Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Arnhem
Afdeling Civiel recht, handel
zaaknummer gerechtshof 200.247.851
(zaaknummer rechtbank 6334166)
arrest van 28 januari 2020
in de zaak van
[appellant],
wonende te [A] ,
appellant,
in eerste aanleg: eiser in conventie, verweerder in reconventie,
hierna: [appellant] ,
advocaat: mr. E.N. Bouwman,
tegen:
de besloten vennootschap
Vastgoed Rietveld (Soest-Hartje Zuid) B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
geïntimeerde
in eerste aanleg: gedaagde in conventie, eiseres in reconventie,
hierna: Vastgoed Rietveld,
advocaat: mr. P.P. Hart.
1.Het verdere verloop van het geding in hoger beroep
1.1.
Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 20 november 2018 hier over.
1.2.
Het verdere verloop blijkt uit:
- het proces-verbaal van de op 19 december 2018 gehouden comparitie na aanbrengen;
- de memorie van grieven;
- de memorie van antwoord met één productie.
1.3.
Vervolgens heeft het hof arrest bepaald.
2.De vaststaande feiten
2.1.
[appellant] heeft op 5 december 2013 met Vastgoed Rietveld een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot een toen nog te realiseren winkelruimte (unit 01.17) in een winkelcentrum in Soest aan de Zuidpromenade (hierna: de winkelruimte). In de winkelruimte zouden delicatessen, olijven, broodjes en aanverwante producten worden verkocht.
De winkelruimte zou casco aan [appellant] ter beschikking worden gesteld tegen een huurprijs van € 3.913,03 per kwartaal.
2.2.
Artikel 3.1 van het door [appellant] ondertekende huurcontract bepaalt dat de overeenkomst zal ingaan op 1 juli 2014 of zoveel eerder of later als de winkelruimte door de verhuurder aan de huurder wordt opgeleverd.
2.3.
De nieuwe winkelruimte zou worden gerealiseerd in het kader van een omvangrijke renovatie van het winkelcentrum en de ombouw van de C1000 supermarkt naar een Jumbo supermarkt. Daarbij zou de ingang van de supermarkt worden verplaatst. Daarna zou de nieuwe, door [appellant] gehuurde winkelruimte kunnen worden gerealiseerd. Op de plaats waar de nieuwe ingang van Jumbo zou komen zaten nog een kapperszaak en een bijouterie. De kapper heeft zijn winkelruimte op 4 juni 2014 opgeleverd en heeft zijn zaak elders in het winkelcentrum voortgezet. De kapper had een deel van zijn winkelruimte onderverhuurd aan een drogist, die weigerde vrijwillig uit het gehuurde te vertrekken. Vastgoed Rietveld is daarop een kortgedingprocedure tegen de drogist gestart, waarin op 29 augustus 2014 uitspraak is gedaan. De drogist is veroordeeld de winkelruimte op 2 januari 2015 te ontruimen.
2.4.
De renovatie van het winkelcentrum is begin 2015 gestart. Op 5 juni 2015 heeft Vastgoed Rietveld de winkelruimte aan [appellant] opgeleverd. Op dat moment was de meterkast met nutsaansluitingen nog niet gereed. In juli 2015 was dat wel het geval. De beheerder heeft namens Vastgoed Rietveld aan [appellant] bericht dat voor de ingangsdatum van de huur zou worden uitgegaan van 1 augustus 2015.
2.5.
Begin november 2015 heeft (de beheerder van) Vastgoed Rietveld geconstateerd dat [appellant] nog niet was begonnen met de exploitatie van zijn winkel en is hem verzocht dit alsnog binnen 14 dagen te doen.
2.6.
[appellant] heeft nooit huur betaald. Hij heeft de winkelruimte medio december 2015 grotendeels ontruimd, zonder op dat moment de sleutels in te leveren bij Vastgoed Rietveld. Op 10 december 2015 heeft een installatiebedrijf de door [appellant] aangelegde elektra in de winkelruimte geïnspecteerd en geconcludeerd dat deze niet aan de veiligheidseisen voldeed. De winkeliersvereniging en mede-winkeliers hebben in december 2015 en januari 2016 bij (de beheerder van) Vastgoed Rietveld geklaagd over de staat waarin [appellant] de winkelruimte had achtergelaten.
2.7.
Bij vonnis in kort geding van 29 januari 2016 is [appellant] op vordering van Vastgoed Rietveld veroordeeld de winkelruimte te ontruimen en een bedrag van € 3.000,00 aan Vastgoed Rietveld te betalen ter zake van (voorschot op) achterstallige huur.
2.8.
