ECLI:NL:GHARL:2021:2880

• Datum uitspraak: 23 maart 2021
• Publicatiedatum: 25 maart 2021
• Zaaknummer: 20/00529
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Uitkomst: Toewijzend
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: J.W. baron van Knobelsdorff; V.F.R. Woeltjes; P.L.M. van Gorkom
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep tegen WOZ-waardebepaling woning op NSW-landgoed

Belanghebbende is mede-eigenaar van een woning met aanhorigheden op een rijksmonument en NSW-landgoed. De heffingsambtenaar stelde de WOZ-waarde voor 2015 aanvankelijk vast op €270.000, na bezwaar verlaagd tot €228.000, maar trok deze uitspraak in en deed opnieuw uitspraak met een waarde van €202.000. De rechtbank verklaarde het beroep van belanghebbende ongegrond.

In hoger beroep stelt belanghebbende dat de waardevermindering wegens instandhoudingseis op het gehele landgoed moet worden toegepast en dat de ondergrond van het gebouwde vrijgesteld is. Tevens betwist zij de grondwaardestaffel en het onvoldoende rekening houden met afnemend grensnut. Het hof oordeelt dat de tweede uitspraak op bezwaar niet mogelijk was en vernietigt deze samen met de uitspraak van de rechtbank en de eerste uitspraak op bezwaar.

Het hof bevestigt dat de ondergrond deel uitmaakt van het gebouwde eigendom en dat de instandhoudingslast alleen op het gebouwde deel van toepassing is. De gehanteerde grondwaarde van €180 per m² is aannemelijk gemaakt. De voorgestelde waarde van €202.000 is niet te hoog en houdt rekening met afnemend grensnut. Het hoger beroep wordt gegrond verklaard en de aanslag in de OZB wordt dienovereenkomstig verminderd.

Uitkomst: WOZ-waarde woning verminderd tot €202.000 en aanslag OZB dienovereenkomstig aangepast

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN

locatie Arnhem

nummer 20/00529

uitspraakdatum: 23 maart 2021

Uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X] te
[Z] (hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland van 26 februari 2020, nummer AWB 18/6069, in het geding tussen belanghebbende en

de
heffingsambtenaar van
de gemeente Winterswijk (hierna: de heffingsambtenaar)

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 44 te [A] , per waardepeildatum 1 januari 2014 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2015 vastgesteld op € 270.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag in de onroerendezaakbelastingen (OZB) voor het jaar 2015 vastgesteld op € 310.

1.2.

Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar van 13 juli 2016 de eerder vastgestelde waarde verminderd tot € 228.000 en de opgelegde aanslag in de OZB dienovereenkomstig verminderd.

1.3.

Bij brief van 20 juli 2016 heeft de heffingsambtenaar aan de gemachtigde van belanghebbende laten weten dat „is besloten de uitspraak op het bovengenoemde bezwaarschrift met dagtekening 13 juli 2016 in te trekken”.

1.4.

Op 2 oktober 2018 heeft de heffingsambtenaar andermaal uitspraak op het bezwaarschrift gedaan, waarbij de waarde van de onroerende zaak is verminderd tot € 202.000.

1.5.

Belanghebbende is op 10 november 2018 in beroep gekomen bij de rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

1.6.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft verweer gevoerd.

1.7.

Het onderzoek ter zitting heeft op digitale wijze plaatsgevonden op 23 februari 2021. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.

1.8.

De gemachtigde van belanghebbende heeft het Hof na de zitting een brief gezonden, ter griffie ingekomen op 1 maart 2021. Het Hof heeft in die brief geen aanleiding gevonden tot heropening van het onderzoek en laat de inhoud ervan buiten beschouwing.

2. Vaststaande feiten

2.1.

Belanghebbende is mede-eigenaar van de onroerende zaak, een woning met een schuur en een tuinhuis / blokhut (woning met aanhorigheden). De woning is een rijksmonument en maakt deel uit van een landgoed in de zin van de Natuurschoonwet 1928 (NSW-landgoed). De oppervlakte van het landgoed is 55.240 m², waarvan 352 m² de ondergrond van de bebouwing vormt.

