ECLI:NL:GHARL:2021:1528

• Datum uitspraak: 16 februari 2021
• Publicatiedatum: 16 februari 2021
• Zaaknummer: 200.263.003/01
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: W.P.M. ter Berg; D.H. de Witte; A.G.J. van Wassenaer van Catwijck
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Wederzijdse dwaling bij aankoop van onroerend goed met verbod op bewoning

In deze zaak gaat het om een hoger beroep betreffende de vernietiging van een koopovereenkomst van een woning. De koper, [geïntimeerde], had het huis gekocht met de intentie om er permanent in te wonen. Echter, na de aankoop bleek dat er een gemeentelijk verbod was op bewoning, zowel permanent als recreatief. Zowel de koper als de verkoper, [appellanten] c.s., waren zich niet bewust van dit verbod, wat leidde tot de stelling van de koper dat er sprake was van dwaling. De rechtbank had de koopovereenkomst vernietigd, en de verkopers waren veroordeeld tot terugbetaling van de koopprijs en schadevergoeding. In hoger beroep werd bevestigd dat beide partijen gedwaald hadden over de mogelijkheid om in het huis te wonen. Het hof oordeelde dat de dwaling niet voor rekening van de koper mocht blijven, omdat de verkopers wisten dat de koper het huis als woning wilde gebruiken en zij hen niet op de hoogte hadden gesteld van hun twijfels over de woonbestemming. De beslissing van de rechtbank werd bekrachtigd, met uitzondering van een aanpassing in de schadevergoeding.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

afdeling civiel recht, handel

zaaknummer gerechtshof 200.263.003/01

(zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 121820)

arrest van 16 februari 2021

in de zaak van

1. [appellant] ,

2. [appellante] ,

beiden wonende te [A] ,

appellanten,

in eerste aanleg: gedaagden,

hierna gezamenlijk te noemen:
[appellanten] c.s. ,

advocaat: mr. L.C. van der Veer, kantoorhoudend te Meppel,

tegen

[geïntimeerde] ,

wonende te [A] ,

geïntimeerde,

in eerste aanleg: eiseres,

hierna:
[geïntimeerde] ,

advocaat: mr. J.G. Besling, kantoorhoudend te Assen.

1. Het verdere verloop van geding in hoger beroep

1.1

Ter uitvoering van het tussenarrest van 11 februari 2020 heeft op 4 december 2020 een comparitie van partijen plaats gevonden. Door [geïntimeerde] is ter comparitie nog een akte genomen. Na afloop is bepaald dat het hof arrest zal wijzen.

1.2

Van de comparitie van partijen is proces-verbaal opgemaakt. Bij brief van

28 december 2020 zijn daarover door de advocaat van [geïntimeerde] opmerkingen gemaakt. Voor zover dat nodig blijkt wordt daarop hierna ingegaan.

1.3

Bij de op 4 december 2020 door [geïntimeerde] genomen akte is haar eis deels vermeerderd en deels verminderd. Vermindering is altijd toegestaan. Tegen de vermeerdering hebben [appellanten] c.s. geen bezwaar gemaakt. Deze is ook niet in strijd met de goede procesorde. Recht wordt gedaan op de aldus vermeerderde respectievelijk verminderde eis.

2. Waar gaat deze zaak over?

2.1

[geïntimeerde] heeft van [appellanten] c.s. een tweetal percelen grond (kadastraal genummerd en als zodanig hierna aangeduid 5914 en 5913) gekocht met daarop een huis. Zij wilde in het huis gaan wonen. Na de levering is gebleken dat in het huis niet gewoond mag worden. [geïntimeerde] stelt dat [appellanten] c.s. haar, voorafgaand aan koop en levering, verzekerd hebben dat er wel gewoond mocht worden. Nu dat niet zo is stelt zij gedwaald te hebben. Ook, zo stelt zij, bleken er twee gerechtelijke procedures te lopen over perceel 5913. Op die gronden heeft zij vernietiging van de koopovereenkomst gevorderd met terugbetaling aan haar van de koopprijs en vergoeding van haar schade.

2.2

De rechtbank was van oordeel dat [appellanten] c.s. wisten dat in het huis niet gewoond mocht worden. Dat hadden zij aan [geïntimeerde] moeten melden. Doordat zij dat niet gedaan hebben dwaalde [geïntimeerde] bij aankoop en levering van het huis over de mogelijkheid daarin te wonen. Ook bleek er in ieder geval één procedure te lopen over perceel 5913. Dat hadden [appellanten] c.s. ook moeten melden. De koopovereenkomst is om deze redenen vernietigd.

[appellanten] c.s. zijn veroordeeld tot terugbetaling van de koopprijs en betaling van schadevergoeding.

