ECLI:NL:GHARL:2021:3896

• Datum uitspraak: 20 april 2021
• Publicatiedatum: 20 april 2021
• Zaaknummer: 200.259.623/01
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: H. de Hek; J.H. Kuiper; W.F. Boele
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Vordering tot ontbinding huurovereenkomst en ontruiming niet toewijsbaar in hoger beroep

In deze zaak, die voor het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden is behandeld, gaat het om een vordering tot ontbinding van een huurovereenkomst en ontruiming van een woning door Stichting Woonborg tegen de geopposeerden. De zaak is een vervolg op een eerder arrest van 26 maart 2019, waarin het hof het vonnis van de kantonrechter gedeeltelijk heeft bekrachtigd. De geopposeerden huren sinds 1986 een woning van Woonborg en hebben in 2017 een huurachterstand opgebouwd van € 3.397,71. Woonborg heeft de geopposeerden gedagvaard voor de kantonrechter, die de vorderingen van Woonborg in een vonnis van 10 april 2018 heeft toegewezen. Na betaling van de toegewezen bedragen door de geopposeerden, hebben zij hoger beroep ingesteld tegen het vonnis van de kantonrechter.

In de procedure in hoger beroep heeft Woonborg niet verschenen, en het hof heeft in het verstekarrest van 26 maart 2019 de vordering tot betaling van de achterstallige huur toegewezen, maar de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning afgewezen. In het huidige verzet is de vraag of de vordering tot ontbinding en de daarmee samenhangende vorderingen alsnog toewijsbaar zijn. Het hof oordeelt dat de vorderingen van Woonborg tot ontbinding van de huurovereenkomst niet toewijsbaar zijn, omdat de geopposeerden hun huurbetalingen hebben hervat en er geen sprake is van een ernstige tekortkoming die ontbinding rechtvaardigt.

Het hof heeft overwogen dat de communicatie van Woonborg met de geopposeerden tekortschietend was, wat heeft geleid tot misverstanden. De geopposeerden hebben, hoewel juridisch onverantwoord, de huur ingehouden als een poging om in gesprek te komen met Woonborg. Het hof houdt rekening met de lange huurovereenkomst, de goede staat van dienst van de geopposeerden als huurders, en de bijzondere omstandigheden van de geopposeerde2, die gehandicapt is en voor wie de woning is aangepast. Het hof bevestigt het eerdere arrest en compenseert de proceskosten van de verzetprocedure.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

afdeling civiel recht, handel

zaaknummer gerechtshof 200.259.623/01 (verstek: 200.242.171/01)

(zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 6461753)

arrest van 20 april 2021

in de zaak van

Stichting Woonborg ,

gevestigd te Vries,

opposant,
bij de kantonrechter: eiseres,

hierna:
Woonborg ,

advocaat: mr. W.J. Aardema, die kantoor houdt te Heerenveen,

tegen

1. [geopposeerde1] ,

wonende te [A] ,

hierna:
[geopposeerde1] ,

2. [geopposeerde2] ,

wonende te [A] ,

hierna:
[geopposeerde2] ,

geopposeerden,

bij de kantonrechter: gedaagden,

hierna gezamenlijk te noemen:
[geopposeerden] c.s. ,

advocaat: mr. R.A. Schütz, die kantoor houdt te Leeuwarden.

1. Het verdere verloop van de procedure in verzet

1.1

Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 16 juli 2019 hier over.

1.2

In aansluiting op dit tussenarrest heeft op 13 januari 2021 een comparitie van partijen plaatsgevonden. Het hiervan opgemaakte proces-verbaal bevindt zich in afschrift bij de stukken.

1.3

Daarna heeft Woonborg nog een akte na comparitie (met één productie) genomen.