2.2.

De heffingsambtenaar heeft in beroep een taxatiematrix overgelegd, waarbij de waarde van de onroerende zaak aan de hand van vier vergelijkingsobjecten als volgt is bepaald:

Woning

€ 262.619

Tuinhuis / blokhut

€ 3.400

Schuur

€ 9.353

Ondergrond bij bebouwing (352 m²)

€ 63.360

Totaal

€ 338.732

Instandhoudingslast (factor 0,64)

-/-
€ 121.944

WOZ-waarde niet afgerond

€ 216.788

3. Geschil

3.1.

In geschil is de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum 1 januari 2014.

3.2.

Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de vermindering wegens de instandhoudingseis die voortvloeit uit de omstandigheid dat sprake is van een NSW-landgoed dient te worden toegepast op de waarde van het totale landgoed en niet alleen op het niet vrijgestelde gedeelte. Voorts stelt zij zich op het standpunt dat de ondergrond van het gebouwde is vrijgesteld. Voor het geval wel een waarde aan de ondergrond moet worden toegekend, stelt zij dat de heffingsambtenaar die waarde door een onjuiste grondstaffel op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Ten slotte stelt zij dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met een afnemend grensnut voor de gebouwde eigendommen. Zij concludeert tot vermindering van de waarde tot € 67.520.

3.3.

De heffingsambtenaar heeft de standpunten van belanghebbende gemotiveerd betwist en concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

4. Beoordeling van het geschil

4.1.

Nadat de heffingsambtenaar uitspraak op bezwaar had gedaan, kon hij deze niet intrekken teneinde opnieuw op het bezwaar te beslissen. Aangezien het niet mogelijk is voor een tweede maal uitspraak op een bezwaar te doen, moet die uitspraak worden vernietigd. Nu de Rechtbank zulks heeft nagelaten zal het Hof dat alsnog doen. De uitspraak van de Rechtbank kan daarom niet in stand blijven.

4.2.

Belanghebbende is op 10 november 2018 in beroep gekomen, derhalve nadat de wettelijke termijn van zes weken na de uitspraak op bezwaar van 13 juli 2016 was verstreken. Aangezien die overschrijding van de beroepstermijn geheel is toe te rekenen aan het handelen van de heffingsambtenaar, die aan belanghebbendes gemachtigde had laten weten dat „is besloten de uitspraak op het bovengenoemde bezwaarschrift met dagtekening 13 juli 2016 in te trekken” en vervolgens op 2 oktober 2018 andermaal uitspraak op het bezwaarschrift heeft gedaan, kan redelijkerwijs niet worden geoordeeld dat belanghebbende in verzuim is geweest. De Rechtbank heeft belanghebbende daarom terecht ontvangen in haar beroep.

4.3.

De conclusie van de heffingsambtenaar moet aldus worden begrepen, dat hij een waarde van € 202.000 voorstaat. Aangezien de waarde bij de uitspraak op bezwaar van 13 juli 2016 is verminderd tot € 228.000, kan ook die uitspraak niet in stand blijven.

4.4.

Ingevolge artikel 220c van de Gemeentewet is de heffingsmaatstaf voor de onroerendezaakbelastingen de op de voet van hoofdstuk IV van de Wet WOZ voor de onroerende zaak vastgestelde waarde voor het kalenderjaar, bedoeld in artikel 220 (http://wetten.overheid.nl/BWBR0005416/2017-07-01) van de Gemeentewet.

4.5.

Ingevolge artikel 220d, eerste lid, aanhef en onder d, van de Gemeentewet wordt in afwijking in zoverre van artikel 220c (http://wetten.overheid.nl/BWBR0005416/2017-07-01) bij de bepaling van de heffingsmaatstaf voor de onroerendezaakbelastingen buiten aanmerking gelaten, voor zover dit niet reeds is geschied bij de bepaling van de in dat artikel bedoelde waarde, de waarde van één of meer onroerende zaken die deel uitmaken van een op de voet van de Natuurschoonwet 1928 (http://wetten.overheid.nl/jci1.3:c:BWBR0001939&g=2017-09-11&z=2017-09-11) aangewezen landgoed dat voldoet aan bij of krachtens algemene maatregel van bestuur te stellen voorwaarden, met uitzondering van de daarop voorkomende gebouwde eigendommen.