2.3

[appellanten] c.s. zijn het met die beslissing niet eens. Zij menen dat [geïntimeerde] de dwaling aan zichzelf te wijten heeft. Zij had volgens hen zelf onderzoek moeten doen naar de mogelijkheid van permanente bewoning van het huis. De procedures hadden volgens hen geen betrekking op perceel 5913, althans waren niet van belang voor (de levering van) dat perceel. Zij hebben het hof daarom gevraagd de beslissing van de rechtbank te vernietigen en alsnog de vorderingen van [geïntimeerde] af te wijzen.

2.4

Het oordeel van het hof is als volgt. [appellanten] c.s. wisten dat [geïntimeerde] in het huis wilde gaan wonen. Hun was echter onbekend dat er niet in gewoond mocht worden. Dat wist [geïntimeerde] evenmin. Beide partijen hebben dus gedwaald over de mogelijkheid in het huis te wonen. Dat is de reden de overeenkomst te vernietigen. Dat zou anders liggen als [geïntimeerde] het huis ook wel gekocht zou hebben als zij had geweten dat er niet in gewoond mocht worden of als de omstandigheden van het geval redenen zouden zijn om de dwaling voor rekening van [geïntimeerde] te laten. Die situatie doet zich echter niet voor. De rechtbank heeft de koopovereenkomst dan ook terecht vernietigd. Die beslissing blijft in stand.

3. De feiten

3.1

De volgende feiten zijn van belang voor de beslissing in deze zaak.

3.2

[appellanten] c.s. hebben op 23 maart 2017 aan [geïntimeerde] verkocht het object dat in de latere leveringsakte van 26 april 2017 is omschreven als:

"
het recht van eigendom met betrekking tot een bungalow met ondergrond, erf, tuin en verder toebehoren, gelegen te [A] , [a-straat1] , kadastraal bekend gemeente [B] , sectie A, nummers 5914 en 5913, respectievelijk ter grootte van eenentwintig are en vijfennegentig centiare (21 a 95 ca) en vijfentachtig centiare (85 ca) ."

3.3

De koop is op 23 maart 2017 vastgelegd in een "koopcontract". In artikel 5 lid 5 daarvan is bepaald:

"
5. Koper is voornemens het verkochte te gebruiken als woonruimte "

Ten aanzien van dit gebruik van het verkochte deelt verkoper nog het volgende mee:

- hem is niet bekend dat dit gebruik op publiek- of privaatrechtelijke gronden niet is toegestaan;

- hem is niet bekend dat het verkochte gebouwd of verbouwd is zonder de daartoe vereiste vergunning(en) of met vergunning(en) in verband waarmee nog voorwaarden moeten worden nagekomen ."

3.4

Op verzoek van [geïntimeerde] is het huis getaxeerd. De taxateur vermeldt in het taxatierapport van 6 april 2017:

“b. De bestemming van het getaxeerde is : wonen

Het gebruik als woonruimte is daarmee

- toegestaan conform

bestemmingsplan : ja”

3.5

In de al genoemde akte van levering is opgenomen:

"
GEBRUIK

Koper verklaart het verkochte te willen gebruiken als woning .

Ten aanzien van gemeld gebruik van het registergoed heeft verkoper meegedeeld dat het hem niet bekend is dat dit gebruik op publiek- of privaatrechtelijke gronden niet is toegestaan"

3.6

Op 11 mei 2017 mailde mevrouw [C] van de gemeente Coevorden aan [geïntimeerde] :

"
Ik heb dit verder uitgezocht en ben ook inderdaad tot de conclusie gekomen dat er geen sprake is van een vergunde woning, maar dat hier sprake is van een bijgebouw bij de woning van de familie [appellanten] .

Bestemmingsplan

De locatie is gelegen binnen het bestemmingsplan [A] en is bestemd als Woongebied.

In artikel 4.4 is aangegeven dat het verboden is om de van de woning vrij staande gebouwen te gebruiken voor bewoning.

Met de woning wordt de vergunde woning van de familie [appellanten] bedoeld.

Hiermee is het dan ook niet toegestaan om het pand dat u heeft aangekocht aan te wenden voor bewoning ."

3.7

Op 14 september 2017 heeft de gemeente Coevorden aan [geïntimeerde] kenbaar gemaakt het voornemen te weigeren een nummeraanduiding voor het gekochte huis toe te kennen. In de brief van die datum waarin dit staat is vermeld:

"
Bewoning

In mei 2017 is er contact met u geweest over het bijgebouw. U gaf aan deze gekocht te hebben in de veronderstelling dat er in gewoond kan worden. Door ons is toen aangegeven dat dit niet het geval is. Met u is verder besproken dat er wel een nummeraanduiding aangevraagd kan worden, maar dat de situatie blijft dat er niet gewoond mag worden op deze locatie.

Voornemen tot weigering

Uit het aanvraagformulier blijkt dat u het bijgebouw gaat gebruiken om in te wonen. Er bestaat echter geen zicht op legalisatie van dit woongebruik.

Aangezien wij er niet aan meewerken om aan het bijgebouw een zelfstandige woonfunctie toe te kennen, hanteren wij het beleid om geen nummeraanduiding ten behoeve van wonen toe te kennen ."

