ECLI:NL:GHARL:2021:11108

• Datum uitspraak: 30 november 2021
• Publicatiedatum: 1 december 2021
• Zaaknummer: 20/00836
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: V.F.R. Woeltjes; M.G.J.M. van Kempen; A.J. van Lint
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep inzake de waardevaststelling van een woning onder de Wet WOZ

In deze zaak gaat het om een hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland, die de beschikking van de heffingsambtenaar over de waarde van de onroerende zaak heeft gehandhaafd. De heffingsambtenaar had de waarde van de woning vastgesteld op € 1.021.000 per 1 januari 2018. Belanghebbende, eigenaar van de woning, heeft bezwaar gemaakt tegen deze waarde, maar de heffingsambtenaar heeft het bezwaar ongegrond verklaard. De rechtbank heeft deze beslissing bevestigd, waarna belanghebbende in hoger beroep is gegaan.

Tijdens de zitting op 30 september 2021 is het geschil besproken, waarbij belanghebbende werd vertegenwoordigd door mr. A. Bakker. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Het Hof heeft de argumenten van belanghebbende beoordeeld, waaronder de schending van het zorgvuldigheids- en motiveringsbeginsel en de vraag of de heffingsambtenaar alle relevante stukken heeft verstrekt in de bezwaarfase. Het Hof oordeelt dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de grieven van belanghebbende en dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.

Het Hof heeft de uitspraken van de heffingsambtenaar vernietigd, maar de rechtsgevolgen in stand gelaten, wat betekent dat de beschikking en de aanslag gehandhaafd blijven. Tevens is de heffingsambtenaar veroordeeld tot vergoeding van het griffierecht en de proceskosten van belanghebbende, die in totaal op € 1.333 zijn vastgesteld. De uitspraak is openbaar gedaan op 30 november 2021.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN

locatie Arnhem

nummer 20/00836

uitspraakdatum: 30 november 2021

Uitspraak van de vierde meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[belanghebbende] te
[woonplaats] (hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland van 22 juli 2020, nummer AWB 19/6460, in het geding tussen belanghebbende en

de
heffingsambtenaar van
de gemeente Nijmegen (hierna: de heffingsambtenaar)

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 27 te [woonplaats] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2018 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2019 vastgesteld op € 1.021.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting (OZB) voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld.

1.2.

Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.

1.3.

Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

1.4.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5.

Het onderzoek ter zitting heeft op digitale wijze (beeldbellen) plaatsgevonden op 30 september 2021. Daarbij zijn verschenen en gehoord mr. A. Bakker als gemachtigde van belanghebbende, alsmede [naam1] namens de heffingsambtenaar. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.

2. Vaststaande feiten

2.1.

Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een in de wijk ‘ [de wijk1] ’ gelegen vrijstaande villa/landhuis (1.104 m3), bouwjaar 1896, met garage (106 m3) en zwembad (114 m3). De woning is gelegen op een perceel met een oppervlakte van 3.185 m2.

2.2.

De woning is deels in gebruik als Bed & Breakfast.

3. Geschil

In geschil is of de heffingsambtenaar:

• het zorgvuldigheids- en motiveringsbeginsel heeft geschonden;
• in de bezwaarfase alle op de zaak betrekking hebbende stukken heeft verstrekt; en
• de waarde van de woning per de waardepeildatum te hoog heeft vastgesteld.

4. Beoordeling van het geschil

Zorgvuldigheids- en motiveringsbeginsel

4.1.

Volgens belanghebbende is bij het doen van uitspraak op bezwaar onvoldoende rekening gehouden met wat zij heeft aangevoerd aan bijzonderheden betreffende de woning, te weten de slechte ligging (geheel ingesloten, met overlast van de omliggende bebouwing) en de slechte isolatie. Overigens wordt niet duidelijk wat de controle van de waarde in de bezwaarfase heeft ingehouden. Het zorgvuldigheids- en motiveringsbeginsel zijn hierdoor geschonden, aldus belanghebbende.