4.6.

In de memorie van toelichting bij het wetsvoorstel Wijziging van de gemeentewet met betrekking tot de materiële belastingbepalingen (Kamerstukken II 1989/90, 21 591, nr. 3, p. 70) is het volgende opgenomen:

„Artikel 220, derde lid, is inhoudelijk vrijwel gelijk aan de bepaling van het huidige artikel 5, onderdeel b, Besluit OGB. In verband met een gewijzigde opzet van de vrijstellingen, worden in deze bepaling gebouwde eigendommen welke tot woning dienen en deel uitmaken van een landgoed, gewaardeerd naar de bestemmingswaarde. De tekst van dit artikellid geeft aan dat de waardering van deze woning geschiedt met inachtneming van de vooronderstelde verplichting om dat landgoed als zodanig in stand te houden. Ook onder de huidige bepaling geldt deze waardedrukkende factor slechts voor de woning die deel uitmaakt van een landgoed.

In combinatie met de bepaling van artikel 220a, eerste lid, onderdeel e, waarin de waarde van één of meer onroerende goederen die deel uitmaken van een landgoed met uitzondering van daarop voorkomende gebouwde eigendommen, hun aanhorigheden en de ondergrond van die eigendommen buiten aanmerking wordt gelaten bij het bepalen van de heffingsmaatstaf, wordt bereikt dat uiteindelijk slechts de woning wordt belast naar de bestemmingswaarde.”

4.7.

Op grond van artikel 16, aanhef en onderdeel a, van de Wet WOZ wordt voor de toepassing van de wet als één onroerende zaak aangemerkt een gebouwd eigendom.

4.8.

In de memorie van toelichting bij het wetsvoorstel Algemene regels inzake de waardering van onroerende zaken (Wet waardering onroerende zaken) (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, p. 41-42) is over een gebouwd eigendom het volgende opgemerkt:

„Van onroerende zaken als bedoeld in artikel 16, onderdelen a en b, is sprake wanneer het gaat om slechts één te individualiseren gebouwd dan wel ongebouwd eigendom. Van belang is dat tot de gebouwde eigendom ook de ondergrond wordt gerekend. Deze ondergrond vormt dus niet een afzonderlijk ongebouwd eigendom. Indien, zoals gewoonlijk het geval zal zijn, het genot krachtens eigendom of beperkt recht van een gebouwd eigendom en van de ondergrond daarvan zich in één hand bevinden, is sprake van een object in de zin van onderdeel a.”

4.9.

Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger het object in de staat waarin dat zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

4.10.

Ingevolge artikel 17, vijfde lid, van de Wet WOZ wordt in afwijking in zoverre van het tweede lid de waarde van een gebouwd eigendom dat tot woning dient en deel uitmaakt van een op de voet van de Natuurschoonwet 1928 aangewezen landgoed dat voldoet aan de in artikel 220d, eerste lid, onderdeel d, van de Gemeentewet bedoelde voorwaarden bepaald met inachtneming van een vooronderstelde verplichting om het gedurende een tijdvak van 25 jaren als zodanig in stand te houden en geen opgaand hout te vellen anders dan volgens de regels van normaal bosbeheer noodzakelijk of gebruikelijk is. Gebouwde eigendommen die dienstbaar zijn aan de woning worden geacht deel uit te maken van die woning.

4.11.

Op grond van artikel 18, vierde lid, van de Wet WOZ in samenhang met artikel 2, eerste lid, aanhef en onder b, van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet WOZ (hierna: de Uitvoeringsregeling) wordt bij de bepaling van de waarde de waarde buiten beschouwing gelaten van één of meer onroerende zaken die deel uitmaken van een op de voet van de Natuurschoonwet 1928 aangewezen landgoed dat voldoet aan de voorwaarden, genoemd in artikel 8 van het Rangschikkingsbesluit Natuurschoonwet 1928, met uitzondering van de daarop voorkomende gebouwde eigendommen.

