Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN
locatie Arnhem
nummers 19/01110 t/m 19/01113
uitspraakdatum: 3 november 2020
Uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X]te
[Z](hierna: belanghebbende)
[Z](hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 10 juli 2019, nummers UTR 18/5101 t/m UTR 18/5104, in het geding tussen belanghebbende en
de
heffingsambtenaarvan de
Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht(hierna: de heffingsambtenaar)
heffingsambtenaarvan de
Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht(hierna: de heffingsambtenaar)
1.Ontstaan en loop van het geding
1.1.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikkingen op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarden van de onroerende zaken [a-straat] 25, [a-straat] 23, [b-straat] 17 en [c-straat] 1 GB5, allen gelegen te [Z] , per waardepeildatum 1 januari 2017 en naar de toestand op die datum, voor het kalenderjaar 2018 vastgesteld op respectievelijk € 303.000, € 278.000, € 273.000 en € 23.000 (hierna: de beschikkingen). Tegelijk met de beschikkingen zijn aanslagen onroerende-zaakbelasting voor het jaar 2018 opgelegd (hierna: de aanslagen).
1.2.
Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift verenigde uitspraken op bezwaar de beschikkingen en de aanslagen gehandhaafd.
1.3.
Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
1.4.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.
1.5.
Het onderzoek ter zitting heeft via beeldbellen plaatsgevonden op 27 oktober 2020. De zaken zijn gelijktijdig en gezamenlijk behandeld. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.
2.Vaststaande feiten
Belanghebbende is eigenaar van de in 1.1 vermelde onroerende zaken.
3.Geschil
In geschil is de waarde van de onroerende zaken per waardepeildatum 1 januari 2017. Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de waarden van de onroerende zaken [a-straat] 25, [a-straat] 23, [b-straat] 17 en [c-straat] 1 GB5 moeten worden vastgesteld op respectievelijk € 299.000, € 277.000, € 257.000 en € 22.500. De heffingsambtenaar bepleit handhaving van de beschikte waarden.
4.Beoordeling van het geschil
4.1.
Op grond van artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ, wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer die dient te worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn besteed.
4.2.
Nu belanghebbende de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarden van de onroerende zaken gemotiveerd betwist, rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de door hem op de voet van artikel 17 van de Wet WOZ vastgestelde waarden niet te hoog zijn.
[a-straat] 25
4.3.
Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde van [a-straat] 25 wijst de heffingsambtenaar op een taxatiematrix van [A] , WOZ-taxateur (hierna: [A] ) van 28 maart 2019, waarin de waarde als volgt is onderbouwd:
Object
Bouwjaar
Gebruiksoppervlakte
(m²)
Waarde
per m²
(€)
Waarde inhoud
(€)
Per-ceel
(m²)
Waarde
per m² (€)
Waarde perceel
(€)
Bijgebouwen
Waarde
(afgerond)
(€)
Koopsom en datum
(€)
[a-straat] 25
1922
83
1.644
136.46
238
468
111.54
Kantoor € 30.000
Zomerhuisje
€ 15.000
Berging € 10.000
303
[a-straat] 37
1923
98
2.922
286.34
202
493
99.66
Bergingen € 4.000
390
379
(14-04-2016)
[d-straat] 102
1912
84
2.638
221.55
99
550
54.45
Berging € 2.000
278
278
(06-01-2017)
[d-straat] 127
1900
87
2.392
208.1
118
550
64.9
Berging € 2.000
275
265
(15-12-2017)
[e-straat] 44
1922
112
2.123
237.72
166
529
87.78
Berging € 2.000
327.5
327.5
(04-10-2016)
In de taxatiematrix zijn de bouwkundige kwaliteit en de staat van onderhoud van [a-straat] 25 als voldoende gekwalificeerd. De gehanteerde grondstaffel is voor 0 tot en met 150 m² € 550 per m² en voor 151 tot en met 400 m² € 330.
4.4.
Belanghebbende heeft zich op het standpunt gesteld dat de waarde van [a-straat] 25
€ 299.000 moet zijn, gelet op het door [A] gebruikte vergelijkingsobject [a-straat] 37.
€ 299.000 moet zijn, gelet op het door [A] gebruikte vergelijkingsobject [a-straat] 37.
4.5.
De heffingsambtenaar heeft zich op het standpunt gesteld dat de vergelijkingsobjecten een vergelijkbare ligging hebben, dezelfde bouwperiode hebben en dat rekening is gehouden met de verschillen in bouwkundige kwaliteit en staat van onderhoud.
