ECLI:NL:GHARL:2021:4706

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Arnhem

afdeling civiel recht, handel,

zaaknummer gerechtshof 200.255.399

(zaaknummer rechtbank Midden-Nederland, locatie Utrecht, 6781539)

arrest van 18 mei 2021

in de zaak van

1.[appellant1] ,

wonende te [A] ,

2.
[appellante2],

wonende te [A] ,

appellanten in het principaal hoger beroep,

geïntimeerden in het incidenteel hoger beroep,

in eerste aanleg: gedaagden,

hierna: in enkelvoud [appellant1] c.s.

advocaat: mr. S.P. Dalmolen,

tegen

[geïntimeerde],

wonende te [B] ,

geïntimeerde in het principaal hoger beroep,

appellante in het incidenteel hoger beroep,

in eerste aanleg: eiseres,

hierna: [geïntimeerde] ,

advocaat: mr. F.H.B. Budde.

1.Het verdere verloop van de procedure in hoger beroep

Het hof heeft in deze zaak op 28 juli 2020 een tussenarrest uitgesproken waarbij een zitting (comparitie) is bepaald. Die zitting is gehouden op 16 februari 2021. Op de zitting heeft [geïntimeerde] een nadere toelichting gegeven. [appellant1] c.s. is niet verschenen. De advocaten hebben het standpunten van de partijen, mede aan de hand van spreekaantekeningen, toegelicht. De advocaten hebben (ook na de zitting nog) overleg gevoerd om te zien of zij een regeling konden treffen. Dat is niet gelukt, waarna zij het hof hebben gevraagd arrest te wijzen.

2.Samenvatting en beslissing

2.1

In deze zaak gaat het om de vraag of [appellant1] c.s. de schade die [geïntimeerde] heeft geleden ten gevolge van lekkages aan het dak van de woning, die [geïntimeerde] van [appellant1] c.s. heeft gekocht, moet vergoeden.

beslissing rechtbank en hof

2.2

De rechtbank heeft beslist dat [appellant1] c.s. daartoe gehouden is. Volgens de rechtbank is voldoende komen vast te staan dat de huidige lekkages dezelfde oorzaak (namelijk een gebrek in de dakbedekking) hebben als de eerdere lekkages en dat de eerdere herstelwerkzaamheden niet afdoende zijn geweest om de oorzaak te verhelpen. Op grond van de afspraken die partijen bij de notaris daarover hebben gemaakt, was [appellant1] c.s. gehouden om op zijn kosten de oorzaak te verhelpen en de gevolgschade te herstellen. [geïntimeerde] heeft recht op vergoeding van haar schade, wat volgens de rechtbank inhoudt dat [appellant1] c.s. de kosten voor vervanging van de volledige dakbedekking moet betalen. [appellant1] c.s. is dan ook veroordeeld om aan [geïntimeerde] het daarvoor begrote bedrag van (in hoofdsom) € 11.864,77 te betalen.

Het hof is het met de rechtbank eens en zal het bestreden vonnis daarom bekrachtigen. Omdat door het lange tijdsverloop de kosten voor volledige vervanging van de dakbedekking en het herstel van de lekkageschade omhoog zijn gegaan, zal het hof een hoger bedrag hiervoor toewijzen, zoals hierna blijkt.

Het hof zal hieronder uitleggen hoe het tot zijn beslissing is gekomen.

