Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Leeuwarden
afdeling civiel recht, handel
zaaknummer gerechtshof 200.281.919/01
(zaaknummer rechtbank Midden-Nederland C/16/503542)
arrest in kort geding van 13 oktober 2020
in de zaak van
1.Velem Enerfield B.V.,
gevestigd te Emmeloord,
hierna:
Velem,
Velem,
2. [appellante2] ,
wonende te [A] ,
hierna:
[appellante2],
[appellante2],
appellanten,
in eerste aanleg: gedaagden in conventie, eiseressen in reconventie,
hierna gezamenlijk te noemen:
[appellanten] c.s.,
[appellanten] c.s.,
advocaat: mr. D.W.N. Brand, kantoorhoudend te Amsterdam,
tegen
1.[geïntimeerde1] ,
wonende te [A] ,
hierna:
[geïntimeerde1],
2. [geïntimeerde2],
wonende te [A] ,
hierna: [geïntimeerde2] ,geïntimeerden,
in eerste aanleg: eisers in conventie, verweerders in reconventie,
hierna gezamenlijk te noemen:
[geïntimeerden] c.s.,
[geïntimeerde1],
2. [geïntimeerde2],
wonende te [A] ,
hierna: [geïntimeerde2] ,geïntimeerden,
in eerste aanleg: eisers in conventie, verweerders in reconventie,
hierna gezamenlijk te noemen:
[geïntimeerden] c.s.,
advocaat: mr. P. de Haan, kantoorhoudend te Almere.
1.1 Het verloop van de procedure in eerste aanleg
1.1
Het verloop van de procedure in eerste aanleg blijkt uit het vonnis in kort geding van de voorzieningenrechter van de rechtbank Midden-Nederland te Lelystad (hierna: de voorzieningenrechter) van 6 juli 2020.
2.Het verloop van de procedure in hoger beroep
2.1
Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit:
- de (spoed)appeldagvaarding van 3 augustus 2020, die ook de grieven bevat (met
producties);
- de memorie van antwoord (met producties).
2.2
Vervolgens is op 22 september 2020 een comparitie van partijen gehouden. Het
proces-verbaal van de comparitie maakt onderdeel uit van de processtukken. Ter voorbereiding op deze comparitie hebben [appellanten] c.s. een akte aanvullende producties genomen en heeft haar advocaat een afschrift van een verklaring van de griffier van de rechtbank Midden-Nederland overgelegd, waaruit blijkt dat het hoger beroep tegen het vonnis van de voorzieningenrechter van 6 juli 2020 op
proces-verbaal van de comparitie maakt onderdeel uit van de processtukken. Ter voorbereiding op deze comparitie hebben [appellanten] c.s. een akte aanvullende producties genomen en heeft haar advocaat een afschrift van een verklaring van de griffier van de rechtbank Midden-Nederland overgelegd, waaruit blijkt dat het hoger beroep tegen het vonnis van de voorzieningenrechter van 6 juli 2020 op
3 augustus 2020 is ingeschreven in het rechtsmiddelenregister.
2.3
Aan het slot van de comparitie heeft het hof een datum voor arrest bepaald.
2.4
De vorderingen van [appellanten] c.s. in hoger beroep komen erop neer dat de vorderingen van [geïntimeerden] c.s. alsnog worden afgewezen, dat de vorderingen van [appellanten] c.s. in reconventie alsnog worden toegewezen en dat [geïntimeerden] c.s. worden veroordeeld in de proceskosten in beide instanties (met nakosten en wettelijke rente).
3.De vaststaande feiten
3.1
Het hof gaat uit van de volgende feiten.
3.2
[appellanten] is eigenaar van de (bedrijfs)woning gelegen aan het adres [a-straat] 20 in
[A] . Velem heeft het op hetzelfde adres gelegen en aan de woning direct verbonden
bedrijfspand in eigendom. Dat bedrijfspand is verhuurd aan derden. [appellanten] is enig bestuurder van Velem.
3.3
Op enig moment heeft [appellanten] besloten de woning en het bedrijfspand te
verkopen en heeft zij makelaar [B] (hierna: [B] ) van Woonaccent Makelaars
opdracht gegeven de verkoop op te starten.
3.4
[geïntimeerde1] en [geïntimeerde2] zijn partners. [geïntimeerde2] heeft een eenmanszaak, IVN Betonboren.
3.5
[geïntimeerden] c.s. hebben de woning en het bedrijfspand op 17 maart 2020 bezichtigd
en die dag een bod van € 685.000,- uitgebracht onder voorbehoud van financiering. Partijen
hebben vervolgens onderhandeld over de koopprijs. Op 17 maart 2020 hebben partijen
overeenstemming bereikt over de koopprijs: een bedrag van € 700.000,- voor beide panden.
3.6
[geïntimeerden] c.s. hebben vervolgens contact gelegd met de Rabobank, hun huisbankier, voor de financiering van de aankoop. De Rabobank heeft de financieringsaanvraag in behandeling genomen, maar liet weten dat de financiering gecompliceerd werd door het feit dat het bedrijfspand verhuurd was. [geïntimeerden] c.s.
informeerden [B] daarover, waarna [B] aan [geïntimeerden] c.s. adviseerde om een
financieringsaanvraag bij de RegioBank in te dienen. [geïntimeerden] c.s. hebben de aanvraag bij de Rabobank daarop niet doorgezet.
