laag vinden.
3.5.
Op 13 maart 2017 heeft Adelaars haar eerdere bod (van € 120.000,-) herroepen en aan makelaar [B] laten weten dat als [geïntimeerden] c.s. perceel [004] willen verkopen, zij de in de akte voor het voorkeursrecht van koop voorgeschreven procedure moeten volgen.
3.6.
Op enig moment daarna heeft de heer [C] van Lamberink Bedrijfsmakelaars (hierna: makelaar [C] ) Adelaars laten weten dat hij van [geïntimeerden] c.s. opdracht had gekregen om tot verkoop van perceel [004] over te gaan.
3.7.
Op 12 juni 2017 hebben [geïntimeerden] c.s. perceel [004] aan hun zoon verkocht voor € 165.000,-.
3.8.
Op 23 juni 2017 heeft Adelaars via een e-mail aan makelaar [C] informatie gestuurd, waaronder de asbestinventarisatie en het bodemonderzoek.
3.9.
Bij brief van 3 juli 2017 heeft Adelaars van makelaar [C] vernomen dat [geïntimeerden] c.s. perceel [004] aan hun zoon hadden verkocht.
3.10.
Op 24 juli 2017 heeft Adelaars verlof gekregen van de voorzieningenrechter van de rechtbank Noord-Nederland tot het leggen van conservatoir beslag tot levering op perceel [004] , waarna het beslag is gelegd op 27 juli 2017.
3.11.
In opdracht van Adelaars heeft de heer [D] van Hup & Fidom
Bedrijfsmakelaars op 28 september 2017 een geveltaxatie uitgevoerd en de marktwaarde van perceel [004] gesteld op € 80.000,-. Op 25 januari 2018 heeft Bentum Makelaardij een
plausibiliteitsverklaring afgegeven waarmee Bentum Makelaardij aangeeft de marktwaarde
van perceel [004] van € 80.000,- plausibel te vinden.
3.12.
Nadat het conservatoir beslag bij vonnis van 29 augustus 2018 was opgeheven, hebben [geïntimeerden] c.s. in april 2019 perceel [004] aan hun zoon geleverd. Hij wil het perceel verkopen.
4.Het geschil en de beslissing in de procedure bij de rechtbank
4.1.
Adelaars heeft bij de rechtbank, zakelijk weergegeven, primair gevorderd [geïntimeerden] c.s. te veroordelen om mee te werken aan de levering van perceel [004] tegen een koopsom van € 80.000,- bij gebreke waarvan het vonnis in de plaats van de leveringsakte treedt en [geïntimeerden] c.s. te veroordelen het perceel te ontruimen op straffe van het verbeuren van dwangsommen. Subsidiair heeft Adelaars, zakelijk weergegeven, gevorderd [geïntimeerden] c.s. op straffe van het verbeuren van dwangsommen te veroordelen om de in de akte voor het voorkeursrecht van koop voorgeschreven procedure te doorlopen. Primair en subsidiair heeft Adelaar gevorderd [geïntimeerden] c.s. hoofdelijk te veroordelen om haar € 925,- te betalen aan vergoeding van buitengerechtelijke kosten met hoofdelijke veroordeling van [geïntimeerden] c.s. in de proceskosten, waaronder de beslagkosten van € 1.338,44 en in de nakosten, te vermeerderen met rente.
4.2.
In reconventie hebben [geïntimeerden] c.s. samengevat gevorderd (1) voor recht te verklaren dat zij gerechtigd zijn tot verkoop van perceel [004] aan hun zoon, (2) opheffing van de gelegde conservatoire beslagen en (3) doorhaling van die beslagen in de openbare registers met veroordeling van Adelaars in de proceskosten.
4.3.
Op 29 augustus 2018 heeft de rechtbank de vorderingen (in conventie) van Adelaars afgewezen en de vorderingen van [geïntimeerden] c.s. (in reconventie) toegewezen met veroordeling van Adelaars in conventie en in reconventie in de proceskosten en in de nakosten met rente.
5.De beoordeling in hoger beroep
5.1.
Adelaars heeft in het hoger beroep negen grieven gericht tegen het vonnis van 29 augustus 2018. Na een dubbele eiswijziging vordert Adelaars dat het hof dit vonnis van de rechtbank vernietigt en haar (gewijzigde) vorderingen toewijst en die van [geïntimeerden] c.s. afwijst. De eiswijziging komt er, zakelijk weergegeven, op neer dat Adelaars aan haar primaire en subsidiaire vordering heeft toegevoegd [geïntimeerden] c.s. op straffe van het verbeuren van dwangsommen te veroordelen om hun zoon te bewegen om mee te werken aan (primair) de levering althans (subsidiair) het doorlopen van de in de akte voor het voorkeursrecht van koop voorgeschreven procedure. Verder heeft Adelaars in hoger beroep meer subsidiair gevorderd voor recht te verklaren dat [geïntimeerden] c.s. toerekenbaar tekort zijn geschoten in de nakoming van hun verplichtingen die zij op grond van het voorkeursrecht van koop ten opzichte van Adelaars hebben en [geïntimeerden] c.s. te veroordelen tot vergoeding van de daardoor door Adelaars geleden schade, nader op te maken bij staat. Tot slot heeft Adelaars in hoger beroep aan haar primaire en subsidiaire vordering toegevoegd [geïntimeerden] c.s. hoofdelijk te veroordelen om haar € 2.445,- terug te betalen aan door Adelaars aan [geïntimeerden] c.s. betaalde proceskosten.
