ECLI:NL:GHARL:2021:2475

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

afdeling civiel recht, handel

zaaknummer gerechtshof 200.253.441/01

(zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 6906885)

arrest van 16 maart 2021

in de zaak van

1.[eiser1] ,

2. [eiseres2],

beiden wonende te [A] doch verblijvende te Spanje,

eisers in hoger beroep,

bij de rechtbank: eisers in conventie en verweerders in reconventie,

hierna gezamenlijk te noemen:
[eisers] c.s.,

advocaat: mr. N. Bouwman, kantoorhoudend te Staphorst,

tegen

1.[verweerder1] ,

2. [verweerster2],

beiden voorheen wonende te [A] ,

verweerders in hoger beroep,

bij de rechtbank: gedaagden in conventie en eisers in reconventie,

hierna gezamenlijk te noemen:
[verweerders] c.s.,

advocaat: mr. E.D. Kruidhof-Dijk, kantoorhoudend te Emmen.

1.Het verdere verloop van het geding in hoger beroep

1.1

Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 6 oktober 2020 hier over.

1.2

Op grond van dit tussenarrest heeft op 21 januari 2021 een enkelvoudige comparitie ter plaatse plaatsgevonden. Hiervan is proces-verbaal opgemaakt. Voorafgaand aan de comparitie is door [eisers] c.s. een akte met producties overgelegd.

1.3

Vervolgens heeft het hof arrest bepaald op het voorafgaand aan het arrest van

6 oktober 2020 overgelegde procesdossier, aangevuld met voormeld proces-verbaal

(de spreeknotitie van [eisers] c.s. daaronder begrepen) en met de door [eisers] c.s. overlegde akte.

2.De verdere beoordeling van de grieven en de vordering

Wijziging van eis

2.1

[eisers] c.s. hebben in hun akte na tussenarrest én ter comparitie ter plaatse hun eis als volgt gewijzigd. [eisers] c.s. vorderen dat [verweerders] c.s. hoofdelijk worden veroordeeld tot betaling van € 3.617,31 vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 21 januari 2021 (in plaats van € 1.285,07 vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 19 februari 2017) tot en met de dag van algehele voldoening. Ook vorderen [eisers] c.s. dat het hof - voor zover het hof de primaire vordering onder 1. van de memorie van grieven niet toewijst - [verweerders] c.s. hoofdelijk te veroordelen het gehuurde (chalet en tuin) in goede staat van onderhoud te herstellen binnen 14 dagen na het te wijzen arrest en daarnaast goed te blijven onderhouden (en tenminste te voldoen aan de verplichtingen die voortvloeien uit artikel 7:217 BW). De overige vorderingen, zoals verwoord in het arrest van 6 oktober 2020, hebben [eisers] c.s. gehandhaafd.

2.2

[verweerders] c.s. hebben geen bezwaar gemaakt tegen de eiswijzigingen van [eisers] c.s. Het hof stelt voorop dat een eiswijziging (in de rechtspraak aangeduid als een grief) in beginsel niet in een later stadium dan in de memorie van grieven mag worden aangevoerd (zie de tweeconclusieregel in artikel 347 Rv). Op deze ook wel genoemde “in beginsel strakke regel” zijn in de rechtspraak van de Hoge Raad uitzonderingen aanvaard. Aangezien de nieuwe grief van [eisers] c.s. berust op de na de memorie van grieven vervallen en onbetaald gelaten huurtermijnen en in het verlengde ligt van de al eerder aangevoerde grieven, is het hof van oordeel dat deze nieuwe, aanvullende grief niet in strijd is met de tweeconclusieregel en de goede procesorde en daarom toelaatbaar is. Wat betreft de vordering van [eisers] c.s. zal daarom worden beslist op de gewijzigde eis.

Vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst

2.3

Zoals in het tussenarrest is overwogen, zal de rechter die op grond van artikel 7:231 BW heeft te oordelen over een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst aangaande woonruimte, bij iedere tekortkoming in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij die vordering op grond van artikel 6:265 lid 1 BW toewijzen, tenzij de tekortkoming vanwege zijn aard of geringe betekenis de ontbinding niet rechtvaardigt.

2.4

[eisers] c.s. hebben meerdere gronden aangevoerd op grond waarvan het hof de huurovereenkomst zou moeten ontbinden, namelijk de achterstand in de betaling van huur en van vergoeding van de kosten voor gas, water en licht en het gebrek aan onderhoud aan de tuin en het chalet.

Onderhoud aan tuin en chalet

2.5

In artikel 7:217 BW is bepaald dat klein onderhoud aan het gehuurde voor rekening van de huurder komt. Hieronder valt op grond van de Bijlage bij het Besluit kleine herstellingen onder meer het schoonmaken en schoon houden van de woning en het onderhouden van de tuin. Deze verplichtingen zijn ook verder uitgewerkt in de (door [verweerders] c.s. getekende) huurovereenkomst onder het kopje “Bijzondere bepalingen” en in de daarbij overhandigde Algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte, waarvoor [verweerders] c.s. voor ontvangst heeft getekend. Daarnaast rust op [verweerders] c.s. de verplichting om [eisers] c.s. als verhuurder van eventuele gebreken behoorlijk in kennis te stellen én hen vervolgens de gelegenheid te bieden om deze gebreken (voor zover dit op de weg van de verhuurder ligt) te herstellen.

2.6

Om de door [eisers] c.s. gestelde tekortkomingen op dit punt te kunnen beoordelen, is op 21 januari 2021 een comparitie ter plaatste gehouden. Hierbij waren partijen niet in persoon aanwezig. [eisers] c.s. hebben zich - als gevolg van hun verblijf in Spanje en de huidige coronamaatregelen - laten vertegenwoordigen door hun zaakwaarnemer/makelaar, de heer [B] (hierna: [B] ), en hun advocaat. Ook was de heer [C]

(hierna: [C] ) aanwezig, de voormalig voorzitter van de VvE. [verweerders] c.s. waren niet aanwezig. Hun advocaat heeft desgevraagd meegedeeld geen verklaring te kunnen geven voor hun afwezigheid.

2.7

Uit de bezichtiging is het hof gebleken dat het chalet op meerdere plekken schade heeft als gevolg van lekkages. Hierdoor is naast het chalet de bestrating verzakt, zijn de boeidelen gaan rotten, laat het dakoverstek aan de onderzijde op bepaalde plaatsen los en is de veranda aan de zijkant van het chalet door rottende planken en opschietende bomen/heesters, die de draagconstructie hebben aangetast, grotendeels ingestort. De afvoerbuizen van de dakgoten zijn door [C] / [B] losgekoppeld van de riolering, omdat de riolering (vermoedelijk door de bladeren en/of breuk) was verstopt en de goten anders zouden overstromen, met nog meer schade aan het chalet tot gevolg. Het water van het dak loopt nu via de afgekoppelde buizen over de grond weg. Ook bladdert de beits op meerdere plaatsen van de kozijnen en de gevelbekleding af en zijn de gevels van het chalet aan alle zijden bedekt met groene aanslag en spinnenwebben. Al met al maakt het chalet aan de buitenkant een onverzorgde, verwaarloosde en bovenal onbewoonde indruk. Dat

[verweerders] c.s. niet meer in het chalet wonen, blijkt ook uit de (door [eisers] c.s. voorafgaand aan de comparitie bij akte overgelegde) verklaring van 16 december 2020 van mevrouw

[D] , die in een naastgelegen chalet woont, waarin zij verklaart dat het chalet sinds mei 2018 leeg staat.

