ECLI:NL:GHARL:2021:10713

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN

locatie Arnhem

nummers 20/00025, 20/00026, 20/00027, 20/00029, 20/00030, 20/00031, 20/00033, 20/00035, 20/00036, 20/00038, 20/00039 en 20/00040

uitspraakdatum: 16 november 2021

Uitspraak van de tweede enkelvoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[belanghebbende]te
[woonplaats](hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de rechtbank Midden Nederland van 8 november 2019, nummers UTR 18/4983, UTR 18/4985, UTR 18/4987, UTR 18/4989, UTR 18/4991, UTR 18/4993, UTR 18/4995, UTR 18/4996, UTR 18/4998, UTR 18/4999, UTR 18/5001, UTR 18/5002, UTR 18/5003, UTR 18/5005, UTR 18/5007, UTR 18/5009, UTR 18/5010, UTR 18/5012, UTR 18/5013, UTR 18/5015, UTR 18/5016 en UTR 18/5017

in het geding tussen belanghebbende en

de
heffingsambtenaarvan
Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht(hierna: de heffingsambtenaar)

1.Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikkingen van 28 februari 2018 de waarde van (onder meer) de volgende onroerende zaken in [plaats] voor het kalenderjaar 2018, naar waardepeildatum 1 januari 2017, als volgt vastgesteld:

Onroerende zaak

Kenmerk Hof

Kenmerk Rechtbank

Vastgestelde waarde

[adres1] 26

20/00025

UTR 18/4995

€ 231.000

[adres1] 26A

20/00026

UTR 18/4996

€ 194.000

[adres1] 26B

20/00033

UTR 18/5007

€ 181.000

[adres1] 164

20/00036

UTR 18/5012

€ 261.000

[adres1] 164A

20/00038

UTR 18/5015

€ 165.000

[adres1] 164 B

20/00039

UTR 18/5016

€ 180.000

[adres2] 6

20/00027

UTR 18/4998

€ 288.000

[adres2] 8

20/00029

UTR 18/5001

€ 296.000

[adres2] 10 (10A)

20/00030

UTR 18/5002

€ 296.000

[adres2] 12

20/00031

UTR 18/5003

€ 296.000

[adres3] 32

20/00035

UTR 18/5010

€ 267.000

[adres3] 32B

20/00040

UTR 18/5017

€ 223.000

Tegelijk met deze beschikkingen zijn aanslagen onroerendezaakbelasting 2018 (OZB) voor wat betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld alsmede aanslagen Watersysteemheffing.

1.2.

De heffingsambtenaar heeft bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar van 23

november 2018 de vastgestelde waarde van de onroerende zaak [adres1] 26B verlaagd tot € 160.000 en de desbetreffende aanslagen OZB en Watersysteemheffing verminderd en de vastgestelde waarden van de overige onder 1.1 genoemde onroerende zaken gehandhaafd.

1.3.

Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen. De rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank) heeft bij uitspraak van 8 november 2019 (verzonden op 19 november 2019) de beroepen ongegrond verklaard.

1.4.

Belanghebbende heeft op 2 januari 2020 tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. Daarvoor is een griffierecht betaald van € 131.

1.5.

De heffingsambtenaar heeft op 16 juli 2020 een verweerschrift ingediend.

1.6.

Belanghebbende heeft op 14 september 2021 een nader stuk ingediend.

1.7.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 30 september 2021. De zaken zijn ter zitting gezamenlijk behandeld. Namens belanghebbende is verschenen mr. [naam1] . Namens de heffingsambtenaar zijn verschenen [naam2] en taxateur [naam3] .

2.Feiten

Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaken. De objecten betreffen appartementen, bovenwoningen en benedenwoningen in de buurt [naam4] te [plaats] . De objecten zijn gebouwd in de periode 1904 tot 1925.

3.Geschil

3.1.

