ECLI:NL:GHARL:2021:3833

• Datum uitspraak: 20 april 2021
• Publicatiedatum: 20 april 2021
• Zaaknummer: 20/00568 en 20/00607
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: A.I. van Amsterdam; R. den Ouden; P. van der Wal
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep inzake belastingaanslag en waardering onroerende zaak met betrekking tot belastbaar inkomen uit sparen en beleggen

In deze zaak gaat het om een hoger beroep van de inspecteur van de Belastingdienst en de erven van [X] tegen een uitspraak van de rechtbank Gelderland. De rechtbank had de aanslag in de inkomstenbelasting/premie volksverzekeringen (IB/PVV) voor het jaar 2014 van [X] vernietigd en de belastingrente verminderd. De inspecteur had de leegwaarderatio ten onrechte toegepast, volgens de rechtbank. De erven van [X] zijn in deze procedure aangeduid als belanghebbenden. De zaak betreft de waardering van een onroerende zaak, een complex van 44 woonzorgappartementen, en de toepassing van de leegwaarderatio voor de belastingheffing. De inspecteur stelde dat de leegwaarderatio niet correct was toegepast, wat leidde tot een hoger belastbaar inkomen uit sparen en beleggen. Het Hof heeft de grieven van beide partijen gezamenlijk behandeld en geoordeeld dat de huurbeschermingsregels ook van toepassing zijn in de relatie tussen de erflater en de hoofdhuurder. Het Hof heeft de waarde van het complex vastgesteld op € 7.307.750, wat resulteert in een lager belastbaar inkomen uit sparen en beleggen dan eerder vastgesteld. Het hoger beroep van de inspecteur werd ongegrond verklaard, terwijl het hoger beroep van de belanghebbenden gegrond werd verklaard.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN

locatie Arnhem

nummers 20/00568 en 20/00607

uitspraakdatum: 20 april 2021

Uitspraak van de vierde meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

de
inspecteur van de
Belastingdienst/Kantoor Almelo (hierna: de Inspecteur)

en het hoger beroep van

de erven [X] te
[Z] (hierna: belanghebbenden)

tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland van 10 maart 2020, nummer AWB 18/5133, in het geding tussen [X] en de Inspecteur

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1.

Aan [X] is voor het jaar 2014 een aanslag in de inkomstenbelasting/premie volksverzekeringen (hierna: IB/PVV) opgelegd. Bij beschikking is belastingrente berekend.

1.2.

De Inspecteur heeft bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de bezwaren tegen de aanslag en de rentebeschikking ongegrond verklaard.

1.3.

[X] is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard, de uitspraken van de Inspecteur vernietigd en de aanslag en de belastingrente verminderd.

1.4.

[X] is [in] 2020 overleden. Het Hof zal hierna [X] aanduiden als erflater en de erven als belanghebbenden.

1.5.

De Inspecteur (rolnummer Hof: 20/00568) en belanghebbenden (rolnummer Hof: 20/00607) hebben tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.

1.6.

Het onderzoek ter zitting heeft op digitale wijze plaatsgevonden op 17 maart 2021. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.

2. Vaststaande feiten

2.1.

Erflater was eigenaar van de onroerende zaak “ [A] ” aan de [a-straat1] te [B] (het complex). De eigendom bestaat uit twee bebouwde kadastrale percelen. Het complex is een voormalig schippersinternaat dat is verbouwd en gerenoveerd naar een complex bestaande uit 44 woonzorgappartementen met ondersteunende ruimten zoals keuken, restaurant, bibliotheek, kantoren en een parkeergarage (hierna: de gemeenschappelijke ruimte).

2.2.

Erflater verhuurde het complex aan [C] B.V. (hierna: ( [C] ). De huurovereenkomst wordt in het huurcontract aangeduid als een overeenkomst voor “kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW”. In de huurovereenkomst is opgenomen dat het gehuurde uitsluitend zal worden bestemd om te worden gebruikt als woonlocatie voor ouderen in combinatie met zorgaanbod met bijhorende voorzieningen. De looptijd van de huur is 20 jaar. [C] heeft de optie om de looptijd met 10 jaar te verlengen. De huurprijs voor het complex bedroeg bij aanvang van de huur € 884.677,50 per jaar. Op 1 januari 2014 bedroeg de huur (na indexering) € 928.520 per jaar.

