Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Arnhem
afdeling civiel recht, handel
zaaknummer gerechtshof 200.283.926
(zaaknummer rechtbank 8655679)
arrest van 14 oktober 2020
in de zaak van
[huurster],
wonende te [A] ,
appellante in het principaal hoger beroep,
geïntimeerde in het incidenteel hoger beroep,
geïntimeerde in het incidenteel hoger beroep,
in eerste aanleg: gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie,
advocaat: mr. J.P.J. Botterblom,
tegen
de stichting
Stichting De Alliantie,
Stichting De Alliantie,
gevestigd te Hilversum,
geïntimeerde in het principaal hoger beroep,
appellante in het incidenteel hoger beroep,
appellante in het incidenteel hoger beroep,
in eerste aanleg: eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie,
advocaat: mr. W. Vos.
1.Het geding in eerste aanleg
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van het vonnis in kort geding van de voorzieningenrechter van 28 september 2020.
2.Het verloop van de procedure in hoger beroep
2.1
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding in hoger beroep van 5 oktober 2020,
- de memorie van grieven (met producties),
- de memorie van antwoord,
- de memorie van antwoord,
- het verslag van de op 9 oktober 2020 gehouden mondelinge behandeling.
2.2
Vervolgens heeft het hof arrest bepaald.
3.De beoordeling van het hoger beroep
Samenvatting van het geschil en oordeel
3.1
Het gaat in dit kort geding om het volgende. [huurster] is huurster van een woning van De Alliantie. In die woning bestaat een vochtprobleem. Er zijn vanaf 2017 verschillende onderzoeken gedaan. [huurster] heeft de woning in november 2018 verlaten en betaalt al ruim een jaar de huur niet meer. De Alliantie vordert in dit kort geding primair de ontruiming van de woning vanwege de huurachterstand. Verder is De Alliantie bezig met een renovatie van woningen in de buurt. Zij wil ook de woning van [huurster] renoveren en vraagt daarom subsidiair medewerking van [huurster] aan die renovatie. Tot slot wil zij dat [huurster] de huurachterstand betaalt. [huurster] heeft een tegenvordering ingesteld. Zij wil een andere woning van De Alliantie en dat De Alliantie een voorschot betaalt op de schade die zij lijdt. Ook vordert [huurster] dat De Alliantie maatregelen treft zodat de luchtkwaliteit in de woning niet langer wordt beïnvloed door vochtigheid en verontreinigde lucht uit de kruipruimte. Subsidiair vordert zij dat De Alliantie onderzoek laat verrichten naar de problemen in de woning.
3.2
De voorzieningenrechter heeft [huurster] veroordeeld om binnen 14 dagen de woning te ontruimen en om 40% van de huurachterstand te betalen. De tegenvordering van [huurster] heeft zij afgewezen. De Alliantie heeft vervolgens de gedwongen ontruiming aangekondigd op 15 oktober 2020.
3.3
[huurster] is meteen in hoger beroep gegaan en het hof heeft de zaak als turbospoedappel behandeld. [huurster] vindt dat de ontruiming ten onrechte is toegewezen. De Alliantie heeft ook hoger beroep ingesteld en wil dat het hof de hele huurachterstand van inmiddels
€ 8.226,38 toewijst.
€ 8.226,38 toewijst.
3.4
Het hof is het eens met de voorzieningenrechter dat [huurster] onvoldoende argumenten heeft om de huur 100% in te houden. Omdat zij dat wel heeft gedaan, is er een flinke huurachterstand. Die huurachterstand rechtvaardigt naar voorlopig oordeel de ontbinding van de huurovereenkomst. Het hof vindt aan de andere kant dat er geen reden is om [huurster] nu tot meer dan 40% van de huurachterstand te veroordelen. Het hof zal het vonnis in kort geding grotendeels in stand laten. Dat betekent dat De Alliantie de woning op 15 oktober 2020 mag gaan ontruimen. Het hof legt zijn oordeel hierna uit.
Motivering
3.5
De Alliantie vordert in kort geding een woningontruiming. Daarbij loopt zij vooruit op de ontbinding van de huurovereenkomst die een rechter in een bodemzaak zal moeten uitspreken. In zo’n geval geldt dat het hof in kort geding moet vinden dat het heel waarschijnlijk is dat de bodemrechter de huurovereenkomst zal gaan ontbinden. De Alliantie baseert zich op de huurachterstand die is ontstaan. In het algemeen leidt een huurachterstand van drie maanden of meer tot ontbinding van de huurovereenkomst. Op dit moment heeft [huurster] een huurachterstand van veel meer dan drie maanden. Zij betaalt de huur namelijk al vanaf 1 september 2019 niet meer, nu ruim een jaar geleden. De Alliantie heeft daarom voldoende gesteld dat het heel waarschijnlijk is dat de bodemrechter de huurovereenkomst zal gaan ontbinden, wat genoeg is om in kort geding de woningontruiming toe te wijzen.