3. De motivering van de beslissing in het principaal en in het incidenteel hoger beroep

achtergrond van het geschil

3.1

[geïntimeerde] heeft in 2015 een woning gekocht van [appellant1] c.s. Vóór de levering is [geïntimeerde] in de woning geweest om alvast wat zaken op te meten. Bij die gelegenheid zag zij op twee plekken waterschade, in de cv-ruimte bij de doorvoer naar het dak en bij de trap ter hoogte van de eerste verdieping. Zij heeft haar makelaar daarvan gelijk op de hoogte gesteld, die het zou opnemen met de makelaar van [appellant1] c.s. Vervolgens is met [appellant1] c.s. afgesproken dat de lekkage opgelost zou worden en de waterschadeplekken zouden worden hersteld. Dit zou gebeuren voordat [geïntimeerde] de woning zou betrekken, ongeveer 4 -5 weken later. Op de ochtend van het transport op 22 maart 2016 zijn [geïntimeerde] en de makelaar van [appellant1] c.s. nog in de woning geweest, waar bleek dat er niets was gebeurd. Vervolgens is bij de notaris (waar zowel [geïntimeerde] als de makelaar van [appellant1] c.s. aanwezig was omdat [appellant1] c.s. in het buitenland verbleef) in de akte van levering een bepaling opgenomen waarbij [appellant1] c.s. zich verplichtte tot het repareren van de schade en de oorzaak van de schade. Ook heeft [appellant1] c.s. zich verplicht tot het ‘laten repareren van enige schade als gevolg van dezelfde oorzaak, voor een periode van 6 maanden na het passeren van de akte’.

Nadat de woning was geleverd, heeft [appellant1] c.s. verschillende ‘lekdetecties’ laten uitvoeren om de oorzaak van de schade boven water te krijgen. Die bleek niet eenduidig te zijn, wel dat het iets met het dak/dakbedekking te maken had. Bouwbedrijf Barten heeft in opdracht van [appellant1] c.s. in september 2016 herstelwerkzaamheden aan het dak verricht waarna de lekkage voorbij leek te zijn. Daarop is ook de gevolgschade hersteld. In januari 2017 constateerde [geïntimeerde] opnieuw waterschade op dezelfde plekken als de eerdere waterschade en heeft zij dit bij [appellant1] c.s. gemeld, maar [appellant1] c.s. weigerde aan verder herstel mee te werken. [geïntimeerde] heeft na het vonnis van de rechtbank in juli 2019 de gehele dakbedekking laten vervangen. Volgens haar was dit de enige manier waarop de lekkages verholpen konden worden, zoals bleek uit de bouwkundige adviezen die zij daarover had ingewonnen. Nadien heeft zij geen last meer gehad van lekkages.
In hoger beroep vordert zij van [appellant1] c.s. vergoeding van de kosten, bestaande uit € 12.687,85 voor vervanging van het dak, € 2.117,50 voor herstel van de lekkageschade en € 1.840,05 voor onderzoek naar de schade-oorzaak.
Hieronder wordt vastgesteld welke oorzaak de schade door lekkage heeft en dat het daarbij gaat om de lekkage en de schade die [appellant1] c.s. moest verhelpen volgens de koopovereenkomst en de afspraak die in de notariële akte is opgenomen. Daarna wordt uitgelegd welke financiële gevolgen daaraan zijn verbonden.

de oorzaak van de lekkage-schade

3.2

Partijen hebben in de akte van levering afspraken gemaakt over de afhandeling van de voor de levering al bekende waterschade in de woning. Deze afspraken hebben het karakter van een vaststellingsovereenkomst omdat zij zijn gemaakt om de onzekerheid die destijds bestond over de vraag of [appellant1] c.s. zijn verplichtingen nakwam weg te nemen. De afspraken luiden als volgt:

‘
Waterschade

(…) Verkoper is zich bewust van de ontstane waterschade ontstaan na het tekenen, maar voor het passeren van de koopakte, en verplicht zich tot het repareren van de schade en de oorzaak van de schade. Tevens verplicht de verkoper zich tot het laten repareren van enige schade als gevolg van dezelfde oorzaak, voor een periode van 6 maanden na het passeren van de akte.’

het verweer van [appellant1] c.s.