3.7
Nadat de RegioBank de aanvraag in behandeling had genomen, stuurde [B] op
17 april 2020 een "eerste concept" van de schriftelijke koopovereenkomst (conform het NVM-model voor een bestaande eengezinswoning) per e-mail naar [geïntimeerden] c.s. In die
e-mail verzocht [B] om een kopie van de legitimatiebewijzen van [geïntimeerden] c.s. [B] schreef in de begeleidende e-mail dat nog enkele data ingevuld moesten worden en dat het hem goed leek dat hij en [geïntimeerden] c.s. elkaar de volgende week even zouden spreken.
In het concept wordt alleen [geïntimeerde2] (en niet ook [geïntimeerde1] ) als koper vermeld. Het concept vermeldt verder een koopprijs van € 700.000,- (€ 450.000,- voor het woonhuis en
€ 250.000,- voor het bedrijfspand) en bevat een voorbehoud van financiering tot
In het concept wordt alleen [geïntimeerde2] (en niet ook [geïntimeerde1] ) als koper vermeld. Het concept vermeldt verder een koopprijs van € 700.000,- (€ 450.000,- voor het woonhuis en
€ 250.000,- voor het bedrijfspand) en bevat een voorbehoud van financiering tot
30 mei 2020, dat als volgt luidt:
“
Deze koopovereenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk:(…) op 30 MEI 2020 koper voor de financiering van de onroerende zaak voor een bedrag van € 700.000,= geen bindend aanbod tot een hypothecaire geldlening van een erkende geldverstrekkende bankinstelling heeft verkregen, zulks tegen geen hogere bruto jaarlast dan n.v.t, of een rentepercentage niet hoger dan n.v.t., bij de volgende hypotheekvorm: huidige marktrente en gebruikelijke condities.(…)”
De datum van levering is in de concept-overeenkomst opengelaten.
“
Deze koopovereenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk:(…) op 30 MEI 2020 koper voor de financiering van de onroerende zaak voor een bedrag van € 700.000,= geen bindend aanbod tot een hypothecaire geldlening van een erkende geldverstrekkende bankinstelling heeft verkregen, zulks tegen geen hogere bruto jaarlast dan n.v.t, of een rentepercentage niet hoger dan n.v.t., bij de volgende hypotheekvorm: huidige marktrente en gebruikelijke condities.(…)”
De datum van levering is in de concept-overeenkomst opengelaten.
3.8
[geïntimeerden] c.s. hebben de legitimatiebewijzen de volgende dag, op 18 april 2020,
per e-mail naar [B] gestuurd.
3.9
Op 20 april 2020 heeft een andere geïnteresseerde de woning en het bedrijfspand bezichtigd. [geïntimeerden] c.s. waren daarmee bekend.
3.1
Nadat [geïntimeerde1] [B] op 22 april 2020 had geappt dat de RegioBank die dag meer zou laten horen, appte [geïntimeerde2] op 23 april 2020 aan [B] :
“
Wij kunnen meteen tot verkoop over gaan van ons eigen spulWe zijn nu al zoverwe hebben eindelijk witte rookPositiefVraag haar alsjeblieft deze kansWij doen uiterste bestMorgen mag t bord dan in de tuin”
“
Wij kunnen meteen tot verkoop over gaan van ons eigen spulWe zijn nu al zoverwe hebben eindelijk witte rookPositiefVraag haar alsjeblieft deze kansWij doen uiterste bestMorgen mag t bord dan in de tuin”
3.11
[B] en [geïntimeerde2] hebben daarop telefonisch contact gehad. Op 24 april 2020 heeft [B] een tweede concept van de schriftelijke koopovereenkomst (conform het genoemde model) naar [geïntimeerden] c.s. gestuurd. Dit concept vermeldt wederom alleen
[geïntimeerde2] als koper, de koopprijs van € 700.000,- (met de hiervoor genoemde verdeling tussen woonhuis en bedrijfspand) en 1 december 2020 als datum van levering. In het concept is het financieringsvoorbehoud uit het eerste concept doorgestreept.
