Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Arnhem
afdeling civiel recht
zaaknummer gerechtshof 200.224.095
(zaaknummer rechtbank Midden-Nederland 5631172)
arrest van 4 februari 2020
in de zaak van
[appellante],
wonende te [A] ,
appellante,
in eerste aanleg: eiseres in conventie, verweerster in reconventie,
hierna: [verhuurster] ,
advocaat: mr. M.J. Jeths,
tegen:
[geïntimeerde],
wonende te [A] ,
geïntimeerde,
in eerste aanleg: gedaagde in conventie, eiser in reconventie,
hierna: [de huurder] ,
advocaat: mr. C.P. Mesker.
1.Het verdere verloop van het geding in hoger beroep
1.1
Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 17 december 2019 hier over.
1.2
Het verdere verloop blijkt uit het proces-verbaal van de meervoudige comparitie van partijen op 24 januari 2020. Vervolgens heeft het hof arrest bepaald.
2.De vaststaande feiten
2.1
Het hof gaat in hoger beroep uit van de feiten zoals beschreven in de rechtsoverwegingen 2.1 tot en met 2.9 van het bestreden vonnis van 12 juli 2017, behoudens de volgende wijzigingen in verband met betwistingen door [verhuurster] in de grieven 1 tot en met 4. Het hof neemt de woorden
“met de hulp van [de vorige verhuurder] ”in rechtsoverweging 2.1 niet over, omdat [verhuurster] betwist dat daarvan sprake is geweest. Aan rechtsoverweging 2.6 wordt toegevoegd:
“die voordien [de vorige verhuurder] al bijstond bij het beheer”. Aan rechtsoverweging 2.7 worden de volgende zinnen toegevoegd:
“ [verhuurster] heeft bij brief van 15 juni 2017 [de huurder] bericht dat de jaarlijkse indexeringen van de huurprijs niet waren toegepast en dat [de huurder] over de periode van 1 oktober 2013 tot en met 1 juni 2017 een bedrag van € 3.280,61 inclusief BTW diende na te betalen. In juni 2018 bedroeg de huur € 5.080,77 inclusief BTW.”De laatste twee zinnen van rechtsoverweging 2.8 worden geschrapt. Daarnaast vermeldt het hof dat [verhuurster] [de huurder] op 22 juli 2019 heeft gedagvaard voor de kantonrechter (rechtbank Midden-Nederland, locatie Utrecht) en heeft gevorderd dat de kantonrechter het tijdstip vaststelt waarop de huurovereenkomst tussen partijen eindigt en dat [de huurder] wordt veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde.
“met de hulp van [de vorige verhuurder] ”in rechtsoverweging 2.1 niet over, omdat [verhuurster] betwist dat daarvan sprake is geweest. Aan rechtsoverweging 2.6 wordt toegevoegd:
“die voordien [de vorige verhuurder] al bijstond bij het beheer”. Aan rechtsoverweging 2.7 worden de volgende zinnen toegevoegd:
“ [verhuurster] heeft bij brief van 15 juni 2017 [de huurder] bericht dat de jaarlijkse indexeringen van de huurprijs niet waren toegepast en dat [de huurder] over de periode van 1 oktober 2013 tot en met 1 juni 2017 een bedrag van € 3.280,61 inclusief BTW diende na te betalen. In juni 2018 bedroeg de huur € 5.080,77 inclusief BTW.”De laatste twee zinnen van rechtsoverweging 2.8 worden geschrapt. Daarnaast vermeldt het hof dat [verhuurster] [de huurder] op 22 juli 2019 heeft gedagvaard voor de kantonrechter (rechtbank Midden-Nederland, locatie Utrecht) en heeft gevorderd dat de kantonrechter het tijdstip vaststelt waarop de huurovereenkomst tussen partijen eindigt en dat [de huurder] wordt veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde.