3.6
[huurster] voert hiertegen aan dat zij de huur terecht opschort tot 100% vanwege gebreken aan de woning. De Alliantie betwist dat er een gebrek is dat recht geeft op opschorting van de hele huursom. Op [huurster] rust dan de bewijslast dat er sprake is van een gebrek in de woning dat rechtvaardigt dat zij geen huur meer betaalt. Omdat dit een kort geding is, geldt daarbij het uitgangspunt dat er geen plaats is voor uitgebreide bewijslevering. Op basis van de stukken van [huurster] moet dus voldoende aannemelijk worden dat 1. er sprake is van een gebrek 2. dat voor rekening van de verhuurder komt en 3. dat rechtvaardigt dat [huurster] de volledige huur opschort.
Is er een gebrek in/aan de woning?
3.7
[huurster] stelt dat het leefklimaat in de woning de woning onbewoonbaar maakt en zij wijst op schimmels, zoutafzettingen en zwammen in de woning. Zij stelt dat de oorzaak ligt in de kruipruimte waar vocht en vieze geuren vandaan komen. [huurster] beroept zich op verrichte onderzoeken in de woning, medische stukken waar volgens haar uit volgt dat zij gezondheidsschade lijdt door de woning en schriftelijke verklaringen van getuigen.
3.8
De Alliantie voert vooral het volgende verweer. Een gebrek in de kruipruimte is niet vastgesteld. Zij verwijst naar het onderzoek dat Trition in 2017 heeft gedaan naar schimmelschade in de slaapkamer en de badkamer [1] . Trition kwam tot de conclusie dat [huurster] de woning onvoldoende ventileerde. De gegeven adviezen heeft [huurster] toen niet opgevolgd. In 2018 heeft De Alliantie mechanische ventilatie in de woning aangebracht en de vloer van de woonkamer, boven de kruipruimte, vernieuwd. Nadat [huurster] de woning in november 2018 had verlaten, heeft zij de woning niet meer verwarmd en niet meer gelucht, waardoor het binnenklimaat alleen maar vochtiger en slechter is geworden.
3.9
Het hof zal de onderzoeken waarop [huurster] zich beroept, nalopen. Daarbij ligt de focus op de vraag of voldoende aannemelijk is dat de kruipruimte het slechte binnenklimaat veroorzaakt en dat dit gebrek rechtvaardigt dat [huurster] de huur niet betaalt. Daarnaast gaat het hof in op de stelling van [huurster] dat de woning gezondheidsklachten veroorzaakt.
- Strooming heeft op
14 november 2018de woning bezocht voor een binnenmilieu onderzoek [2] . Dat was vlak voordat [huurster] de woning verliet. Er is toen geen koolmonoxide geconstateerd, geen explosiegevaar aangetroffen, het zuurstofgehalte was normaal, er is geen gas gedetecteerd, geen geur waargenomen en geen waterstofsulfide, de fijnstof concentratie was prima, er is geen formaldehyde aangetroffen en de CO²-concentratie was binnen de aanbevolen richtlijnen. De luchtvochtigheid van 53% lag in het ideale luchtvochtigheidsgebied. Wel is er in de woonkamer een onderzoek aan de lucht gedaan en daaruit kwam een
slechte luchtkwaliteit met betrekking tot schimmelconcentraties in de lucht. Op dat moment werd er netjes gelucht en de ramen stonden allemaal op een kier. Er was een duidelijke overgroei van schimmels in de kelderkast. Omdat twee radiatoren niet helemaal warm werden, adviseerde Strooming om die radiatoren na te laten kijken. Om de schimmelcontaminatie naar het nulpunt te brengen, adviseerde Strooming ozondesinfectie. Beide adviezen zijn niet opgevolgd;
- Strooming heeft op
21 augustus 2019 [3] foto’s van de kruipruimte bekeken en constateert dat de schimmelvorming op het purschuim wijst op een zeer hoge vochtconcentratie in de kruipruimte. Conclusie op basis van de foto’s is
“dat dit een woning is waar de ventilatie de kruipruimte in een hoge mate onvoldoende is”;
- Konekta services heeft de woning bezocht en zijn bevindingen in een brief van
4 september 2019 [4] opgeschreven. De onderzoeker heeft een zoutige smaak geconstateerd, vreemde paddenstoelachtige schimmels in de woonkamer en in de kruipruimte grote schimmelgroei. Het purschuim in de kruipruimte zag er glimmend uit wat wijst op een