3.12
Op 28 april 2020 appte [geïntimeerde1] aan [B] :
“
ik heb met [geïntimeerde1] overlegd, hij zegt wij hebben geboden onderhandeld en ons bod is geaccepteerd onder voorbehoud financiering, wij hebben alles in ons mogelijke gedaan. De grote baas van regio bank is naar emmeloord gekomen, heeft er naar gekeken en ja gezegd, maar het moet via de officiele weg, om nu een ultimatum te geven terwijl wij alleen nog wachten op het gegeven zwart op wit, vinden wij niet passend, daar ons bod geaccepteerd is. (…)”
“
ik heb met [geïntimeerde1] overlegd, hij zegt wij hebben geboden onderhandeld en ons bod is geaccepteerd onder voorbehoud financiering, wij hebben alles in ons mogelijke gedaan. De grote baas van regio bank is naar emmeloord gekomen, heeft er naar gekeken en ja gezegd, maar het moet via de officiele weg, om nu een ultimatum te geven terwijl wij alleen nog wachten op het gegeven zwart op wit, vinden wij niet passend, daar ons bod geaccepteerd is. (…)”
3.13
Op vrijdag 1 mei 2020 heeft [B] een derde concept van de schriftelijke
koopovereenkomst (opnieuw conform het genoemde NVM-model) naar [geïntimeerden] c.s. gestuurd. Dit concept vermeldt nu [geïntimeerde2] en [geïntimeerde1] als kopers, een koopprijs van
€ 700.000,- (nu met een ten opzichte van de eerdere concepten gewijzigde verdeling:
€ 475.000, - voor het woonhuis en € 225.000,- voor het bedrijfspand) en 1 december 2020 als datum van levering. Ook in dit concept is het financieringsvoorbehoud uit het eerste concept doorgestreept. Verder is vermeld dat [geïntimeerden] c.s. ermee bekend zijn dat de bedrijfsruimte is verhuurd tot 31 maart 2021.
€ 700.000,- (nu met een ten opzichte van de eerdere concepten gewijzigde verdeling:
€ 475.000, - voor het woonhuis en € 225.000,- voor het bedrijfspand) en 1 december 2020 als datum van levering. Ook in dit concept is het financieringsvoorbehoud uit het eerste concept doorgestreept. Verder is vermeld dat [geïntimeerden] c.s. ermee bekend zijn dat de bedrijfsruimte is verhuurd tot 31 maart 2021.
[B] heeft [geïntimeerden] c.s. uitgenodigd om deze overeenkomst op dinsdag 5 mei 2020 te
ondertekenen.
3.14
In reactie op de koopovereenkomst heeft [geïntimeerde1] in een e-mail van 1 mei 2020 geschreven dat de verdeling van de koopsom over het woon- en het bedrijfsplan niet klopt.
3.15
Op 4 mei 2020 heeft de RegioBank [geïntimeerden] c.s. laten weten de koop alleen te
kunnen financieren als er een financieringsvoorbehoud in de koopovereenkomst is
opgenomen. [geïntimeerden] c.s. hebben diezelfde dag de afspraak voor ondertekening van de
overeenkomst afgezegd.
In een e-mail van die dag aan [B] heeft de heer [C] van RegioBank onder meer geschreven:
“
Hierbij zoals zojuist telefonisch besproken deel ik mede dat onze relatie IVN Beton Boren het advies van ons heeft gekregen om de koop niet door te zetten i.v.m.geenvoorbehoud financiering. Ik heb dit vraagstuk bij meerdere geldverstrekkers neergelegd en zij adviseren nadrukkelijk dit ook niet te doen, nog los van dat zij dit op deze manier niet accepteren.”
In een e-mail van die dag aan [B] heeft de heer [C] van RegioBank onder meer geschreven:
“
Hierbij zoals zojuist telefonisch besproken deel ik mede dat onze relatie IVN Beton Boren het advies van ons heeft gekregen om de koop niet door te zetten i.v.m.geenvoorbehoud financiering. Ik heb dit vraagstuk bij meerdere geldverstrekkers neergelegd en zij adviseren nadrukkelijk dit ook niet te doen, nog los van dat zij dit op deze manier niet accepteren.”
3.16
[appellanten] c.s. hebben de woning en het bedrijfspand verkocht aan een derde. Van
deze verkoop is een koopovereenkomst opgesteld die op 18 mei 2020 door [appellanten] c.s. en
de derde is ondertekend. Overeengekomen is een verkoopprijs van € 685.000 zonder enig
de derde is ondertekend. Overeengekomen is een verkoopprijs van € 685.000 zonder enig
financieringsvoorbehoud met een leveringsdatum 1 december 2020.
3.17
Op 28 mei 2020 hebben [geïntimeerden] c.s. conservatoir beslag tot levering laten leggen op de woning van [appellante2] . Op diezelfde dag heeft hun advocaat [appellanten] c.s. gesommeerd te bevestigen dat zij zich zullen houden aan de met [geïntimeerden] c.s. gesloten koopovereenkomst en dat zij zullen meewerken aan levering van de woning en het bedrijfsgebouw op 1 december 2020.
3.18
[geïntimeerde1] heeft zijn eigen bedrijfshal aan een derde verkocht. De levering zal op 15 oktober 2020 plaatsvinden.
3.19
[appellante2] had inmiddels een woning in [D] gekocht. Zij heeft deze woning weer doorverkocht omdat de Rabobank haar verzoek om overbruggingsfinanciering niet heeft gehonoreerd. In een e-mail van 18 juni 2020 schreef de Rabobank onder meer:
“
Op basis van de informatie die wij tot onze beschikking hebben kunnen wij uw verzoek niet honoreren.Een belangrijke overweging hierbij is het u bekende conservatoire beslag dat op uw onroerend goed (…) d.d. 27 mei 2020 is ingeschreven.”