4.2.

De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat naar aanleiding van het bezwaar een controle van de waarde heeft plaatsgevonden aan de hand van een kantoortoetsing door een taxateur, waarbij is gekeken of voldoende rekening is gehouden met de ligging van de woning en hoe de kubiekemeterprijs zich verhoudt tot de gehanteerde vergelijkingsobjecten, en dat bij het doen van uitspraak op bezwaar voldoende is ingegaan op de door belanghebbende aangevoerde grieven.

4.3.

Het Hof oordeelt als volgt. In de uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar de door belanghebbende naar voren gebrachte grieven opgesomd, waaronder de grieven betreffende de ligging en de isolatie van de woning in relatie tot de gehanteerde vergelijkingsobjecten, en die vervolgens puntsgewijs beantwoord. Niet gebleken is dat de heffingsambtenaar ter voorbereiding van die beantwoording onvoldoende kennis heeft vergaard omtrent de relevante feiten en de af te wegen belangen. Naar aanleiding van het bezwaar heeft een controle van de waarde door een taxateur plaatsgevonden. In de uitspraak op bezwaar is (globaal) beschreven wat die controle heeft ingehouden. De heffingsambtenaar is in zijn beantwoording voldoende ingegaan op de door belanghebbende aangevoerde grieven, ook die betreffende de ligging en de isolatie. De uitkomsten van de controle van de waarde zijn hierin verwerkt. Uit de uitspraak op bezwaar volgt op welke gronden het bezwaar is afgewezen. Hiertegen heeft belanghebbende concrete beroepsgronden kunnen aanvoeren. Van een schending van het zorgvuldigheids- en motiveringsbeginsel (als bedoeld in artikel 3:2 respectievelijk artikel 7:12, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht; hierna: Awb) is onder deze omstandigheden geen sprake.

Verstrekking op de zaak betrekking hebbende stukken in de bezwaarfase

4.4.

Volgens belanghebbende heeft de heffingsambtenaar in de bezwaarfase, ondanks een daartoe strekkend verzoek, niet een matrix en de (complete) grondstaffel verstrekt. Eerst in beroep heeft de heffingsambtenaar die gegevens alsnog verstrekt, zodat aanleiding bestaat voor het toekennen van een vergoeding van de proceskosten en het betaalde griffierecht in (hoger) beroep, aldus belanghebbende.

4.5.

De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat hij in de bezwaarfase volledig tegemoet heeft willen komen aan het verzoek van belanghebbende om bepaalde stukken te verstrekken. Per abuis is de taxatiekaart voor het jaar 2019 niet meegestuurd. De grondstaffel is compleet verstrekt, maar vermeldde destijds niet de standaardgrondwaarden waarop de staffel wordt toegepast. Wanneer belanghebbende naar aanleiding van de ontvangst van de wel verstrekte stukken, tijdens de hoorzitting of nog voorafgaand aan de uitspraak op bezwaar had gevraagd om toezending van de ontbrekende stukken, dan had hij die alsnog verstrekt. Voor toekenning van een vergoeding van de proceskosten en het betaalde griffierecht in (hoger) beroep bestaat daarom geen aanleiding, aldus de heffingsambtenaar.

4.6.

Op grond van artikel 7:4, tweede en vierde lid, van de Awb verstrekt de heffingsambtenaar voorafgaand aan het horen - op verzoek - afschriften van alle op de zaak betrekking hebbende stukken aan een belanghebbende.

4.7.