5.2.
Tegen de eiswijziging in hoger beroep, die op het processueel juiste tijdstip is gedaan, is als zodanig geen bezwaar gemaakt. Omdat het hof daartegen ook ambtshalve geen bezwaren aanwezig acht, zal het hof van die gewijzigde vordering uitgaan.
de bezwaren tegen de door de rechtbank vastgestelde feiten gaan niet op
5.3.
Het hof heeft hiervoor de feiten opnieuw vastgesteld, met inachtneming van het bezwaar dat Adelaars daartegen heeft aangevoerd. Grief I hoeft geen verdere behandeling. Adelaars had ook bezwaar gemaakt tegen de door de rechtbank opgenomen WOZ-waarde van perceel [004] van € 212.000. Bij memorie van antwoord hebben [geïntimeerden] c.s. een taxatieverslag van de gemeente Midden-Drenthe in het geding gebracht waaruit blijkt dat de WOZ-waarde van perceel [004] per peildatum 1 januari 2017 € 212.655,- is. Dit is door Adelaars in hoger beroep niet langer betwist. Grief II gaat niet op.
de in 2015 ingezette procedure van het voorkeursrecht is zonder resultaat geëindigd
5.4.
Toen [geïntimeerden] c.s. perceel [004] in 2015 wilden verkopen, hebben zij uitvoering gegeven aan de procedure, zoals die in de akte voor het voorkeursrecht van koop is voorgeschreven. In de akte is opgenomen dat [geïntimeerden] c.s. bij een voorgenomen verkoop perceel [004] eerst aan Adelaars te koop moeten aanbieden. Met hun brief van 29 mei 2015 aan Adelaars hebben [geïntimeerden] c.s. voldaan aan die (contractuele) verplichting. In die brief hebben [geïntimeerden] c.s. hun vraagprijs genoemd en hebben zij makelaar [B] aangewezen als taxateur wanneer over de koopprijs geen overeenstemming zou worden bereikt.
5.5.
Partijen zijn vervolgens in onderhandeling getreden over de hoogte van de koopsom. Het hof is van oordeel dat Adelaars de eind mei 2015 aangevangen onderhandelingen op 13 maart 2017 heeft beëindigd door het bod dat zij eerder had gedaan (van € 120.000,-) te herroepen. Daarmee is de in 2015 ingezette procedure van het voorkeursrecht van koop zonder resultaat geëindigd. De rechtbank is in het vonnis ook tot die conclusie gekomen. Het tegen dat oordeel gerichte bezwaar (grief V) faalt daarom.
op 12 juni 2017 konden [geïntimeerden] c.s. perceel [004] aan hun zoon verkopen
5.6.
Het hof volgt Adelaars niet in haar zienswijze dat aan de in het voorkeursrecht opgenomen uitzonderingsbepaling de betekenis moet worden toegekend dat [geïntimeerden] c.s. perceel [004] alleen aan hun (klein)kinderen mogen verkopen wanneer de (klein)kinderen het restaurant voortzetten. Dat staat er niet. Adelaars heeft geen feiten en omstandigheden aangevoerd waaruit blijkt dat zij er op mocht vertrouwen dat de uitzondering op haar voorkeursrecht beperkter moet worden uitgelegd dan uit de bewoordingen daarvan blijkt. Die beperktere uitleg volgt naar het oordeel van het hof niet uit de enkele omstandigheid dat in de akte is opgenomen dat [geïntimeerden] c.s. perceel [004] niet alleen aan hun kinderen maar ook aan hun huurders mogen verkopen. Adelaars voert daar ook geen argumenten voor aan behalve dat kinderen en huurders in dezelfde zin zijn genoemd. Daaraan kan naar het oordeel van het hof niet de verstrekkende conclusie worden verbonden dat [geïntimeerden] c.s. perceel [004] alleen aan hun (klein)kinderen kunnen verkopen wanneer die het restaurant voortzetten. Het hof neemt daarbij verder in aanmerking dat het voorkeursrecht op initiatief van Adelaars is opgesteld. In deze procedure is onduidelijk gebleven of de in hoofdletters opgenomen uitzondering op het voorkeursrecht van Adelaars van (een adviseur van) [geïntimeerden] c.s. afkomstig is, zoals Adelaars aanvoert. Maar ook als die tekst door [geïntimeerden] c.s. is voorgesteld, baat dat Adelaars niet.