1.4

Vervolgens zijn de stukken opnieuw overgelegd voor het wijzen van arrest en heeft het hof een datum voor arrest vastgesteld.
2. Waar gaat het in deze zaak over 2.1 [geopposeerden] c.s. huren vanaf 1986 de woning van Woonborg aan het adres [a-straat] 48

te [A] . De huur bedroeg in november 2017 € 574,05 per maand. Woonborg heeft in 2014 de naast de woning gelegen woning aan de [a-straat] 50 verkocht. Volgens [geopposeerden] c.s. heeft Woonborg daarbij ook een deel van de door hen gehuurde achtertuin verkocht. [geopposeerden] c.s. hebben Woonborg daar op aangesproken, maar hebben geen voor hen bevredigende reactie ontvangen. Zij hebben vervolgens aangekondigd de betaling van de huur op te schorten. Per eind oktober 2017 bedroeg de huurachterstand € 3.397,71.

2.2

Woonborg heeft [geopposeerden] c.s. gedagvaard voor de kantonrechter te Assen. Zij heeft ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van de gehuurde woning en betaling van de achterstallige huur, vermeerderd met wettelijke rente en (buitengerechtelijke) kosten, gevorderd. In een vonnis van 10 april 2018 heeft de kantonrechter deze vorderingen toegewezen.

2.3

[geopposeerden] c.s. hebben kort na dit vonnis de toegewezen bedragen betaald en hebben sindsdien de huur betaald. Zij hebben hoger beroep ingesteld tegen het vonnis van de kantonrechter bij dit hof. Woonborg heeft, nadat [geopposeerden] c.s. een kortgedingprocedure aanhangig hadden gemaakt, aan [geopposeerden] c.s. laten weten niet tot ontruiming over te gaan.

2.4

In de procedure in hoger beroep is Woonborg niet verschenen. Dit hof heeft in een (verstek)arrest van 26 maart 2019 het vonnis van de kantonrechter bekrachtigd wat betreft de veroordeling tot betaling van de achterstallige huur, wettelijke rente en buitengerechtelijke kosten en vernietigd wat betreft de ontbinding van de huurovereenkomst, de ontruiming van de woning en schadevergoeding vanwege de ontbinding, een en ander met compensatie van de proceskosten in beide instanties.

2.5

In hoger beroep in verzet staat de vraag centraal of de vordering tot ontbinding en de daarmee samenhangende vorderingen (alsnog) toewijsbaar zijn. Het hof zal beslissen dat deze vorderingen niet toewijsbaar zijn. Deze beslissing wordt hierna toegelicht.

3. De beoordeling van de vorderingen van Woonborg3.1 In deze fase van de procedure staat niet meer ter discussie dat de vorderingen van Woonborg tot betaling van de achterstallige huur, wettelijke rente en buitengerechtelijke kosten toewijsbaar zijn. Het gaat er nog slechts om of de vordering tot ontbinding en de daaruit voortvloeiende vorderingen tot ontruiming en schadevergoeding toewijsbaar zijn.

3.2

In het verstekarrest heeft het hof daarover overwogen dat [geopposeerden] c.s. in hoger beroep hun stelling dat Woonborg een deel van het gehuurde heeft verkocht, voldoende hebben onderbouwd. Om die reden dient ervan te worden uitgegaan dat Woonborg haar verplichtingen uit de huurovereenkomst gedeeltelijk niet is nagekomen. Dat betekent echter nog niet dat [geopposeerden] c.s. hun verplichting tot huurbetaling mochten opschorten, aldus het hof. Over de vordering tot ontbinding overwoog het hof vervolgens:
‘
5.6 Naar het oordeel van het hof rechtvaardigt het feit dat [geopposeerde1] de huur heeft ingehouden de ontbinding van de huurovereenkomst niet. Het hof neemt daarbij in aanmerking dat de inhouding van de huur een reactie is op de toerekenbare tekortkoming van Woonborg en bedoeld is om Woonborg te bewegen een en ander recht te zetten, dat [geopposeerde1] zich steeds bereid heeft verklaard alsnog te betalen wanneer Woonborg met een oplossing zou komen en aannemelijk heeft gemaakt dat hij na het vonnis van de kantonrechter de volledige openstaande huur alsnog heeft betaald. Bovendien staat vast dat [geopposeerde1] de woning al enkele tientallen jaren van Woonborg huurt, terwijl niet aannemelijk is geworden dat hij eerder in zijn verplichting tot huurbetaling is tekortgeschoten. Er is dan ook sprake van een incident, waartoe Woonborg de aanleiding heeft gegeven.’