4.12.

Belanghebbendes standpunt dat de ondergrond van het gebouwde is vrijgesteld, stuit af op het bepaalde in artikel 16, aanhef en onderdeel a, van de Wet WOZ en de hiervoor weergegeven passage uit de memorie van toelichting bij het wetsvoorstel Algemene regels inzake de waardering van onroerende zaken. Voor de waardering van het gebouwde maakt de ondergrond daarvan deel uit.

4.13.

Voor de bepaling van de waarde van de gebouwde eigendommen is door de heffingsambtenaar in overeenstemming met het bepaalde in artikel 17, vijfde lid, van de Wet WOZ terecht als waardeverminderende factor uitsluitend de instandhoudingslast van het gebouwde in aanmerking genomen en niet de instandhoudingslast van het gehele landgoed. Belanghebbendes andersluidende standpunt dienaangaande moet als onjuist worden verworpen.

4.14.

De heffingsambtenaar heeft in eerste aanleg een matrix overgelegd met een viertal rond de peildatum gerealiseerde verkopen van in de gemeente Winterwijk gelegen woningen met grond. Hij heeft daarbij een grondwaarde van € 180 gehanteerd voor een eerste staffel van 500 m². In hoger beroep heeft hij de gehanteerde staffel geadstrueerd aan de hand van vier eveneens rond de peildatum gerealseerde verkopen van binnen de gemeente gelegen percelen, waaruit valt af te leiden dat de voor belanghebbendes ondergrond gehanteerde grondwaarde van € 180 per m² niet te hoog is. Hetgeen belanghebende daartegen heeft aangevoerd - dat de waardesprong tussen de gehanteerde staffels volgens haar te groot is - is niet feitelijk onderbouwd. Nu de in de waardering betrokken ondergrond van het gebouwde gedeelte van belanghebbendes onroerende zaak volledig in de eerste staffel valt, acht het Hof de waarde ervan door de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk gemaakt.

4.15.

Overigens heeft de heffingsambtenaar met het door hem overgelegde taxatierapport en de evenvermelde matrix, in het licht van hetgeen belanghebbende daartegenover heeft aangevoerd, aannemelijk gemaakt dat de thans door hem voorgestane waarde van € 202.000 niet te hoog is. Het Hof neemt hierbij in aanmerking dat in de matrix, aan de hand van verkoopcijfers en objectkenmerken van vier vergelijkingsobjecten, inzichtelijk is gemaakt hoe tot de voor de woning van belanghebbende gehanteerde kubiekemeterprijs is gekomen. Daarbij is voldoende rekening gehouden met een afnemend grensnut.

Slotsom Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond.

5. Griffierecht en proceskosten

5.1.

Nu het Hof het hoger beroep gegrond acht, dient de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht te vergoeden.

5.2.

Niet gesteld of gebleken is dat belanghebbende voor vergoeding in aanmerking komende proceskosten heeft gemaakt.

6. Beslissing

Het Hof:

– vernietigt de uitspraak van de Rechtbank,

– vernietigt de uitspraak van de heffingsambtenaar van 2 oktober 2018,

– vernietigt de uitspraak van de heffingsambtenaar van 13 juli 2016,

– vermindert de waarde tot € 202.000,

– vermindert de aanslag in de OZB dienovereenkomstig,

– gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 46 in verband met het beroep bij de Rechtbank en € 131 in verband met het hoger beroep bij het Hof.

Deze uitspraak is gedaan door mr. J.W. baron van Knobelsdorff, voorzitter, mr. V.F.R. Woeltjes en mr. P.L.M. van Gorkom, in tegenwoordigheid van dr. J.W.J. de Kort als griffier.

De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 23 maart 2021.

De griffier is verhinderd de uitspraak De voorzitter,

te ondertekenen

(J.W. van Knobelsdorff)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 23 maart 2021.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl .

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl ).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.