4.6.
Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar op grond van de taxatiematrix en de toelichting ter zitting van het Hof de beschikte waarde aannemelijk heeft gemaakt en dus in zijn bewijslast is geslaagd. Hierbij merkt het Hof nog op dat het verschil tussen de beschikte waarde en de door belanghebbende voorgestane waarde slechts € 4.000 is en dat belanghebbendes gemachtigde ter zitting van het Hof heeft verklaard de waarde van [a-straat] 25 uit (proces)strategische overwegingen in geschil te hebben gebracht omdat de heffingsambtenaar niet bereid was te schikken over de waarde van [b-straat] 17.
[a-straat] 23
4.7.
Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde van [a-straat] 23 wijst de heffingsambtenaar op een taxatiematrix van [A] van 28 maart 2019, waarin de waarde als volgt is onderbouwd:
Object
Bouwjaar
Gebruiksoppervlakte
(m²)
Waarde
per m²
(€)
Waarde inhoud
(€)
Per-ceel
(m²)
Waarde
per m² (€)
Waarde perceel
(€)
Bijgebouwen
Waarde
(afgerond)
(€)
Koopsom en datum
(€)
[a-straat] 23
1922
112
1.589
177.99
197
498
98.01
Berging € 2.000
278
[a-straat] 37
1923
98
2.922
286.34
202
493
99.66
Bergingen € 4.000
390
379
(14-04-2016)
[d-straat] 102
1912
84
2.638
221.55
99
550
54.45
Berging € 2.000
278
278
(06-01-2017)
[d-straat] 127
1900
87
2.392
208.1
118
550
64.9
Berging € 2.000
275
265
(15-12-2017)
[e-straat] 44
1922
112
2.123
237.72
166
529
87.78
Berging € 2.000
327.5
327.5
(04-10-2016)
In de taxatiematrix zijn de bouwkundige kwaliteit en de staat van onderhoud van [a-straat] 23 als voldoende gekwalificeerd. De gehanteerde grondstaffel is voor 0 tot en met 150 m² € 550 per m² en voor 151 tot en met 400 m² € 330.
4.8.
Belanghebbende heeft zich op het standpunt gesteld dat de waarde van [a-straat] 23
€ 277.000 moet zijn, gelet op het door [A] gebruikte vergelijkingsobject [a-straat] 37.
€ 277.000 moet zijn, gelet op het door [A] gebruikte vergelijkingsobject [a-straat] 37.
4.9.
De heffingsambtenaar heeft zich op het standpunt gesteld dat de vergelijkingsobjecten een vergelijkbare ligging hebben, dezelfde bouwperiode hebben en dat rekening is gehouden met de verschillen in bouwkundige kwaliteit en staat van onderhoud.
4.10.
Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar op grond van de taxatiematrix en de toelichting ter zitting van het Hof de beschikte waarde aannemelijk heeft gemaakt en dus in zijn bewijslast is geslaagd. Hierbij merkt het Hof nog op dat het verschil tussen de beschikte waarde en de door belanghebbende voorgestane waarde slechts € 1.000 is en dat, evenals bij [a-straat] 25, belanghebbendes gemachtigde de waarde van [a-straat] 23 louter uit (proces)strategische overwegingen in geschil heeft gebracht.
[b-straat] 17
4.11.
Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde van [b-straat] 17 wijst de heffingsambtenaar op een taxatiematrix van [A] van 28 maart 2019, waarin de waarde als volgt is onderbouwd:
Object
Bouwjaar
Gebruiksoppervlakte
(m²)
Waarde
per m²
(€)
Waarde inhoud
(€)
Per-ceel
(m²)
Waarde
per m² (€)
Waarde perceel
(€)
Bijgebouwen
Waarde
(afgerond)
(€)
Koopsom en datum
(€)
[b-straat] 17
1958
109
1.687
183.88
164
532
87.12
Berging € 2.000
273
[f-straat] 46
1958
116
1.919
222.58
174
520
90.42
Berging € 2.000
315
307
(28-04-2016)
[g-straat] 42
1961
108
2.268
244.9
170
525
89.1
Berging € 2.000
336
326.5
(25-03-2016)
[h-straat] 4
1961
122
1.784
217.6
180
514
92.4
Berging € 2.000
Overkapping
€ 1.000
313
327
(25-08-2017)
[i-straat] 40
1961
105
2.288
240.22
166
529
87.78
Berging € 2.000
330
325
(25-07-2016)
In de taxatiematrix zijn de bouwkundige kwaliteit en de staat van onderhoud als voldoende gekwalificeerd. De gehanteerde grondstaffel is voor 0 tot en met 150 m² € 550 per m² en voor 151 tot en met 400 m² € 330.