3.3

In verzet heeft Woonborg gemotiveerd weersproken dat zij een deel van het gehuurde heeft verkocht. Bij gelegenheid van de comparitie van partijen hebben beide partijen een toelichting gegeven op hun standpunt op dit punt en naar aanleiding daarvan is het hof nu van oordeel dat niet aannemelijk is geworden dat een deel van het gehuurde is verkocht.

3.4

Wel is duidelijk geworden dat Woonborg in de communicatie met [geopposeerde1] forse steken heeft laten vallen, onder meer door een na bemiddeling door de burgemeester gedane toezegging dat haar bestuurder met [geopposeerden] c.s. zou spreken, niet na te komen. Na de comparitie heeft alsnog een gesprek plaatsgevonden tussen [geopposeerde1] en die bestuurder. Tijdens dat gesprek heeft de bestuurder haar excuses aangeboden. In een brief van 9 februari 2021 aan [geopposeerde1] heeft zij dat bevestigd. In die brief schreef ze onder meer:
‘
Tijdens ons gesprek heb ik, u en uw vrouw namens Woonborg mijn excuses gemaakt. Wij hebben steken laten vallen in de communicatie en dat spijt ons enorm. ’

3.5

Al met al kan er nu van worden uitgegaan dat Woonborg weliswaar geen deel van het gehuurde heeft verkocht, maar dat zij toen [geopposeerden] c.s. op zichzelf geen onbegrijpelijke vragen hadden over de transactie in de communicatie met [geopposeerden] c.s. is tekortgeschoten, waardoor het ontstane misverstand heeft kunnen voortduren en het geschil tussen partijen is geëscaleerd. [geopposeerden] c.s. hebben, ten onrechte, in het inhouden van de huur een middel gezien om in gesprek te komen met Woonborg. Dat zij naar dit middel hebben gegrepen is vanuit juridisch optiek onverantwoord en niet gerechtvaardigd, maar niet geheel onbegrijpelijk.

3.6

Gelet op het feit dat [geopposeerden] c.s. de woning jarenlang - inmiddels zo’n 35 jaar - hebben gehuurd, dat zij de afgelopen decennia voor het overige een goede staat van dienst hebben als huurders en dat zij de achterstand hebben aangezuiverd, rechtvaardigt de tekortkoming van [geopposeerden] c.s. in dit geval niet de ontbinding van de huurovereenkomst. Het hof neemt daarbij ook de achtergrond van de tekortkoming - een wanhoopspoging om in gesprek te komen met Woonborg - in aanmerking. Verder hecht het hof belang aan het feit dat [geopposeerde2] ernstig gehandicapt is en dat de woning aan haar handicap is aangepast. Het is aannemelijk dat een gedwongen verhuizing [geopposeerde2] , die nu met hulp van [geopposeerde1] nog zelfstandig kan wonen, zwaar zal treffen.

3.7

Bij deze stand van zaken kan het verstekarrest, onder aanvulling van gronden (wat betreft de alsnog verworpen stelling van [geopposeerden] c.s. dat een deel van het gehuurde verkocht is) in stand blijven. Beide partijen zijn op onderdelen in het ongelijk gesteld. Om die reden zal het hof de proceskosten van de verzetprocedure compenseren.

4. De beslissing

Het hof:

bevestigt, onder aanvulling van gronden, het tussen partijen bij verstek gewezen arrest van 26 maart 2019;

compenseert de kosten van de procedure in verzet, in die zin dat partijen ieder de eigen kosten dragen;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mrs. H. de Hek, J.H. Kuiper en W.F. Boele en is in het openbaar uitgesproken op 20 april 2021 door de rolraadsheer, in aanwezigheid van de griffier.