2.3.

[C] behoort tot de [D] groep die via meerdere vennootschappen woonzorgcentra exploiteert. [C] exploiteert in het complex een woonzorgcentrum met luxe woonzorgappartementen voor ouderen. Van de appartementen worden er 38 permanent verhuurd en zes kortdurend in de vorm van een zorghotel. [C] biedt de bewoners onder de naam woonservice-arrangement tegen één prijs per maand naast de terbeschikkingstelling van het appartement aanvullende diensten als maaltijdverstrekking, levering van energie, ter gebruik van de stoffering en inventaris van het appartement, het verrichten van kleine herstellingen, tuinonderhoud, verwerken en afvoeren van huisvuil en andere diensten.

2.4.

De heffingsambtenaar van de gemeente [B] heeft voor de toepassing van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ en WOZ-waarde) de appartementen als 44 onroerende zaken aangemerkt en de gemeenschappelijke ruimte als één onroerende zaak. De WOZ-waarde van de appartementen bedraagt voor het jaar 2014 gezamenlijk € 7.942.000. Hiervan heeft € 887.000 betrekking op de zes kortdurend verhuurde woningen en € 7.055.000 op de permanent verhuurde woningen. De WOZ-waarde van de gemeenschappelijke ruimte bedraagt € 2.571.000. Tezamen is dat € 10.513.000.

2.5.

Erflater heeft in zijn aangifte IB/PVV 2014 een belastbaar inkomen uit werk en woning van € 64.544 en een belastbaar inkomen uit sparen en beleggen (hierna: box-3 inkomen) van € 50.625 aangegeven. De rendementsgrondslag ‘sparen en beleggen’ voor het bepalen van het box-3 inkomen bedraagt volgens aangifte € 1.265.637. Bij het berekenen van die grondslag is uitgegaan van een waarde van het complex van € 9.595.000 en een leegwaarderatio van 85%, zodat € 8.155.750 in de grondslag is begrepen.

2.6.

De Inspecteur heeft zich bij het vaststellen van de aanslag op het standpunt gesteld dat de leegwaarderatio ten onrechte is toegepast en daarom de aangegeven rendementsgrondslag ‘sparen en beleggen’ met € 1.439.250 verhoogd tot € 2.704.887. Het box-3 inkomen is vastgesteld op € 108.195.

2.7.

De Rechtbank heeft geoordeeld dat 38 van de 44 woningen vallen onder de huurbeschermingsregels en dat daarop de leegwaarderatio van toepassing is. Uitgaande van de WOZ-waarde voor de 44 woningen tezamen ad € 7.942.000 heeft de Rechtbank de waarde voor die 38 woningen op 38/44 deel hiervan, ofwel € 6.859.000 vastgesteld. Uitgaande van een leegwaarderatio van 85% heeft de Rechtbank een aftrek van 15%, ofwel € 1.028.850 in aanmerking genomen. De Rechtbank heeft het belastbaar inkomen uit sparen en beleggen vervolgens vastgesteld op € 103.761.

3. Geschil

In geschil is de waarde van het complex op 1 januari 2014 en het daaruit voortvloeiende inkomen uit sparen en beleggen. Anders dan in eerste aanleg, is niet alleen de leegwaarderatio, maar ook de waardering van de gemeenschappelijke ruimte in geschil.

4. Beoordeling van het geschil

4.1.

De Inspecteur en belanghebbenden hebben beiden hoger beroep ingesteld. Het Hof zal de grieven van partijen vanwege hun samenhang gezamenlijk behandelen.

4.2.