3.3

In de kern genomen stelt [appellant1] c.s. zich op het standpunt dat [geïntimeerde] onvoldoende heeft aangetoond dat er nog steeds sprake is van ‘dezelfde lekkage’. Volgens [appellant1] c.s. heeft hij de schade en de oorzaak van de schade deugdelijk gerepareerd. Maar ook zou dat niet het geval zijn, dan kan hij door het verstrijken van de termijn van 6 maanden niet voor de schade worden aangesproken. In ieder geval hoeft hij niet de schade voor het volledig vervangen van de dakbedekking te betalen, maar slechts de kosten van herstel/ reparatie van de dakbedekking die er ten tijde van de woningoverdracht lag.

Ter zitting van het hof heeft de advocaat van [appellant1] c.s. naar voren gebracht dat de verbintenis door de dagvaarding van [geïntimeerde] (op 28 maart 2018) inderdaad is omgezet van een vordering tot nakoming in een vordering tot vervangende schadevergoeding. Het feit echter dat [geïntimeerde] lange tijd heeft gewacht met de reparatie van het dak, heeft geleid tot verergering van de schade die niet aan [appellant1] c.s. kan worden toegerekend.

verplichting woning conform koopovereenkomst te leveren

3.4

Het hof is van oordeel dat [appellant1] c.s. aansprakelijk is voor de schade die [geïntimeerde] heeft geleden ten gevolge van lekkages aan het dak. De afspraken die hierover zijn gemaakt moeten worden bezien in het licht van de verplichtingen die voortvloeien uit de koopovereenkomst. [appellant1] c.s. heeft in de verkoopbrochure van de woning vermeld dat de dakbedekking in 2015 is vervangen. Dat de gehele dakbedekking toen ook is vervangen, blijkt niet uit de werkzaamheden die in de offerte van 24 juni 2015 van een bevriende aannemer zijn opgenomen en dienovereenkomstig zijn uitgevoerd (voor een bedrag van in totaal € 2706,-) . [geïntimeerde] heeft de woning in datzelfde jaar gekocht. Zij mocht er gelet op de vermelding in de verkoopbrochure gerechtvaardigd op vertrouwen dat zij een woning kocht met een dak(bedekking) dat (die) in een nieuwe en uitstekende staat verkeerde. Toen bleek dat er op twee plekken waterlekkages waren, hebben partijen daarover afspraken gemaakt. Anders dan [appellant1] c.s. heeft betoogd blijkt uit de overgelegde deskundigenrapporten voldoende dat de lekkages ter zake waarvan [geïntimeerde] hem heeft gedagvaard dezelfde oorzaak hadden als de lekkages waarop de afspraken zien.
Uit het rapport van 4 april 2016 van AB Lekdetectie (productie 5 bij inleidende dagvaarding) blijkt namelijk dat de dakbedekking in 2015 grotendeels ‘overlaagd’ is. Als oorzaak van de lekkage wordt genoemd een ‘niet goed verkleefde dakbedekking van de hemelwateruitloop tussen de 2 dakdelen’ waaraan wordt toegevoegd dat de dakbedekking zo los zit ‘dat je er met je hand onder kan en kunt voelen dat het nat is onder de dakbedekking’. Geadviseerd wordt om de dakbedekking ter plaatse van de uitlopen van de hemelwaterafvoer opnieuw te verkleven.

In het eerste rapport van Bureau voor Bouwpathologie wordt als meest voor de hand liggende oorzaak van de lekkage genoemd inwatering door gebreken in de dakbedekking. Het is volgens de deskundigen zeer aannemelijk dat via de inwaterpunten water naar binnen loopt, dat zich ophoopt onder (en/of) tussen de dakbedekking, welk water vervolgens de woning inloopt. Hoewel de deskundigen niet hebben kunnen vaststellen hoe lang de door hen geconstateerde lekkages al aanwezig zijn, achten zij het niet aannemelijk dat er sprake is van een andere lekkage dan de lekkage(s) die al tijdens de koop en de overdracht aanwezig waren. Verder zijn zij stellig in hun conclusie dat de lekkage niet door de herstelwerkzaamheden zijn verholpen (rapport van 7 december 2017, p. 5-7, productie 11 bij inleidende dagvaarding). In het tweede rapport van het Bureau voor Bouwpathologie van 13 juni 2019 (productie 20 bij memorie van antwoord, p. 4) wordt opgemerkt dat het reëel is te veronderstellen dat de dakbedekking-isolatie zo langzamerhand verzadigd moet zijn en geheel aan vervanging toe is. Daardoor is partieel herstel is niet meer verdedigbaar.