3.8

In een op 25 oktober 2017 verzonden brief heeft de gemeente Coevorden aan [geïntimeerde] bericht:

"
Weigering

Zoals al eerder is aangegeven, is het niet toegestaan om het door u aangekochte pand te gebruiken als woning.

Aangezien ons beleid erop gericht is overtredingen van het bestemmingsplan te voorkomen, c.q. tegen te gaan zijn wij niet bereid een huisnummer aan het bijgebouw toe te kennen.

(…)

Wij weigeren dus hierbij om een huisnummer aan het bijgebouw toe te kennen. "

4. De beoordeling

Inleiding

4.1

[appellanten] c.s. hebben vijf bezwaren ("grieven") aangevoerd tegen het vonnis van de rechtbank. Die bezwaren gaan over de door de rechtbank aangenomen dwaling met betrekking tot de mogelijkheid in het huis te wonen (grieven 2 tot en met 5) en de dwaling over de aanhangige procedures (grief 1). Hierna wordt eerst de kwestie van het bewonen behandeld. Als dat daarna nog nodig blijkt te zijn wordt ingegaan op de kwestie van de procedures.

Juridisch kader

4.2

De wet (artikel 6:228 lid 1 aanhef en sub b en c BW) bepaalt dat een overeenkomst die tot stand gekomen is onder invloed van dwaling en die bij een juiste voorstelling van zaken niet gesloten zou zijn vernietigbaar is

"
b. indien de wederpartij in verband met hetgeen zij omtrent de dwaling wist of behoorde te weten, de dwalende had behoren in te lichten;

c. indien de wederpartij bij het sluiten van de overeenkomst van dezelfde onjuiste veronderstelling als de dwalende is uitgegaan, tenzij zij ook bij een juiste voorstelling van zaken niet had behoeven te begrijpen dat de dwalende daardoor van het sluiten van de overeenkomst zou worden afgehouden ."

4.3

In artikel 6:228 lid 2 BW is voorts bepaald dat de vernietiging niet kan worden gevorderd "
op een dwaling die (…) in verband met de aard van de overeenkomst, de in het verkeer geldende opvattingen of de omstandigheden van het geval voor rekening van de dwalende behoort te blijven ."

Plan van behandeling

4.4

Voorop staat - partijen zijn het daarover eens - dat in het door [geïntimeerde] gekochte huis niet mag worden gewoond: noch permanent noch recreatief. Uit het mailbericht van

11 mei 2017 (zie hiervoor onder 3.6) en de brieven van 14 september 2017 en

25 oktober 2017 van de gemeente Coevorden (zie hiervoor onder 3.7 en 3.8) blijkt dat ook.

4.5

[geïntimeerde] heeft gesteld dat zij ten tijde van koop en levering niet wist dat bewoning van het huis niet was toegestaan. Over die bewoonbaarheid - voor haar essentieel - heeft zij dus, zo stelt [geïntimeerde] , gedwaald. Zij verwijt [appellanten] c.s. dat zij, wetende dat bewoning niet was toegestaan, hebben nagelaten haar daarover te informeren. Subsidiair voert zij aan dat partijen wederzijds hebben gedwaald.

4.6

[appellanten] c.s. voeren aan dat [geïntimeerde] wist dat het huis niet bewoond mocht worden. Ook voeren zij aan dat zij zelf niet anders wisten dan dat in het huis mocht worden gewoond. Tenslotte voeren zij aan dat de eventuele dwaling van [geïntimeerde] voor haar eigen rekening en risico dient te komen.

4.7

Tegen de achtergrond van deze wederzijdse stellingname zal achtereenvolgens worden onderzocht:

- of [geïntimeerde] een onjuiste voorstelling van zaken heeft gehad;

- of [appellanten] c.s. een onjuiste voorstelling van zaken hebben gehad en/of hun inlichtingenplicht hebben geschonden (artikel 6:228 lid 1 aanhef en sub b BW);

- of toegestane bewoning voor [appellanten] c.s. kenbaar essentieel was;

- of de eventuele dwaling van [geïntimeerde] voor haar eigen rekening en risico moet blijven.

De beoordeling van deze aspecten geschiedt op basis van wat [appellanten] c.s. in hun bezwaren tegen het vonnis van de rechtbank hebben aangevoerd en [geïntimeerde] daar tegenin heeft gebracht.

[geïntimeerde] heeft een onjuiste voorstelling van zaken gehad

4.8

De eerste pijler onder de vordering van [geïntimeerde] is haar stelling dat zij gedwaald heeft over de bestemming van de woning. Nu [geïntimeerde] in rechte de vernietiging van de koopovereenkomst heeft gevorderd rusten de stelplicht en bewijslast van de feiten en omstandigheden die zij aan (dit deel van) die vordering ten grondslag legt op haar. De rechtbank heeft geoordeeld dat [geïntimeerde] , zoals zij stelt, heeft gedwaald. [appellanten] c.s. voeren in hoger beroep aan dat [geïntimeerde] wel degelijk wist dat in het huis niet gewoond mocht worden en zij dus niet gedwaald heeft over de (on)mogelijkheid daarin te wonen.