te hoog vochtgehalte. Salpeter en zouten zijn met het blote oog te zien in de kelderkast, het trapje en onder de kruipruimte waar de pur zich niet heeft gehecht. Hij adviseert om onderzoek te doen naar hygroscopische zouten omdat het kan wijzen op betonrot. Verder merkt hij op dat de woning op dat moment o.a. vanwege het ongezonde binnenmilieu niet geschikt is voor bewoning;
- LBP Sight heeft op
27 juni 2019een notitie opgesteld over een bouwfysisch onderzoek in de woning [5] . Dit onderzoek van RPS heeft zich gericht op de purisolatie die tussen 1988 en 1990 onder de vloer was aangebracht en de aanwezigheid van schimmels. Er zijn gedurende 24 uur metingen verricht. Isocyanaat (afkomstig van purschuim) is niet in de lucht aangetroffen. Koolwaterstoffen en formaldehyde zijn in de kruipruimte niet aangetroffen en de gehaltes ervan in de woonkamer waren voldoende laag. Het klimaat in de kruipruimte was enigszins vochtig. Er is geen noemenswaardige verkleuring en/of schimmelaantasting aan de onderzijde van de purisolatie aangetroffen. Er zijn geen aanwijzingen gevonden die wijzen op een relatie tussen de gezondheidsklachten en de purisolatie. Er werd ook geen noemenswaardige schimmelaantasting aangetroffen in de woning. Wel werd de luchtkwaliteit in de woning nadelig beïnvloed door
toetreding van verontreinigde lucht vanuit de kruipruimte. Om die invloed te verminderen adviseerde LPB Sight het aanwezige puin en afval op de bodem van de kruipruimte te verwijderen en een bodemafsluitende folie neer te leggen op de bodem. Verder was het advies de ventilatiekokers te controleren en de opening tussen de houten vloer en de purisolatie nabij het kruipluik af te dichten. Over de ventilatie merkt LPB Sight op dat de ventilatievoorzieningen toereikend zijn en dat alleen het
functioneren van de mechanische afvoer van ventilatielucht verbetering behoeft. Deze kon opnieuw worden ingeregeld. In de bijlage met onderzoeksresultaten staat nog dat er sprake is van een verhoogde concentratie penicilium schimmels in de woonkamer en in de kruipruimte. Deze schimmels zijn niet direct ziekteverwekkend, maar mensen met een gevoeligheid hiervoor, kunnen er wel allergische klachten van ondervinden;
- de rapporteur voor de Huurcommissie is op verzoek van [huurster] op
9 maart 2020in de woning geweest. In het rapport [6] , waar de huurcommissie nog geen beslissing over heeft genomen, zijn over de klachten van [huurster] de volgende bevindingen genoteerd. Klacht 1: op enkele plekken is schimmel en/of zwamachtige substantie op de laminaatvloer aangetroffen. Meting aan het mechanische afzuigsysteem brengen mee dat de afzuigerventielen in het toilet, de badkamer en keuken niet geheel aan de eis van het bouwbesluit voldoen. Klacht 2: In de
kelderkastzijn sporen van vocht en zouten op de muren geconstateerd. Het steenachtige constructiedeel wordt als
vochtiggekwalificeerd. Klacht 3: op de laag purschuim in de kruipruimte is op diverse plekken een donkere verkleuring te zien. (…) Klacht 5: er bevinden zich sporen van vocht op het schoorsteenkanaal op de zolderberging, waarschijnlijk door vochtdoorslag van de gemetselde schoorsteen. Het steenachtige constructiedeel moet als zeer vochtig tot nat gekwalificeerd worden. (…) Klacht 7: de radiator aan de achterzijde van de woonkamer en de rechter achterslaapkamer blijven koud. Dit is een gebrek in de categorie C sub 2;
- de Bouwkundewinkel, verbonden we aan de Technische Universiteit Eindhoven, heeft in
juni 2020een rapport geschreven [7] . Studenten van de universiteit hebben op basis van de rapporten en foto’s oorzaken geduid. Zij zeggen dat er periodiek water verschijnt rond muren en dat ongecontroleerde of slecht uitgevoerde droogprocessen bijgedragen kunnen hebben. Er kan pur verkeerd zijn toegepast of er kan contact geweest zijn met water gedurende een langere periode. Meer onderzoek is volgens hen nodig.