2.8

De bestrating aan de voorzijde van het chalet en de oprit zijn volledig bedekt met bladeren, takken en boomvruchten. Ook is de oprit deels dichtgegroeid door de rhodondendrons. De rhodondendrons aan de voorzijde van het chalet, die grenzen aan de weg, zijn door - of in opdracht van - [C] medio 2020 gesnoeid, omdat zij over de weg hingen. Aan de achterzijde van het chalet is de bestrating volledig overgroeid door gras en mos. Ook is het gras hoog opgeschoten. Waar op de eerder overgelegde foto’s nog een moestuin was te zien, staat nu alleen nog maar hoog gras. De klimop op het gaashek tussen de leilindes (op de perceelgrens) is door [C] en enkele buren in de zomer van 2020 gesnoeid, omdat de klimop - zo heeft [C] verklaard - al zeker een meter aan grond in beslag nam. Daarmee is, anders dan [verweerders] c.s. hebben gesteld, sprake van een aanmerkelijke mate van verwildering en verwaarlozing van de tuin.

2.9

[eisers] c.s. hebben [verweerders] c.s. ook aangezegd zelf onderhoud te plegen waar dat nodig is. [B] heeft in dit kader twee keer een inspectie aangezegd voor zowel de buitenkant als de binnenkant van het chalet. Hierbij waren [verweerders] c.s. niet aanwezig. [verweerders] c.s. hebben voorafgaand aan de aangezegde inspecties - bij monde van hun advocaat - enkel meegedeeld [eisers] c.s. geen strobreed in de weg te zullen liggen. Anderzijds hebben [verweerders] c.s. volgens [eisers] c.s. meegedeeld dat zij geen vreemden op hun erf dulden en anders aangifte zullen doen. Daarmee kan niet worden gezegd dat zij [eisers] c.s. bij hun voornemen onderhoud te laten plegen aan het chalet géén “strobreed in de weg hebben gelegen”.

2.1

Gelet op het voorgaande is voldoende komen vast te staan dat [verweerders] c.s. onvoldoende voor hun rekening komend onderhoud aan de buitenkant van het chalet en de tuin hebben verricht. Daarnaast hebben zij onvoldoende medewerking verleend aan het verrichten van het voor rekening van [eisers] c.s. komend onderhoud. Door het gebrek aan relatief klein onderhoud is er aanzienlijke schade ontstaan aan het chalet en de tuin.

[verweerders] c.s. hebben geen enkele actie ondernomen om de schade aan het chalet en de tuin te beperken, terwijl zij meerdere keren, zo blijkt uit de brieven en e-mails van [eisers] c.s., [B] en de advocaat van [eisers] c.s., zijn gewezen op het gebrek aan onderhoud aan de tuin en chalet en op hun verplichtingen daaromtrent. In plaats van het gehuurde te onderhouden, zijn zij op enig moment simpelweg vertrokken, zonder daarvan mededeling te doen aan [eisers] c.s.

2.11

Het hof is daarom van oordeel dat sprake is van tekortkomingen in de nakoming van de verplichtingen van [verweerders] c.s., waarvoor zij in verzuim zijn geraakt. Door de aard en omvang van de schade aan het chalet en tuin kan - anders dan [verweerders] c.s. menen - niet worden geoordeeld dat de tekortkoming van zodanige geringe betekenis is dat de tekortkoming geen ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Hierbij geldt wat hierna in r.o. 2.24 wordt overwogen.

2.12

Gelet op het voorgaande zal het hof (al) wegens achterstallig huurdersonderhoud de huurovereenkomst ontbinden. Dit betekent dat grieven II en III slagen.

Betalingsachterstanden

2.13

Over de gestelde betalingsachterstanden hebben [eisers] c.s. (conform r.o. 5.15 van het tussenarrest) voorafgaand aan de comparitie ter plaatse een akte genomen met daarin onder meer opgenomen een overzicht met de meest recente stand van zaken. Dat overzicht start per februari 2014 (het moment van ingang van de huurovereenkomst) en maakt per jaar inzichtelijk welke bedragen zijn berekend (aan huur en voorschotten) en welke bedragen zijn betaald.