Niet in geschil is dat de heffingsambtenaar in de bezwaarfase kon beschikken over de gevraagde stukken. Ondanks een daartoe strekkend verzoek is een matrix (in de vorm van een taxatiekaart met (inzichtelijke) opbouw van kubieke- en vierkantemeterprijzen) per abuis niet verstrekt. De grondstaffel is wel verstrekt, maar destijds vermeldde die niet de standaardgrondwaarden waarop die staffel werd toegepast. Niet in geschil is dat de heffingsambtenaar hierover eveneens kon beschikken. Zonder kennis van die standaardgrondwaarden is voor belanghebbende niet inzichtelijk hoe de grondwaarden van de percelen van de woning en de vergelijkingsobjecten zich tot elkaar verhouden. De heffingsambtenaar kon daarom niet volstaan met de toezending van de grondstaffel, maar had ook een overzicht van de toepasselijke standaardgrondwaarden aan belanghebbende moeten verstrekken. Aldus is artikel 7:4, tweede en vierde lid, van de Awb geschonden. Voor wat betreft de gevolgen hiervan voor de vergoeding van het betaalde griffierecht en de proceskosten verwijst het Hof naar onderdeel 5 van deze uitspraak.

4.8.

In beroep zijn een matrix, de taxatiekaart, en de toepasselijke standaardgrondwaarden alsnog overgelegd, zodat het geschil op basis van een volledig dossier kan worden beslecht.

De waarde van de woning

4.9.

Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed.

4.10.

Belanghebbende bepleit gemotiveerd een lagere waarde. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is.

4.11.

Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op het in beroep overgelegde taxatierapport van 12 maart 2020, opgesteld door [naam2] , WOZ-taxateur (hierna: de taxateur). Hierin is de waarde van de woning aan de hand van verkoopcijfers van drie vergelijkingobjecten getaxeerd op € 1.033.000. De taxatie is - verkort weergegeven - als volgt opgebouwd in onderdeel 5.3 van het taxatierapport:

De woning

[adres2] 361

[adres2] 389

[adres3] 12

Woningtype

Vrijstaande villa/

landhuis

Vrijstaande villa/

landhuis

Vrijstaande villa/

landhuis

Twee-onder-eenkapwoning

Bouwjaar

1896

1918

1970

1890

Waarde

Verkoopdatum

22 juni 2018

11 oktober 2017

4 mei 2017

Verkoopprijs

€ 1.150.000

€935.000

€ 715.000

Economische waarde per wpd

€ 1.033.959

€ 1.099.025

€950.820

€ 763.542

Waarde opbouw

Woning

aantal m3

waarde per m3

€ 442.704

1.104

€ 401

€ 511.335

1.033

€ 495

€ 297.825

1.045

€ 285

€ 431.020

937

€460

Aanbouw woonruimte

aantal m3

waarde per m3

-

-

-

€13.202

41

€ 322

Garage

aantal m3

waarde per m3

€ 26.500

106

€ 250

€ 8.250

33

€ 250

€ 27.500

110

€ 250

-

Berging / schuur

(€ 200/m3)

€ 9.000

€ 3.000

€ 3.000

€ 22.000

€ 14.400

€ 3.000

€ 4.000

Zwembad

(€ 400/m3)

€ 45.600

€ 24.000

€ 40.000

-

Grond bij eengezinswoning

aantal m2

waarde per m2

€ 519.155

3.185

€ 163

€ 540.440

1.832

€ 295

€ 563.495

2.245

€ 251

€ 297.920

2.66

€ 112

Waardekenmerken

Ligging

2

3

3

3

Onderhoud

3

3

2

3

Kwaliteit

3

3

3

3

Uitstraling

2

3

3

3

Doelmatigheid

3

3

3

3

Voorzieningen

3

3

3

3

4.12.

