ECLI:NL:GHARL:2021:3548

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Arnhem

afdeling civiel recht, handel

zaaknummer gerechtshof 200.191.249

(zaaknummer rechtbank Gelderland, zittingsplaats Arnhem, C/05/272997)

arrest van 13 april 2021

in de zaak van

[appellant],

wonende te [woonplaats1] ,

appellant in het principaal hoger beroep,

geïntimeerde in het incidenteel hoger beroep,

in eerste aanleg: eiser,

hierna: [appellant] ,

advocaat: mr. B. Oudenaarden,

tegen:

de publiekrechtelijke rechtspersoon

Gemeente Brummen,

zetelende te Eerbeek,

geïntimeerde in het principaal hoger beroep,

appellante in het incidenteel hoger beroep,

in eerste aanleg: gedaagde,

hierna: de Gemeente,

advocaat: mr. R.D. Boesveld.

1.Het verdere verloop van het geding in hoger beroep

Het hof verwijst naar zijn tussenarresten van 5 februari 2019, 1 oktober 2019 en 14 januari 2020. In het eerste tussenarrest heeft het hof overwogen dat het behoefte heeft aan deskundige voorlichting over de omvang van de door [appellant] geleden schade ten gevolge van het in 2006 ten onrechte niet door de Gemeente verlenen van een bouwvergunning voor het perceel grond aan de [adres1] / [adres2] in [woonplaats1] . In het tussenarrest van 1 oktober 2019 heeft het hof met instemming van partijen [naam1] (hierna: [naam1] of de deskundige), NVM makelaar/taxateur, als deskundige benoemd. [naam1] heeft op 15 april 2020 een concept-rapport uitgebracht. De advocaat van [appellant] heeft op het concept-rapport bij e-mail van 5 mei 2020, met diverse opmerkingen van de door hem ingeschakelde makelaar [naam2] , gereageerd. Ook de Gemeente heeft bij e-mail van 5 mei 2020 opmerkingen geplaatst bij het concept-rapport. Op 12 mei 2020 heeft [naam1] het definitieve rapport opgemaakt, dat aan partijen is toegezonden. [naam1] heeft hierbij aandacht besteed aan de opmerkingen van zowel [appellant] als van de Gemeente. Vervolgens heeft [appellant] een memorie na deskundigenbericht genomen en de Gemeente een antwoordmemorie na deskundigenbericht.

2.De voortzetting van de beoordeling van het geschil in hoger beroep

2.1

Nadat partijen zich akkoord hadden verklaard met de juistheid van de door het hof voorgestelde schadebegroting en de door het hof voorgestelde vragen aan de deskundige, heeft het hof bij tussenarrest van 14 januari 2020 de volgende aan de deskundige te stellen vragen geformuleerd:

1.a wat is de onderhandse verkoopwaarde, vrij van huur en gebruik, van het perceel grond aan de [adres1] / [adres2] te [woonplaats1] , kadastraal bekend als gemeente [naam3] , sectie C, nummer 3468 (verder ook te noemen ‘het bouwperceel’) op de peildatum 25 april 2006, uitgaande van het ontbreken van de mogelijkheid een woning te bouwen?

1.b idem als in 1.a, maar dan uitgaande van de mogelijkheid een woning te bouwen met een maximale planologische invulling zonder vrijstelling van het bestemmingsplan?

2.a wat is de onderhandse verkoopwaarde, vrij van huur en gebruik van het bouwperceel op de peildatum 17 december 2009, uitgaande van het ontbreken van de mogelijkheid een woning te bouwen?

2.b idem als in 2.a, maar dan uitgaande van de mogelijkheid een woning te bouwen met een maximale planologische invulling zonder vrijstelling van het bestemmingsplan?

3. geeft het onderzoek u nog aanleiding tot het maken van verdere opmerkingen?