4.12.
Belanghebbende heeft zich op het standpunt gesteld dat de waarde van [b-straat] 17 € 257.000 moet zijn omdat rekening moet worden gehouden met de slechte bouwkundige kwaliteit en de slechte staat van onderhoud. De herstelkosten bedragen € 16.000, aldus belanghebbende.
4.13.
De heffingsambtenaar heeft zich op het standpunt gesteld dat de vergelijkingsobjecten een vergelijkbare ligging hebben, dezelfde bouwperiode hebben en een vergelijkbare bouwkundige kwaliteit en staat van onderhoud hebben. De heffingsambtenaar wijst op de gehanteerde lage waarde per m² ten opzichte van de vergelijkingsobjecten en dat hem een bedrag van € 16.000 aan herstelkosten hoog voorkomt.
4.14.
Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar op grond van de taxatiematrix en de toelichting ter zitting van het Hof de beschikte waarde aannemelijk heeft gemaakt en dus in zijn bewijslast is geslaagd. Hier voegt het Hof nog aan toe dat belanghebbende het door haar gestelde bedrag aan herstelkosten van € 16.000 niet heeft onderbouwd en dat de heffingsambtenaar onbetwist heeft gesteld dat de vergelijkingsobjecten zijn verkocht waarbij op het moment van (ver)koop de bouwkundige kwaliteit en de staat van onderhoud voldoende waren.
[c-straat] 1 GB5
4.15.
Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde van de garage aan de [c-straat] 1 GB5 wijst de heffingsambtenaar op een taxatiematrix van [A] van 28 maart 2019, waarin de waarde als volgt is onderbouwd:
Object
Bouwjaar
Oppervlakte
(m²)
Waarde
per m²
(€)
Waarde inhoud
(€)
Koopsom en datum
(€)
[c-straat] 1 GB5
1970
18
1.295
23.31
[c-straat] 1 GB10
1970
20
1.25
25
25
(31-03-2017)
[j-straat] 22
GB4
1970
18/22
1.389
25
25
(08-12-2016)
[k-straat]
1 GB2
1970
16
1.359
21.75
21.75
(21-02-2017)
[f-straat] 73 GB5
1970
18
1.5
27
26.5
(29-02-2016)
In de taxatiematrix zijn de bouwkundige kwaliteit en de staat van onderhoud als voldoende gekwalificeerd.
4.16.
Belanghebbende heeft zich, naar het Hof begrijpt, op het standpunt gesteld dat de waarde, door uit te gaan van het vergelijkingsobject [c-straat] 1 GB10, (18 m² x € 1.250 =) € 22.500 moet zijn.
4.17.
De heffingsambtenaar heeft zich op het standpunt gesteld dat naar alle vergelijkingsobjecten moet worden gekeken. De vergelijkingsobjecten hebben een vergelijkbare ligging, dezelfde bouwperiode en bovendien is rekening gehouden met de verschillen in bouwkundige kwaliteit en staat van onderhoud, aldus de heffingsambtenaar.
4.18.
Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar op grond van de taxatiematrix en de toelichting ter zitting van het Hof de beschikte waarde aannemelijk heeft gemaakt en dus in zijn bewijslast is geslaagd. Hierbij merkt het Hof nog op dat het verschil tussen de beschikte waarde en de door belanghebbende voorgestane waarde slechts € 500 is.
Slotsom
Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.
5.Griffierecht en proceskosten
Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.
6.Beslissing
Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.
Deze uitspraak is gedaan door mr. B.F.A. van Huijgevoort, voorzitter, mr. A. van Dongen en mr. T.H.J. Verhagen, in tegenwoordigheid van dr. J.W.J. de Kort als griffier.
De beslissing is op 3 november 2020 in het openbaar uitgesproken.
De griffier, De voorzitter,
(J.W.J. de Kort) (B.F.A. van Huijgevoort)
Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 3 november 2020.
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.
Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl).
de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie
www.hogeraad.nl).
Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;
2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;
3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.