Ingevolge artikel 5.19 van de Wet inkomstenbelasting 2001 (hierna: de Wet) worden bezittingen in aanmerking genomen voor de waarde in het economische verkeer. In afwijking hiervan bepaalt artikel 5.20 van de Wet dat de waarde van een woning wordt gesteld op de voor de Wet WOZ voor het kalenderjaar vastgestelde waarde. Indien een woning wordt verhuurd en op die verhuur afdeling 5 van titel 4 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: de huurbescherming) van toepassing is, wordt de waarde van de verhuurde woning vastgesteld op een percentage van de WOZ-waarde. Dat percentage (hierna: de leegwaarderatio) wordt vastgesteld met inachtneming van de in artikel 17a van het Uitvoeringsbesluit inkomstenbelasting 2001 (hierna: het Uitvoeringsbesluit) vastgelegde regels.

Waardering als complex of in onderdelen

4.3.

De Inspecteur stelt zich primair op het standpunt dat het complex als één geheel, als niet-woning, moet worden aangemerkt en daarom als geheel op de waarde in het economische verkeer moet worden gewaardeerd. Hij voert daartoe aan dat het gehele complex in één overeenkomst is verhuurd, voor één huurprijs en dat in het contract de verhuur wordt aangeduid als verhuur van kantoorruimte en bedrijfsruimte.

4.4.

Met de Rechtbank acht het Hof dit standpunt onjuist. Het complex bestaat voor het grootste deel uit 44 appartementen die een zelfstandige woonruimte vormen en waarvoor de heffingsambtenaar van de gemeente [B] afzonderlijke WOZ-beschikkingen heeft gegeven. Uit artikel 5.20 van de Wet vloeit naar het oordeel van het Hof dwingend voort dat in zo’n geval de appartementen afzonderlijk voor de vastgestelde WOZ-waarde in aanmerking moeten worden genomen. Daarop wijst ook de tweede volzin van het eerste lid van artikel 5.20 van de Wet waarin is bepaald dat als een woning onderdeel uitmaakt van een (meer omvattende) onroerende zaak als bedoeld in artikel 16 van de Wet WOZ, de waarde van de woning wordt gesteld op het gedeelte van de waarde van de onroerende zaak dat aan de woning kan worden toegerekend. Een andersluidende opvatting zou ook sterk inbreuk maken op de door de wetgever met aansluiting bij de WOZ-waarde beoogde vereenvoudiging. De omstandigheid dat de appartementen gezamenlijk zijn verhuurd met de gemeenschappelijke ruimte, tegen één huurprijs en dat de verhuur wordt aangeduid als verhuur van kantoorruimte en bedrijfsruimte, doet daar niet aan af.

4.5.

Dat betekent dat voor de appartementen de WOZ-waarde uitgangspunt is en dat de gemeenschappelijke ruimte afzonderlijk op de waarde in het economische verkeer moet worden gewaardeerd. Tussen partijen is voor dat geval niet in geschil dat voor de zes in de vorm van een zorghotel kortdurend verhuurde appartementen de huurbeschermingsregels niet van toepassing zijn en dat deze appartementen daarom op de WOZ-waarde van (in totaal) € 887.000 moeten worden gewaardeerd.

Doorwerking huurbescherming

4.6.

Met betrekking tot de waardering van de 38 langdurig verhuurde appartementen nemen belanghebbenden het standpunt in dat niet alleen in de relatie tussen de bewoners en [C] de huurbeschermingsregels van toepassing zijn, maar dat die regels doorwerken in de relatie tussen erflater als verhuurder en [C] als hoofdhuurder. Volgens belanghebbenden moeten deze appartementen daarom gewaardeerd worden met inachtneming van een leegwaarderatio van 73%. De Inspecteur betwist niet dat de bewoners huurbescherming genieten, maar wel de doorwerking van de huurbeschermingsregels naar de relatie tussen erflater en [C] omdat, anders dan in het arrest van de Hoge Raad Zonshofje I (HR 20 september 1985, nr. 12531, ECLI:NL:HR:1985:AC9008, NJ 1986/260) aan de orde was, de gemeenschappelijke ruimte in het onderhavige geval geen onderdeel uitmaakt van de appartementen. Tevens wijst de Inspecteur erop dat sprake is van een lange huurperiode, dat de exploitatie door [C] geen invloed heeft op de huurprijs en dat er een concerngarantie van bijna drie maal de jaarhuur is afgegeven. Volgens de Inspecteur ondervindt erflater daardoor geen enkele waardedruk van de voor de bewoners geldende huurbescherming en heeft de wetgever voor een dergelijke situatie geen toepassing van de leegwaarderatio beoogd.