In geschil is of de heffingsambtenaar voor het kalenderjaar 2018 de waarden van de onroerende zaken aan de [adres1] en de Vossegatlaan op een te hoog bedrag heeft vastgesteld en of hij de objecten aan de [adres3] op een te laag bedrag heeft vastgesteld.

3.2.

Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en verdedigt in hoger beroep de volgende waarden:

[adres1] 26

€ 231.000

[adres1] 26A

€ 188.000

[adres1] 26B

€ 130.000

[adres1] 164

€ 211.000

[adres1] 164A

€ 164.000

[adres1] 164 B

€ 178.000

[adres2] 6

€ 278.000

[adres2] 8

€ 286.000

[adres2] 10 (10A)

€ 286.000

[adres2] 12

€ 286.000

[adres3] 32

€ 305.000

[adres3] 32B

€ 305.000

3.3.

De heffingsambtenaar verdedigt de vastgestelde waarden en concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

3.4.

De gemachtigde van belanghebbende heeft ter zitting van het Hof uitdrukkelijk bevestigd dat hij de beroepen met betrekking tot de in overweging 2 van de uitspraak van de Rechtbank genoemde onroerende zaken ter zitting van de Rechtbank heeft ingetrokken.

3.5.

De gemachtigde van belanghebbende heeft ter zitting van het Hof uitdrukkelijk verklaard dat de WOZ-waarde van de onroerende zaak [adres1] 28 niet langer in geschil is.

3.6.

De gemachtigde van belanghebbende heeft ter zitting van het Hof uitdrukkelijk zijn beroep op betalingsonmacht alsmede zijn verzoek om een immateriële schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn ingetrokken. Verder heeft de gemachtigde van belanghebbende verklaard dat hij niet langer verzoekt om een digitale zitting.

4.Beoordeling van het geschil

4.1.

Op grond van artikel 17, lid 2, Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed (vgl. TK 1992-1993, 22885, nr. 3, blz. 44, en HR 8 augustus 2003, ECLI:NL:HR:2003: AI0924).

4.2.

Belanghebbende heeft gemotiveerd gesteld dat de vastgestelde waarden te hoog dan wel te laag zijn. Gelet daarop rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de door hem verdedigde waarden niet te hoog of te laag zijn.

[adres1] 26, 26A en 26B

4.3.

Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarden wijst de heffingsambtenaar op taxatiematrices van 17 oktober 2019 van taxateur [naam5] , waarin de waarden op basis van de vergelijkingsmethode als volgt zijn bepaald:

Object

Bouwjaar

Functie

Opp.

Waarde/m2

WOZ-waarde

(01-01-17)

Koopsom

Datum koopover-eenkomst

Gecorrigeerde

koopsom

[adres1] 26

1923

Appartement

Dakterras

62 m2

16 m2

€ 3.623/m2

€ 400/m2

€ 231.000

[adres1] 26A

1923

Appartement

Dakterras

52 m2

6 m2

€ 3.685/m2

€ 400/m2

€ 194.000

[adres1] 26B

1923

Appartement

36 m2

€ 4.444/m2

€ 160.000

Vergelijkingsobjecten

[adres1] 156D

( [naam4] )

(26, 26A, 26B)

1925

Bovenwoning

Dakterras

45 m2

27 m2

€ 3.996/m2

€ 400 m2

€ 185.000

(30-12-15)

€ 190.600

[adres1] 156C

( [naam4] (26, 26A)

1925

Bovenwoning

45 m2

€ 3.831/m2

€ 190.000

(28-02-18)

€ 172.400

[adres1] 140

( [naam4] ) (26B)

1920

Appartement

28 m2

€ 5.645/m2

€ 162.000

(13-04-17)

€ 158.049

[adres4] 6B

( [naam6] )

(26, 26A, 26B)

1910

Bovenwoning

52 m2

€ 4.240/m2

€ 221.000

(23-12-16)

€ 221.000

4.4.

