ECLI:NL:GHARL:2020:9961

• Datum uitspraak: 1 december 2020
• Publicatiedatum: 1 december 2020
• Zaaknummer: 200.277.570
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: Th. C.M. Willemse; J.H. Lieber; S.B. Boorsma
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 3 uitgaand

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep over toepasselijkheid woonruimte- of bedrijfsruimtehuurrecht bij ontruimingsbescherming

In deze civiele zaak stond de vraag centraal of op een huurovereenkomst tussen de erfgenamen van een verhuurder en een huurder de bepalingen voor woonruimte of die voor bedrijfsruimte van toepassing zijn. De procedure begon bij de kantonrechter, die oordeelde dat het woonruimtehuurrecht van toepassing was en verklaarde het verzoek tot ontruimingsbescherming op grond van bedrijfsruimtehuurrecht niet-ontvankelijk.

De erfgenamen gingen in hoger beroep tegen deze beschikking en betoogden dat de kantonrechter ten onrechte artikel 7:230a BW (bedrijfsruimtehuurrecht) niet had toegepast. Het hof overwoog dat doorbreking van het appelverbod mogelijk is indien het toepasselijke artikel ten onrechte is buiten beschouwing gelaten. Het hof onderzocht de aard van het gehuurde aan de hand van de Haviltex-maatstaf, waarbij de feitelijke inrichting en het gebruik van het pand doorslaggevend waren.

Uit de overeenkomst en bijbehorende plattegrond bleek dat het pand bestemd was voor kamers die als afzonderlijke woonruimtes verhuurd zouden worden, met voorzieningen als keukenblokken, toiletten en douches. Dit leidde tot de conclusie dat de woonruimtebepalingen van toepassing zijn, ondanks dat de overeenkomst op papier bedrijfsruimte vermeldde. Het hof bekrachtigde daarmee de beschikking van de kantonrechter en veroordeelde de erfgenamen in de proceskosten van het hoger beroep.

Uitkomst: Het hof bekrachtigt de beschikking dat woonruimtehuurrecht van toepassing is en verklaart het verzoek tot ontruimingsbescherming op grond van bedrijfsruimtehuurrecht niet-ontvankelijk.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Arnhem

afdeling civiel recht

zaaknummer gerechtshof 200.277.570
(zaaknummer rechtbank Gelderland, zittingsplaats Arnhem: 8043703)

beschikking van 1 december 2020

in de zaak van

1. [appellante1] ,wonende te [A] ,2. [appellant2] ,wonende te [A] ,3. [appellant3] ,wonende te [A] ,4. [appellante4] ,wonende te [A] ,5. [appellante5] ,wonende te [B] ,6. [appellant6] ,wonende te [A] ,

allen in hun hoedanigheid van erfgenaam van
[erflater] ,

appellanten,

in eerste aanleg: verweerders,

hierna: [appellanten] c.s. (vrouwelijk enkelvoud),

advocaat: mr. R.F.A. Rorink,

tegen:

[geïntimeerde] , handelend onder de naam [C] ,

wonende te [D] ,

geïntimeerde,

in eerste aanleg: verzoeker,

hierna: [geïntimeerde] ,

advocaat: mr. J.A. van Ham.

1. De procedure bij de rechtbank

Voor de procedure bij de rechtbank verwijst het hof naar de inhoud van de beschikking van 14 januari 2020, die de kantonrechter in de rechtbank Gelderland, zittingsplaats Arnhem, heeft gewezen.

2. De procedure bij het hof

2.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het beroepschrift met producties, ingekomen op 10 april 2020;
- het verweerschrift met producties;
- de brief d.d. 29 september 2020 met producties 11 en 12 van mr. Rorink;
- de brief d.d. 1 oktober 2020 met nadere stukken van mr. Van Ham.

2.2.

Op 14 oktober 2020 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden, waarbij namens [appellanten] c.s. zijn verschenen [appellant2] , J [appellant3] en [appellant6] , bijgestaan door mr. Rorink. Tevens is [geïntimeerde] verschenen, bijgestaan door mr. Van Ham. Ter zitting hebben mr. Rorink en mr. Van Ham spreekaantekeningen overgelegd en van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt. Vervolgens heeft het hof beschikking bepaald.

3. De feiten

Het hof gaat in hoger beroep uit van de feiten zoals beschreven in rechtsoverweging 2.1 tot en met 2.9 van de beschikking van 14 januari 2020.

4. De motivering van de beslissing in hoger beroep

4.1.

Op 5 januari 2018 heeft [erflater] (hierna: [erflater] ) een gebouw aan [a-straat 1] in [E] in eigendom verkregen. Door de overdracht van dat gebouw zijn op hem alle rechten en verplichtingen van de verhuurder uit de huurovereenkomst, die tussen [geïntimeerde] als huurder en de verkoper van het gebouw (hierna: het gehuurde) als verhuurder was gesloten, overgegaan (artikel 7:266 lid 1 BW). De vraag die partijen verdeeld houdt, is of op de huurovereenkomst, die sinds het overlijden van [erflater] geldt tussen [appellanten] c.s. en [geïntimeerde] , woonruimtebepalingen of de bepalingen die gelden voor bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW van toepassing zijn.

4.2.