Uit deze gedegen en goed onderbouwde rapporten blijkt niet dat er reden is om rekening te houden met andere oorzaken van de door de rapporteurs geconstateerde lekkage(schade). Daartegenover heeft [appellant1] c.s. onvoldoende ingebracht om tot een ander oordeel te komen dan dat de schade die in 2019 is opgetreden een andere oorzaak zou hebben dan die ten tijde van het kopen van de woning. Dat het volgens [appellant1] c.s. goed mogelijk is dat de huidige lekkage is veroorzaakt door het loslaten van de dakbedekking op een andere locatie dan de eerdere lekkage heeft hij weliswaar gesteld, maar niet dan wel onvoldoende onderbouwd. Hetzelfde geldt voor zijn betoog dat de oorzaak van de huidige lekkage ook in de dakbedekking van de aangrenzende woningen kan zijn gelegen.

geen deugdelijke reparatie van de dakbedekking

3.5

Op grond van de afspraken in de akte had [appellant1] c.s. de oorzaak van de lekkage en de lekkageschade moeten repareren. Uit genoemde rapporten blijkt dat hij dat niet heeft gedaan. De oorzaak van de nieuw ontstane waterschade heeft zoals overwogen dezelfde oorzaak als de eerste schade. De verplichting van [appellant1] c.s. om de oorzaak van de lekkage weg te nemen is dus niet deugdelijk/afdoende nagekomen. Dat betekent dat [appellant1] c.s. daartoe nog steeds verplicht is, zij het dat deze verbintenis is omgezet in die van een vervangende schadevergoeding. Anders dan [appellant1] c.s. voorstaat, kan de tweede zin van de opgenomen afspraak redelijkerwijs niet anders worden uitgelegd dan dat [appellant1] c.s. verplicht is om tot zes maanden na de levering enige schade te herstellen, die als gevolg van de gebrekkige dakbedekking is ontstaan, maar pas nadat
deugdelijk herstelhiervan zou hebben plaatsgevonden. Een andere uitleg leidt tot de ongerijmde uitkomst dat [appellant1] c.s. na zes maanden, ongeacht of de dakbedekking deugdelijk is gerepareerd, niet meer aansprakelijk zou zijn. Dat partijen een andere bedoeling bij het opnemen van deze afspraken hebben gehad is gesteld noch gebleken. Gelet op de wijze waarop de clausule in de akte van levering is opgenomen - ter plekke door de makelaar van [appellant1] c.s. opgesteld zonder dat partijen hierover hebben gesproken - ligt het voor de hand om dicht bij de geest en de tekst ervan te blijven. Daaruit blijkt niet de bedoeling die [appellant1] c.s. schetst.

Ten slotte heeft het hof bij zijn uitleg van de clausule de omstandigheid betrokken dat [appellant1] c.s. niet datgene heeft geleverd wat [geïntimeerde] op grond van de verkoopbrochure mocht verwachten (te weten een in 2015 vervangen dakbedekking).

3.6

Dit betekent dat de grieven 1 en 2 in het principaal hoger beroep falen. Grief 3 in het principaal hoger beroep over het schuldeisersverzuim behoeft geen behandeling meer omdat niet meer in geschil is dat de verbintenis tot nakoming door de dagvaarding van 28 maart 2018 is omgezet in een verbintenis tot vervangende schadevergoeding. Van schuldeisersverzuim omdat [geïntimeerde] nadien dakdekkers die in opdracht van [appellant1] c.s. een inspectie voor (een offerte van) herstelwerkzaamheden wilden uitvoeren, de toegang tot haar woning zou hebben geweigerd, is dan ook geen sprake.