2.14

Tijdens de comparitie ter plaatse is gebleken dat partijen het eens zijn over de bedragen die door [verweerders] c.s. zijn betaald en over de jaarlijkse eindafrekeningen van de kosten van gas, water en licht. Verder is tijdens de comparitie ter plaatse door [eisers] c.s. gesteld dat [verweerders] c.s. de huur (en de voorschotten) over de maanden december 2020 en januari 2021 niet hebben voldaan. De eindafrekening over 2020 was ten tijde van de comparitie ter plaatse nog niet opgemaakt zodat daarmee in het overzicht ook geen rekening is gehouden. Partijen verschillen wel van mening over de hoogte van het voorschot waarmee zou moeten worden gerekend en over de vraag of er wel of geen betalingsachterstand bestaat dan wel heeft bestaan, en zo ja wanneer.

2.15

Wat betreft het voorschot op de kosten van gas, water en licht staat vast dat partijen een omvang van € 175,- zijn overeengekomen. Na afrekening van de kosten over 2014 minus de berekende voorschotten resteerde over dat jaar een door [verweerders] c.s. toe te betalen bedrag van € 543,56, zo is onomstreden. Na afrekening van de kosten over 2015 minus de berekende voorschotten (verzonden op 7 april 2016) resteerde over 2015 een toe te betalen bedrag van € 1.000,39. Het staat vast dat [B] vervolgens begin juni 2016 aan

[verweerders] c.s. heeft voorgesteld het voorschotbedrag te verhogen van € 175,- naar € 210,-

per maand.

Het aan [verweerders] c.s. in rekening gebrachte bedrag is, zo blijkt uit de stukken, ook per

juni 2016 verhoogt van € 775,- naar € 810,-. [verweerders] c.s. hebben ook in hun conclusie van antwoord bij de kantonrechter erkend dat - zo schrijven zij - op verzoek van [eisers] c.s.

“de huur” is verhoogd naar € 810,-. [verweerders] c.s. hebben vervolgens in juni 2016 € 825,- en in de periode vanaf juli 2016 tot en met maart 2018 steeds € 985,- betaald. [eisers] c.s. mochten er dan gerechtvaardigd vanuit gaan dat [verweerders] c.s. hebben ingestemd met een verhoging van genoemd voorschot tot € 210,- per maand, ingaande juni 2016.

2.16

Uit het door [eisers] c.s. overgelegde overzicht volgt dat [verweerders] c.s. over de periode van februari 2014 tot en met december 2015 alle verschuldigde huur en voorschotten hebben betaald en dat per einde 2015 alleen nog het bedrag van de eindafrekening 2014 van
€ 543,56 moest worden voldaan. Uit datzelfde overzicht volgt dat [verweerders] c.s. over de maanden januari 2015 tot en met maart 2016 € 1.725,- te weinig aan huur en voorschotten hebben betaald. Samen met de eindafrekening 2014 bedroeg daarmee de achterstand per
31 maart 2016 € 2.268,56. Omdat dit nadere overzicht van [eisers] c.s. concrete data vermeldt waarop [verweerders] c.s. welke bedragen heeft voldaan en dit overzicht in het voordeel van [verweerders] c.s. afwijkt van wat [eisers] c.s. in een mail van 30 januari 2016 (r.o. 3.7 van het arrest van 6 oktober 2020) en van wat [B] in een mailbericht van 9 juni 2016 (r.o. 3.8 van het arrest van 6 oktober 2020) aan achterstand heeft opgegeven, neemt het hof het laatst door [eisers] c.s. overgelegde overzicht tot uitgangspunt.