Het Hof is van oordeel dat in het licht van hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, de heffingsambtenaar met de taxatiematrices en de daarop gegeven toelichting ter zitting erin is geslaagd aannemelijk te maken dat hij de waarden van de onroerende zaken per 1 januari 2017 niet te hoog heeft vastgesteld. De vastgestelde waarden worden ondersteund door de waarden per m2 die kunnen worden afgeleid uit de gerealiseerde verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten die gelegen zijn in dezelfde of een naastgelegen woonbuurt in de wijk Oost te [plaats] . Verder betreft het vergelijkbare woningtypes (appartement/bovenwoning) en zijn de woonoppervlakten, de bouwjaren, de bouwkundige kwaliteit en de staat van onderhoud goed vergelijkbaar. De stelling van belanghebbende dat aan [adres1] 26A en 26B dezelfde waarde per m2 moet worden toegekend als aan [adres1] 26 (€ 3.623/m2) omdat bij appartementen van deze grootte, geringe verschillen in oppervlakte niet tot afnemend grensnut leiden, kan niet tot een ander oordeel leiden. Deze stelling van belanghebbende is immers niet met nadere (verkoop)gegevens onderbouwd en wordt bovendien niet ondersteund door de in de matrices genoemde verkoopcijfers.

[adres1] 164, 164 A en 164B.

4.5.

Object

Bouwjaar

Functie

Opp.

Waarde/m2

WOZ-waarde

(01-01-17)

Koopsom

Datum koopover-eenkomst

Gecorrigeerde

koopsom

[adres1] 164

1925

Benedenwoning

64 m2

€ 3.928/m2

€ 261.000

[adres1] 164A

1925

Bovenwoning

44 m2

€ 3.641/m2

€ 165.000

[adres1] 164B

1925

Bovenwoning

48 m2

€ 3.417/m2

€ 180.000

Vergelijkingsobjecten

[adres1] 156D

( [naam4] )

(164, 164A, 164B)

1925

Bovenwoning

Dakterras

45 m2

27 m2

€ 4.200/m2

€ 400 m2

€ 185.000

(30-12-15)

€ 190.800

[adres1] 156C

( [naam4]

(164A, 164B)

1925

Bovenwoning

45 m2

€ 3.831/m2

€ 190.000

(28-02-18)

€ 172.400

Homeruslaan 17-3

( [naam4] )

(164, 164A, 164B)

1951

Appartement

Balkon

65 m2

3 m2

€ 3.969/m2

€ 400 m2

€ 261.000

(07-12-17)

€ 263.000

Lindestraat 37

( [naam4] ) (164)

1934

Benedenwoning

Tuin

55 m2

9 m2

€ 4.407/m2

€ 400 m2

€ 252.500

(22-02-18)

€ 246.000

4.6.

4.7.

Belanghebbende heeft zijn stelling dat aan [adres1] 164 en 164A dezelfde waarde per m2 moet worden toegekend als aan [adres1] 164B (€ 3.417/m2) omdat bij appartementen van deze grootte, geringe verschillen in oppervlakte niet tot afnemend grensnut leiden, niet met nadere (verkoop)gegevens onderbouwd en derhalve evenmin aannemelijk gemaakt.

4.8.

Aangezien beide partijen er niet in zijn geslaagd de door hen bepleite waarden voor [adres1] 164, 164A en 164B aannemelijk te maken, zal het Hof de waarde van deze onroerende zaken per waardepeildatum in goede justitie als volgt vaststellen:

[adres1] 164 € 250.000

[adres1] 164A € 164.000

[adres1] 164B € 178.000

[adres2] 6, 8, 10 (10A) en 12

4.9.

Object

Bouwjaar

Functie

Opp.