“
Op basis van de informatie die wij tot onze beschikking hebben kunnen wij uw verzoek niet honoreren.Een belangrijke overweging hierbij is het u bekende conservatoire beslag dat op uw onroerend goed (…) d.d. 27 mei 2020 is ingeschreven.”
3.2
In een memo van 31 augustus 2020 van de heren [C] en [E] van het kantoor te Emmeloord van RegioBank, Helder Financiele Diensten, is onder meer het volgende vermeld:
“
Begin april is er door de heer [B] telefonisch contact opgenomen met de heer [E] met het verzoek om te kunnen beoordelen of er een financiering mogelijk zou zijn voor een client van hem.Reden van dit contact was dat de huisbank van client niet mee wilde gaan met het financieringsvraagstuk. Er is aangegeven dat client een bedrijfspand aan (…) het [a-straat] onder voorbehoud financiering heeft aangekocht. Afgesproken is dat wij als Helder Financiele Diensten zullen kijken naar wat de mogelijkheden zijn.Het financieringsvraagstuk is 15 april 2020 voorgelegd aan de geldverstrekker voor de beoordeling en haalbaarheid. Vervolgens komt op 24 april 2020 het verzoek van client om de voorlopige koopovereenkomst te beoordelen. Hierin valt op dat er geen sprake is van een voorbehoud financiering, iets wat wel aan de orde is en ook zeer zekers te adviseren is, dit ook zo teruggegeven aan client.Na beoordeling vanuit de geldverstrekker is heel duidelijk naar voren gekomen dat het huidige zakelijke pand op zijn minst verkocht dient te worden. Dit is ook per mail bevestigd aan ons op dd 28 april 2020.De eindconclusie van de geldverstrekker en ons als financieel adviseur is om client te adviseren niet verder te gaan zonder dat er een goed en juist voorbehoud financiering is opgenomen in de koopovereenkomst. Daarnaast gaat de geldverstrekker op basis van de huidige financiele positie geen voorstel doen, gelet op het feit dat het zakelijke onderpand eerst onvoorwaardelijk verkocht dient te zijn en alle voorbehouden verstreken (…) zijn.Op 4 mei 2020 dit doorgegeven aan client en op verzoek van de heer [B] dit nog per mail en telefonisch toegelicht.”
“
Begin april is er door de heer [B] telefonisch contact opgenomen met de heer [E] met het verzoek om te kunnen beoordelen of er een financiering mogelijk zou zijn voor een client van hem.Reden van dit contact was dat de huisbank van client niet mee wilde gaan met het financieringsvraagstuk. Er is aangegeven dat client een bedrijfspand aan (…) het [a-straat] onder voorbehoud financiering heeft aangekocht. Afgesproken is dat wij als Helder Financiele Diensten zullen kijken naar wat de mogelijkheden zijn.Het financieringsvraagstuk is 15 april 2020 voorgelegd aan de geldverstrekker voor de beoordeling en haalbaarheid. Vervolgens komt op 24 april 2020 het verzoek van client om de voorlopige koopovereenkomst te beoordelen. Hierin valt op dat er geen sprake is van een voorbehoud financiering, iets wat wel aan de orde is en ook zeer zekers te adviseren is, dit ook zo teruggegeven aan client.Na beoordeling vanuit de geldverstrekker is heel duidelijk naar voren gekomen dat het huidige zakelijke pand op zijn minst verkocht dient te worden. Dit is ook per mail bevestigd aan ons op dd 28 april 2020.De eindconclusie van de geldverstrekker en ons als financieel adviseur is om client te adviseren niet verder te gaan zonder dat er een goed en juist voorbehoud financiering is opgenomen in de koopovereenkomst. Daarnaast gaat de geldverstrekker op basis van de huidige financiele positie geen voorstel doen, gelet op het feit dat het zakelijke onderpand eerst onvoorwaardelijk verkocht dient te zijn en alle voorbehouden verstreken (…) zijn.Op 4 mei 2020 dit doorgegeven aan client en op verzoek van de heer [B] dit nog per mail en telefonisch toegelicht.”
4.4 De beslissing van de voorzieningenrechter
4.1
[geïntimeerden] c.s. hebben [appellanten] c.s. gedagvaard in kort geding. Zij hebben gevorderd dat [appellanten] c.s. op straffe van verbeurte van een dwangsom worden veroordeeld tot levering van het woonhuis en het bedrijfspand aan hen uiterlijk op 1 december 2020 tegen een verkoopprijs van respectievelijk € 450.000,- en € 250.000,-, dat [appellanten] c.s. dienen mee te werken aan het opstellen van een schriftelijke verkoopovereenkomst en dat het vonnis de voor verkoop en eigendomsoverdracht noodzakelijke rechtshandelingen van [appellanten] c.s. zal vervangen, een en ander met veroordeling van [appellanten] c.s. in de proceskosten.