4.7.

Het Hof is met de Rechtbank van oordeel dat ook in de relatie tussen erflater en de hoofdhuurder [C] de huurbeschermingsregels van toepassing zijn. Uit de huurovereenkomst tussen erflater en [C] volgt onmiskenbaar dat de appartementen, als onderdeel van het gehele complex, bestemd zijn voor woondoeleinden en dat deze ook door [C] als zodanig worden geëxploiteerd. Uit het genoemde arrest Zonshofje I en het arrest van de Hoge Raad van 16 juni 1972, (nr. 31308, ECLI:NL:HR:1972:AB5013, volgt dan dat de voor de bewoners geldende huurbeschermingsregels doorwerken naar de relatie tussen erflater en [C] omdat anders vanuit het oogpunt van huurbescherming het onaanvaardbare gevolg zou ontstaan dat ten aanzien van de verhuur van de woningen als onderdeel van het complex door erflater een verschillend wettelijk regime zou gelden dan ten aanzien van de verhuur aan de bewoners. De omstandigheden dat de verhuur aan [C] is vastgelegd voor een lange periode, dat een concerngarantie is afgegeven en dat de exploitatie door [C] geen invloed heeft op de huurprijs, doen hier niet aan af. Dit nog afgezien van de omstandigheid dat, naar moet worden aangenomen, erflater en [C] bij het sluiten van de overeenkomst als zakelijk handelende partijen met deze aspecten en met de huurbescherming van de bewoners rekening zullen hebben gehouden.

Leegwaarderatio

4.8.

Nu op de verhuur van de 38 appartementen de huurbeschermingsregels van toepassing zijn, hebben belanghebbenden recht op toepassing van de leegwaarderatio als bedoeld in artikel 17a van het Uitvoeringsbesluit. Voor dat geval stelt de Inspecteur dat belanghebbenden niet aannemelijk hebben gemaakt op een lagere ratio dan 85% aanspraak te kunnen maken. De bewijslast dat aanspraak bestaat op een lagere ratio dan de maximum ratio van 85% rust op belanghebbenden. De aan de appartementen toe te rekenen huur moet hiervoor worden uitgedrukt in een percentage van de WOZ-waarde van die appartementen.

4.9.

Zoals belanghebbenden ter zitting terecht hebben gesteld, volgt uit artikel 17a, lid 4, van het Uitvoeringsbesluit dat de WOZ-waarde per appartement eerst moet worden verminderd met € 20.000. De appartementen vormen immers elk een zelfstandig gedeelte als bedoeld in artikel 16, onderdeel c, van de Wet WOZ van het (uit twee percelen met bebouwing bestaande) complex en de appartementen kunnen niet afzonderlijk worden vervreemd. Dat betekent dat voor het berekenen van de leegwaarderatio als WOZ-waarde van de 38 appartementen gezamenlijk moet worden uitgegaan van een bedrag van € 7.055.000 – (38 x € 20.000) = € 6.295.000.

4.10.

De aan de 38 langdurig verhuurde appartementen toe te rekenen huur is door belanghebbenden berekend op respectievelijk € 393.132 (primair) en € 452.682 (subsidiair). Hierbij is de huur van het gehele complex op basis van de oppervlakte verdeeld over de verschillende onderdelen van het complex, waarbij primair is uitgegaan van een technische uittrekselstaat en subsidiair van de voor de objectafbakening in het kader van de WOZ gehanteerde kuberingstaat. Belanghebbenden stellen dat zij met deze methode aansluiten bij het vijfde lid van artikel 17a van het Uitvoeringsbesluit. Uitgaande van de hiervoor vastgestelde (gecorrigeerde) WOZ-waarde komt het huurrendement in de benadering van belanghebbenden uit op respectievelijk 6,25% en 7,19% en de daarbij behorende leegwaarderatio op 78% en 85%.