Waarde/m2

WOZ-waarde

(01-01-17)

Koopsom

Datum koopover-eenkomst

Gecorrigeerde

koopsom

[adres2] 6

1904

Bovenwoning

86 m2

€ 3.020/m2

€ 288.000

[adres2] 8

1904

Bovenwoning

98 m2

€ 3.020/m2

€ 296.000

[adres2] 10 (10A)

1904

Bovenwoning

98 m2

€ 3.020/m2

€ 296.000

[adres2] 12

1904

Bovenwoning

98 m2

€ 3.020/m2

€ 296.000

Vergelijkingsobjecten

[adres5] 16A ( [naam4] )

1926

Bovenwoning

Dakterras

120 m2

€ 3.349/m2

€ 5.000 (totaal)

€ 420.500

(12-12-16)

€ 407.600

[adres6] 5 BS

( [naam4] )

1904

Bovenwoning

89 m2

€ 2.949/m2

€ 262.500

(03-07-16)

€ 262.500

[adres2] 29 BS

( [naam4] )

1914

Bovenwoning

95 m2

€ 3.135/m2

€ 289.000

(17-01-16)

€ 297.800

4.11

Het Hof is van oordeel dat in het licht van hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, de heffingsambtenaar met de taxatiematrices en de daarop gegeven toelichting ter zitting erin is geslaagd aannemelijk te maken dat hij de waarden van de onroerende zaken per 1 januari 2017 niet te hoog heeft vastgesteld. De vastgestelde waarden worden ondersteund door de waarden per m2 die kunnen worden afgeleid uit de gerealiseerde verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten die gelegen zijn in buurt [naam4] te [plaats] . Verder betreft het vergelijkbare woningtypes (bovenwoningen) en zijn de woonoppervlakten, de bouwjaren, de bouwkundige kwaliteit en de staat van onderhoud goed vergelijkbaar. De stelling van belanghebbende dat de heffingsambtenaar bij de waardebepaling onvoldoende rekening heeft gehouden met overlast van een nabijgelegen supermarkt - te weten zeven dagen per week van 07.00 – 22.00 uur af- en aanrijden en parkeren van vrachtwagens - en dat de vastgestelde waarden om die reden elk met € 10.000 moeten worden verminderd, kan niet tot een ander oordeel leiden. De heffingsambtenaar heeft in dit kader onweersproken gesteld dat het nabijgelegen referentieobject aan de [adres5] 16A vergelijkbaar is gelegen te midden van winkels en horeca en dat een eventuele waardeverminderende invloed als gevolg van daarmee samenhangende verkeersoverlast in de verkoopprijs van dit object tot uitdrukking is gekomen. Gelet op verkoopprijs van dit object en de daaruit volgende waarde per m2 en mede gelet op het feit dat dit object geheel is gemoderniseerd, heeft de heffingsambtenaar de waarden van de objecten aan de [adres2] 6, 8, 10 (10A) en 12 niet te hoog vastgesteld.

[adres3] 32 en 32B

4.13

Object

Bouwjaar

Functie

Opp.

Waarde/m2

WOZ-waarde

(01-01-17)

Koopsom

Datum koopover-eenkomst

Gecorrigeerde

koopsom

[adres3] 32

1925

Bovenwoning

65 m2

€ 4.108/m2

€ 267.000

[adres3] 32B

1925

Bovenwoning

54 m2

€ 4.130/m2

€ 223.000

Vergelijkingsobjecten

[adres7] 11 BS ( [naam6] )

1904

Bovenwoning

63 m2

€ 4.331/m2

€ 265.500

(21-06-16)

€ 272.900

[adres4] 6B

( [naam6] )

1910

Bovenwoning

52 m2

€ 4.240/m2

€ 221.000

(23-12-16)

€ 221.000

[adres8] 2

( [naam4] West)

1904

Bovenwoning

60 m2

€ 3.916/m2

€ 235.000

(30-11-16)