2.2

De deskundige is in zijn rapport op de volgende antwoorden uitgekomen:

1.a € 4.500,-

1.b € 450.000,-

2.a € 4.250,-

2.b € 365.000,-

2.3

[appellant] heeft in zijn memorie na deskundigenbericht gesteld dat hij zich kan vinden in het door [naam1] getaxeerde bedrag van € 450.000,- en dat hij zich ook kan vinden in de door [naam1] vastgestelde waarden voor het perceel als bosperceel per 25 april 2006 en 17 december 2009. De waarde van het bouwperceel per 17 december 2009 van € 365.000,- is volgens hem echter te hoog vastgesteld. In de kern genomen voert hij daartoe aan dat de markt voor bouwkavels eind 2009 volledig is ingezakt zodat rekening gehouden moet worden met een veel langere verkooptijd, van zes tot twaalf maanden. Dat zou volgens [appellant] resulteren in een lagere waarde/verkoopopbrengst, neerkomend op een afslag van 60% van € 365.000. De waarde van het bouwperceel per 17 december 2009 moet dan volgens hem ook worden bepaald op een bedrag van € 219.000,-.

De Gemeente heeft de conclusie van de deskundige bestreden wat betreft de waarde van het bouwperceel zowel in 2006 als in 2009. Volgens de Gemeente is de deskundige bij het bepalen daarvan uitgegaan van te ruime bouwmogelijkheden, ruimer dan het toen geldende bestemmingsplan ‘Wilhelminapark 1974’ toestond. De kritiek van de Gemeente richt zich erop dat de deskundige niet expliciet heeft aangegeven welke mogelijkheden dit bestemmingsplan [appellant] indertijd bood om op zijn perceel een woning te bouwen. Daarnaast had de deskundige bij de bouwmogelijkheden rekening moeten houden met de beperkingen die de uitweg, die over het perceel loopt ten behoeve van de woning aan de [adres1] 2, zouden opleveren en die de waarde van het perceel negatief beïnvloeden, althans dit had de deskundige beter moeten toelichten.

waarde bouwperceel 2006 en 2009

2.4

De deskundige heeft in zijn rapport naar het oordeel van het hof op zich zelf zorgvuldig uiteengezet - mede tegen de achtergrond van de door [appellant] (via makelaar [naam2] ) gemaakte opmerkingen ten aanzien van het concept deskundigenrapport - hoe hij tot zijn waardebepaling van € 365.000,- op 17 december 2009 is gekomen. De deskundige heeft in zijn rapport expliciet rekening gehouden met lagere prijzen dan in 2006 in verband met een langere verkooptijd. De deskundige heeft (in zijn concept rapport) een vergelijking gemaakt met drie percelen in de nabije omgeving die anders dan [appellant] meent, volgens het hof wel representatief zijn. Dit geldt zeker in het licht van de toevoeging van nog twee andere objecten (in het definitieve deskundigenbericht) die aan de waardebepaling een (nog) sterkere basis ontlenen. Het hof zal daarom in beginsel de conclusie van de deskundige ten aanzien van de waarde van het perceel per 17 december 2009 (antwoord op vraag 2.b) van € 365.000,-, waarbij de beoordeling ervan door de deskundige degelijk is onderbouwd en waarbij de standpunten van partijen zijn meegenomen, overnemen en tot de zijne maken. Dat wordt mogelijk anders als blijkt dat de deskundige is uitgegaan van een onjuiste maximale planologische invulling of de erfdienstbaarheid niet goed heeft meegewogen (zie hierna) en daarom de taxatie om die reden moet aanpassen.

2.5

Hoewel de deskundige in zijn rapport heeft vermeld dat hij zowel is uitgegaan van de maximale planologische invulling zonder vrijstelling van het bestemmingsplan ‘Wilhelminapark 1974’, zoals omschreven in de reactie van de Gemeente, als rekening heeft gehouden met een erfdienstbaarheid van overpad (de hierboven genoemde ‘uitweg’), ziet het hof aanleiding om de deskundige te verzoeken deze twee punten nader toe te lichten, dus zowel voor 2006 als voor 2009. Over met name het eerste punt (kort gezegd: welke mogelijkheden bood het vigerende bestemmingsplan [appellant] een woning te bouwen in 2006 en in 2009) verschillen partijen sterk van mening.