4.11.

De Inspecteur betwist de juistheid van de verdeling van de totale huur. Hij wijst erop dat uit het door belanghebbenden overgelegde taxatierapport naar voren komt dat aan de appartementen een veel hogere huur moet worden toegerekend dan uit deze evenredige verdeling van het bruikbare oppervlakte naar voren komt. Volgens dat rapport zou aan de appartementen een huurwaarde van (afgerond) tussen de € 700.000 en € 750.000 per jaar kunnen worden toegerekend. Op basis daarvan bestaat geen aanspraak op een lagere leegwaarderatio dan 85%. Als moet worden aangesloten bij de verdeling zoals belanghebbenden die voorstaan, dan moet volgens de Inspecteur worden aangesloten bij de ook voor het vaststellen van de WOZ-waarde gehanteerde kuberingstaat. Ook deze benadering leidt tot een leegwaarderatio van 85%.

4.12.

Het Hof overweegt dat belanghebbenden geen gegevens - zoals berekeningen en correspondentie bij het aangaan van de huurovereenkomst - hebben overgelegd waaruit zou kunnen blijken hoe de totale tussen erflater en [C] overeengekomen huurprijs door hen is samengesteld. De door belanghebbenden voorgestane methode gaat ervan uit dat de huur per vierkante meter van de appartementen en die van de gemeenschappelijke ruimte min of meer gelijk zijn, hetgeen zonder nadere toelichting, die ontbreekt, niet aannemelijk is. Ook de benadering van de taxateur van belanghebbenden in diens (hierna nog te bespreken) taxatierapport wijst erop dat dat juist niet het geval is. De in artikel 17a, lid 5, van het Uitvoeringsbesluit vermelde methode van evenredige verdeling acht het Hof in dit geval niet toepasbaar, omdat die methode in de eerste plaats ziet op de verdeling van een vastgestelde WOZ-waarde, terwijl het in de onderhavige zaak gaat om de verdeling van de huur. Daarnaast ziet de methode van artikel 17a op de verdeling van een WOZ-waarde over vergelijkbare ruimtes (in één woning), terwijl in casu sprake is van toerekening van huur aan zeer verschillende ruimtes. Gelet hierop, maken belanghebbenden niet aannemelijk dat een correcte huur aan de 38 verhuurde appartementen is toegerekend en kunnen belanghebbenden geen aanspraak maken op een lagere leegwaarderatio dan 85%. Ten overvloede voegt het Hof hier aan toe dat ook als de door belanghebbenden voorgestane oppervlaktebenadering wel juist zou zijn, belanghebbenden niet aannemelijk maken dat de in de primaire benadering toegepaste technische uittrekselstaat tot een voor hen beter resultaat leidt dan de door de Inspecteur (én door de taxateur van belanghebbenden) toegepaste kuberingstaat. De ter zitting voor het verschil gegeven verklaring - dat in de primaire benadering de kelder van de oudbouw als gemeenschappelijk is aangemerkt en in de subsidiaire benadering niet - acht het Hof onjuist. Ook in de aan de subsidiaire benadering ten grondslag liggende kuberingstaat is de kelder van de oudbouw immers als gemeenschappelijke ruimte opgenomen. Gelet hierop moet de waarde van de 38 appartementen worden gesteld op 85% van € 6.295.000, ofwel op € 5.350.750.

Waardering gemeenschappelijke ruimte

4.13.