3.De motivering van de beslissing in hoger beroep
3.1
Deze zaak gaat in de kern om het volgende. [de huurder] heeft van wijlen [de vorige verhuurder] bij huurovereenkomst van 1 november 2008 de bedrijfsruimte aan de [a-straat 1] te [A] gehuurd voor een periode van 5 jaar, met aansluitend een verlenging van 5 jaar en vervolgens een verlenging van telkens een jaar. Het gehuurde is bestemd voor de verkoop van broodjes. De huurprijs bedraagt inmiddels € 5.207,78 per maand en moet uiterlijk op de eerste dag van de maand zijn betaald (artikel 4.10 van de huurovereenkomst). Op de rechtsverhouding zijn van toepassing de “Algemene Bepalingen huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW” van juli 2003 (hierna: de Algemene Bepalingen), waarvan artikel 18.2 op te late betaling door de huurder een boete stelt van, voor zover in dit geschil relevant, € 300 per maand. Na het overlijden van [de vorige verhuurder] in 2013 heeft zijn echtgenote [verhuurster] de huurovereenkomst voortgezet. In deze procedure heeft [verhuurster] bij de kantonrechter ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van het gehuurde door [de huurder] en betaling van gederfde wettelijke handelsrente, een boete van € 3.000 en de proceskosten gevorderd. De kantonrechter heeft bij vonnis van 12 juli 2017 de boete tot € 2.400 toegewezen, de andere vorderingen afgewezen en de proceskosten gecompenseerd. De door [de huurder] ingestelde reconventionele vordering speelt in hoger beroep niet meer. [verhuurster] is in hoger beroep gekomen en vordert, na vermeerdering van eis bij grieven en vermindering van eis ter comparitie van partijen op 24 januari 2020, ontbinding en ontruiming en betaling van een boete van € 2.700 en van de proceskosten.
3.2
De grieven 1 tot en met 4 gaan over de vaststelling door de kantonrechter van de tussen partijen vaststaande feiten. Daarop is ingegaan in 2.1. Die grieven behoeven geen verdere aandacht.
3.3
[verhuurster] baseert haar vordering tot ontbinding en ontruiming op structureel te laat betalen van de huur door [de huurder] en op het zonder haar toestemming door [de huurder] inbrengen van zijn onderneming in een vennootschap onder firma met zijn vrouw, althans het geheel overlaten van de exploitatie van de broodjeszaak aan zijn kinderen. Het hof zal deze argumenten hieronder bespreken.
3.4
[de huurder] heeft zelf een overzicht gegeven van de tijdstippen in de periode van april 2009 tot en met december 2012 waarop hij de huur heeft betaald. Daaruit blijkt een structureel patroon van te late betalingen. Ook daarna is de huur structureel te laat betaald: in 2015 bijvoorbeeld 7 keer en in 2016 8 keer. Wat deze te late betalingen betreft verenigt het hof zich met het oordeel van de kantonrechter, inhoudende dat [de vorige verhuurder] en daarna [verhuurster] vanaf 2008 tot grofweg 2013/2014 aan het betalingsgedrag van [de huurder] geen consequenties hebben verbonden en dat de partijen elkaar toen niet stipt aan de letter van de schriftelijke huurovereenkomst hebben gehouden. Vanaf 2017 heeft [verhuurster] aangedrongen op stipte betaling. In 2017 heeft [de huurder] niettemin de huur 4 keer te laat betaald, in 2018 5 keer te laat. In de laatste twee jaren gaat het telkens om overschrijdingen van enkele dagen. Vanaf september 2018 betaalt [de huurder] de huur op tijd. Hoewel [verhuurster] zich er terecht op beroept, dat het veelvuldige verzuim van [de huurder] in 2017 en 2018 met betrekking tot betaling van de huur niet wordt opgeheven door een later verbeterd betaalgedrag, laat het hof meewegen dat [de huurder] sinds september 2018 de huur tijdig heeft betaald en dat de overschrijdingen van de betalingstermijn in 2017 en 2018 telkens slechts enkele dagen betroffen. Mede gezien het belang van [de huurder] bij voortzetting van zijn onderneming in het gehuurde, waarvan zijn gezin en dat van zijn dochter financieel afhankelijk zijn, oordeelt het hof dat de tekortkoming op zich zelf beschouwd de ontbinding niet rechtvaardigt. Hierna zal blijken dat het hof [verhuurster] bewijs zal opdragen met betrekking tot haar stelling dat [de huurder] niet meer is betrokken bij de exploitatie van de broodjeszaak. Als het hof naar aanleiding van het getuigenverhoor over dat onderwerp tot het oordeel komt dat er sprake is van een tekortkoming, zal het hof eventueel ook onderzoeken of de tekortkoming ter zake van tijdige huurbetaling tezamen met een mogelijke tekortkoming ter zake van de exploitatie van het gehuurde de ontbinding rechtvaardigt.