2.17

Uit het overzicht blijkt dat [verweerders] c.s. het over april 2016 verschuldigde bedrag van € 775,- hebben voldaan. In mei 2016 waren zij niet alleen huur en voorschot verschuldigd maar ook het bedrag van eindafrekening 2015 van € 1.000,39. In mei 2016 hebben

[verweerders] c.s. € 800,- betaald, zodat de betalingsachterstand eind mei 2016 € 3.243,95

(€ 2.268,56 + € 775,- + € 1.00,39 -/- € 800,-) bedroeg. In juni 2016 hebben [verweerders] c.s., door meer te betalen, daar met € 15,- op ingelopen en in de maanden juli 2016 tot en met december 2016 maandelijks met € 175,- door € 985,- te betalen in plaats van € 810,-. Per einde 2016 bedroeg daardoor de betalingsachterstand € 2.178,95. Uit een en ander volgt dus dat [verweerders] c.s. gehele jaar 2016 betalingsachterstand hadden.

2.18

In 2017 hebben [verweerders] c.s. maandelijks steeds een bedrag van € 175,- extra betaald. De eindafrekening van gas, water en licht over 2016 resulteerde in een nog door

[verweerders] c.s. te betalen bedrag van € 586,08, dat volgens [eisers] c.s. door hen in december 2017 was verschuldigd. Een en ander leidt ertoe dat de betalingsachterstand per einde november 2017 nog € 253,95 bedroeg en per eind december 2017 weer was opgelopen tot

€ 665,03 (€ 253,95 + € 810,- + € 586,08 -/- € 985,-). Daarmee hadden [verweerders] c.s. dus ook in het gehele jaar 2017 betalingsachterstand.

2.19

In de maanden januari tot en met maart 2018 hebben [verweerders] c.s. steeds € 175,- extra betaald. De betalingsachterstand was daarmee eind maart 2018 teruggelopen tot € 140,03. Over april 2018 hebben zij echter slechts € 1,- betaald en over de maanden mei 2018 tot en met oktober 2018 niets. Eind oktober 2018 bedroeg daarmee hun achterstand € 5.809,03. Op 3 november 2018 hebben zij vervolgens € 6.200,- aan [eisers] c.s. voldaan, waarmee hun achterstand was teruggebracht tot € 419,03 (€ 5.809,03 + € 810,- -/- € 6.200,-). De eindafrekening van gas, water en licht over 2017 leidde tot een nog door [verweerders] c.s. te betalen bedrag van € 580,38, dat volgens [eisers] c.s. door hen in december 2018 was verschuldigd.

Per einde 2018 was daarmee door [verweerders] c.s. nog € 1.809,41

(€ 419,03 + € 810,- + € 580,38) verschuldigd. De op 29 december 2018 door [verweerders] c.s. gedane betaling van € 775,- hebben [eisers] c.s., gezien de overeengekomen vooruitbetaling van de huur, aan januari 2019 kunnen toerekenen. Ook gehele jaar 2018 bestond aldus een betalingsachterstand.

2.2

Uit het overzicht blijkt verder dat [verweerders] c.s. in 2019 € 9.720,- aan huur en voorschotten waren verschuldigd en per 3 maart 2019 € 630,05 aan afgerekende kosten, samen € 10.350,05. In dat jaar hebben [verweerders] c.s. in totaal € 11.250,07 voldaan. Daarmee is eind 2019 de achterstand teruggelopen tot € 909,39. Dit doet er niet aan af dat [verweerders] c.s. ook gehele jaar 2019 betalingsachterstand hebben gehad.

2.21

Uit het overzicht blijkt verder dat [verweerders] c.s. over januari 2020 een voorschot in rekening is gebracht van € 175,- en over alle andere maanden € 210,-. Aan huur en voorschotten waren zij daarmee in 2020 € 9.685,- verschuldigd. Onweersproken is dat [verweerders] c.s. voor de afrekening van de kosten van gas, water en licht over 2019 per

18 april 2020 € 1.315,52 dienden te voldoen. In totaal moesten zij € 11.000,52 betalen, daar waar zij in 2020 € 9.470,- hebben betaald. Eind 2020 was daarmee de betalingsachterstand opgelopen tot € 2.439,91, waarbij geldt dat [verweerders] c.s. ook gedurende het gehele jaar 2020 achterstand hadden.