Voor de gemeenschappelijke ruimte bepleiten belanghebbenden, onder verwijzing naar een door Previcus Vastgoed op 5 maart 2021 opgemaakt taxatierapport, een waarde in het economische verkeer van € 1.070.000. In het rapport is een analyse van de marktsituatie en van de (verwachte) ontwikkelingen opgenomen. Bij de waardering is uitgegaan van dezelfde oppervlakte als voor het vaststellen van de WOZ-waarde is gehanteerd, te weten 3.018 m². Na vermindering met de aan de verkeersruimten toe te rekenen oppervlakte (1.123 m²) is de taxateur uitgegaan van 1.895 m² te waarderen oppervlakte (door hem als primaire ruimte aangeduid). De waarde is vervolgens bepaald door toepassing van de huurwaardekapitalisatie methode. Door vergelijking heeft de taxateur een huurwaarde voor de verschillende primaire ruimten (restaurant, keuken, kantoren en ander ruimten) vastgesteld. Het bruto aanvangsrendement (BAR) heeft hij - door vergelijking en door een bottom-up onderbouwing - vastgesteld op 8%, zodat de kapitalisatiefactor op 12,5 uitkomt. Daarnaast zijn de (24) parkeerplaatsen afzonderlijk gewaardeerd. Het Hof begrijpt de werkwijze van de taxateur aldus dat hij vanwege het ontbreken van gegevens over het gedeelte van de huur dat naar de bedoeling van erflater en [C] daadwerkelijk betrekking heeft op de gemeenschappelijke ruimte, ervan is uitgegaan dat de door hem door vergelijking bepaalde zakelijke huurwaarde daaraan gelijk is, zodat ook geen correctie wegens over-rentabiliteit of de duur van het contract hoeft plaats te vinden.

4.14.

Met betrekking tot de gemeenschappelijke ruimte verdedigt de Inspecteur een waarde van € 2.571.000. Dit is de voor het jaar 2014 vastgestelde WOZ-waarde, die volgens de Inspecteur uitgangspunt moet zijn voor de waardering. De Inspecteur heeft gesteld dat in het rapport van belanghebbenden teveel verkeersruimten buiten beschouwing zijn gebleven, waardoor voor te weinig oppervlakte een huurprijs is bepaald. Daarnaast heeft de Inspecteur gesteld dat kapitalisatie van de voor het gehele complex feitelijk betaalde huur met de door de taxateur van belanghebbenden toegepaste factor van 12,5 leidt tot een waarde van het gehele complex van € 10.513.000, hetgeen hoger is dan de WOZ-waarde van alle onderdelen van het complex te samen.

4.15.

De bewijslast dat aan de gemeenschappelijke ruimte een hogere waarde dan € 1.070.000 moet worden toegekend, rust op de Inspecteur. Met hetgeen hij heeft aangevoerd, acht het Hof de Inspecteur daarin niet geslaagd. Allereerst overweegt het Hof daartoe dat op grond van artikel 5.19 van de Wet de gemeenschappelijke ruimte moet worden gewaardeerd op de waarde in het economische verkeer en niet op de WOZ-waarde. De WOZ-waarde kan weliswaar een indicatie van de waarde in het economische verkeer zijn, maar is daarbij geen doorslaggevende factor omdat bij het bepalen van de WOZ-waarde van een aantal ficties wordt uitgegaan, zoals de vrije opleverbaarheid van de onroerende zaak. Daarnaast is de WOZ-waarde voor de gemeenschappelijke ruimte in dit geval vastgesteld met toepassing van de gecorrigeerde vervangingswaarde methode, welke methode kan leiden tot een waarde die hoger is dan de waarde in het economische verkeer.

4.16.

Anders dan belanghebbenden heeft de Inspecteur geen onderzoek ter plaatse verricht en is door hem geen taxatierapport uitgebracht. De Inspecteur heeft zich beperkt tot het reageren op hetgeen door belanghebbenden naar voren is gebracht. Dat de taxateur van belanghebbenden een te lage huurwaarde in aanmerking heeft genomen is weliswaar door de Inspecteur gesteld, maar niet door hem cijfermatig of anderszins voldoende onderbouwd en uitgewerkt. Tegenover de gemotiveerde taxatie van belanghebbenden maakt de Inspecteur daarom niet aannemelijk dat de waarde van de gemeenschappelijke ruimte op een hoger bedrag dan € 1.070.000 moet worden gesteld.