De hiervoor genoemde grondwaarden zijn bepaald aan de hand van de volgende grondstaffels en standaardgrondwaarden:

Wijk ‘ [de wijk1] ’

Vrijstaande woning (
staffeltype 1 )

Standaardgrondwaarde:
€ 500

750

100 %

751

1

50 %

1.001

2

25 %

2.001

5 %

Wijk ‘ [de wijk2] ’

2^1 kap / geschakelde woning

(
staffeltype 6 )

Standaardgrondwaarde:
€ 450

350

100 %

351

600

50 %

601

900

25 %

901

10 %

De woning van belanghebbende en de vergelijkingsobjecten [adres2] 361 en [adres2] 389 zijn gelegen in de wijk ‘ [de wijk1] ’. Het vergelijkingsobject [adres3] 12 is gelegen in de wijk ‘ [de wijk2] ’. Voor de woning van belanghebbende heeft de taxateur, vanwege een mindere ligging (score 2 in plaats van 3), de standaardgrondwaarde met 12,5% verminderd tot € 437,50/m2.

4.13.

Naar het oordeel van het Hof zijn de vergelijkingsobjecten [adres2] 389 en [adres3] 12 onvoldoende vergelijkbaar met de woning van belanghebbende om hieruit conclusies te kunnen trekken met betrekking tot de gezochte waarde. Het vergelijkingsobject [adres2] 389 is gebouwd in een heel andere periode (bouwjaar 1970), waarvoor een andere markt bestaat met andere potentiële kopers. Dit komt tot uitdrukking in de kubiekemeterprijs van € 285, die significant lager ligt dan die van de andere vergelijkingsobjecten. Die lagere kubiekemeterprijs kan niet alleen worden verklaard door een mindere staat van onderhoud (score 2 in plaats van 3). Het vergelijkingsobject [adres3] 12 is niet een vrijstaand landhuis/villa in de wijk ‘ [de wijk1] ’, maar een twee-onder-eenkapwoning in de wat minder gewilde wijk ‘ [de wijk2] ’. Gelet op het naar de waardepeildatum gecorrigeerde verkoopcijfer van dat object (€ 763.542), met overigens een vergelijkbare inhoudsmaat en eveneens gelegen op een groot perceel, bestaat ook daarvoor een andere markt.

4.14.

Gezien het soort object (vrijstaand landhuis/villa), de wijk (‘ [de wijk1] ’), het bouwjaar (1918), de inhoud (1.033 m3) en de aanwezigheid van een zwembad, is het vergelijkingsobject [adres2] 361 wel voldoende vergelijkbaar met de woning om hieruit conclusies te kunnen trekken met betrekking tot de gezochte waarde. Bij de herleiding van de waarde van de woning uit het (gecorrigeerde) verkoopcijfer van dat object, is voldoende rekening gehouden met de onderlinge verschillen. Het Hof neemt hierbij in aanmerking dat de taxateur rekening heeft gehouden met de specifieke ligging van de woning (de smalle toegangsweg naar de woning en de nabijheid van de omliggende bebouwing) door hieraan een score 2 (matig) toe te kennen, terwijl het vergelijkingsobject [adres2] 361 voor ligging een 3 (standaard) scoort. De aanwezigheid van omliggende bebouwing is inherent aan de ligging in de bebouwde kom van [woonplaats] . Voor zover daarvan (in objectieve zin) overlast wordt ondervonden (ingeklemde ligging, inkijk en geluidsoverlast) heeft de taxateur daarmee voldoende rekening gehouden door correctie van de standaardgrondwaarde met 12,5%, in aanmerking nemende dat ook bij het vergelijkingsobject [adres2] 361 sprake is van (geluids)overlast door de ligging aan de [adres2] (een van de drukste wegen van [woonplaats] ). Verder zijn de woning en het vergelijkingsobject [adres2] 361 rond 1900 gebouwd, waardoor zij in de basis een vergelijkbare isolatie zullen hebben. De heffingsambtenaar heeft in aanvulling hierop nog aangevoerd dat ook de woning in ieder geval gedeeltelijk is voorzien van dubbelglas (het Bed & Breakfast-gedeelte). De taxateur is ten slotte terecht uitgegaan van een mindere uitstraling van de woning ten opzichte van het vergelijkingsobject [adres2] 361 (score 2 in plaats van 3). Met een waardedruk die uitgaat van (geringe) verschillen in isolatie en de mindere uitstraling van de woning is voldoende rekening gehouden, door uit te gaan van een lagere waarde per m3 (€ 401 versus € 495). Ook overigens zijn de verschillen tussen de beide objecten hierin voldoende tot uitdrukking gebracht. Het taxatierapport biedt daarmee voldoende steun aan de door de heffingsambtenaar verdedigde waarde.