14 november 2018de woning bezocht voor een binnenmilieu onderzoek [2] . Dat was vlak voordat [huurster] de woning verliet. Er is toen geen koolmonoxide geconstateerd, geen explosiegevaar aangetroffen, het zuurstofgehalte was normaal, er is geen gas gedetecteerd, geen geur waargenomen en geen waterstofsulfide, de fijnstof concentratie was prima, er is geen formaldehyde aangetroffen en de CO²-concentratie was binnen de aanbevolen richtlijnen. De luchtvochtigheid van 53% lag in het ideale luchtvochtigheidsgebied. Wel is er in de woonkamer een onderzoek aan de lucht gedaan en daaruit kwam een
slechte luchtkwaliteit met betrekking tot schimmelconcentraties in de lucht. Op dat moment werd er netjes gelucht en de ramen stonden allemaal op een kier. Er was een duidelijke overgroei van schimmels in de kelderkast. Omdat twee radiatoren niet helemaal warm werden, adviseerde Strooming om die radiatoren na te laten kijken. Om de schimmelcontaminatie naar het nulpunt te brengen, adviseerde Strooming ozondesinfectie. Beide adviezen zijn niet opgevolgd;
- Strooming heeft op
21 augustus 2019 [3] foto’s van de kruipruimte bekeken en constateert dat de schimmelvorming op het purschuim wijst op een zeer hoge vochtconcentratie in de kruipruimte. Conclusie op basis van de foto’s is
“dat dit een woning is waar de ventilatie de kruipruimte in een hoge mate onvoldoende is”;
- Konekta services heeft de woning bezocht en zijn bevindingen in een brief van
4 september 2019 [4] opgeschreven. De onderzoeker heeft een zoutige smaak geconstateerd, vreemde paddenstoelachtige schimmels in de woonkamer en in de kruipruimte grote schimmelgroei. Het purschuim in de kruipruimte zag er glimmend uit wat wijst op een
te hoog vochtgehalte. Salpeter en zouten zijn met het blote oog te zien in de kelderkast, het trapje en onder de kruipruimte waar de pur zich niet heeft gehecht. Hij adviseert om onderzoek te doen naar hygroscopische zouten omdat het kan wijzen op betonrot. Verder merkt hij op dat de woning op dat moment o.a. vanwege het ongezonde binnenmilieu niet geschikt is voor bewoning;
- LBP Sight heeft op
27 juni 2019een notitie opgesteld over een bouwfysisch onderzoek in de woning [5] . Dit onderzoek van RPS heeft zich gericht op de purisolatie die tussen 1988 en 1990 onder de vloer was aangebracht en de aanwezigheid van schimmels. Er zijn gedurende 24 uur metingen verricht. Isocyanaat (afkomstig van purschuim) is niet in de lucht aangetroffen. Koolwaterstoffen en formaldehyde zijn in de kruipruimte niet aangetroffen en de gehaltes ervan in de woonkamer waren voldoende laag. Het klimaat in de kruipruimte was enigszins vochtig. Er is geen noemenswaardige verkleuring en/of schimmelaantasting aan de onderzijde van de purisolatie aangetroffen. Er zijn geen aanwijzingen gevonden die wijzen op een relatie tussen de gezondheidsklachten en de purisolatie. Er werd ook geen noemenswaardige schimmelaantasting aangetroffen in de woning. Wel werd de luchtkwaliteit in de woning nadelig beïnvloed door
toetreding van verontreinigde lucht vanuit de kruipruimte. Om die invloed te verminderen adviseerde LPB Sight het aanwezige puin en afval op de bodem van de kruipruimte te verwijderen en een bodemafsluitende folie neer te leggen op de bodem. Verder was het advies de ventilatiekokers te controleren en de opening tussen de houten vloer en de purisolatie nabij het kruipluik af te dichten. Over de ventilatie merkt LPB Sight op dat de ventilatievoorzieningen toereikend zijn en dat alleen het
functioneren van de mechanische afvoer van ventilatielucht verbetering behoeft. Deze kon opnieuw worden ingeregeld. In de bijlage met onderzoeksresultaten staat nog dat er sprake is van een verhoogde concentratie penicilium schimmels in de woonkamer en in de kruipruimte. Deze schimmels zijn niet direct ziekteverwekkend, maar mensen met een gevoeligheid hiervoor, kunnen er wel allergische klachten van ondervinden;