schade

3.7

Anders dan [appellant1] c.s. betoogt, heeft [geïntimeerde] recht op vergoeding van de volledige vervanging van de dakbedekking in plaats van partieel herstel. Dat alleen een volledige vervanging van de dakbedekking de oorzaak van de schade kan wegnemen, blijkt uit het tweede rapport van Bureau voor Bouwpathologie waarin (zie ook rov. 3.4) op p. 4 staat: “
Aangezien de dakbedekking nu reeds enkele jaren lek is en veelvuldig water in het dakpakket is gedrongen lijkt het reëel te veronderstellen dat de dak-isolatie zo langzamerhand verzadigd moet zijn en geheel aan vervanging toe is. Daardoor is het eerder omschreven partieel herstel niet meer verdedigbaar en zal men serieus moeten overwegen om het gehele dakpakket tot aan de betonnen dakvloer, te vervangen.”

Daarnaast hebben Bouwbedrijf Barten (het bedrijf dat eerder naar aanleiding van de lekdetectierapporten herstelwerk verrichtte) en Installatietechniek Hartog B.V. onafhankelijk van elkaar verklaard niet bereid te zijn tot partieel herstel omdat de oorzaak van de lekkage volgens hen alleen kan worden verholpen door de gehele dakbedekking te vervangen en niet door het ‘aanhelen op de bestaande dakbedekking’ (producties 7 en 8 bij inleidende dagvaarding). [appellant1] c.s. heeft hiertegen onvoldoende ingebracht.

3.8

Het hof zal, evenals de rechtbank, de kosten voor vergoeding voor vervanging van de gehele dakbedekking toewijzen en de kosten samenhangend met het herstel van de lekkageschade. [geïntimeerde] heeft deze kosten onder verwijzing naar de offerte en de factuur van Installatietechniek Hartog B.V. (productie 25 en 28 bij memorie van antwoord resp. productie 20) voldoende onderbouwd, ook dat de kosten door het tijdsverloop zijn toegenomen. De hiertegen door [appellant1] c.s. ingebrachte offertes (producties 2, 3 en 4 bij memorie van grieven) werpen geen ander licht op de zaak, in het bijzonder omdat twee (producties 3 en 4) uitgaan van het opnieuw overlagen van het dakbedekking wat nu juist geen deugdelijke oplossing is omdat daarmee de met water verzadigde dakisolatie niet wordt vervangen. De offerte van Dakbedekking & Schoorsteen Techniek d’n Rooie (productie 2) is niet representatief omdat niet alle noodzakelijke kosten voor volledige vervanging van de dakbedekking (zoals bijvoorbeeld kosten voor dakisolatie) zijn meegenomen.

Het betoog van [appellant1] c.s. dat het aan [geïntimeerde] zelf te wijten is dat zij zo lang heeft gewacht met vervanging van de dakbedekking en dat de kosten daarom zijn toegenomen, is mede gelet op de toelichting die [geïntimeerde] heeft gegeven op haar beperkte financiële mogelijkheden onvoldoende uitgewerkt, zodat het hof daaraan voorbijgaat.

3.9

De kosten voor het deskundigenonderzoek door Bureau voor Bouwpathologie van in totaal € 1.840,05 komen tenslotte ook voor vergoeding in aanmerking. Het is redelijk dat deze kosten zijn gemaakt en de kosten zijn gelet op de verrichte werkzaamheden redelijk. Wat [appellant1] c.s. hiertegen in zijn memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep heeft ingebracht, is onvoldoende om anders te oordelen.

3.1

Het voorgaande leidt ertoe dat de grieven 4 en 5 van [appellant1] c.s. falen en dat de grief in het incidenteel hoger beroep van [geïntimeerde] slaagt.

bewijsaanbod gepasseerd

3.11

Het bewijsaanbod van [appellant1] c.s., dat in vier onderdelen uiteenvalt (de bedoeling en reikwijdte van de vaststellingsovereenkomst, aannemelijkheid bestaan van (dezelfde) lekkage, mogelijkheid van partieel herstel en hoogte van de schade) wordt gepasseerd.

