ECLI:NL:GHARL:2021:10845

• Datum uitspraak: 23 november 2021
• Publicatiedatum: 23 november 2021
• Zaaknummer: 200.279.689
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Tussenuitspraak
• Rechters: H.E. de Boer; Th.C.M. Willemse; A.J. Louter
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontbinding huurovereenkomst en ontruiming gehuurde woning wegens overlast door huurder

In deze zaak gaat het om de ontbinding van een huurovereenkomst en de ontruiming van een huurwoning vanwege overlast die de huurder, [appellante], zou hebben veroorzaakt. De huurovereenkomst was onderworpen aan de Algemene huurvoorwaarden van de Stichting Vivare, waarin expliciet werd gesteld dat de huurder ervoor moest zorgen dat omwonenden geen overlast zouden ervaren. Vivare had met [appellante] aanvullende voorwaarden afgesproken, waarin onder andere werd vermeld dat zij geen agressief of intimiderend gedrag mocht vertonen.

Vanaf mei 2019 ontving Vivare meerdere overlastmeldingen van buren. Ondanks herhaalde verzoeken om het gedrag aan te passen, bleef de overlast aanhouden. Vivare heeft uiteindelijk de kantonrechter verzocht de huurovereenkomst te ontbinden en de huurder te veroordelen tot ontruiming van de woning. De kantonrechter heeft deze vordering toegewezen, waarop [appellante] in hoger beroep ging.

In hoger beroep heeft het hof de vraag te beantwoorden of de overlast die [appellante] zou hebben veroorzaakt, zo ernstig was dat dit de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigde. Vivare diende bewijs te leveren van de overlast, wat zij deed met gedocumenteerde voorbeelden. [appellante] betwistte de beschuldigingen en bood aan bewijs te leveren dat er geen overlast was. Het hof heeft [appellante] toegelaten tot het leveren van tegenbewijs en verdere beslissingen aangehouden.

Het hof heeft bepaald dat [appellante] bewijsstukken moet aanleveren en getuigen moet oproepen, waarbij de procedure verder wordt voortgezet op een nader te bepalen datum.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Arnhem

afdeling civiel recht, handel

zaaknummer gerechtshof 200.279.689

(zaaknummer rechtbank Gelderland, locatie Arnhem 8187594)

arrest van 23 november 2021

in de zaak van

[appellante] ,

wonende te [woonplaats] ,

appellante,

in eerste aanleg: gedaagde,

hierna: [appellante] ,

advocaat: mr. P.G.W. van Wees,

tegen:

de stichting

Stichting Vivare ,

gevestigd te Arnhem,

geïntimeerde,

in eerste aanleg: eiseres,

hierna: Vivare,

advocaat: mr. R. Boekhoff.

1. Het verdere verloop van het geding in hoger beroep

1.1

Voor het eerdere verloop van het geding verwijst het hof naar het arrest in incident van 8 december 2020. Het hof heeft bij dat arrest de incidentele vordering van [appellante] tot schorsing van de uitvoerbaarheid van het vonnis van 25 maart 2020 afgewezen.

1.2

Het verdere verloop blijkt uit:

- de memorie van grieven;

- de memorie van antwoord met producties 1 t/m 10.

1.3

Vervolgens hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest aan het hof overgelegd en heeft het hof arrest bepaald.

2. De motivering van de beslissing in hoger beroep

Samenvatting

2.1

[appellante] huurt een woning van Vivare. Op de huurovereenkomst zijn de Algemene huurvoorwaarden van Vivare van toepassing verklaard. In artikel 6.6 van deze voorwaarden is bepaald dat de huurder ervoor zorg zal dragen dat omwonenden geen overlast of hinder zullen ervaren. Vivare is met [appellante] ook specifieke aanvullende voorwaarden overeengekomen, waarin onder andere staat dat [appellante] meerdere keren verbaal agressief is geweest tegen medewerkers van Vivare toen zij nog in een andere huurwoning woonde en dat zij gedurende de huurperiode van haar nieuwe huurwoning geen agressief of intimiderend gedrag mag vertonen tegen medewerkers van Vivare, tegen medewerkers die in opdracht van Vivare contact met haar hebben en tegen directe buren of buurtbewoners.

2.2

Vanaf mei 2019 heeft Vivare overlastmeldingen ontvangen van de buren die aan beide zijden naast [appellante] wonen. Vivare heeft [appellante] verschillende keren per brief aangeschreven en gevraagd de gemelde overlast te stoppen en haar gedrag aan te passen. [appellante] heeft per brief aan haar buren en aan Vivare haar zienswijze op de ontstane situatie gegeven, waarin zij onder andere beschrijft dat haar buren zich tegenover haar misdragen en dat zij door hen met rust wil worden gelaten. Tussen Vivare, [appellante] en haar beide directe buren heeft eind oktober 2019 een bemiddelingsgesprek plaatsgevonden. Het gesprek heeft niet geleid tot normalisering van de verhoudingen of een verandering in de ontstane situatie.