3.5
Het hof zal bij eindarrest de gevorderde boete van 9 keer € 300 toewijzen wegens de 9 maanden waarin de huur in 2017 en 2018 te laat is betaald. Het beroep op matiging wordt afgewezen. In 2017 had voor [de huurder] duidelijk moeten zijn dat [verhuurster] stond op stipte betaling van de huur en had hij zijn administratie daarop moeten inrichten. Desondanks is de huur toch nog een aantal keren enkele dagen te laat betaald. De boete is dus nodig als prikkel tot nakoming. Van een buitensporig hoge boete is geen sprake.
3.6
[de huurder] heeft op 1 oktober 2016 zijn onderneming ingebracht in een vennootschap onder firma, waarvan hij en zijn vrouw, [B] , vennoten zijn. [verhuurster] stelt dat [de huurder] daarmee artikel 8.1 van de Algemene Bepalingen heeft overtreden dat het de huurder onder meer verbiedt om zonder toestemming van de verhuurder de huurrechten in een personenvennootschap in te brengen. [de huurder] heeft aangevoerd dat hij wel toestemming had gekregen van [de vorige verhuurder] , maar dat betwist [verhuurster] . Veronderstellenderwijs ervan uitgaande dat die toestemming niet is verkregen en er daarom sprake is van schending van artikel 8.1 door [de huurder] , dan gaat het om een tekortkoming van geringe betekenis. [de huurder] heeft ook ter comparitie onbetwist gesteld dat de inbreng is geschied om fiscale redenen en daarom geen invloed heeft gehad op de feitelijke exploitatie van de onderneming en het feitelijke gebruik van het gehuurde. Ook omdat de inbreng in de vennootschap niet tot gevolg heeft dat [B] daardoor medehuurder is geworden, is [verhuurster] door de inbreng niet in enig relevant belang geschaad. Daarom is deze tekortkoming van te geringe betekenis om ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen.
3.7
[verhuurster] heeft ten slotte gesteld dat [de huurder] geen bemoeienis meer heeft met de broodjeszaak en de exploitatie overlaat aan zijn kinderen, wat de artikelen 6.1 en 8.1 van de Algemene Bepalingen verbieden. Omdat [de huurder] de stelling heeft betwist, zal [verhuurster] worden toegelaten tot het bewijs van die stelling.
3.8
Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.
4.De beslissing
Het hof, recht doende in hoger beroep:
laat [verhuurster] toe te bewijzen dat [de huurder] geen bemoeienis meer heeft met de broodjeszaak en de exploitatie overlaat aan zijn kinderen;
bepaalt dat, indien [verhuurster] dat bewijs door middel van getuigen wenst te leveren, het verhoor van deze getuigen zal geschieden ten overstaan van het hierbij tot raadsheer-commissaris benoemde lid van het hof mr. F.J. de Vries, die daartoe zitting zal houden in het paleis van justitie aan de Walburgstraat 2-4 te Arnhem en wel op een nader door deze vast te stellen dag en tijdstip;
bepaalt dat [verhuurster] het aantal voor te brengen getuigen alsmede de verhinderdagen van
beidepartijen, van hun advocaten en van de getuigen zal opgeven op de
roldatum 25 februari 2020, waarna dag en uur van het verhoor (ook indien voormelde opgave van een of meer van partijen ontbreekt) door de raadsheer-commissaris zullen worden vastgesteld;
beidepartijen, van hun advocaten en van de getuigen zal opgeven op de
roldatum 25 februari 2020, waarna dag en uur van het verhoor (ook indien voormelde opgave van een of meer van partijen ontbreekt) door de raadsheer-commissaris zullen worden vastgesteld;
bepaalt dat [verhuurster] overeenkomstig artikel 170 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering de namen en woonplaatsen van de getuigen tenminste een week voor het verhoor aan de wederpartij en de griffier van het hof dient op te geven;
bepaalt dat, in het geval er getuigen worden voorgebracht, partijen in persoon samen met hun advocaten bij het verhoor van de getuigen aanwezig zullen zijn om partijen zelf zo nodig nadere inlichtingen te laten geven over de punten waarover de getuigen zullen worden gehoord en om te onderzoeken of partijen het op een of meer punten met elkaar eens kunnen worden;
bepaalt dat indien een partij bij gelegenheid van het getuigenverhoor nog een proceshandeling wenst te verrichten of producties in het geding wenst te brengen, deze partij ervoor dient te zorgen dat het hof en de wederpartij uiterlijk twee weken voor de dag van de zitting een afschrift van de te verrichten proceshandeling of de in het geding te brengen producties hebben ontvangen;
Dit arrest is gewezen door mrs. F.J. de Vries, A.E.B. ter Heide en R.W.E. van Leuken, en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 4 februari 2020.