Het is immers Adelaars die een van de bewoordingen afwijkende uitleg bepleit en het lag in de onderlinge verhouding tussen partijen op de weg van Adelaars om dat dan in de akte in duidelijk bewoordingen op te laten nemen. Adelaars is een professionele projectontwikkelaar, terwijl [geïntimeerden] c.s., zoals ter zitting is gebleken, geen Nederlands kunnen schrijven of lezen en zich mondeling met de Nederlandse taal redden zolang de bewoordingen eenvoudig zijn. [geïntimeerden] c.s., die zijn bijgestaan door meerdere adviseurs, konden en mochten ook afgaan op de bewoordingen van de akte.
5.7.
Het hof komt tot de conclusie dat de rechtbank op juiste gronden de akte zo heeft uitgelegd dat tussen partijen is overeengekomen dat Adelaars in een bevoorrechte positie ten opzichte van derden staat, maar dat Adelaars in rangorde pas na de kinderen van [geïntimeerden] c.s. komt en dat daarvoor niet voorwaarde is dat het restaurant wordt voortgezet. Het daartegen gerichte bezwaar van Adelaars (grief III) strandt. Dit betekent dat [geïntimeerden] c.s. perceel [004] aan hun zoon konden verkopen waarmee ook het tegen dat oordeel van de rechtbank gerichte bezwaar (grief VII) van Adelaars strandt.
[geïntimeerden] c.s. maken geen misbruik van bevoegdheid en handelen niet in strijd met de redelijkheid en billijkheid
5.8.
In het oordeel dat de in 2015 ingezette procedure van het voorkeursrecht van koop was geëindigd en [geïntimeerden] c.s. perceel [004] aan hun zoon konden verkopen, ook als hij het restaurant niet zou voortzetten, ligt besloten dat [geïntimeerden] c.s. bij de verkoop aan hun zoon geen misbruik van recht hebben gemaakt en dat zij niet in strijd met de redelijkheid en billijkheid hebben gehandeld. Het beroep van Adelaars op misbruik van bevoegdheid en op handelen in strijd met de redelijkheid en billijkheid bevat geen argumenten die hiervoor niet al zijn behandeld en die zouden kunnen dienen ter onderbouwing van een dergelijk verweer. Op dezelfde gronden als hiervoor behandeld slagen ook deze bezwaren (grieven IV en VI) niet.
dus: [geïntimeerden] c.s. zijn niet tekortgeschoten
5.9.
Omdat [geïntimeerden] c.s. met de levering van perceel [004] aan hun zoon niet tekortgeschoten zijn in de nakoming van hun verplichtingen uit het voorkeursrecht, waren zij niet gehouden perceel [004] aan Adelaars te leveren of de in de akte voor het voorkeursrecht van koop voorgeschreven procedure te volgen. [geïntimeerden] c.s. zijn daarom ook niet gehouden om hun zoon te bewegen om daaraan alsnog medewerking te verlenen, nog daargelaten dat de rechtsgrond van de daarop ziende vordering problematisch is. Deze vordering en de door Adelaars in hoger beroep gevorderde verklaring voor recht met verwijzing naar de schadestaatprocedure, liggen dan ook voor afwijzing gereed. Terecht heeft de rechtbank Adelaars in conventie als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de proceskosten en in de nakosten van
[geïntimeerden] c.s. Terecht heeft de rechtbank de vorderingen van [geïntimeerden] c.s. in reconventie toegewezen. De bezwaren van Adelaars daartegen (grieven VIII en IX) gaan niet op.
6.De slotsom
6.1.
De grieven falen. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd.
6.2.
Als de in het ongelijk te stellen partij zal het hof Adelaars in de kosten van het hoger beroep veroordelen.
6.3.
De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van [geïntimeerden] c.s. zullen worden vastgesteld op € 318,- voor verschotten (griffierecht) en op € 2.228,- voor salaris advocaat.
6.4.
Als niet weersproken zal het hof ook de nakosten toewijzen zoals hierna vermeld.
7.De beslissing
Het hof, recht doende in hoger beroep:
7.1.
bekrachtigt het vonnis van de rechtbank Noord-Nederland van 29 augustus 2018;
7.2.
veroordeelt Adelaars in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [geïntimeerden] c.s. vastgesteld op € 318,- voor verschotten en op € 2.228,- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief;
7.3.
veroordeelt Adelaars in de nakosten, begroot op € 163,- met bepaling dat dit bedrag zal worden verhoogd met € 85,- in geval Adelaars niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan deze uitspraak heeft voldaan én betekening heeft plaatsgevonden;
7.4.
verklaart dit arrest ten aanzien van de daarin vervatte veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
7.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit arrest is gewezen door mrs. J.H. Kuiper, D.H. de Witte en D.J. Keur en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 18 mei 2021.