2.6

Het hof zal de deskundige de volgende drie aanvullende vragen stellen:

1. Van welke bouwmogelijkheden bent u bij de waardebepaling van het perceel (vragen 1.b en 2.b van het hof) uitgegaan, gelet op wat het geldende bestemmingsplan ‘Wilhelminapark 1974’ maximaal toestond?

2. Op welke wijze heeft u bij de waardebepaling van het perceel (zowel in 2006 als in 2009) rekening gehouden met de uitweg/erfdienstbaarheid van overpad ten behoeve van perceel [adres1] 2? Kunt u daarbij in een kaartje aangeven waar de uitweg/overpad precies loopt en of deze in de weg stond (en zo ja, in hoeverre dat het geval is) aan het bouwplan?

3. Is beantwoording van de vragen 1 en 2 voor u aanleiding uw antwoorden op de in 2.1 vermelde vragen 1.b en 2.b aan te passen en zo ja, tot welk bedrag?

2.7

Het hof merkt in ieder geval op dat, anders dan de Gemeente in haar reactie op het concept-deskundigenbericht op p. 2 heeft gesteld, in het arrest van 5 februari 2019 is overwogen (rov. 5.4 en 5.5) dat [appellant] ten onrechte een vergunning is geweigerd en dat dit geldt zowel voor een woning met oriëntatie naar de [adres1] als met oriëntatie naar de [adres2] .

2.8

Het hof heeft de deskundige [naam1] bereid gevonden dit aanvullend onderzoek te verrichten. Partijen hebben geen bezwaren geuit tegen de hoogte van het voorschot hiervoor van € 453,75 inclusief BTW. De kosten van het voorschot komen ten laste van [appellant] als eisende partij.

3.De beslissing

Het hof, recht doende in hoger beroep:

beveelt een aanvullend onderzoek door de deskundige [naam1] als bedoeld in rechtsoverweging 2.6;

bepaalt dat partijen aan de deskundige het volledige procesdossier (voor zover de deskundige daar niet meer over beschikt) ter inzage zullen geven en beveelt partijen om aan de deskundige alle door deze gewenste inlichtingen te verstrekken;

bepaalt dat de deskundige het door hem uit te brengen aanvullend rapport (ondertekend en met redenen omkleed) ter griffie van dit hof (postbus 9030, 6800 EM Arnhem) zal indienen vóór
8 juni 2021;

bepaalt het voorschot van de kosten van de deskundige op € 453,75 inclusief BTW;

bepaalt dat [appellant] het voorschot dient te betalen, conform de nota met betaalinstructies die hij zal ontvangen van het Landelijke Dienstencentrum voor de Rechtspraak;

bepaalt dat dit voorschot (in beginsel) binnen vier weken na dagtekening van de nota van het Landelijk Dienstencentrum moet zijn voldaan;

bepaalt dat de deskundige niet met het onderzoek zal starten voordat de griffier heeft laten weten dat het voorschot is betaald;

bepaalt dat de deskundige zich - door tussenkomst van de griffie - met vragen en opmerkingen kan wenden tot mr. A.A. van Rossum, die hierbij wordt benoemd tot raadsheer-commissaris;

bepaalt dat de griffier een afschrift van dit arrest aan de deskundige zal verzenden;

bepaalt dat de zaak zal worden verwezen naar de roldatum van
6 juli 2021voor memorie na aanvullend deskundigenrapport, eerst aan de zijde van [appellant] ;

houdt verder iedere beslissing aan.

Dit arrest is gewezen door mrs. A.A. van Rossum, F.J. de Vries en L.A. de Vrey en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 13 april 2021.