4.9

Dat [geïntimeerde] onbekend was met het feit dat het huis niet bewoond mocht worden wordt onderbouwd door de e-mail van mevr. [C] van de gemeente Coevorden van 11 mei 2017 (zie hiervoor onder 3.6). Daaruit blijkt dat [geïntimeerde] zich tot de gemeente wendde in de veronderstelling dat zij een huis gekocht had waarin gewoond mocht worden, maar waarvoor nog slechts een afzonderlijk huisnummer moest worden verkregen. Wetenschap van [geïntimeerde] over het feit dat in de woning niet gewoond mocht worden is ook niet te rijmen met het desondanks kopen daarvan. [geïntimeerde] kocht het huis immers, zo stelt zij, om er in te wonen en [appellant] heeft tijdens de comparitie van partijen in hoger beroep nog eens bevestigd dat hij wist dat [geïntimeerde] in het huis wilde gaan wonen. Aldus heeft [geïntimeerde] haar stelling dat zij gedwaald heeft over de bestemming van de woning naar behoren onderbouwd.

4.1

[appellanten] c.s. hebben in hoger beroep aangevoerd dat het oordeel van de rechtbank onjuist is. Volgens hen wist [geïntimeerde] wel degelijk dat bewoning niet mogelijk was. Zij voeren ter onderbouwing daarvan het volgende aan:

a. het huis werd, ook door [geïntimeerde] , aangeduid als "zomerhuis";

b. [appellant] heeft laten weten dat het zomerhuis geen kadastrale registratie had;

c. [geïntimeerde] heeft de notaris gevraagd de woorden "zomerhuis/bungalow" in de akte van levering te wijzigen in "bungalow";

d. de op verzoek van [geïntimeerde] optredende taxateur heeft in haar rapport opgenomen dat wonen in het huis was toegestaan;

e. de koopprijs van € 80.000,- past niet bij een vrijstaand woonhuis in Drenthe;

f. de nutsvoorzieningen werden, zoals [geïntimeerde] wist, via het huis van [appellanten] c.s. betrokken;

g. [geïntimeerde] wist dat zij het huisje gekocht heeft als 'zomerhuis,' dat de woning geen afzonderlijk adres had en de woning niet zelfstandig was aangesloten op nutsvoorzieningen.

4.11

[appellanten] c.s. hebben volstaan met het noemen van deze omstandigheden. Zij hebben echter nagelaten uiteen te zetten hoe daaruit (indien juist) de conclusie van positieve wetenschap van [geïntimeerde] over de onmogelijkheid van bewoning van het huis kan worden getrokken. Wat het verband is tussen de diverse omstandigheden en wetenschap van [geïntimeerde] over de (on)mogelijkheid van bewoning is daaruit, zonder nadere toelichting (die dus ontbreekt) ook niet duidelijk. Hun verweer is daardoor onvoldoende onderbouwd.

4.12

Wat [appellanten] c.s. op dit onderdeel in hoger beroep hebben aangevoerd is dan ook geen reden over de dwaling van [geïntimeerde] anders te oordelen dan de rechtbank heeft gedaan.

[appellanten] c.s. hebben hun inlichtingenplicht niet geschonden; ook zij hadden een onjuiste voorstelling van zaken

4.13

De tweede pijler onder de vordering van [geïntimeerde] is dat [appellanten] c.s. wisten dat (permanente) bewoning niet was toegestaan en dat zij hebben nagelaten [geïntimeerde] daarover te informeren. De rechtbank heeft haar daarin gevolgd. In hoger beroep komen [appellanten] c.s. op tegen dat oordeel. Zij betwisten de hun toegedichte wetenschap.

4.14

Ook hier geldt dat stelplicht en bewijslast van de feiten en omstandigheden die [geïntimeerde] aan (dit onderdeel van) haar vordering ten grondslag legt op haar rusten.

4.15

[geïntimeerde] heeft haar stelling dat [appellanten] c.s., anders dan zij zeggen, wel degelijk wisten dat bewoning van het huis niet was toegestaan als volgt onderbouwd:

- [appellanten] c.s. hebben destijds (1994) als bijgebouw een stenen schuur gekocht; zij hebben die zelf tot zomerhuis verbouwd en nooit vergunning daarvoor gevraagd of verkregen;

- [appellanten] c.s. hebben tegen [geïntimeerde] gezegd dat zij naar de gemeente toe geen problemen verwachtten in verband met de bewoning van het huis;

- meerdere huurders hebben verklaard dat zij moesten voorkomen dat bewoning van het (door hen van [appellanten] c.s. gehuurde) huis vanaf de straat zichtbaar was en zij zich niet op het adres van dit huis konden inschrijven bij de gemeente;

- [appellanten] c.s. hebben in de koopakte verklaard dat hun niet bekend was dat het gebruik als woning op privaat- of publiekrechtelijke gronden niet was toegestaan en dat het verkochte is gebouwd/verbouwd zonder vergunning;

- [appellanten] c.s. hadden schulden en waren dringend op zoek naar geld om die schulden te verminderen;

- de woning had geen eigen adres en was niet zelfstandig aangesloten op de nutsvoorzieningen.

