ECLI:NL:GHARL:2020:9548

• Datum uitspraak: 17 november 2020
• Publicatiedatum: 18 november 2020
• Zaaknummer: 19/01174
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: T. Tanghe; A. van Dongen; M.J.C. Pieterse
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep inzake de waardevaststelling van een woning onder de Wet WOZ

In deze zaak heeft het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden op 17 november 2020 uitspraak gedaan in het hoger beroep van belanghebbende, [X], tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland. De rechtbank had eerder de waarde van de onroerende zaak, gelegen aan [a-straat] 29 te [Z], vastgesteld op € 201.000 per waardepeildatum 1 januari 2017. Belanghebbende was het niet eens met deze waardebepaling en stelde dat de waarde te hoog was vastgesteld. Hij bepleitte een waarde van € 190.000 en voerde aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening had gehouden met de gedateerde voorzieningen in de woning en het onderhoudsniveau onjuist had gekwalificeerd. De heffingsambtenaar handhaafde de vastgestelde waarde en stelde dat de prijs per m² gebruiksoppervlakte leidend was voor de waardering. Tijdens de zitting op 16 oktober 2020 werd het geschil besproken, waarbij belanghebbende zijn argumenten naar voren bracht en de heffingsambtenaar zijn taxatierapport en aangepaste taxatiematrix overlegde. Het Hof oordeelde dat de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk had gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog was vastgesteld en dat de referentieobjecten in de waardering adequaat waren meegenomen. Het Hof verwierp de stelling van belanghebbende dat de wijziging van het onderhoudsniveau in de matrix automatisch tot een lagere waarde moest leiden. Uiteindelijk werd het hoger beroep ongegrond verklaard en werd de uitspraak van de rechtbank bevestigd.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN

locatie Arnhem

nummer 19/01174

uitspraakdatum: 17 november 2020

Uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X] te [Z] (hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 24 juli 2019, nummer UTR 18/4048, in het geding tussen belanghebbende en

de
heffingsambtenaar van de gemeente Almere (hierna: de heffingsambtenaar)

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 29 te [Z] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2017 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2018 vastgesteld op € 201.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2018 (OZB) voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld op € 289,04.

1.2.

Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.

1.3.

Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

1.4.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.

1.5.

Het onderzoek ter zitting heeft op digitale wijze (via beeldbellen) plaatsgevonden op 16 oktober 2020. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.

2. Vaststaande feiten

2.1.

Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een in 1990 gebouwde rijwoning met berging. De woning heeft een gebruiksoppervlakte (hierna ook: gbo) van 114 m². De perceelsoppervlakte bedraagt 152 m².

2.2.

De heffingsambtenaar heeft in hoger beroep een aangepaste taxatiematrix overgelegd. Deze matrix wijkt op één punt af van de matrix die bij de rechtbank is overgelegd. De kwalificatie voor het onderhoud wordt niet langer aangeduid met een '3' maar met een '2'. Deze wijzing heeft cijfermatig geen veranderingen in de waardering tot gevolg. De matrix bevat onder andere de volgende informatie:

Object

Type

Onderhoud

M² gbo

M²

[a-straat] 29

Rijwoning

2

114

€ 1.310

[a-straat] 22

Rijwoning

3

114

€ 1.340

[b-straat] 25

Rijwoning

3

114

€ 1.395

[c-straat] 10

Rijwoning

3

114

€ 1.375

[a-straat] 37

Rijwoning

2

114

€ 1.260

[a-straat] 27

Rijwoning

2

114

€ 1.355

3. Geschil

3.1.

In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2017.

3.2.

Belanghebbende bepleit een waarde van € 190.000 en concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraken op bezwaar en tot vermindering van de bij beschikking vastgestelde waarde en de aanslag.

3.3.