4.17.

De Inspecteur heeft nog aangevoerd dat bij waardering van het complex als geheel - en daarbij uitgaande van de feitelijke huur en de door de taxateur van belanghebbenden bepleite kapitalisatiefactor van 12,5 - een waarde van minimaal € 10.609.145 in aanmerking moet worden genomen. Belanghebbenden hebben dit niet betwist. Dat doet aan het aan het vorenstaande oordeel van het Hof echter niet af. De gemeenschappelijke ruimte moet immers op zichzelf worden gewaardeerd. Een rechtsregel die voorschrijft dat de waarde van een bezitting (i.c. het complex) waarvan de onderdelen afzonderlijk en op verschillende wijze moeten worden gewaardeerd (WOZ-waarde en waarde economisch verkeer), op ten minste de waarde van het complex als geheel moet worden gesteld, ontbreekt.

4.18.

Gelet op het voorgaande moet de waarde van het complex op 1 januari 2014 worden vastgesteld op € 887.000 (kortdurend verhuurde appartementen) + € 5.350.750 (langdurig verhuurde appartementen) + € 1.070.000 (gemeenschappelijke ruimte) = € 7.307.750. Bij het vaststellen van de aanslag is € 9.595.000 in aanmerking genomen zodat de grondslag sparen en beleggen moet worden verminderd met € 2.287.250. Het belastbaar inkomen uit sparen en beleggen moet worden verminderd met 4% hiervan, ofwel met € 91.490. Het belastbaar inkomen uit sparen en beleggen moet dan worden vastgesteld op € 108.195 - € 91.490 = € 16.705. Dat belastbaar inkomen is lager dan door de Rechtbank is vastgesteld.

4.19.

Het hoger beroep wordt geacht mede betrekking te hebben op de belastingrente. Belanghebbenden hebben hiertegen geen zelfstandige grieven aangevoerd. De beschikking belastingrente moet daarom overeenkomstig de vermindering van het belastbaar inkomen uit sparen en beleggen worden verminderd. Het hoger beroep van belanghebbenden is ook in zoverre gegrond.

Slotsom

Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep van de Inspecteur ongegrond. Het hoger beroep van belanghebbenden is gegrond.

5. Griffierecht en proceskosten

Het Hof ziet aanleiding de Inspecteur te veroordelen in de kosten die belanghebbenden voor de behandeling van het hoger beroep hebben moeten maken. Het Hof stelt die kosten overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 1.602 (3 punten (hogerberoepschrift, bijwonen zitting, verweerschrift)  wegingsfactor 1  € 534), te verhogen met de kosten voor het inschakelen van een deskundige (taxateur) van € 5.400 (inclusief Btw), ofwel € 7.002 in totaal.

6. Beslissing

Het Hof:

– vernietigt de uitspraak van de Rechtbank, behoudens de beslissingen omtrent de proceskosten en het griffierecht,

– verklaart het bij de Rechtbank ingestelde beroep gegrond,

– vernietigt de uitspraken van de Inspecteur,

– vermindert de aanslag tot een aanslag berekend naar een belastbaar inkomen uit werk en woning van € 64.544 en een belastbaar inkomen uit sparen en beleggen van € 16.705,

– vermindert de belastingrente dienovereenkomstig,

– veroordeelt de Inspecteur in de proceskosten van belanghebbenden tot een bedrag van € 7.002,

– gelast dat de Inspecteur aan belanghebbenden het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 131 in verband met het hoger beroep bij het Hof,

– bepaalt dat van de Inspecteur op het moment dat deze uitspraak onherroepelijk is komen vast te staan een griffierecht zal worden geheven van € 532.

Deze uitspraak is gedaan door mr. A.I. van Amsterdam, voorzitter, mr. R. den Ouden en mr. P. van der Wal, in tegenwoordigheid van drs. S. Darwinkel als griffier.

De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 20 april 2021.

De griffier is verhinderd de uitspraak De voorzitter,

te ondertekenen.

(A.I. van Amsterdam)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 20 april 2021.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl .

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl ).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.