Op 2 maart 2016 heeft de gemachtigde van Rietveld aan [appellant] geschreven dat hij niet heeft voldaan aan de afspraak een einde te maken aan de gevaarlijke situatie in de winkel en de winkel te ontruimen met inlevering van de sleutels en dat Vastgoed Rietveld daarom zelf een einde heeft gemaakt aan de onveilige situatie en de sloten heeft vervangen. Verder heeft de gemachtigde geschreven dat Vastgoed Rietveld bij de inspectie van de winkelruimte gebreken heeft geconstateerd. Vastgoed Rietveld houdt [appellant] aansprakelijk voor de kosten van herstel omdat hij de winkelruimte niet correct heeft opgeleverd aan Vastgoed Rietveld.
3.Het geschil en de beslissing in eerste aanleg
3.1.
[appellant] heeft in eerste aanleg (in conventie) – samengevat – gevorderd een verklaring voor recht dat Vastgoed Rietveld tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst en dat zij gehouden is de schade die [appellant] daardoor geleden heeft te vergoeden. Daarnaast heeft [appellant] gevorderd Vastgoed Rietveld te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 21.996,00 bruto als schadevergoeding en Vastgoed Rietveld te veroordelen in de proceskosten. Volgens [appellant] heeft Vastgoed Rietveld de winkelruimte veel te laat aan hem opgeleverd waardoor hij inkomensschade heeft geleden.
3.2.
Vastgoed Rietveld heeft in eerste aanleg (in reconventie) – samengevat – gevorderd [appellant] te veroordelen tot betaling van de huur over de periode augustus 2015 tot en met februari 2016, tot betaling van leegstandschade in de vorm van huur over de periode maart 2016 tot en met maart 2017, gederfde huur t/m juli 2020, herstelkosten en buitengerechtelijke kosten, en [appellant] te veroordelen in de proceskosten.
3.3.
De kantonrechter heeft bij vonnis van 27 juni 2018 de vorderingen van [appellant] in conventie afgewezen. In reconventie heeft de kantonrechter [appellant] veroordeeld tot betaling van:
€ 9.130,39 inclusief btw ter zake van huur, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente over de afzonderlijke huurtermijnen vanaf de respectieve vervaldata tot de voldoening;
€ 1.950,76 ter zake van herstel- en schoonmaakkosten, te vermeerderen met de wettelijke rente over dat bedrag ingaande de elfde dag na de datum van het vonnis tot de voldoening;
€ 885,81 ter zake van buitengerechtelijke kosten.
De door Vastgoed Rietveld gevorderde leegstandschade heeft de kantonrechter afgewezen. [appellant] is veroordeeld in de proceskosten, zowel in conventie als in reconventie.
De kantonrechter heeft wat betreft de afwijzing van [appellant] vordering in conventie overwogen dat de in de huurovereenkomst genoemde ingangsdatum van 1 juli 2014 een streefdatum is en niet een fatale datum. Aangezien [appellant] Vastgoed Rietveld niet in gebreke heeft gesteld, is Vastgoed Rietveld niet in verzuim geraakt en is zij niet schadeplichtig. Daarnaast is het niet genereren van inkomen het gevolg geweest van keuzes van [appellant] , terwijl niet gebleken is dat hij genoodzaakt was die keuzes te maken. De gevolgen daarvan moeten ook daarom voor zijn rekening blijven.
4.De motivering van de beslissing in hoger beroep
4.1.
[appellant] is met twee grieven opgekomen tegen het vonnis van de kantonrechter en heeft zijn oorspronkelijke eis, onder het in stand laten van de oorspronkelijke vorderingen, vermeerderd met een vordering Vastgoed Rietveld te veroordelen tot het betalen van schadevergoeding aan [appellant] nader op te maken bij staat.
4.2.
De eerste grief richt zich tegen het oordeel dat de kantonrechter [appellant] geen schadevergoeding heeft toegekend. Het recht op schadevergoeding vanwege een tekortkoming in de nakoming ontstaat pas als sprake is van verzuim aan de zijde van de schuldenaar. Uitgangspunt is dat partijen met betrekking tot de ingangsdatum een streefdatum zijn overeengekomen en geen fatale datum. Tegen dat oordeel van de kantonrechter heeft [appellant] niet gegriefd en in zijn memorie van grieven gaat ook hij uit van een streefdatum.
Dat betekent dat Vastgoed Rietveld in beginsel in gebreke had moeten worden gesteld om in verzuim te raken. Gesteld noch gebleken is dat [appellant] Vastgoed Rietveld in gebreke heeft gesteld. Vastgoed Rietveld is reeds daarom niet in verzuim geraakt en dientengevolge niet schadeplichtig.
4.3.