Belanghebbende heeft ter onderbouwing van zijn standpunt in hoger beroep erop gewezen dat de heffingsambtenaar, omdat de woning niet inpandig is opgenomen, onvoldoende rekening heeft gehouden met de gedateerde voorzieningen in de woning. Het onderhoudsniveau is gekwalificeerd met een factor '3' terwijl dit een factor '2' zou moeten zijn. Als de matrix hiermee wordt aangepast, daalt de waarde van het hoofdgebouw met een bedrag van circa € 7.000, aldus belanghebbende. Verder wijst belanghebbende erop dat het onderhoudsniveau van de referentiepanden die de heffingsambtenaar gebruikt - [b-straat] 24 en [c-straat] 10 te [Z] -, beter is dan het onderhoudsniveau van de woning. De heffingsambtenaar maakt verder niet inzichtelijk hoe de verschillen in kwalificatie - een '3' of '2' - in de waardering zijn verdisconteerd.

3.4.

Ter zitting heeft belanghebbende zijn beroepsgrond betreffende het niet overleggen door de heffingsambtenaar van de grondstaffel uitdrukkelijk laten varen.

3.5.

De heffingsambtenaar bepleit dat de waarde van € 201.000 niet te hoog is vastgesteld en concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank. De heffingsambtenaar bevestigt dat voor de woning het onderhoudsniveau moet worden gekwalificeerd met de factor '2'. Niet deze kwalificatie is volgens de heffingsambtenaar bepalend voor de inzichtelijkheid van de waarde, maar de prijs per m² gebruiksoppervlakte. De prijs per m² gbo van de woning ligt in lijn met die van de referentiepanden aan de [a-straat] 27 en 37, die beide eveneens met een '2' voor het onderhoudsniveau zijn gekwalificeerd. De heffingsambtenaar wijst verder op de hogere prijs per m² gbo bij de referentiepanden [a-straat] 22, [b-straat] 25 en [c-straat] 10 te [Z] . Hierdoor komt het verschil in onderhoudsniveau tot uitdrukking.

4. Beoordeling van het geschil

4.1.

Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin zich die bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde de prijs die door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.

4.2.

Nu belanghebbende de juistheid van de vastgestelde waarde betwist, rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum door hem niet te hoog is vastgesteld.

4.3.

De heffingsambtenaar beroept zich ter onderbouwing van de vastgestelde waarde op het taxatierapport, alsmede op de aangepaste taxatiematrix en grondstaffel die in hoger beroep in het geding zijn gebracht.

4.4.

Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar met het taxatierapport en de matrix de door hem verdedigde waarde van € 201.000 voldoende inzichtelijk gemaakt. In dit verband overweegt het Hof als volgt.

4.5.

Met de taxatiematrix (zie 2.2.) heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De referentieobjecten zijn alle in dezelfde straat of wijk gelegen als de woning, hebben dezelfde gebruikersoppervlakte (114 m²), een vergelijkbare perceelgrootte en - volgens de tot het dossier behorende foto’s - een nagenoeg identieke uitstraling. Twee van de vijf referentieobjecten - [a-straat] 27 en 37 - hebben evenals de woning als kwalificatie voor de staat van het onderhoud de factor '2' gekregen. De gemiddelde prijs per m² gbo bedraagt voor deze twee objecten € 1.308 (afgerond), terwijl de woning per m² gbo is gewaardeerd op € 1.310. De gemiddelde prijs per m² gbo van de overige drie vergelijkingsobjecten, waarvan de staat van het onderhoud is gekwalificeerd met de factor '3' bedraagt € 1.370. Met de (geringe) verschillen tussen de referentieobjecten en de woning is naar het oordeel van het Hof daarom voldoende rekening gehouden.

4.6.

Het Hof verwerpt de stelling van belanghebbende dat de wijziging van de staat van het onderhoud in de matrix van een '3' naar een '2' in dit geval sowieso tot een verlaging van de vastgestelde waarde moet leiden. De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van het Hof voldoende aannemelijk gemaakt, dat bij de waardering is uitgegaan van de verhouding tussen de m²-prijzen gebruiksoppervlakte voor de verschillende objecten.

Slotsom Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.

5. Griffierecht en proceskosten

Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.

6. Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.

Deze uitspraak is gedaan door mr. T. Tanghe, voorzitter, mr. A. van Dongen en mr. M.J.C. Pieterse, in tegenwoordigheid van dr. J.W.J. de Kort als griffier.

De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 17 november 2020.

De griffier, De voorzitter,

(J.W.J. de Kort) (T. Tanghe)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 17 november 2020.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl .

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie stellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl ).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.