4.2
[appellanten] c.s. hebben verweer gevoerd. Volgens hen is geen sprake van wilsovereenstemming. Partijen hebben geen overeenstemming bereikt over het financieringsbeding en het aanbod van [appellanten] c.s. om zonder een dergelijk beding te kopen is door [geïntimeerde1] niet aanvaard. Bovendien is niet voldaan aan het schriftelijkheidsvereiste van artikel 7:2 BW. Als al overeenstemming is bereikt, is de overeenkomst door [geïntimeerden] c.s. ontbonden en [appellanten] c.s. hebben deze ontbinding aanvaard, aldus [appellanten] c.s.
c.s. hebben in reconventie - kort gezegd - veroordeling van [geïntimeerden] c.s. tot het opheffen van het beslag en een verbod tot het opnieuw leggen van beslag gevorderd.
c.s. hebben in reconventie - kort gezegd - veroordeling van [geïntimeerden] c.s. tot het opheffen van het beslag en een verbod tot het opnieuw leggen van beslag gevorderd.
4.3
De voorzieningenrechter heeft de vorderingen van [geïntimeerden] c.s. toegewezen en die van [appellanten] c.s. afgewezen. Volgens de voorzieningenrechter is voldoende aannemelijk dat tussenpartijen een koopovereenkomst tot stand is gekomen, omdat partijen over de essentialia van zo’n overeenkomst - de totaalprijs van € 700.000,-, de datum van levering en een financieringsvoorbehoud - wilsovereenstemming hebben bereikt. Daaraan doet niet af dat partijen op ondergeschikte punten, zoals de duur van het financieringsvoorbehoud, nog geen overeenstemming hebben.
Omdat de koop gedeeltelijk betrekking heeft op een bedrijfspand waarin [geïntimeerde2] zijn bedrijf wilde vestigen is het schriftelijkheidsvereiste niet van toepassing. [appellanten] c.s. kunnen zich daar dan ook niet op beroepen.
[geïntimeerden] c.s. hebben de overeenkomst niet ontbonden, maar hebben slechts geweigerd om de toegestuurde koopovereenkomsten te ondertekenen, omdat de inhoud ervan niet overeenkwam met wat partijen waren overeengekomen, aldus de voorzieningenrechter.
Omdat de koop gedeeltelijk betrekking heeft op een bedrijfspand waarin [geïntimeerde2] zijn bedrijf wilde vestigen is het schriftelijkheidsvereiste niet van toepassing. [appellanten] c.s. kunnen zich daar dan ook niet op beroepen.
[geïntimeerden] c.s. hebben de overeenkomst niet ontbonden, maar hebben slechts geweigerd om de toegestuurde koopovereenkomsten te ondertekenen, omdat de inhoud ervan niet overeenkwam met wat partijen waren overeengekomen, aldus de voorzieningenrechter.
5.5 De bespreking van de grieven
5.1
Het hof stelt voorop dat [geïntimeerden] c.s., gelet op de aard ervan, ook in hoger beroep nog een spoedeisend belang hebben bij hun vorderingen. Hetzelfde geldt voor de reconventionele vorderingen van [appellanten] c.s. Dat over en weer sprake is van een spoedeisend belang staat tussen partijen ook niet ter discussie.
5.2
Met hun grieven komen [appellanten] c.s. op tegen de verschillende onderdelen van de beslissing van de voorzieningenrechter. Het hof zal eerst
de grieven 3 en 4behandelen, die zich richten tegen het passeren van het verweer dat geen koopovereenkomst tot stand is gekomen. Het hof zal daarbij niet alleen de toelichting op die grieven betrekken, maar ook wat [appellanten] c.s. in de algemene hoofdstukken I en II van de appeldagvaarding over dit onderwerp heeft aangevoerd. Indien deze grieven slagen, kan wat [appellanten] c.s. verder heeft aangevoerd als verweer tegen de vorderingen van [geïntimeerden] c.s. onbesproken blijven.
de grieven 3 en 4behandelen, die zich richten tegen het passeren van het verweer dat geen koopovereenkomst tot stand is gekomen. Het hof zal daarbij niet alleen de toelichting op die grieven betrekken, maar ook wat [appellanten] c.s. in de algemene hoofdstukken I en II van de appeldagvaarding over dit onderwerp heeft aangevoerd. Indien deze grieven slagen, kan wat [appellanten] c.s. verder heeft aangevoerd als verweer tegen de vorderingen van [geïntimeerden] c.s. onbesproken blijven.
5.3
De voorzieningenrechter heeft ten aanzien van het verweer van [appellanten] c.s. dat geen koopovereenkomst tot stand is gekomen allereerst overwogen dat pas een overeenkomst tot stand komt wanneer sprake is van een aanbod en aanvaarding als bedoeld in artikel 6:217 lid 1 BW en dat om een overeenkomst tot stand te brengen de aanvaarding in voldoende mate moet overeenstemmen met het aanbod. Het antwoord op de vraag of dat het geval is, moet worden gegeven aan de hand van de wilsvertrouwensleer.
5.4
Tegen dit uitgangspunt hebben [appellanten] c.s. - terecht - geen bezwaar gemaakt. Wel merken zij, eveneens terecht, op dat een overeenkomst pas tot stand komt als partijen overeenstemming hebben bereikt over de essentialia van de overeenkomst.