€ 235.000

4.14

Het Hof is van oordeel dat in het licht van hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, de heffingsambtenaar met de taxatiematrices erin is geslaagd aannemelijk te maken dat hij de waarden van de onroerende zaken per 1 januari 2017 niet te laag heeft vastgesteld. De vastgestelde waarden worden ondersteund door de waarden per m2 die kunnen worden afgeleid uit de gerealiseerde verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten die gelegen zijn in een naastgelegen woonbuurt in de wijk Oost te [plaats] . Verder betreft het vergelijkbare woningtypes (bovenwoningen) en zijn de woonoppervlakten, de bouwjaren, de bouwkundige kwaliteit en de staat van onderhoud goed vergelijkbaar. De enkele, niet nader toegelichte stelling van belanghebbende dat de waarden in verband met een splitsingsvergunning moeten worden verhoogd, kan niet tot een ander oordeel leiden.

Slotsom

Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep van belanghebbende gegrond voor wat betreft de objecten aan de [adres1] 164, 164A en 164B en voor het overige ongegrond.

5.Griffierecht en proceskosten

5.1

Nu het Hof het hoger beroep gegrond verklaart, dient de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht te vergoeden, te weten € 46 in verband met de beroepen bij de Rechtbank en € 131 in verband met het hoger beroep bij het Hof.

5.2

Omdat de heffingsambtenaar bij de uitspraak op bezwaar de vastgestelde waarde van de onroerende zaak [adres1] 26B reeds heeft verminderd en het hoger beroep gegrond is met betrekking tot nog drie onroerende zaken, zal het Hof de kosten die belanghebbende in verband met het bezwaar heeft moeten maken vermenigvuldigen met factor 1,5 wegens gewicht van de zaak in bezwaar. In beroep en hoger beroep acht het Hof een wegingsfactor van 1 aangewezen.

5.3

Het Hof stelt de kosten die belanghebbende in verband met het bezwaar, het beroep en het hoger beroep heeft moeten maken overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 795 (2 punten (bezwaarschrift en hoorzitting) x wegingsfactor 1,5 x € 265), € 1.068 voor de kosten in eerste aanleg (2 punten (beroepschrift en bijwonen zitting) x wegingsfactor 1 x € 534) en € 1.068 voor de kosten in hoger beroep (2 punten (hogerberoepschrift en bijwonen zitting) x wegingsfactor 1 x € 534), ofwel in totaal op € 2.931.

6.Beslissing

Het Hof:

- vernietigt de uitspraak van de Rechtbank voor zover daarin de beroepen gericht tegen de uitspraken op bezwaar met betrekking tot [adres1] 164, 164A en 164B ongegrond zijn verklaard,

- vernietigt de uitspraken op bezwaar van de heffingsambtenaar voor zover daarin de bezwaren gericht tegen de waardebeschikkingen en de aanslagen OZB en Watersysteemheffing met betrekking tot [adres1] 164, 164A en 164B ongegrond zijn verklaard en voor wat betreft de proceskostenvergoeding,

- vermindert de waarde van [adres1] 164 tot € 250.000,

- vermindert de waarde van [adres1] 164A tot € 164.000,

- vermindert de waarde van [adres1] 164B tot € 178.000,

- vermindert de desbetreffende aanslagen OZB en Watersysteemheffing overeenkomstig,

- bevestigt de uitspraak van de Rechtbank voor het overige,

- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 2.931,

- gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het griffierecht vergoedt, te weten € 46 in verband met de beroepen bij de Rechtbank en € 131 in verband met het hoger beroep bij het Hof.

Deze uitspraak is gedaan door mr. R.A.V. Boxem, in tegenwoordigheid van mr. A. Vellema als griffier.

De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 16 november 2021.

De griffier, De voorzitter,

(A. Vellema) (R.A.V. Boxem)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 16 november 2021.

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raadwww.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.

Hoger beroep inzake waardevaststelling woningen onder de Wet WOZ

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN

1.Ontstaan en loop van het geding

2.Feiten

3.Geschil

4.Beoordeling van het geschil

5.Griffierecht en proceskosten

6.Beslissing