- de rapporteur voor de Huurcommissie is op verzoek van [huurster] op
9 maart 2020in de woning geweest. In het rapport [6] , waar de huurcommissie nog geen beslissing over heeft genomen, zijn over de klachten van [huurster] de volgende bevindingen genoteerd. Klacht 1: op enkele plekken is schimmel en/of zwamachtige substantie op de laminaatvloer aangetroffen. Meting aan het mechanische afzuigsysteem brengen mee dat de afzuigerventielen in het toilet, de badkamer en keuken niet geheel aan de eis van het bouwbesluit voldoen. Klacht 2: In de
kelderkastzijn sporen van vocht en zouten op de muren geconstateerd. Het steenachtige constructiedeel wordt als
vochtiggekwalificeerd. Klacht 3: op de laag purschuim in de kruipruimte is op diverse plekken een donkere verkleuring te zien. (…) Klacht 5: er bevinden zich sporen van vocht op het schoorsteenkanaal op de zolderberging, waarschijnlijk door vochtdoorslag van de gemetselde schoorsteen. Het steenachtige constructiedeel moet als zeer vochtig tot nat gekwalificeerd worden. (…) Klacht 7: de radiator aan de achterzijde van de woonkamer en de rechter achterslaapkamer blijven koud. Dit is een gebrek in de categorie C sub 2;
- de Bouwkundewinkel, verbonden we aan de Technische Universiteit Eindhoven, heeft in
juni 2020een rapport geschreven [7] . Studenten van de universiteit hebben op basis van de rapporten en foto’s oorzaken geduid. Zij zeggen dat er periodiek water verschijnt rond muren en dat ongecontroleerde of slecht uitgevoerde droogprocessen bijgedragen kunnen hebben. Er kan pur verkeerd zijn toegepast of er kan contact geweest zijn met water gedurende een langere periode. Meer onderzoek is volgens hen nodig.
3.1
Verder is de Omgevingsdienst De Vallei regelmatig in de woning geweest [8] . Op 10 april 2018 is er niets geroken en zijn geen metingen verricht; er lag wel een vat onder de vloer. Op
12 april 2018is dat vat weggehaald. Het bedrijf dat dat deed, had geconstateerd dat
de kruipruimte niet geventileerdwas. In
2018constateert de Omgevingsdienst dat De Alliantie allerlei maatregelen heeft genomen: zo is de badkamer twee keer verbouwd, de cv vernieuwd, de gasinstallatie regelmatig afgeperst, mechanische ventilatie aangebracht, ventilatie in de kruipruimte aangebracht en er is een bouwvloer gelegd op de kruipruimte. Het volgende bezoek is op 22 januari 2019. De situatie was hetzelfde, behalve dat de bouwvloer inmiddels was aangelegd. De verwarming is bij het bezoek al lange tijd niet aan geweest. De woning is ijskoud. De Omgevingsdienst adviseert om de effecten van pur na te laten kijken [wat daarna is gebeurd door LPB Sight/RPS, hof]. In juni 2019 verzoekt [huurster] de Omgevingsdienst de woning onbewoonbaar te verklaren maar verklaart de Omgevingsdienst dat daar geen aanleiding toe is. Op
9 juni 2020heeft een inspectie plaatsgevonden. Op de zolder vormt de scheur in de schoorsteen geen gevaar, er zijn geen insecten gezien en ook niet dat het houtwerk in ernstige mate is aangetast door insecten. Cv en mechanische ventilatie functioneerden. In de badkamer was geen schimmel waarneembaar, ook de slaapkamers zagen er op het oog redelijk uit. Wel stonden de ventilatieroosters in gesloten stand en waren de ramen gesloten. De afzuigkap in de keuken hangt er voor de sier. Op de grond in de woonkamer groeiden schimmels/zwammen als gevolg van een
slecht/vochtig binnenklimaaten lag een glinsterende laag. Op basis van het eerdere rapport van RPS merkt de Omgevingsdienst op dat die glinsteringen geen zouten zijn. Ook een ander door de Omgevingsdienst benaderd gespecialiseerd bedrijf vertelde dat het onwaarschijnlijk is dat er zouten op het aanrechtblad zitten. In de kelderkast zijn er uitbloeiende witte vlekken. Er werd geen gaslucht geroken. Via het luik in de keuken is een deel van de kruipruimte gezien.