2.3

Vivare heeft vervolgens de kantonrechter gevraagd de huurovereenkomst tussen haar en [appellante] te ontbinden vanwege de aanhoudende overlast die [appellante] volgens haar veroorzaakt, en heeft gevorderd dat [appellante] wordt veroordeeld om haar huurwoning te ontruimen. De kantonrechter heeft deze vordering toegewezen. [appellante] is het daar niet mee eens en heeft hoger beroep ingesteld tegen deze beslissing. Door middel van een incidentele vordering heeft zij het hof allereerst gevraagd de uitvoerbaarheid van het vonnis van de kantonrechter te schorsen, maar het hof heeft die vordering afgewezen. De woning is inmiddels door [appellante] ontruimd.

Bewijslevering

2.4

De vraag die in deze procedure centraal staat is of [appellante] overlast heeft veroorzaakt en of deze overlast zodanig ernstig is dat het de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt. Vivare draagt de bewijslast van haar stelling dat [appellante] wanprestatie heeft gepleegd doordat zij overlast heeft veroorzaakt. Vivare heeft uitgebreid en gedocumenteerd onderbouwd, aan de hand van concrete voorbeelden, dat [appellante] die overlast heeft veroorzaakt. [appellante] heeft dit in hoger beroep gemotiveerd betwist. Volgens haar kan haar gedrag niet worden bestempeld als (ernstige en structurele) overlast en rechtvaardigt haar eventuele tekortkoming die ontbinding en ontruiming niet.
Het hof oordeelt dat Vivare voorshands heeft bewezen dat [appellante] overlast heeft veroorzaakt en daarmee in strijd met haar verplichtingen jegens Vivare heeft gehandeld. [appellante] heeft echter aangeboden te bewijzen dat geen sprake was van overlast. Zij voert aan dat zij onder meer beschikt over enkele geluidsopnames van de reacties van de buren, brieven van vrienden/kennissen, brieven van buren van haar vorige woning, getuigen en een film van haar woning. Het hof zal [appellante] overeenkomstig haar aanbod in de gelegenheid stellen tot het leveren van tegenbewijs tegen de stelling van Vivare dat [appellante] overlast heeft veroorzaakt. Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.

3. De beslissing

Het hof, recht doende in hoger beroep:

laat [appellante] toe tot het tegenbewijs tegen de stelling dat zij overlast heeft veroorzaakt;

bepaalt dat, indien [appellante]
uitsluitend bewijs door bewijsstukken wenst te leveren, zij die stukken op de roldatum
21 december 2021 in het geding dient te brengen;

bepaalt dat, indien [appellante] dat bewijs (ook) door middel van getuigen wenst te leveren, het verhoor van deze getuigen zal geschieden ten overstaan van het hierbij tot raadsheer-commissaris benoemde lid van het hof mr. H.E. de Boer, die daartoe zitting zal houden in het paleis van justitie aan de Walburgstraat 2-4 te Arnhem en wel op een nader door deze vast te stellen dag en tijdstip;

bepaalt dat partijen [appellante] in persoon en Vivare vertegenwoordigd door iemand die van de zaak op de hoogte en tot het beantwoorden van vragen in staat is bij het getuigenverhoor aanwezig dienen te zijn opdat hen naar aanleiding van de getuigenverklaringen vragen kunnen worden gesteld;

bepaalt dat [appellante] het aantal voor te brengen getuigen alsmede de verhinderdagen van
beide partijen, van hun advocaten en van de getuigen zal opgeven op de roldatum
7 december 2021 , waarna dag en uur van het verhoor (ook indien voormelde opgave van een of meer van partijen ontbreekt) door de raadsheer-commissaris zullen worden vastgesteld;

bepaalt dat [appellante] overeenkomstig artikel 170 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering de namen en woonplaatsen van de getuigen tenminste een week voor het verhoor aan de wederpartij en de griffier van het hof dient op te geven;

bepaalt dat indien een partij bij gelegenheid van het getuigenverhoor een proceshandeling wenst te verrichten of producties in het geding wenst te brengen, deze partij ervoor dient te zorgen dat het hof en de wederpartij uiterlijk twee weken voor de dag van de zitting een afschrift van de te verrichten proceshandeling of de in het geding te brengen producties hebben ontvangen;

houdt verder iedere beslissing aan.

Dit arrest is gewezen door mrs. H.E. de Boer, Th.C.M. Willemse en A.J. Louter is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 23 november 2021.