5.5
Volgens de voorzieningenrechter dient beoordeeld te worden of voorshands voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter - gelet op het hiervoor weergegeven kader -
zal beslissen dat een koopovereenkomst tot stand is gekomen. Ook tegen deze maatstaf hebben [appellanten] c.s. geen bezwaar gemaakt, zodat het hof die zal hanteren.
zal beslissen dat een koopovereenkomst tot stand is gekomen. Ook tegen deze maatstaf hebben [appellanten] c.s. geen bezwaar gemaakt, zodat het hof die zal hanteren.
5.6
Zoals hiervoor is overwogen, komt een overeenkomst tot stand door aanbod en aanvaarding. In dat aanbod en die aanvaarding dient wilsovereenstemming gericht op de totstandkoming van die overeenkomst tot uitdrukking te zijn gebracht. Daarvoor is nodig dat wilsovereenstemming bestaat over die aspecten van de overeenkomst die de overeenkomst tot stand brengen (de zogenaamde essentialia). In het geval van een koopovereenkomst valt daarbij te denken aan overeenstemming over in elk geval de prijs, het object en de
leveringsdatum. Wat in een concreet geval de essentialia zijn waarover wilsovereenstemming dient te bestaan zal afhangen van de omstandigheden van het geval.
5.7
Partijen zijn het erover eens dat de prijs en de leveringsdatum essentialia zijn van een koopovereenkomst. Ze zijn het er ook over eens dat tussen hen overeenstemming bestaat over deze essentialia. Dat zij het ook eens zijn over het object van de koop, ook een essentieel element, staat evenmin tussen hen ter discussie. [geïntimeerden] c.s. lijken - helemaal duidelijk is dat niet - ook niet te bestrijden dat, zoals [appellanten] c.s. betogen, bij de koop van een onroerende zaak ook een financieringsvoorbehoud tot de essentialia behoort. Het hof volgt [appellanten] c.s. in elk geval in het betoog dat in dit geval, waarin sprake is van de aankoop van een woonhuis en een bedrijfspand en vaststaat dat de kopers de koopsom moeten financieren, ook het financieringsvoorbehoud tot de essentialia behoort. Dat betekent dat pas een koopovereenkomst tot stand is gekomen indien partijen ook overeenstemming hebben bereikt over het feit dat de overeenkomst onder voorbehoud van financiering wordt gesloten en over de vraag wat dat voorbehoud inhoudt.
5.8
Het hof volgt de voorzieningenrechter dus niet in diens oordeel dat (in dit geval) de inhoud van het financieringsbeding een ondergeschikt punt is en dat het ontbreken van overeenstemming over de inhoud (waaronder de duur) van het beding niet in de weg staat aan de totstandkoming van de overeenkomst. Dat betekent dat er voorshands van dient te worden uitgegaan dat het ontbreken van overeenstemming over de inhoud van het beding in de weg staat aan de totstandkoming van een overeenkomst tussen partijen.
5.9
Niet ter discussie staat dàt [geïntimeerden] c.s. onder voorbehoud van financiering zouden kopen. Bij gelegenheid van de comparitie in hoger beroep is opnieuw duidelijk geworden dat toen partijen medio maart 2020 overeenstemming bereikten over onder meer prijs en leveringsdatum zij het er ook over eens waren dat onder voorbehoud van financiering gekocht werd. Ook is duidelijk geworden dat toen over de inhoud van dat financieringsbeding niet is gesproken.
Pas in de eerste concept-overeenkomst, van 17 april 2020, is de inhoud van het financieringsvoorbehoud door [appellanten] c.s. uitgewerkt, in die zin dat [geïntimeerden] c.s. de overeenkomst kunnen ontbinden wanneer zij op 30 mei 2020 nog geen financiering voor een bedrag van € 700.000,- tegen de gebruikelijke condities hebben kunnen verkrijgen (vgl. de in rov. 3.7 aangehaalde tekst van het financieringsbeding).
Pas in de eerste concept-overeenkomst, van 17 april 2020, is de inhoud van het financieringsvoorbehoud door [appellanten] c.s. uitgewerkt, in die zin dat [geïntimeerden] c.s. de overeenkomst kunnen ontbinden wanneer zij op 30 mei 2020 nog geen financiering voor een bedrag van € 700.000,- tegen de gebruikelijke condities hebben kunnen verkrijgen (vgl. de in rov. 3.7 aangehaalde tekst van het financieringsbeding).
5.1
[geïntimeerden] c.s. hebben niet gesteld dat zij met dit voorstel hebben ingestemd. Integendeel, nog in de memorie van antwoord (nr. 50) hebben zij aangegeven dat geen overeenstemming is bereikt over de duur van de ontbindende voorwaarde. Volgens hen zou deze voorwaarde, bij gebrek aan een dergelijke afspraak, moeten en kunnen lopen tot
1 december 2020. Maar dat [appellanten] c.s. daarmee hebben ingestemd, is niet aannemelijk geworden. [geïntimeerden] c.s. mochten daar in redelijkheid ook niet van uitgaan, zelfs niet indien [B] in de onderhandelingen van medio maart 2020 zou hebben aangegeven dat [appellante2] ‘geen haast had’. Een financieringsbeding dat tot 1 december 2020 zou kunnen worden ingeroepen, zou immers betekenen dat [appellanten] c.s. er tot die datum, de overeengekomen datum van levering, rekening mee dienden te houden dat de koopovereenkomst niet zou doorgaan en dat [appellante2] dus letterlijk tot de dag waarop zij het woonhuis zou moeten leveren niet zou weten of zij toch nog in de woning kon blijven wonen of niet.