“Kruipruimtes zijn doorgaans vochtig en dat is hier niet anders.”Er waren geen bouwkundige gebreken. Uit het rapport van LBP Sight blijkt dat op de hoogste stand van de mechanische ventilatie niet wordt voldaan aan het bouwbesluit. De conclusie van de Omgevingsdienst luidt dan:
“Vanwege het slechte binnenklimaat, door toedoen van slecht ventileren, zijn er schimmels gemeten in de woning (zie rapport RPS analyse) conclusie uit het rapport is dat er de waarden die binnen worden gemeten doorgaans ook in de buitenlucht zitten. Van een ander type schimmel wordt aangegeven dat deze vanuit de kruipruimte komen, maar dat deze schimmel niet bekend staat als ziekteverwekkend. Overigens wordt er geen veilige ondergrens gesteld. Het kan dus zijn dat er mensen zijn met een overgevoeligheid. Ook is er meerdere malen op diverse soorten stoffen en gassen getest en gemeten. Daarbij worden geen verhoogde waarden gedetecteerd welke belastend zijn voor de gezondheid.”
12 april 2018is dat vat weggehaald. Het bedrijf dat dat deed, had geconstateerd dat
de kruipruimte niet geventileerdwas. In
2018constateert de Omgevingsdienst dat De Alliantie allerlei maatregelen heeft genomen: zo is de badkamer twee keer verbouwd, de cv vernieuwd, de gasinstallatie regelmatig afgeperst, mechanische ventilatie aangebracht, ventilatie in de kruipruimte aangebracht en er is een bouwvloer gelegd op de kruipruimte. Het volgende bezoek is op 22 januari 2019. De situatie was hetzelfde, behalve dat de bouwvloer inmiddels was aangelegd. De verwarming is bij het bezoek al lange tijd niet aan geweest. De woning is ijskoud. De Omgevingsdienst adviseert om de effecten van pur na te laten kijken [wat daarna is gebeurd door LPB Sight/RPS, hof]. In juni 2019 verzoekt [huurster] de Omgevingsdienst de woning onbewoonbaar te verklaren maar verklaart de Omgevingsdienst dat daar geen aanleiding toe is. Op
9 juni 2020heeft een inspectie plaatsgevonden. Op de zolder vormt de scheur in de schoorsteen geen gevaar, er zijn geen insecten gezien en ook niet dat het houtwerk in ernstige mate is aangetast door insecten. Cv en mechanische ventilatie functioneerden. In de badkamer was geen schimmel waarneembaar, ook de slaapkamers zagen er op het oog redelijk uit. Wel stonden de ventilatieroosters in gesloten stand en waren de ramen gesloten. De afzuigkap in de keuken hangt er voor de sier. Op de grond in de woonkamer groeiden schimmels/zwammen als gevolg van een
slecht/vochtig binnenklimaaten lag een glinsterende laag. Op basis van het eerdere rapport van RPS merkt de Omgevingsdienst op dat die glinsteringen geen zouten zijn. Ook een ander door de Omgevingsdienst benaderd gespecialiseerd bedrijf vertelde dat het onwaarschijnlijk is dat er zouten op het aanrechtblad zitten. In de kelderkast zijn er uitbloeiende witte vlekken. Er werd geen gaslucht geroken. Via het luik in de keuken is een deel van de kruipruimte gezien.
“Kruipruimtes zijn doorgaans vochtig en dat is hier niet anders.”Er waren geen bouwkundige gebreken. Uit het rapport van LBP Sight blijkt dat op de hoogste stand van de mechanische ventilatie niet wordt voldaan aan het bouwbesluit. De conclusie van de Omgevingsdienst luidt dan:
“Vanwege het slechte binnenklimaat, door toedoen van slecht ventileren, zijn er schimmels gemeten in de woning (zie rapport RPS analyse) conclusie uit het rapport is dat er de waarden die binnen worden gemeten doorgaans ook in de buitenlucht zitten. Van een ander type schimmel wordt aangegeven dat deze vanuit de kruipruimte komen, maar dat deze schimmel niet bekend staat als ziekteverwekkend. Overigens wordt er geen veilige ondergrens gesteld. Het kan dus zijn dat er mensen zijn met een overgevoeligheid. Ook is er meerdere malen op diverse soorten stoffen en gassen getest en gemeten. Daarbij worden geen verhoogde waarden gedetecteerd welke belastend zijn voor de gezondheid.”
3.11
Inmiddels heeft de gemeente op 6 augustus 2020 een handhavingsbesluit genomen omdat de mechanische ventilatie niet geheel aan het bouwbesluit voldoet (in plaats van 150 m³ per uur bedraagt de ventilatiecapaciteit 145 m³ per uur).