Slotsom Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond (zie 4.7). De uitspraken van de heffingsambtenaar moeten worden vernietigd met instandlating van de rechtsgevolgen ervan (handhaving beschikking en aanslag).

5. Griffierecht en proceskosten

Nu het Hof het hoger beroep gegrond verklaart, dient de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht te vergoeden (€ 47 in beroep en € 131 in hoger beroep).

Het Hof ziet aanleiding voor een proceskostenveroordeling en stelt de voor vergoeding in aanmerking komende kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar, het beroep en het hoger beroep heeft moeten maken overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 265 voor de kosten in de bezwaarfase (2 punten (bezwaarschrift en hoorzitting)  wegingsfactor 0,5  € 265), € 534 voor de kosten in eerste aanleg (2 punten (beroepschrift, bijwonen zitting)  wegingsfactor 0,5  € 534) en € 534 voor de kosten in hoger beroep (2 punten (hogerberoepschrift, bijwonen zitting)  wegingsfactor 0,5  € 534), ofwel in totaal op € 1.333.

Ter toelichting hierop - en de toegepaste wegingsfactor 0,5 in het bijzonder - overweegt het Hof als volgt. Het hoger beroep slaagt slechts op het punt van de verstrekking van de op de zaak betrekking hebbende stukken in de bezwaarfase. Het betreft in dit geval een eenvoudig (in de zin van: niet bewerkelijk of gecompliceerd) geschilpunt, waarover niet echt discussie heeft bestaan tussen partijen. De heffingsambtenaar heeft aan het verzoek willen voldoen en heeft de ontbrekende stukken in eerste aanleg alsnog verstrekt. Dat het op de zaak betrekking hebbende stukken betreft, wordt door hem niet bestreden. Van enige weigerachtigheid aan de zijde van de heffingsambtenaar om de gevraagde stukken over te leggen, is geen sprake geweest. Dit neemt niet weg dat hij het verzoek om toezending van grondstaffels destijds (in de bezwaarfase) te beperkt heeft opgevat door daarbij niet de standaardgrondwaarden te verstrekken (zie 4.7). Dat die standaardgrondwaarden in beroep alsnog zijn verstrekt is (mede) het gevolg van voortschrijdend inzicht, zo heeft de heffingsambtenaar ter zitting van het Hof verklaard. Het Hof heeft daarom geen reden gezien om een proceskostenveroordeling achterwege te laten op de grond dat belanghebbende niet (herhaald) om toezending van die en andere ontbrekende gegevens zou hebben verzocht.

6. Beslissing

Het Hof:

– vernietigt de uitspraak van de Rechtbank,

– verklaart het bij de Rechtbank ingestelde beroep gegrond,

– vernietigt de uitspraken van de heffingsambtenaar,

– laat de rechtsgevolgen van de vernietigde uitspraken van de heffingsambtenaar in stand,

– veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 1.333, en

– gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 47 in verband met het beroep bij de Rechtbank en € 131 in verband met het hoger beroep bij het Hof.

Deze uitspraak is gedaan door mr. V.F.R. Woeltjes, voorzitter, mr. M.G.J.M. van Kempen en mr. A.J. van Lint, in tegenwoordigheid van mr. J.H. Riethorst als griffier.

De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 30 november 2021.

De griffier is verhinderd de uitspraak De voorzitter,

te ondertekenen.

(V.F.R. Woeltjes)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 3 december 2021.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl .

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl ).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.