1 december 2020. Maar dat [appellanten] c.s. daarmee hebben ingestemd, is niet aannemelijk geworden. [geïntimeerden] c.s. mochten daar in redelijkheid ook niet van uitgaan, zelfs niet indien [B] in de onderhandelingen van medio maart 2020 zou hebben aangegeven dat [appellante2] ‘geen haast had’. Een financieringsbeding dat tot 1 december 2020 zou kunnen worden ingeroepen, zou immers betekenen dat [appellanten] c.s. er tot die datum, de overeengekomen datum van levering, rekening mee dienden te houden dat de koopovereenkomst niet zou doorgaan en dat [appellante2] dus letterlijk tot de dag waarop zij het woonhuis zou moeten leveren niet zou weten of zij toch nog in de woning kon blijven wonen of niet.
5.11
Indien [geïntimeerden] c.s. hebben willen stellen - duidelijk is dat niet - dat in deze situatie, waarin partijen wel hebben afgesproken dat onder voorbehoud van financiering werd gekocht, voor wat betreft de inhoud van het financieringsbeding moet worden aangesloten bij wat gebruikelijk is in een situatie waarin de verkoper ‘geen haast heeft’ en de koper een bedrijf heeft, waardoor financiering complexer is, hebben zij onvoldoende onderbouwd wat de gebruikelijke inhoud is van een dergelijk beding. Zij hebben ook niet onderbouwd dat een termijn van ruim 10 weken (van 17 maart 2020, de datum waarop overeenstemming is bereikt over prijs, leveringsdatum en object, tot 30 mei 2020, de door [appellanten] c.s. voorgestelde datum) voor die situatie te kort is.
5.12
Ook indien er, met [geïntimeerden] c.s., vanuit moet worden gegaan dat [B] in de latere concept-overeenkomsten het financieringsbeding ten onrechte heeft geschrapt, geldt dat onvoldoende aannemelijk is dat overeenstemming is bereikt over een financieringsbeding, omdat [geïntimeerden] c.s. het door [appellanten] c.s., in de eerste concept-overeenkomst geformuleerde, financieringsbeding niet heeft geaccepteerd en vaststaat dat [appellanten] c.s. niet hebben ingestemd met een financieringsbeding met een andere inhoud.
In dit verband wijst het hof erop dat partijen ook nadat de voorzieningenrechter [appellanten] c.s. had veroordeeld een koopovereenkomst te ondertekenen partijen het nog steeds niet eens konden worden over de inhoud van het financieringsbeding.
In dit verband wijst het hof erop dat partijen ook nadat de voorzieningenrechter [appellanten] c.s. had veroordeeld een koopovereenkomst te ondertekenen partijen het nog steeds niet eens konden worden over de inhoud van het financieringsbeding.
5.13
Omdat onvoldoende aannemelijk is dat partijen overeenstemming hebben bereikt over de inhoud van het financieringsbeding, en daarmee over een van de essentialia van de te sluiten overeenkomst, is voorshands onvoldoende aannemelijk dat de bodemrechter in een eventuele bodemprocedure zal oordelen dat tussen hen een koopovereenkomst tot stand is gekomen. De vorderingen van [geïntimeerden] c.s. zijn alleen om deze reden al niet toewijsbaar.
De grieven 3 en 4 slagen dan ook.
De grieven 3 en 4 slagen dan ook.
5.14
De andere verweren van [appellanten] c.s. tegen de vorderingen kunnen om die reden onbesproken blijven. Bij de bespreking van de
grieven 1, 2, 5 en 6 (gedeeltelijk, voor wat betreft de vorderingen van [geïntimeerden] c.s.)hebben [appellanten] c.s. daarom geen belang.
grieven 1, 2, 5 en 6 (gedeeltelijk, voor wat betreft de vorderingen van [geïntimeerden] c.s.)hebben [appellanten] c.s. daarom geen belang.