3.12
De medische stukken die [huurster] in het geding heeft gebracht, zijn een huisartsenjournaal [9] en een verslag van dokter Meinardi (dermatoloog) van de Mauritskliniek [10] . Naar aanleiding van het relaas van [huurster] over de telkens terugkerende klachten van haar en haar kinderen als zij in de woning zijn geweest, heeft de huisarts geen diagnose gesteld, maar haar op 17 januari 2019 verwezen naar een longarts. Dokter Meinardi laat op 30 juli 2019 weten dat de gepresenteerde anamnestische casus goed kan passen bij een agens in de woning en dat het dermatologische onderzoek oplevert dat vitamine D en B12 suppletie nodig is om
“haar algemene conditie op een beter pijl te brengen”. Verder heeft hij een subklinisch verlopende schildklierziekte geconstateerd. Allergietesten en contactallergietesten waren allemaal negatief.
“haar algemene conditie op een beter pijl te brengen”. Verder heeft hij een subklinisch verlopende schildklierziekte geconstateerd. Allergietesten en contactallergietesten waren allemaal negatief.
Conclusie gebrek
3.13
De onderzoeken die in de woning hebben plaatsgevonden maken niet voldoende aannemelijk dat het vochtig binnenklimaat, dat zich nu uit in schimmel/zwammen en zoutafzetting in de kruipruimte, de kelderkast en een deel van de woonkamervloer, veroorzaakt wordt door (gebreken van) de kruipruimte dan wel dat er sprake is van andere gebreken aan de woning, die deze schimmel/zwammen en zoutafzetting hebben veroorzaakt. De kruipruimte is wel vochtig, zoals vrijwel elke kruipruimte in Nederland, maar niet in grote mate, zoals blijkt uit het rapport van LBP Sight. Volgens LPB Sight kon verontreinigde lucht uit de kruipruimte naar boven trekken, maar in het rapport staat niet dat dit tot een ziekmakend binnenklimaat heeft geleid. In het rapport van LPB Sight wordt verder alleen melding gemaakt van een opening tussen de houten vloer en de purisolatie nabij het kruipluik die gedicht moet worden; de rest van de vloer is blijkbaar afgesloten van de kruipruimte. De andere onderzoekers vermelden deze verontreinigde lucht niet. Uit de rapporten van Trition, de huurcommissie en de Omgevingsdienst blijkt ook niet dat het vochtige binnenklimaat is veroorzaakt door gebreken in (de kruipruimte van) de woning. Trition en de Omgevingsdienst wijzen op onvoldoende ventileren. Strooming en Konekta spreken wel over een zeer vochtige kruipruimte, maar los van het feit dat dat in tegenspraak is met bevindingen van LBP Sight, is dat nog niet voldoende om aan te kunnen nemen dat juist dat heeft geleid tot een ongezond binnenmilieu. De familie en bekenden van [huurster] spreken over giftige geuren/stoffen in de woning, maar hun ervaringen vinden niet voldoende steun in de onderzoeken. De lichamelijke klachten die [huurster] ervaart, hebben de huisarts en dokter Meinardi niet voldoende duidelijk in verband gebracht met de woning. Daarmee zegt het hof niet dat het niet gelooft dat er sprake is van schimmels/zwammen en zoutafzetting in de woning en dat dit bijzonder vervelend is voor [huurster] , maar alleen dat [huurster] in dit stadium onvoldoende aannemelijk heeft weten te maken dat die schimmels/zwammen en zoutafzetting zijn veroorzaakt door een gebrek aan de woning dat aan De Alliantie is toe te rekenen.
3.14
Wel is de mechanische ventilatie die in 2018 is aangelegd blijkbaar niet geheel conform bouwbesluit. De afwijking die is geconstateerd, kan voorlopig niet als oorzaak worden gezien van het vochtige, zoute binnenklimaat waarover [huurster] klaagt. De afwijking van het Bouwbesluit bedraagt 3%. De twee niet (volledig) werkende radiatoren ziet [huurster] zelf niet als oorzaak van de problemen. Volgens de rapporteur van de huurcommissie kan het niet werken van de radiatoren, samengenomen met de bevindingen over de andere klachten, bovendien slechts tot een tijdelijke verlaging van de huurprijs tot 40% van de betaalde huurprijs leiden, niet tot 100%.
3.15
Het komt er dan op neer dat [huurster] er ook in hoger beroep niet in is geslaagd voldoende aannemelijk te maken dat er een gebrek is dat voor rekening komt van De Alliantie dat rechtvaardigt dat zij 100% van de huurprijs opschort. Het hoger beroep faalt dan ook. De voorzieningenrechter heeft de ontruiming terecht toegewezen. Het hof merkt bij dit alles nog op dat De Alliantie [huurster] heeft aangeboden puin en afval uit de kruipruimte te verwijderen, het kruipluik aan te helen en de capaciteit van de mechanische ventilatie aan te passen. Omdat dat volgens [huurster] het echte probleem niet zou oplossen, heeft zij De Alliantie niet toegelaten tot de woning om die werkzaamheden te verrichten.