Ten aanzien van het eerste onderdeel is het aanbod, gelet op de onweersproken wijze waarop de clausule in de akte van levering is gekomen, niet ter zake dienend. Ten aanzien van de andere onderdelen heeft [appellant1] c.s., in het licht van de gemotiveerde betwisting door [geïntimeerde] aan de hand van genoemde deskundigenberichten, onvoldoende feiten en omstandigheden gesteld om tot bewijs ervan te worden toegelaten.

slotsom

3.12

De slotsom luidt dat het principaal hoger beroep van [appellant1] c.s. zal worden verworpen en dat het incidenteel hoger beroep van [geïntimeerde] zal worden gehonoreerd. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd met dien verstande dat [appellant1] c.s. (in plaats van het in 5.1 genoemde bedrag van € 11.864,77) zal worden veroordeeld tot betaling aan [geïntimeerde] van het bedrag van in totaal € 16.645,40 (te weten € 12.687,85 incl. btw voor vervanging van de dakbedekking, € 2.117,50 incl. btw voor herstel van de lekkageschade en € 1.840,05 incl. btw voor kosten voor de onderzoeken van Bureau voor Bouwpathologie). In zoverre zal het vonnis worden vernietigd.

[appellant1] c.s. zal worden veroordeeld in de kosten van het principaal en het incidenteel hoger beroep. De kosten aan de zijde van [geïntimeerde] van het principaal hoger beroep worden vastgesteld op € 324,- voor griffierecht en op € 2.228,- (2 punten x tarief II ) voor kosten advocaat volgens het liquidatietarief.

De kosten aan de zijde van [geïntimeerde] van het incidenteel hoger beroep worden vastgesteld op € 1.114,- voor kosten advocaat volgens het liquidatietarief.

Als niet voldoende weersproken zal [appellant1] c.s. ook in de nakosten en de wettelijke rente daarover worden veroordeeld.

4.De beslissing

Het hof, recht doende in het principaal en in het incidenteel hoger beroep:

4.1

bekrachtigt het vonnis van de rechtbank Midden-Nederland, locatie Utrecht, van 14 november 2018 behalve voor zover [appellant1] c.s. in 5.1 wordt veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 11.864,77, vernietigt het vonnis op dit punt en opnieuw rechtdoende:

4.2

veroordeelt [appellant1] c.s. tot betaling aan [geïntimeerde] van een bedrag van € 12.687,85

incl. btw, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 10 april 2017 tot de dag van de gehele betaling;

4.3

veroordeelt [appellant1] c.s. tot betaling aan [geïntimeerde] van een bedrag van € 2.117,50

incl. btw, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 10 april 2017 tot de dag van de gehele betaling;

4.4

veroordeelt [appellant1] c.s. tot betaling aan [geïntimeerde] van een bedrag van € 1.840,05

incl. btw, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 25 juni 2019 tot de dag van de gehele betaling;

4.5

veroordeelt [appellant1] c.s. in de kosten van het principaal hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [geïntimeerde] vastgesteld op € 324,- voor griffierecht en op

€ 2.228,- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief en wat betreft het incidenteel hoger beroep aan de zijde van [geïntimeerde] vastgesteld op € 1.114,- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief;

4.6

veroordeelt [appellant1] c.s. in de nakosten, begroot op € 163,- met bepaling dat dit bedrag zal worden verhoogd met € 85,- in geval [appellant1] c.s. niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan deze uitspraak heeft voldaan én betekening heeft plaatsgevonden, een en ander vermeerderd met de wettelijke rente te rekenen vanaf veertien dagen na aanschrijving én betekening;

4.7

verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. A.A. van Rossum, H.E. de Boer en P.E. Ernste, is bij afwezigheid van de voorzitter ondertekend door de rolraadsheer en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 18 mei 2021.