4.16

De rode draad in het verweer van [appellanten] c.s. is dat (ook) zij niet wisten dat bewoning niet was toegestaan. De mededeling dat in het huis niet gewoond mocht worden kwam, zo hebben zij tijdens de comparitie van partijen bij de rechtbank verklaard, als een complete verrassing. Gedurende meer dan 20 jaren is het huis immers (door huurders) bewoond geweest. Ook in hoger beroep heeft [appellant] tijdens de comparitie van partijen verklaard dat hij niet wist dat bewoning van het huis niet was toegestaan.

4.17

Met de door haar genoemde feiten en omstandigheden heeft [geïntimeerde] haar stelling over de wetenschap van [appellanten] c.s. voldoende onderbouwd. Daarmee kan die stelling echter, mede gegeven het gemotiveerde verweer van [appellanten] c.s., nog niet als bewezen worden aangemerkt. Ook niet voorshands. Het hof maakt op dit punt dus een andere afweging dan de rechtbank heeft gedaan. Dat gebeurt omdat de genoemde feiten en omstandigheden onvoldoende dwingend erop wijzen dat [appellanten] c.s. wisten dat in het huis niet gewoond mocht worden.

4.18

In dit verband wordt op het volgende gewezen:

- Het eventueel zonder vergunning verbouwen van de stenen schuur tot zomerhuis kan ook andere redenen hebben dan de wetenschap dat een vergunning niet zou worden verkregen omdat in het zomerhuis in het geheel niet gewoond zou mogen worden;

- De mededeling geen problemen richting gemeente te verwachten en die over hun onbekendheid met privaat- of publiekrechtelijke belemmeringen wijzen er eerder op dat [appellanten] c.s. meenden dat bewoning wel mogelijk was dan niet;

- Als waar is wat de huurders zeggen betekent dat niet noodzakelijkerwijs dat [appellanten] c.s. wisten dat permanente bewoning niet was toegestaan. Het kan ook zijn dat zij enige twijfel daarover hadden en om die reden het zekere voor het onzekere namen;

- Als waar is dat [appellanten] c.s. schulden hadden verklaart dat de wens te verkopen, maar het zegt niets over hun wetenschap inzake de woonbestemming;

- het ontbreken van een eigen adres en eigen aansluiting op nutsvoorzieningen is ook verklaarbaar vanuit de historie van het gehele object. Dat kende een hoofdwoning en een bijgebouw en was voorzien van één huisnummer: 52A.

4.18

Bij deze stand van zaken is het aan [geïntimeerde] bewijs te leveren. Dat bewijs is wel aangeboden, maar niet toegelicht is wat de door [geïntimeerde] genoemde getuigen meer of anders kunnen verklaren dan reeds blijkt uit hun in het geding gebrachte verklaringen en hiervoor zijn meegewogen dan wel (wat [geïntimeerde] zelf betreft) uit haar in deze procedure ingenomen standpunten. In dit licht bezien is het gedane bewijsaanbod onvoldoende specifiek. Het wordt daarom gepasseerd. Daarbij komt overigens dat [geïntimeerde] bij toelating tot bewijslevering geen belang heeft, zoals hierna nog zal blijken.

4.19

Waar de wetenschap van [appellanten] c.s. over de onmogelijkheid van bewoning van het huis niet is komen vast te staan heeft als uitgangspunt te gelden dat die wetenschap ontbrak. De primaire grond voor het beroep op dwaling (6:228 lid 1 sub b BW) faalt daarmee. Vast staat echter dat in het huis niet gewoond mocht worden. Ook [appellanten] c.s. hebben dus gedwaald over de mogelijkheid van bewoning.

[geïntimeerde] zou niet gekocht hebben als zij had geweten dat ze niet in het huis mocht wonen

4.2

Ook in geval van wederzijdse dwaling is van belang te onderzoeken of [appellanten] c.s. hadden moeten begrijpen dat [geïntimeerde] niet zou hebben gekocht als haar bekend zou zijn geweest dat in het huis niet gewoond mocht worden. Indien zij dat niet hadden moeten begrijpen is de overeenkomst niet vernietigbaar.

4.21

Niet helemaal duidelijk is of [appellanten] c.s. zich op dit bevrijdend verweer van artikel 6:228 lid 1 aanhef en sub c BW hebben beroepen, maar voor het geval een dergelijk beroep in hun verweer moet worden gelezen geldt het volgende.

