ECLI:NL:GHARL:2020:8473

• Datum uitspraak: 20 oktober 2020
• Publicatiedatum: 20 oktober 2020
• Zaaknummer: 19/00712
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: G.B.A. Brummer
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 3 uitgaand · 1 inkomend

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep tegen WOZ-waarde twee-onder-een-kapwoning in gemeente Wierden

Belanghebbende maakte bezwaar tegen de WOZ-waarde van zijn woning, vastgesteld op €244.000 per 1 januari 2017, en vorderde een verlaging naar €217.000. De rechtbank verklaarde het beroep ongegrond, waarna belanghebbende hoger beroep instelde bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.

Het hof beoordeelde de waarde op basis van een door de heffingsambtenaar overgelegde taxatiematrix met vergelijkbare woningen, waarbij drie referentieobjecten werden gebruikt. Belanghebbende betwistte de vergelijkbaarheid en het buiten beschouwing laten van een vierde object, maar het hof oordeelde dat de gekozen referentieobjecten voldoende vergelijkbaar waren en dat het buiten beschouwing laten van het vierde object terecht was vanwege verschillen in bouwjaar en staat.

Verder werd vastgesteld dat de dakkapel en het tuinhuis abusievelijk niet in de waardering waren meegenomen, maar dit was een vergissing en geen bewuste waardevermindering. Het hof achtte de onderbouwing van de heffingsambtenaar voldoende en bevestigde de WOZ-waarde. Proceskosten werden niet toegewezen.

Uitkomst: Het hoger beroep wordt ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van €244.000 bevestigd.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

nummer 19/00712

Uitspraakdatum: 20 oktober 2020

Uitspraak van de zeventiende enkelvoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

[X] te
[Z] (hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de rechtbank Overijssel van 16 april 2019, nummer Awb 18/1654, in het geding tussen belanghebbende en

de heffingsambtenaar van de
gemeente Wierden (hierna: de heffingsambtenaar)

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 29 te [Z] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2017, voor het jaar 2018 vastgesteld op € 244.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag in de onroerendezaakbelasting 2018 (OZB) opgelegd ter zake van de eigendom.

1.2.

Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.

1.3.

Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Overijssel (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

1.4.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft verweer gevoerd.

1.5.

Het onderzoek ter zitting heeft op digitale wijze plaatsgevonden op 22 september 2020. Daarbij zijn verschenen en gehoord namens belanghebbende [A] , alsmede [B] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [C] .

1.6.

Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.

2. Vaststaande feiten

De onroerende zaak is een twee-onder-een-kapwoning, met bouwjaar 1984, met een inhoud (incl. aanbouw) van 397 m³, een aangebouwde garage, een overkapping/luifel, een dakkapel en een tuinhuis. De perceeloppervlakte is 293 m².

3. Geschil

3.1.

In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de peildatum.

3.2.

Belanghebbende bepleit een waarde van € 217.000 en dienovereenkomstige vermindering van de bestreden aanslag OZB.

3.3.

De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

4. Beoordeling van het geschil

4.1

Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin zich die bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. In het onderhavige geval geldt als waardepeildatum 1 januari 2017.

4.2

De heffingsambtenaar dient, bij betwisting door belanghebbende, aannemelijk te maken dat de waarde van de onroerende zaak per de peildatum niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per die datum. Bij de beoordeling van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, moet acht worden geslagen op al hetgeen belanghebbende daartegen heeft ingebracht. De heffingsambtenaar heeft daartoe in hoger beroep onder meer verwezen naar een door hem overgelegde matrix, opgesteld op 3 oktober 2018, door [D] , WOZ-gediplomeerd taxateur, waarin gerealiseerde verkoopprijzen en de objectkenmerken zijn opgenomen van een viertal referentieobjecten te weten:

- [b-straat] 25 te [Z] , een twee-onder-een-kapwoning, bouwjaar 1984, met een inhoud (incl. aanbouw) van 422 m³ (en een waarde van € 356 per m³), een kavel met een oppervlakte van 224 m² en een aangebouwde berging/schuur, een dakkapel, een overkapping, een carport en een tuinhuis, op 2 oktober 2017 overgedragen voor € 236.000;

- [c-straat] 17 te [Z] , een twee-onder-een-kapwoning, bouwjaar 1984, met een inhoud (incl. aanbouw) van 420 m³ (en een waarde van € 362), een kavel met een oppervlakte van 295 m² en tweemaal een aangebouwde berging/schuur, een carport, een dakkapel en een tuinhuis, op 9 oktober 2017 overgedragen voor € 270.000;

- [b-straat] 42 te [Z] , een twee-onder-een-kapwoning, bouwjaar 1984, met een inhoud van 410 m³ (en een waarde van € 366 per m³), een kavel met een oppervlakte van 308 m² en een aangebouwde garage en een overkapping, op 2 november 2016 overgedragen voor € 245.000;

- [d-straat] 115 te [Z] , een twee-onder-een-kapwoning, bouwjaar 1973, met een inhoud van 400 m³ (en een waarde van € 288 per m³), een kavel met een oppervlakte van 348 m² en een vrijstaande garage, een carport en een dakkapel, op 1 februari 2016 overgedragen voor € 217.500.