2.22

Tijdens de comparitie ter plaatse hebben [eisers] c.s. voorts onbestreden aangevoerd dat [verweerders] c.s. het over januari 2021 verschuldigde bedrag van € 810,- onbetaald hebben gelaten. De achterstand bedraagt daarmee per einde januari 2021 € 3.249,91. In zoverre komt het hof terug van wat in r.o. 5.10 van het arrest van 6 oktober 2020 over het falen van grief IV is overwogen. Dit bedrag zal dan ook worden toegewezen, vermeerderd met de wettelijke rente als nu wordt gevorderd.

2.23

Een achterstand met een omvang van € 3.249,91 heeft daarmee betrekking op een periode van meer dan drie maanden. Daarnaast bestaat een achterstand al enkele jaren. Zowel het een als het ander rechtvaardigt naar het oordeel van het hof (ook) de ontbinding en de ontruiming van het gehuurde, zoals [eisers] c.s. nu primair vorderen.

2.24

Bij zijn beslissing over de ontbinding en de ontruiming heeft het hof het belang van [verweerders] c.s. betrokken. Dat belang weegt niet op tegen het belang van [eisers] c.s. dat de verschuldigde huur tijdig en volledig wordt betaald en dat het chalet met tuin weer voldoende wordt onderhouden. Hierbij is in aanmerking gekomen dat [verweerders] c.s. niet hebben weersproken dat zij al enige tijd niet meer in chalet wonen/verblijven en verder geen informatie hebben verstrekt over hun persoonlijke situatie.

Ontruiming; machtiging

2.25

De vordering om [eisers] c.s. te machtigen de ontruiming door middel van ‘de sterke arm der wet’ (petitum onder 1. en 2., memorie van grieven) te bewerkstelligen indien [verweerders] c.s. niet aan de veroordeling tot ontruiming voldoen, is niet toewijsbaar. Artikel 556 lid 1 Rv schrijft voor dat de gedwongen ontruiming geschiedt door een gerechtsdeurwaarder. Genoemde bepaling vormt in dit opzicht een uitzondering op het bepaalde in artikel 3:299 BW. De gerechtsdeurwaarder zelf heeft geen rechterlijke machtiging nodig om de hulp van de sterke arm te kunnen inroepen. Die bevoegdheid ontleent hij rechtstreeks aan artikel 557 Rv, waarin artikel 444 Rv van overeenkomstige toepassing is verklaard.

Vergoeding kosten waterleiding

2.26

Bij hun voorafgaand aan de comparitie ter plaatse opgestelde akte hebben

[eisers] c.s. de toewijzing gevorderd van € 376,40 als vergoeding van kosten, ontstaan door het springen van een bevroren waterleiding onder het chalet. Dit bedrag wordt weliswaar genoemd in de brief van [eisers] c.s.’ advocaat van 1 februari 2019, maar is daarin verder niet toegelicht. Datzelfde geldt voor de sommatiebrief van 19 maart 2020. Die toelichting is ook niet te lezen in de akte. Dit deel van de vordering is daardoor als onvoldoende onderbouwd niet toewijsbaar.

Contractuele boete

2.27

[eisers] c.s. hebben (kennelijk rekenend vanaf april 2018) een boete gevorderd van
€ 8.400,- tot 1 maart 2019 en € 25,- per dag vanaf 1 maart 2019 voor elke verplichting uit de huurovereenkomst met bijbehorende algemene bepalingen die [verweerders] c.s. niet is nagekomen en niet nakomt. Zoals hiervoor is overwogen, levert tekortschietend huurdersonderhoud maar ook het niet tijdig en/of volledig betalen van de huur en het voorschot op de kosten van gas, water en licht een tekortkoming op. Dat betekent dat [verweerders] c.s. in beginsel de in artikel 20.6 van de algemene bepalingen vermelde boete van
€ 25,- per dag zijn verschuldigd.