4.22

In de koopakte is opgenomen dat [geïntimeerde] het verkochte wilde gebruiken als woonruimte en in de leveringsakte staat hetzelfde. [appellant] heeft bovendien verklaard geweten te hebben dat [geïntimeerde] het huis wilde gebruiken om er in te wonen. Dat alles wijst maar in één richting: [geïntimeerde] wilde permanent in het huis gaan wonen. Als dat niet zou zijn toegestaan zou de koop voor haar geen zin hebben gehad. Dat hadden [appellanten] c.s. moeten begrijpen.

4.23

[appellanten] c.s. hebben nog aangevoerd dat het niet om een woonhuis ging, maar om een zomerhuisje en dat het huis dus bedoeld was voor recreatief gebruik. Dat is echter niet van belang. Ook recreatief gebruik van het zomerhuisje is niet toegestaan: uit de berichten van de gemeente Coevorden blijkt voldoende duidelijk dat geen enkele bewoning is toegestaan volgens het bestemmingsplan. Ook als zomerhuisje was het huis dus niet bruikbaar. Ook in zoverre hadden [appellanten] c.s. moeten begrijpen, dat [geïntimeerde] niet zou hebben gekocht als zij ermee bekend was geweest dat het huis zelfs niet voor recreatieve bewoning gebruikt mocht worden.

4.24

[appellanten] c.s. hebben ook nog aangevoerd dat hun helemaal niet duidelijk was hoe [geïntimeerde] het huis wilde gebruiken omdat zij in eerdere e-mailwisseling tussen partijen had laten weten een fysiotherapeut voor dieren gevonden te hebben met wie ze mogelijk "
een constructie kan vinden om samen zomer huis en grond te kopen ". Dat verweer is echter niet te rijmen met de bij de behandeling in hoger beroep uitdrukkelijk gedane mededeling dat [appellanten] c.s. wisten waarvoor [geïntimeerde] het huis wilde gebruiken: bewoning. Het is ook niet te rijmen met de tijdens de comparitie van partijen in eerste aanleg door [appellant] gedane mededeling dat [geïntimeerde] hem gevraagd heeft of zij in het huis mocht wonen. Aan dit verweer wordt daarom voorbij gegaan.

4.25

De uitzondering waarop het tweede deel van artikel 6:228 lid 1 aanhef en sub c BW betrekking heeft doet zich dus niet voor. Dat betekent dat vernietiging van de koopovereenkomst in beginsel kan plaats vinden.

De dwaling behoort niet voor rekening van [geïntimeerde] te blijven

4.26

Aan de orde is vervolgens de vraag of de dwaling in verband met de aard van de overeenkomst, de in het verkeer geldende opvattingen of de omstandigheden van het geval voor rekening van de dwalende ( [geïntimeerde] ) behoort te blijven (artikel 6:228 lid 2 BW).

4.27

De omstandigheden van dit geval rechtvaardigen niet dat de dwaling voor rekening van [geïntimeerde] komt. Daartoe zijn de volgende factoren, in onderling verband, redengevend:

- [appellanten] c.s. wisten dat [geïntimeerde] permanent in het huis wilde wonen. [appellant] heeft (ook) bij de comparitie in hoger beroep gezegd dat hij twijfels had over de mogelijkheid permanent in het huis te wonen. Waar [appellanten] c.s. op het punt stonden een huis te verkopen ten behoeve van permanente bewoning daarvan ligt het meer op hun weg ofwel de twijfel weg te nemen door eigen onderzoek ofwel [geïntimeerde] van die twijfel op de hoogte te stellen om haar in de gelegenheid te stellen nader onderzoek te doen. Dat klemt vooral ook omdat [geïntimeerde] meerdere malen aan [appellanten] c.s. gevraagd heeft of in het huis gewoond mocht worden.

- [appellanten] c.s. waren tot het doen van dat eigen onderzoek of de mededeling over de bij hen bestaande twijfel te meer gehouden omdat hun twijfel geen theoretische was, maar een zeer praktische. Uit de (door [appellanten] c.s. onvoldoende weersproken) verklaringen van de huurders volgt immers dat [appellanten] c.s. niet wilden dat de permanente bewoning door die huurders (al te gemakkelijk) bekend zou worden. Kennelijk hielden [appellanten] c.s. dus rekening met de mogelijkheid dat het huis in ieder geval niet permanent bewoond mocht worden.

- Die huurders konden zich bovendien, zo verklaart een deel van hen (onvoldoende gemotiveerd weersproken door [appellanten] c.s.) niet inschrijven in de door hen gehuurde woning. Zij verklaren ook dat aan [appellanten] c.s. te hebben gemeld. Met die wetenschap hebben

[appellanten] c.s. kennelijk niets gedaan, hetgeen de indruk versterkt dat zij, zoals hiervoor al opgemerkt, rekening hielden met de mogelijkheid dat in het huis in ieder geval niet permanent gewoond mocht worden.

- Door zonder eigen onderzoek of het kenbaar maken van hun twijfel of enige nuancering aan [geïntimeerde] desgevraagd mee te delen (zoals [geïntimeerde] heeft gesteld en [appellant] heeft erkend) dat er al 20 jaar huurders in het huis woonden, werd de suggestie gewekt dat (permanente) bewoning geen enkel probleem was.