De woning van belanghebbende is in de matrix gewaardeerd op € 378 per m³. In de matrix is voor de onroerende zaak geen rekening gehouden met de aanwezigheid van de dakkapel en het tuinhuis. De kwaliteit en onderhoud van de woning en de eerste drie referentieobjecten zijn in de matrix gewaardeerd met een 3. Het object [d-straat] 115 is voor beide factoren gewaardeerd met een 2. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar verklaard voor de onderbouwing van de waarde alleen een beroep te doen op de eerste drie referentieobjecten.

4.3

Naar het oordeel van het Hof, heeft de heffingsambtenaar met de hiervoor genoemde matrix en de daarbij gegeven toelichting in de stukken en ter zitting, mede in het licht van hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, aannemelijk gemaakt dat de vastgestelde waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. Het Hof overweegt hiertoe als volgt.

4.4

Bij de beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar in het leveren van het bewijs is geslaagd, heeft te gelden dat hem een zekere vrijheid toekomt bij het opvoeren van referentieobjecten mits deze voldoende vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. Naar het oordeel van het Hof zijn de gekozen drie objecten blijkens de kenmerken in de matrix voldoende vergelijkbaar met de onroerende zaak om het standpunt van de heffingsambtenaar over de waarde te onderbouwen.

4.5

Belanghebbende is van mening dat het object [d-straat] 115 ten onrechte buiten beschouwing is gelaten. De heffingsambtenaar is van mening dat dit object minder goed vergelijkbaar is met de onroerende zaak dan de drie gehanteerde referentieobjecten. De heffingsambtenaar heeft hiervoor als verklaring gegeven dat dit object leegstond ten tijde van de verkoop, een ouder bouwjaar heeft en daarom uit een andere bouwperiode stamt, en in een beduidend slechtere (gedateerde) staat was. Deze verklaring wordt ondersteund met de voor dit object in de matrix genoemde kenmerken. Belanghebbende heeft zijn stelling dat deze onroerende zaak ten onrechte bij de onderbouwing van de waarde buiten aanmerking is gelaten overigens niet nader onderbouwd. Belanghebbende heeft in hoger beroep voorts aangevoerd dat ten onrechte een tweetal transacties, [b-straat] 65 en [e-straat] 84, beide eveneens te [Z] , niet als onderbouwing van de waarde zijn gebruikt. Beide objecten zijn naar zijn mening een goede onderbouwing van de waarde die hij bepleit. De heffingsambtenaar heeft gemotiveerd gesteld waarom deze objecten niet bruikbaar zijn. Belanghebbende heeft echter nagelaten te onderbouwen waarom beide objecten een goede onderbouwing zijn; het enkel vermelden van de verkoopsommen volstaat niet.

4.6

Belanghebbende heeft aangevoerd dat de woningen in de matrix ten onrechte allemaal een waarde hebben van € 150.000 terwijl de inhoud niet gelijk is. De heffingsambtenaar heeft hierover ter zitting verklaard dat de hogere waarde per m³ van belanghebbendes woning ten opzichte van de andere objecten kan worden verklaard door de geringere inhoud en dat uit de marktgegevens van gerealiseerde verkopen blijkt dat de woningen in de wijk waarin de woning is gelegen, alle een waarde hebben van omstreeks € 150.000. Het Hof acht deze verklaring gelet op de gegevens in de matrix aannemelijk. Voorts heeft de heffingsambtenaar ter zitting aangevoerd dat in de taxatiematrix bij de onroerende zaak de dakkapel en het tuinhuis met een waarde van respectievelijk € 3.000 en € 1.000, abusievelijk buiten beschouwing zijn gelaten, zodat deze alsnog in de beoordeling meegenomen moeten worden. De gemachtigde van belanghebbende heeft ter zitting niet betwist dat de onroerende zaak beschikt over de dakkapel en het tuinhuis, maar heeft verklaard dat deze waarschijnlijk bewust buiten beschouwing zijn gelaten omdat de taxateur, die de inpandige opname heeft gedaan, kennelijk van mening was dat daar geen waarde aan is toe te kennen. De heffingsambtenaar heeft daarop verklaard dat sprake is van een vergissing, veroorzaakt door het feit dat de opsteller van de matrix niet dezelfde persoon is als degene die de onroerende zaak inpandig heeft opgenomen. Er is volgens de heffingsambtenaar geen enkele reden om aan te nemen dat deze onderdelen bewust niet zijn meegenomen. Het Hof acht de verklaring van de heffingsambtenaar dat enkel sprake is van een vergissing geloofwaardig. Belanghebbende heeft zijn stelling dat een en ander bewust is gedaan ook niet nader onderbouwd. Het Hof is gelet op het voorgaande van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende inzichtelijk heeft gemaakt hoe vanuit de verkoopprijzen van de referentieobjecten de aan de onroerende zaak toegekende waarde is herleid en dat deze, temeer als bij de waardebepaling rekening wordt gehouden met de dakkapel en het tuinhuis, gelet op de onderlinge verschillen in een goede waardeverhouding tot die van de referentieobjecten staat.

Slotsom Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.

5. Proceskosten

Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten.

6. Beslissing

Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.

Deze uitspraak is gedaan door mr. G.B.A. Brummer, voorzitter, in tegenwoordigheid van mr. H. de Jong als griffier.

De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 20 oktober 2020.

De griffier is verhinderd deze

uitspraak te tekenen. De voorzitter,

(G.B.A. Brummer)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 20 oktober 2020.

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij

de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),

Postbus 20303,

2500 EH DEN HAAG.

Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;

2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.