2.28

[verweerders] c.s. hebben zich allereerst op het standpunt gesteld dat het boetebeding in strijd is met de Richtlijn oneerlijke bedingen (Richtlijn 93/13/EEG), dan wel onredelijk bezwarend is in de zin van artikel 6:233 onder a BW. In dit kader merkt het hof op voldoende is komen vast te staan dat [eisers] c.s. het chalet als particuliere verhuurder aan [verweerders] c.s. hebben verhuurd. Om die reden valt de huurrelatie tussen [eisers] c.s. en [verweerders] c.s. buiten het toepassingsbereik van de Richtlijn oneerlijke bedingen.

2.29

Hetzelfde lot treft het beroep van [verweerders] c.s. op artikel 6:233 onder a BW. Het hof overweegt hiertoe dat op grond van artikel 6:231 onder a BW onder algemene voorwaarden moet worden verstaan: "
een of meer bedingen die zijn opgesteld teneinde in een aantal overeenkomsten te worden opgenomen, met uitzondering van bedingen die de kern van de prestaties aangeven, voor zover deze laatstgenoemde bedingen duidelijk en begrijpelijk zijn geformuleerd." Het boetebeding in de huurovereenkomst betreft echter geen algemene voorwaarde. [eisers] c.s. zijn geen professionele verhuurders en hebben - zo leidt het hof uit de stukken af - slechts één overeenkomst opgesteld, namelijk die met [verweerders] c.s. Gelet hierop is niet voldaan aan voornoemd vereiste dat het beding in een aantal overeenkomsten moet zijn opgenomen.

2.3

Verder hebben [verweerders] c.s. een beroep gedaan op matiging van de boete op grond van artikel 6:94 BW. De rechter mag pas van zijn bevoegdheid tot matiging gebruikmaken als de toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Hierbij moet niet alleen worden gelet op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen (vgl. Hoge Raad 16 februari 2018, ECLI:NL:HR:2018:207). Het hof neemt bij de beoordeling het volgende in aanmerking.

2.31

In het tussenarrest van 6 oktober 2020 heeft het hof in r.o. 5.17 overwogen dat matiging van de boete, gelet op vaste jurisprudentie, in de rede ligt omdat er onder meer geen maximum aan de boete is gesteld.

Het ontbreken van iedere beperking zou meebrengen dat [verweerders] c.s. bij een maandhuur van € 600,- exclusief voorschot op de kosten van bijkomende leveringen elke maand ongeveer € 750,- per gestelde tekortkoming aan boetes verschuldigd zijn, wat tot buitensporige en onaanvaardbare situaties kan leiden. Omdat [verweerders] c.s. al geruime tijd niet aan hun verplichtingen ten aanzien van het onderhoud aan chalet en tuin hebben voldaan, zou de hoogte van de boete - er in het meest vergaande geval vanuit gaande dat [verweerders] c.s. vanaf juni 2018 het chalet en de tuin niet meer naar behoren hebben onderhouden - op kunnen lopen tot een bedrag van € 25.850,-. Aan de andere kant is voldoende gebleken dat door het gebrek aan onderhoud van [verweerders] c.s. aan het chalet en de tuin, schade is ontstaan. Er is sprake van lekkages, verzakkingen en rotte houtdelen. Ook is de veranda grotendeels ingestort en is de tuin verwilderd. Deze schade kan voor een deel worden teruggeleid naar het gebrek aan schoonmaak/onderhoud, maar kan echter niet volledig voor rekening van [verweerders] c.s. worden gebracht. Immers, [eisers] c.s. hadden als verhuurders óók onderhoud op het perceel kunnen (laten) verrichten. Dat [verweerders] c.s. gedreigd zou hebben om aangifte te doen wanneer zij werklieden op het perceel aan zouden treffen, ontslaat [eisers] c.s. niet van hun verplichtingen als verhuurder om onderhoud te verrichten aan het gehuurde en aldus hun schade te beperken. Het verhelpen van het aangetaste beits/schilderwerk aan de buitenzijde van het chalet ligt immers op de weg van [eisers] c.s. als verhuurders. De ontstane schade kan dus ook deels aan [eisers] c.s. worden toegerekend. Al het hiervoor geschetste omstandigheden, in onderling verband bezien, leiden tot het oordeel dat het hof de boete naar billijkheid zal vaststellen op een bedrag van € 5.000,-. In zoverre slaagt grief V deels.