- Hetzelfde geldt voor de in koopakte en leveringsakte opgenomen geruststellende mededeling van [appellanten] c.s. dat hun van de onmogelijkheid het huis als woning te gebruiken niets bekend was. In het licht van hun eigen twijfel was dat echter een misleidende, want onvolledige, mededeling.

4.28

[appellanten] c.s. hebben in deze zaak nogal de nadruk gelegd op het feit dat volgens hen sprake was van de verkoop van een "zomerhuis", aldus suggererende dat zij niet meer behoefden mee te delen dan in verband met gebruik als recreatiewoning van belang was, welk gebruik dan kennelijk in hun visie was toegestaan. Los van het feit dat ook recreatief gebruik van het huis niet is toegestaan, geldt dat [appellanten] c.s. niet konden menen dat het om dergelijk gebruik ging: ze hebben zelf immers verklaard te weten dat [geïntimeerde] het huis wilde hebben om erin te wonen (en dus niet: te recreëren). Dit aspect van de zaak is dan ook geen aanleiding om anders te oordelen.

4.29

Ook overigens bestaat daarvoor geen aanleiding. [geïntimeerde] en [appellanten] c.s. hebben nog wel verklaard dat de notaris ten tijde van het passeren van de leveringsakte heeft opgemerkt dat hij contact had gehad met de gemeente Coevorden en "dat alles in orde was". Uit deze verklaring kan echter niet worden opgemaakt dat de notaris uitdrukkelijk over de woonbestemming van het huis heeft gesproken met de gemeente en dat de gemeente gezegd heeft dat die bestemming op het huis rustte. Een dergelijke mededeling van de gemeente aan de notaris is bovendien zeer onaannemelijk, gezien de latere, duidelijke, mededeling van de gemeente dat in het huis niet gewoond mag worden.

4.3

Ten behoeve van het verkrijgen van een hypotheek heeft [geïntimeerde] de woning laten taxeren. Ten onrechte heeft de taxateur in het uitgebrachte rapport opgenomen dat het gebruik als woonruimte van het huis conform bestemmingsplan was toegestaan. Er is echter geen reden die fout zo zwaar toe te rekenen aan [geïntimeerde] dat het redelijk wordt de dwaling voor haar rekening te laten. Van belang is daarbij dat de mededelingsplicht van de verkoper in het algemeen gaat boven de onderzoeksplicht van de koper. Dat geldt ook in dit geval waarin [appellanten] c.s. enige twijfel hebben of er gewoond mag worden. [appellanten] c.s. hadden al voorafgaand aan de koopovereenkomst - en dus ruim voordat de taxateur haar werk deed - moeten melden dat twijfel bestond over de bestemming van het huis. Als dat was gebeurd zou naar mag worden aangenomen [geïntimeerde] nader onderzoek hebben gedaan en zou aan het licht gekomen zijn dat in het huis niet gewoond mocht worden en zou het tot het inschakelen van een taxateur niet eens gekomen zijn. De fout van de taxateur heeft de dwaling van [geïntimeerde] dus niet veroorzaakt, hooguit versterkt. In het licht hiervan is het niet redelijk de dwaling voor rekening van [geïntimeerde] te laten.

4.31

[appellanten] c.s. hebben nog aangevoerd dat [geïntimeerde] haar onderzoeksplicht heeft geschonden. Er was, aldus [appellanten] c.s., voor [geïntimeerde] alle aanleiding zelf onderzoek te doen omdat het om een zomerhuis ging, zonder kadastrale registratie, zonder eigen nutsaansluitingen, zonder eigen adres en met een koopprijs die niet paste bij een vrijstaande, permanent te bewonen, woning op het platteland in Drenthe.

4.32

Nog daargelaten dat ook hier geldt dat de mededelingsplicht van [appellanten] c.s. over de bij hen bestaande twijfel ging boven de onderzoeksplicht van [geïntimeerde] geldt dat ook deze argumenten onvoldoende tegenwicht in de schaal werpen. Het ging niet om een zomerhuis, maar om een huis voor permanente bewoning. Dat wisten [appellanten] c.s. Het ontbreken van een kadastrale registratie was niet vreemd omdat het huis deel uitmaakte van het perceel waarop ook de hoofdwoning van [appellanten] c.s. zelf stond. Pas bij verkoop van het bijgebouw (de door [geïntimeerde] gekochte woning) werd kavelsplitsing van belang. Die heeft dan ook bij levering plaats gevonden. Het ontbreken van eigen nutsvoorzieningen was historisch verklaarbaar, maar zegt niets over de woonbestemming van het bijgebouw. Dat de koopprijs (€ 80.000,-) niet zou passen bij het gekochte huis is niet onderbouwd. Integendeel, de op verzoek van [geïntimeerde] uitgevoerde taxatie noemt een marktwaarde van € 85.000,-.