3.16
Het hof sluit zich verder aan bij de oordelen van de voorzieningenrechter onder 5.9 (betaling 40% van de huur), 5.10 (afwijzing vorderingen [huurster] ) en 5.11 (proceskostenveroordeling).
3.17
Omdat in dit kort geding geen plaats is voor bewijslevering, gaat het hof voorbij aan het aanbod van [huurster] om getuigen te laten horen, deskundigen te benoemen of een plaatsopneming te gelasten.
Huurachterstand
3.18
De Alliantie vordert de totale huurbetalingsachterstand van (inmiddels) € 8.226,38 en de betaling van de volledige huursom van € 598,51 vanaf 1 november 2020 tot de dag van ontruiming. De Alliantie heeft haar stuk dat zij op 8 oktober heeft ingediend alleen memorie van antwoord genoemd, maar haar eiswijziging maakt het ook een incidenteel appel.
3.19
De voorzieningenrechter heeft een bedrag van € 3.051,15 toegewezen, te weten 40% van het bedrag van € 7.627,87 vanwege de niet werkende radiatoren. Het hof zal (in verband met het verstrijken van een extra maand) een bedrag van € 3.290,55 (40% van € 8.226,38) toewijzen. Voor toewijzing van 100% over de maanden vanaf juli 2020 ziet het hof in het kader van dit turbospoedkort geding (waarbij geen ruimte was voor een memorie van antwoord in het incidenteel appel, terwijl sowieso terughoudend moet worden omgegaan met toewijzing van geldsommen in kort geding) geen aanleiding. Daarom wijst het hof de vermeerderde eis voor het overige af.
Slotsom
3.2
Het hoger beroep van [huurster] faalt. Het door de Alliantie ingestelde incidenteel hoger beroep slaagt gedeeltelijk, zodat het hof het vonnis van de voorzieningenrechter zal vernietigen voor zover een bedrag van € 3.051,15 is toegewezen. Dat wordt in hoger beroep € 3.290,55. Verder zal het vonnis bekrachtigd worden. Als de in het ongelijk te stellen partij zal het hof [huurster] in de kosten van het principaal hoger beroep veroordelen. De kosten van De Alliantie stelt het hof vast op € 760 aan griffierecht en op € 2.148 aan salaris advocaat
(2 punten x tarief II). Als niet weersproken zal het hof ook de gevorderde nakosten en de wettelijke rente over de proceskosten toewijzen zoals hierna vermeld. Het hof ziet geen aanleiding om [huurster] te veroordelen in de reële proceskosten van beide instanties en zal die vordering afwijzen.
(2 punten x tarief II). Als niet weersproken zal het hof ook de gevorderde nakosten en de wettelijke rente over de proceskosten toewijzen zoals hierna vermeld. Het hof ziet geen aanleiding om [huurster] te veroordelen in de reële proceskosten van beide instanties en zal die vordering afwijzen.
3.21
Het hof zal de vermeerderde eis van De Alliantie afwijzen, voor zover die het bedrag van € 3.290,55 te boven gaat. Als de in het incidenteel hoger beroep grotendeels in het ongelijk gestelde partij zal De Alliantie de kosten van [huurster] moeten betalen die het hof vaststelt op nihil.
4.De beslissing
Het hof, recht doende
in het principaal en incidenteel hoger beroep:
bekrachtigt het vonnis van de voorzieningenrechter te Arnhem (rechtbank Gelderland) van 28 september 2020;
veroordeelt [huurster] in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van De Alliantie vastgesteld op € 760 voor griffierecht en op € 2.148 voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief en te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van dit arrest, en - voor het geval voldoening binnen bedoelde termijn niet plaatsvindt - te vermeerderen met de wettelijke rente te rekenen vanaf bedoelde termijn voor voldoening;
veroordeelt [huurster] in de nakosten, begroot op € 157, met bepaling dat dit bedrag zal worden verhoogd met € 82 in geval [huurster] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan deze uitspraak heeft voldaan én betekening heeft plaatsgevonden, een en ander vermeerderd met de wettelijke rente te rekenen vanaf veertien dagen na aanschrijving én betekening;
verklaart dit arrest voor zover het de hierin vermelde proceskostenveroordeling betreft uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit arrest is gewezen door mrs. Th.C.M. Willemse, L.J. de Kerpel-van de Poel en
S.B. Boorsma, en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op
14 oktober 2020.
S.B. Boorsma, en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op
14 oktober 2020.