ECLI:NL:GHARL:2021:10460

• Datum uitspraak: 9 november 2021
• Publicatiedatum: 10 november 2021
• Zaaknummer: 20/00593
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: T. Tanghe; J.W.J. de Kort
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep inzake de waardevaststelling van een woning onder de Wet WOZ

In deze zaak heeft het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden op 9 november 2021 uitspraak gedaan in het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland. De zaak betreft de waardevaststelling van een woning onder de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ). De heffingsambtenaar had de waarde van de woning vastgesteld op € 550.000 per waardepeildatum 1 januari 2018, wat leidde tot een aanslag onroerendezaakbelasting voor het jaar 2019. Belanghebbende was het niet eens met deze waardebepaling en heeft bezwaar aangetekend, maar de heffingsambtenaar handhaafde zijn beslissing. De rechtbank verklaarde het beroep van belanghebbende ongegrond, waarna belanghebbende hoger beroep instelde.

Tijdens de zitting op 12 oktober 2021 zijn zowel de gemachtigde van belanghebbende als de vertegenwoordiger van de heffingsambtenaar gehoord. Belanghebbende stelde dat de waarde te hoog was vastgesteld en vroeg om een verlaging naar € 469.000 of, subsidiair, naar € 534.000. Hij voerde aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening had gehouden met de ongunstige ligging van de woning en de vorm van het perceel. De heffingsambtenaar betwistte deze claims en stelde dat de waarde correct was vastgesteld op basis van vergelijkingsobjecten.

Het Hof oordeelde dat de heffingsambtenaar voldoende bewijs had geleverd dat de waarde van de woning niet te hoog was vastgesteld. De gebruikte matrix met referentie-objecten was inzichtelijk en de verschillen in gebruiksoppervlakte, ligging en kaveloppervlakte waren adequaat in de waardebepaling meegenomen. Het Hof concludeerde dat de waarde van de woning correct was vastgesteld en verklaarde het hoger beroep ongegrond. Er werd geen griffierecht of proceskostenvergoeding toegewezen.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN

locatie Arnhem

nummer 20/00593

uitspraakdatum: 9 november 2021

Uitspraak van de eenentwintigste enkelvoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[belanghebbende] te [woonplaats] (hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 27 februari 2020, nummer UTR 19/3545, in het geding tussen belanghebbende en

de
heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap Utrecht (hierna: de heffingsambtenaar)

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 12 te [woonplaats] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2018 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2019 vastgesteld op € 550.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2019 (OZB) vastgesteld.

1.2.

Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.

1.3.

Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

1.4.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.

1.5.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 12 oktober 2021. Daarbij zijn verschenen en gehoord [naam1] , als de gemachtigde van belanghebbende alsmede [naam2] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [naam3] . Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.

2. Vaststaande feiten

2.1.

Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een in 1956 gebouwde ‘twee-onder-één-kap’ woning met een gebruiksoppervlakte van circa 180 m². De perceeloppervlakte bedraagt 684m².

2.2.

De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van zijn standpunt verwezen naar de door hem ingebrachte taxatiematrix (hierna: matrix). Deze matrix bevat onder andere de hiernavolgende informatie:

Object:

[adres1] 12

[adres2] 5

[adres3] 28

[adres4] 32

Locatie:

[locatie1]

[locatie1]

[locatie1]

[locatie1]

Ligging

Rustige straat, in woonwijk, tegenover 3 laags appartementen-complex

Rustige straat, in woonwijk, naast groot openbaar parkeerterrein

Rustige straat, in woonwijk

Rustige straat, in woonwijk

Gebruiksopp. (ca)

180 m²

107 m²

127 m²

100 m²

Bouwk. Kwaliteit

voldoende

voldoende

voldoende

voldoende

Staat onderhoud

voldoende

voldoende

voldoende

matig

Voorzieningenniveau

voldoende

voldoende

gedateerd

gedateerd

Kaveloppervlak

684 m²

174 m²

309 m²

395 m²

Datum ovk

27-04-2017

25-10-2017

26-07-2018

WEV / koopsom

€ 550.000

€ 329.000

€ 447.500

€ 450.000

Gecorr. koopsom

€ 353.000

€ 456.000

€ 437.000

Woningwaarde per m²

€ 1.972

€ 2.251

€ 2.295

€ 2.458

3. Geschil

3.1.

In geschil is of de waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2018 te hoog is vastgesteld.

3.2.

Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend en concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraken op bezwaar en tot vermindering van de beschikte waarde naar € 469.000 en subsidiair naar € 534.000 en dienovereenkomstig vermindering van de bestreden aanslag in de onroerendezaakbelasting. Belanghebbende heeft ter onderbouwing van zijn standpunt in hoger beroep erop gewezen dat de heffingsambtenaar in onvoldoende mate rekening heeft gehouden met de niet optimale vorm van het perceel - in verhouding met de andere referentie objecten is sprake van een diepe voortuin – en met de nadelige gevolgen van de ligging tegenover een appartementencomplex met parkeergarage. Verder heeft de heffingsambtenaar onvoldoend rekening gehouden met het afnemend grensnut; des te groter het object, des te lager de eenheidsprijs, aldus belanghebbende.

3.3.

De heffingsambtenaar beantwoordt de hiervoor - onder 3.1. – vraag ontkennend en concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank. Het tuinpatroon is volgens hem niet wezenlijk slechter – eerder beter – dan bij de referentieobjecten en de woning ligt op een afstand van circa 32 meter vanaf het appartementencomplex, terwijl de uitgang van de parkeergarage niet recht tegenover de woning is gelegen. Het referentieobject aan de [adres2] 5 ligt naast een groot openbaar parkeerterrein met een winkelcentrum en horeca. Verder wijst de heffingsambtenaar op de matrix waaruit volgt dat de woningwaarde per m² voor de woning lager is dan de woningwaarde per m² die is berekend voor de referentieobjecten omdat de gebruiksoppervlakten van de referentiewoningen kleiner zijn.

4.
Beoordeling van het geschil

4.1.

Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. In het onderhavige geval geldt als waardepeildatum 1 januari 2018.

4.2.

De heffingsambtenaar dient, bij betwisting door belanghebbende, aannemelijk te maken dat de waarde van de onroerende zaak per de peildatum niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per die datum. Bij de beoordeling van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, moet acht worden geslagen op al hetgeen belanghebbende daartegen heeft ingebracht. De heffingsambtenaar heeft daartoe in hoger beroep onder meer verwezen naar een door hem in het geding gebrachte matrix (zie 2.2).

4.3.

In de matrix is de waarde van de woning onderbouwd aan de hand van de gerealiseerde verkoopprijzen van een drietal referentie-objecten. Naar het oordeel van het Hof, heeft de heffingsambtenaar met de opgevoerde referentie-objecten aannemelijk gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. De waarde van de onroerende zaak is bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met de matrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de herleiding van de aan de onroerende zaak toe te kennen waarde uit de verkoopprijzen van de in de matrix genoemde vergelijkingsobjecten in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen wat betreft onder meer gebruiksoppervlakte, ligging en kaveloppervlakte. Met deze verschillen is rekening gehouden en deze zijn voldoende inzichtelijk gemaakt.

4.4.

Het Hof betrekt in zijn oordeel dat ter zitting is vastgesteld dat het appartementencomplex zich op ruim 30 meter afstand van de woning bevindt en dat de uitrit van de parkeergarage niet recht voor de woning is gesitueerd, terwijl het referentie-object [adres2] 5 grenst aan een groot openbaar parkeerterrein met een winkelcentrum en horecagelegenheden. Het Hof volgt verder de stelling van heffingsambtenaar dat de grootte van de voortuin, in verhouding tot de totale kaveloppervlakte en de diepe achtertuin, ten opzichte van de referentie-objecten eerder leidt tot verhoging van de waarde dan tot een verlaging van de waarde van de woning.

4.5.

In de matrix is aan de hand van verkoopcijfers en objectkenmerken van de drie referentie-objecten, inzichtelijk gemaakt hoe tot de voor de woning gehanteerde woningwaarde per m² is gekomen. De woning heeft het grootste gebruikersoppervlak en heeft ten opzichte van alle drie referentie-objecten de laagste woningwaarde per m². Daarmee is naar het oordeel van het Hof voldoende rekening gehouden met een afnemend grensnut.

Slotsom Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.

5. Griffierecht en proceskosten

Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.

6. Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.

Deze uitspraak is gedaan door mr. T. Tanghe, voorzitter, in tegenwoordigheid van dr. J.W.J. de Kort als griffier.

De beslissing is op 9 november 2021 in het openbaar uitgesproken.

De griffier, De voorzitter,

(J.W.J. de Kort) (T. Tanghe)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 11 november 2021.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl .

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl ).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.