In de procedure bij de kantonrechter heeft [geïntimeerde] primair verzocht hem niet-ontvankelijk te verklaren in zijn verzoek tot ontruimingsbescherming ex artikel 7:230a BW, dan wel de beslissing op dit verzoek aan te houden totdat er in de hoofdzaak een onherroepelijk vonnis is gewezen. Subsidiair heeft hij verzocht de ontruimingstermijn te verlengen tot 31 juli 2020 en een gebruikersvergoeding tot die datum te bepalen.

4.3.

De kantonrechter heeft geoordeeld dat op het gehuurde de woonruimtebepalingen van toepassing zijn en heeft [geïntimeerde] niet-ontvankelijk verklaard in zijn voorwaardelijke verzoek tot ontruimingsbescherming.

4.4.

[appellanten] c.s. is in hoger beroep gekomen van deze beschikking en heeft verzocht zowel het primaire als het subsidiaire verzoek van [geïntimeerde] af te wijzen, het tijdstip van de ontruiming en de gebruikersvergoeding vast te stellen en [geïntimeerde] te veroordelen in de proceskosten van beide instanties. [geïntimeerde] heeft verweer gevoerd.

4.5.

Als uitgangspunt geldt dat tegen een beschikking als gegeven door de kantonrechter, gelet op artikel 7:230a lid 8 BW, geen hoger beroep kan worden ingesteld. Doorbreking van het appelverbod is volgens vaste jurisprudentie van de Hoge Raad slechts mogelijk als de rechter het desbetreffende artikel ten onrechte heeft toegepast, ten onrechte buiten beschouwing heeft gelaten of heeft toegepast met verzuim van essentiële vormen. [appellanten] c.s. heeft geklaagd dat de kantonrechter ten onrechte de bepalingen van artikel 7:230a BW niet heeft toegepast. Dit betekent dat [appellanten] c.s. in haar hoger beroep kan worden ontvangen.

4.6.

Het hof komt dan ook toe aan de vraag welke huurbepalingen op de huurovereenkomst van toepassing zijn. Bij de beantwoording van de vraag welk huurregime van toepassing is komt het aan op wat partijen bij het sluiten van de overeenkomst, mede in aanmerking genomen de toestand/inrichting van het gehuurde, omtrent het gebruik van het gehuurde voor ogen heeft gestaan. Deze uitleg vindt plaats aan de hand van de Haviltex-maatstaf. Op grond van die maatstaf is onder meer van belang hoe partijen de overeenkomst hebben uitgevoerd. Uit de tekst van de overeenkomst blijkt dat het gehuurde uitsluitend gebruikt zal worden als ‘kantoor en t.b.v. woon/werkruimte’. In artikelen 8 – 10 van deze overeenkomst wordt voorts expliciet gesproken over ‘de te verhuren kamers’. Daarnaast blijkt uit artikel 8 dat destijds over de inrichting is afgesproken dat de verhuurder scheidingswanden met deuren, benodigde keukenblokken, toiletten en douches zal aanbrengen en zal zorgen voor sloten met sleutels voor de te verhuren kamers. Bij de overeenkomst is ook een plattegrond van het gehuurde verstrekt, waaruit de indeling van het gehuurde met de kamers blijkt. Uit de tekst van de overeenkomst en de afspraken over het inrichten van het gehuurde valt af te leiden dat partijen destijds onder meer zijn overeengekomen dat het pand bestemd is om kamers te realiseren en deze als afzonderlijke woonruimte te verhuren. Het hof kwalificeert de overeenkomst die destijds is gesloten dan ook als een huurovereenkomst waarop de woonruimtebepalingen van toepassing zijn. Dat in de aanhef van de huurovereenkomst staat dat het gaat om bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW, er een duur van drie jaar is overeengekomen, de opzegtermijn één jaar is en een vaste huurprijs geldt, kan dat oordeel niet veranderen. Het gaat er niet om hoe partijen op papier hun rechtsverhouding kwalificeren, maar of hetgeen zij zijn overeengekomen, in zijn geheel moet worden aangemerkt als een huurovereenkomst met betrekking tot woonruimte. Het voorgaande heeft tot gevolg dat [geïntimeerde] in zijn voorwaardelijk verzoek om ontruimingsbescherming ex artikel 7:230a BW terecht niet-ontvankelijk is verklaard. Partijen twisten verder ook over de vraag welke woonruimtebepalingen op de huurovereenkomst van toepassing zijn. Dit is voor de beoordeling van het verzoek dat in deze procedure voorligt niet van belang. Daarom behoeft het betoog van partijen op dit punt geen bespreking.

4.7.

De conclusie is dat het hoger beroep faalt. Het hof zal de beschikking van de kantonrechter bekrachtigen. [appellanten] c.s. wordt als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van het hoger beroep veroordeeld. Het hof stelt de kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van [geïntimeerde] vast op € 332,- voor griffierecht en € 2.148,- voor salaris advocaat conform het liquidatietarief (2 punten x appeltarief II).

5. 5. De beslissing

Het hof, beschikkende in hoger beroep:

bekrachtigt de bestreden beschikking van de rechtbank Gelderland, zittingsplaats Arnhem, van 14 januari 2020;

veroordeelt [appellanten] c.s. in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [geïntimeerde] vastgesteld op € 332,- voor griffierecht en op € 2.148,- voor salaris advocaat overeenkomstig het liquidatietarief;

wijst het meer of anders verzochte af.

Deze beschikking is gegeven door mrs. Th. C.M. Willemse, J.H. Lieber en S.B. Boorsma en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 1 december 2020.