Daar komt bij dat [appellant] het bestaan en de omvang van schade ten gevolge van de vertraagde ingangsdatum van de huurovereenkomst in het geheel niet heeft onderbouwd, terwijl de schade gemotiveerd is betwist. [appellant] heeft er kennelijk zelf voor gekozen omstreeks de ondertekening van de huurovereenkomst zijn baan bij zijn oom in de winkel op te zeggen, zonder dat daar enige noodzaak voor is gesteld of gebleken. De ondertekening van de huurovereenkomst vond plaats een half jaar plaats voor de nagestreefde ingangsdatum van de huurovereenkomst. Het was partijen daarbij duidelijk dat die ingangsdatum onzeker was, nu de te verhuren winkelruimte op dat moment nog gerealiseerd moest worden en het vergunningstraject voor het hele project nog moest beginnen. Dat [appellant] er voor kiest om dan een betaalde baan op te zeggen, terwijl hij kennelijk niet eens een opzegtermijn had, is een keuze waarvan de gevolgen voor zijn rekening komen. De door [appellant] in het geding gebrachte (ongetekende) arbeidsovereenkomst kan niet als onderbouwing van het gestelde gemiste inkomen dienen. De status van deze overeenkomst is het hof onduidelijk. De overeenkomst is niet getekend en kennelijk betreft dit een andere baan dan het werk dat [appellant] deed in de winkel van zijn oom, aangezien in de arbeidsovereenkomst wordt gesproken over een functie als online/ICT medewerker waarbij lokaal server & web cloud projecten moeten worden gecoördineerd. De ingangsdatum van die overeenkomst is 1 juli 2013, een half jaar voordat de huurovereenkomst door [appellant] is getekend en een jaar vóór de gestreefde ingangsdatum van de huurovereenkomst terwijl de arbeidsovereenkomst zelf voor bepaalde tijd was, te weten voor de duur van één jaar. Over het inkomen dat [appellant] bij zijn oom verdiende heeft hij niets gesteld. Bij deze stand van zaken moet het ervoor worden gehouden dat [appellant] geen schade heeft geleden. Grief 1 faalt.
4.4.
Met de tweede grief komt [appellant] op tegen het oordeel van de kantonrechter dat [appellant] aan Vastgoed Rietveld huur verschuldigd is over de maanden augustus 2015 tot en met februari 2016. [appellant] heeft niet gegriefd tegen het oordeel van de kantonrechter dat hij is tekortgeschoten en jegens Vastgoed Rietveld schadeplichtig is. De stelling van [appellant] is dat de toekenning van door hem te betalen huur over de maanden augustus 2015 tot en met februari 2016 niet redelijk en billijk is. De huurovereenkomst was gesloten voor een periode van vijf jaar vanaf de datum van ingang, maar is per 1 maart 2016 in elk geval feitelijk tussentijds beëindigd. [appellant] is op grond van de huurovereenkomst huur verschuldigd aan Vastgoed Rietveld vanaf de datum van oplevering van de winkelruimte aan hem. Omstreeks 1 juni 2015 is de winkelruimte aan [appellant] ter beschikking gesteld. Over de maanden juni en juli 2015 heeft [appellant] geen huur hoeven te betalen. Het is aan [appellant] om feiten en omstandigheden te stellen die het beroep van Vastgoed Rietveld op nakoming door [appellant] van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar maken. Dat heeft [appellant] nagelaten. Grief 2 faalt daarom ook.
4.5.
Het hof gaat voorbij aan de bewijsaanbieding omdat er door geen [appellant] geen concrete feiten zijn gesteld die tot een ander oordeel zouden kunnen leiden. Voor bewijslevering bestaat daarom geen aanleiding.
5.De slotsom
5.1.
De grieven falen. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd.
5.2.
Als de (overwegend) in het ongelijk te stellen partij zal het hof [appellant] in de kosten van het hoger beroep veroordelen. Volgens Vastgoed Rietveld is er reden om haar wat betreft het liquidatietarief twee extra punten toe te kennen. In hetgeen Vastgoed Rietveld daartoe heeft aangevoerd, ziet het hof onvoldoende aanleiding om een hogere vergoeding toe te kennen dan de gebruikelijke vergoeding voor een zaak van deze omvang.
De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van Vastgoed Rietveld zullen worden vastgesteld op:
- griffierecht € 1.978,00
- salaris advocaat € 2.782,00 (2 punten x tarief 1.391,00)
6.De beslissing
Het hof, recht doende in hoger beroep:
6.1.
bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter van de rechtbank Midden-Nederland, locatie Amersfoort, van 27 juni 2018;
6.2.
veroordeelt [appellant] in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Vastgoed Rietveld vastgesteld op € 1.978,00 voor verschotten en op € 2.782,00 voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief.
Dit arrest is gewezen door mrs. M.AM. Vaessen, O.G.H. Milar en P.M.A. de Groot-van Dijken, is bij afwezigheid van de voorzitter ondertekend door de rolraadsheer en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 28 januari 2020.