3.De slotsom

3.1

De grieven I tot en met V slagen. Het bestreden vonnis zal worden vernietigd en de gevorderde ontbinding en ontruiming zullen alsnog worden toegewezen.

3.2

Als de in het ongelijk te stellen partij zal het hof [verweerders] c.s. in de kosten van beide instanties veroordelen. Daarmee slaagt ook grief VI die zich richt tegen veroordeling van [eisers] c.s. in de kosten van de procedure in eerste aanleg in conventie.

3.3

De kosten voor de procedure in eerste aanleg in conventie aan de zijde van [eisers] c.s. zullen worden vastgesteld op € 101,81 aan explootkosten, € 117,- aan griffierecht en € 350,- aan salaris gemachtigde.

3.4

De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van [eisers] c.s. zullen worden vastgesteld op € 102,81 voor explootkosten, € 741,- voor griffierecht en € 2.785,- aan salaris advocaat (2,5 punt x tarief II à € 1.114,-).

3.5

Als niet weersproken zal het hof ook de gevorderde wettelijke rente over de proceskosten en de nakosten toewijzen zoals hierna vermeld.

4.De beslissing

Het hof, recht doende in hoger beroep:

bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter te Assen van 23 oktober 2018 in reconventie;

vernietigt het vonnis van de kantonrechter te Assen van 23 oktober 2018 in conventie, en opnieuw rechtdoende:

- ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot het chalet aan de [a-straat] 7-309 te [A] ;

- veroordeelt [verweerders] c.s. dit chalet met aan- en toebehoren binnen 14 dagen na de betekening van dit arrest te ontruimen en het chalet met aan- en toebehoren ter vrije en algehele beschikking te stellen van [eisers] c.s., dit onder afgifte van de sleutels;

- veroordeelt [verweerders] c.s. om, indien zij niet aan de hiervoor uitgesproken veroordeling tot ontruiming voldoen, de kosten van de gerechtelijke ontruiming aan [eisers] c.s. te vergoeden conform en op vertoon van het proces-verbaal van ontruiming van de gerechtsdeurwaarder;

- veroordeelt [verweerders] c.s. hoofdelijk tot betaling aan [eisers] c.s. van € 3.249,91 aan achterstand van huur en voorschotten tot en met januari 2021, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 21 januari 2021 tot de dag van algehele betaling;

-veroordeelt [verweerders] c.s. hoofdelijk tot betaling aan [eisers] c.s. van € 5.000,- aan boetes;

- veroordeelt [verweerders] hoofdelijk c.s. in de proceskosten en bepaalt deze kosten, voor zover tot op heden aan de zijde van [eisers] c.s. gevallen:

voor de procedure in eerste aanleg in conventie op € 218,81 aan verschotten en op € 350,- voor salaris van de gemachtigde,

voor de procedure in hoger beroep op € 843,81 voor verschotten en op € 2.785,- voor geliquideerd salaris van de advocaat,

te vermeerderen met de wettelijke rente over deze bedragen vanaf 14 dagen na dagtekening van dit arrest;

- veroordeelt [verweerders] c.s. hoofdelijk in de nakosten van € 163-, te verhogen met € 85,- voor het geval niet binnen 14 dagen na betekening aan deze veroordeling is voldaan en betekening heeft plaatsgevonden;

- verklaart dit arrest ten aanzien van de daarin vervatte veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

- wijst het anders of meer gevorderde door [eisers] c.s. af.

Dit arrest is gewezen door mr. W.F. Boele, mr. H. de Hek en mr. M. Willemse en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op

16 maart 2021.