5.15
Met
grief 6komen [appellanten] c.s. ook op tegen de afwijzing van hun vorderingen en tegen de proceskostenveroordeling. Het betreft allereerst de vordering tot opheffing van het gelegde beslag. Deze vordering is toewijsbaar. Uit wat hiervoor is overwogen, volgt dat summierlijk is gebleken dat het door [geïntimeerden] c.s. aan de beslaglegging ten grondslag gelegde recht (een recht op levering van de woning) ondeugdelijk is, omdat voorshands niet aannemelijk is geworden dat wilsovereenstemming is bereikt over de koop van de woning. Bovendien heeft [appellante2] groot belang bij opheffing van het beslag. Het belemmert haar om haar verplichtingen jegens de tweede koper (dat begrip is, gezien het voorgaande wat onzuiver, omdat [geïntimeerden] c.s. gezien het voorgaande welbeschouwd geen kopers zijn) na te komen en beperkt haar in haar mogelijkheden om een andere woning te kopen. Het belang van [geïntimeerden] c.s. bij handhaving van het beslag weegt daar, mede gelet op wat hiervoor is overwogen over de deugdelijkheid van het recht tot zekerheid waarvan beslag is gelegd, niet tegen op.
grief 6komen [appellanten] c.s. ook op tegen de afwijzing van hun vorderingen en tegen de proceskostenveroordeling. Het betreft allereerst de vordering tot opheffing van het gelegde beslag. Deze vordering is toewijsbaar. Uit wat hiervoor is overwogen, volgt dat summierlijk is gebleken dat het door [geïntimeerden] c.s. aan de beslaglegging ten grondslag gelegde recht (een recht op levering van de woning) ondeugdelijk is, omdat voorshands niet aannemelijk is geworden dat wilsovereenstemming is bereikt over de koop van de woning. Bovendien heeft [appellante2] groot belang bij opheffing van het beslag. Het belemmert haar om haar verplichtingen jegens de tweede koper (dat begrip is, gezien het voorgaande wat onzuiver, omdat [geïntimeerden] c.s. gezien het voorgaande welbeschouwd geen kopers zijn) na te komen en beperkt haar in haar mogelijkheden om een andere woning te kopen. Het belang van [geïntimeerden] c.s. bij handhaving van het beslag weegt daar, mede gelet op wat hiervoor is overwogen over de deugdelijkheid van het recht tot zekerheid waarvan beslag is gelegd, niet tegen op.
5.16
Het hof zal het beslag zelf opheffen en zal [geïntimeerden] c.s. dus niet veroordelen tot opheffing van het beslag op straffe van verbeurte van een dwangsom.
5.17
[appellanten] c.s. hebben hun vordering om [geïntimeerden] c.s. te verbieden nieuwe beslagen te leggen onvoldoende onderbouwd. [geïntimeerden] c.s. hebben tot nu toe één beslag gelegd. Gesteld noch gebleken is dat er redenen zijn om aan te nemen dat zij opnieuw beslag zullen leggen. Dat ligt gezien de inhoud van dit arrest ook niet voor de hand. Deze vordering van [appellanten] c.s. zal dan ook worden afgewezen.
5.18
Uit het voorgaande volgt dat [appellanten] c.s. grotendeels in het gelijk zullen worden gesteld. Het hof zal [geïntimeerden] daarom veroordelen in de kosten van het geding in eerste aanleg (en zal voor wat betreft het salaris van de advocaat aansluiten bij de door de voorzieningenrechter toegepaste bedragen) en van het hoger beroep (geliquideerd salaris van de advocaat: 2 punten, tarief II), te vermeerderen met nasalaris en wettelijke rente.
5.19
Grief 6 slaagt gezien het bovenstaande gedeeltelijk.
6.6 De beslissing
Het hof, rechtdoende in kort geding:
vernietigt het vonnis van de voorzieningenrechter van 6 juli 2020 tussen partijen gewezen,
en opnieuw rechtdoende:
en opnieuw rechtdoende:
wijst de vorderingen van [geïntimeerden] c.s af;
heft op het door [geïntimeerden] c.s. ten laste van [appellante2] op 27 mei 2020 gelegde conservatoire beslag tot levering op de onroerende zaak met als omschrijving kadastraal object Wonen, staande en gelegen te [A] aan het adres [a-straat] 20, kadastraal bekend gemeente Noordoostpolder sectie [YY] , groot 637 m2, welk beslag is ingeschreven als nummer [0000] ;
veroordeelt [geïntimeerden] c.s. in de proceskosten en bepaalt deze kosten, voor zover tot op heden aan de zijde van [appellanten] c.s. gevallen op:
- voor de procedure in eerste aanleg op € 656,- aan verschotten en op € 1.470,- voor geliquideerd salaris van de advocaat,
- voor de procedure in hoger beroep op € 843,38 aan verschotten en op € € 2.148,- voor geliquideerd salaris van de advocaat,
te vermeerderen met de wettelijke rente over deze bedragen vanaf 14 dagen na dagtekening van dit arrest;
- voor de procedure in hoger beroep op € 843,38 aan verschotten en op € € 2.148,- voor geliquideerd salaris van de advocaat,
te vermeerderen met de wettelijke rente over deze bedragen vanaf 14 dagen na dagtekening van dit arrest;
veroordeelt [geïntimeerden] c.s. in het nasalaris van € 157,-, te verhogen met € 82,- voor het geval niet binnen 14 dagen na betekening aan deze veroordeling is voldaan èn betekening heeft plaatsgevonden;
verklaart de beslissing tot opheffing van het beslag en de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde door [appellanten] c.s. af.
Dit arrest is gewezen door mrs. H. de Hek, K.M. Makkinga en M.A.L.M. Willems en is uitgesproken op 13 oktober 2020 door de rolraadsheer, in aanwezigheid van de griffier.