Conclusie

4.33

De conclusie is dat [geïntimeerde] en [appellanten] c.s. hebben gedwaald ten aanzien van de mogelijkheid om in het door [geïntimeerde] gekochte huis te wonen. [appellanten] c.s. moeten hebben begrepen dat [geïntimeerde] niet zou hebben gekocht als ze had geweten niet in het huis te mogen wonen. De omstandigheden van het geval maken dat de dwaling niet voor rekening van [geïntimeerde] mag blijven. De vordering tot vernietiging van de koopovereenkomst en die tot terugbetaling van de koopprijs zijn dan ook terecht toegewezen door de rechtbank. In zoverre kan het vonnis van de rechtbank worden bekrachtigd. Deze conclusie maakt dat het niet nodig is nog in te gaan op de kwestie van de dwaling in verband met lopende procedures (grief 1).

Schadevergoeding

4.33

[appellanten] c.s. hebben (in de memorie van grieven) geen bezwaar geformuleerd tegen de toewijzing van het als schadevergoeding gevorderde bedrag van € 5.504,80. Tijdens de comparitie van partijen in hoger beroep hebben zij nog wel aangevoerd dat de kosten voor juridisch advies en de kosten van de taxateur niet voor vergoeding in aanmerking komen. De goede procesorde verzet zich er tegen dat nieuwe grieven voor het eerst tijdens de comparitie van partijen worden aangevoerd. Daaraan wordt om die reden voorbij gegaan. Ook voor wat betreft de veroordeling tot betaling van € 5.504,80 kan het vonnis van de rechtbank worden bekrachtigd.

4.34

[geïntimeerde] heeft haar eis in hoger beroep vermeerderd met een vordering tot betaling van een bedrag van € 2.905,18, vermeerderd met de wettelijke rente daarover. De vernietiging van de koopovereenkomst brengt mee dat de wederzijds verrichte prestaties ongedaan gemaakt moeten worden. Die vernietiging als zodanig brengt echter geen verplichting tot schadevergoeding met zich. Daarvoor is een andere grondslag nodig. Die is echter door [geïntimeerde] niet aangevoerd. Dit deel van de vordering wordt daarom afgewezen.

4.35

Tegen toewijzing door de rechtbank van een bedrag aan schadevergoeding van € 220,49 per maand hebben [appellanten] c.s. geen bezwaren geformuleerd. Die veroordeling moet daarom in stand blijven met dien verstande dat het bedrag zal worden bepaald op € 200,- per maand omdat [geïntimeerde] haar eis tot dat bedrag heeft verminderd.

5. Slotsom

5.1

Uit het voorgaande volgt dat het vonnis waarvan beroep bekrachtigd kan worden behoudens met betrekking tot het maandelijks verschuldigde bedrag. Dat wordt lager.

[appellanten] c.s. zijn, gelet hierop, in eerste aanleg terecht in de kosten van de procedure veroordeeld.

5.2

Ook in hoger beroep worden zij in de kosten veroordeeld. Zij zijn namelijk de grotendeels in het ongelijk gestelde partij. Die kosten worden vastgesteld op:

griffierecht € 324,-

salaris advocaat € 4.062,- (2 punten tarief IV 1a € 2.031,- per punt)

5.3

Voor wat betreft de nakosten volgt het hof de vordering van [geïntimeerde] (die lager is dan de voor nasalaris in het thans geldende liquidatietarief opgenomen bedragen).

6. De beslissing

Het hof, rechtdoende in hoger beroep:

vernietigt het vonnis van rechtbank Noord-Nederland van 10 april 2019 doch uitsluitend voor zover daarin is bepaald:

"
5.3 veroordeelt [appellanten] c.s. tot betaling aan [geïntimeerde] van een bedrag van € 220,49 per

maand ingaande 26 oktober 2018 tot aan het moment waarop het bedrag onder 5.2 volledig is voldaan "

en in zoverre opnieuw rechtdoende

veroordeelt [appellanten] c.s. tot betaling aan [geïntimeerde] van een bedrag van € 200,- per

maand ingaande 26 oktober 2018 tot aan het moment waarop het bedrag onder 5.2 van het dictum van het vonnis van de rechtbank volledig is voldaan en vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf het moment van de opeisbaarheid;

bekrachtigt dat vonnis voor het overige;

wijs af de vordering tot betaling van € 2.905,18;

veroordeelt [appellanten] c.s. in de kosten van de procedure in hoger beroep met vaststelling van die kosten op € 324,- aan griffierecht en € 4.062,- aan salaris advocaat;

veroordeelt [appellanten] c.s. in het nasalaris, begroot op € 131,- met bepaling dat dit bedrag zal worden verhoogd met € 68,- in geval niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan deze uitspraak is voldaan én betekening heeft plaatsgevonden;

verklaart dit arrest ten aanzien van de daarin vervatte veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mr. W.P.M. ter Berg, mr. D.H de Witte en mr. A.G.J. van Wassenaer van Catwijck en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 16 februari 2021.