ECLI:NL:GHARL:2020:7606 - Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden - Eigendom van strook grond tussen percelen door verjaring ...

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Arnhem

afdeling civiel recht, handel

zaaknummer gerechtshof 200.245.875

(zaaknummer rechtbank Midden-Nederland 441760)

arrest van 22 september 2020

in de zaak van

[appellant] ,

wonende te [A] ,

appellant,

in eerste aanleg: eiser in conventie en verweerder in reconventie,

hierna: [appellant] ,

advocaat: mr. B.S. Nonnekes,

tegen:

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

Topvorm Onroerend Goed B.V.,

gevestigd te Waverveen,

geïntimeerde,

in eerste aanleg: gedaagde in conventie en eiseres in reconventie,

hierna: Topvorm,

advocaat: mr. A.R. Jaarsma.

1.Het verloop van deze procedure

1.1

De rechtbank Midden-Nederland, locatie Utrecht, heeft op 22 november 2017 een comparitievonnis gewezen. Daarna heeft de rechtbank op 6 juni 2018 een eindvonnis gewezen in deze zaak. Het hof verwijst naar die vonnissen voor het verloop van de procedure bij de rechtbank.

1.2

Bij het hof blijkt de procedure uit:

- de dagvaarding van 3 september 2018;
- de memorie van grieven,
- de memorie van antwoord,
- het verslag van de op 5 augustus 2020 gehouden pleidooien.

1.3

Vervolgens heeft het hof arrest bepaald.

2.De beoordeling van het hoger beroep

Samenvatting en beslissing

2.1

[appellant] en Topvorm zijn eigenaren van buurpercelen in [A] . Tussen de percelen ligt een vaart. Tussen de openbare weg en die vaart ligt een stukje grond van ongeveer 10 m² (hierna: de grond). Partijen twisten erover van wie de grond is. Als wordt uitgegaan van de kadastrale grens is [appellant] eigenaar, maar Topvorm stelt dat zij door verjaring eigenaar is geworden. Verder zijn partijen het niet eens over de eigendom van de vaart. Zij hebben allebei vorderingen ingesteld.

2.2

De rechtbank heeft geoordeeld dat Topvorm de bezitter is van de grond en haar vordering om dat voor recht te verklaren, toegewezen. Wat de vaart betreft, heeft de rechtbank de vorderingen over en weer afgewezen.

2.3

Het hof oordeelt anders: de grond is van [appellant] gebleven. Het hof zal wat de grond betreft, de vorderingen van [appellant] dan ook toewijzen. Dat betekent dat Topvorm de grond moet ontruimen en niet meer mag gebruiken als parkeerplaats. Wat de vaart betreft, is het hof het eens met de rechtbank. De vaart is kadastraal verdeeld tussen partijen, zodat ieder een deel daarvan met de ondergrond in eigendom heeft. Er is geen reden om van de kadastrale grenzen af te wijken.

Eigendom van de grond; bezitsdaden

[appellant] is eigenaar van het woonhuis met erf gelegen aan het [a-straat1] in [A] . Topvorm is eigenaar van het aangrenzende perceel met opstal aan het [a-straat2] in [A] . Tussen beide percelen ligt een vaart. De grond ligt tussen de openbare weg en de vaart. De grond is onbebouwd. Aan de kant van [appellant] staat een wit hek dat de scheiding vormt tussen zijn perceel en het trottoir en de openbare weg. Dit witte hek stopt bij het begin van de grond. Vanaf de punt van het witte hek tot aan de vaart staan haaks aan de kant van [appellant] twee bomen en wat opgeschoten struiken. Op de grond stond een laadpaal en ligt grind. Op het erf van Topvorm ligt ook grind en dat vormt visueel één geheel. Deze foto verduidelijkt dit:

2.4

Niet in geschil is dat, als wordt uitgegaan van de erfgrens zoals aangegeven op de kadastrale tekening, [appellant] eigenaar is van de grond. Topvorm stelt echter eigenaar van de grond te zijn geworden door verjaring. Zij moet voldoende stellen en als haar stellingen worden betwist, bewijzen dat de grond in het verleden in bezit is genomen en in bezit is gehouden door haar of haar rechtsvoorgangers. Bovendien moet dat bezit ondubbelzinnig en exclusief zijn, in de zin dat [appellant] , de oorspronkelijke eigenaar, het bezit is verloren en geen gebruik meer kan maken van de grond.

2.5

Het spreekt voor zich dat de eigendom van een onroerende zaak - zoals een stuk grond - niet zomaar van de een overgaat op de ander, alleen omdat er tijd verstrijkt. Daar is meer voor nodig. In de wet en in de rechtspraak is een aantal (vuist)regels bepaald waarmee kan worden uitgemaakt of eigendom door verjaring is overgegaan van de een naar de ander. In elk geval moet er sprake van zijn dat een ander dan de eigenaar de zaak in bezit heeft genomen. Verkrijgende verjaring van een onroerende zaak betekent dat die ander de eigendom verkrijgt door dat bezit gedurende tien jaar voort te zetten. Daarbij moet die ander goede redenen hebben om te denken dat hij daartoe het recht heeft (hij moet bezitter te goeder trouw zijn). Bevrijdende verjaring betekent dat die ander, die de zaak in bezit heeft genomen (of hij nu te goeder trouw is of niet), de eigendom krijgt omdat de oorspronkelijke eigenaar na verloop van 20 jaar zijn eigendom niet meer kan terugvorderen. In beide gevallen moet die ander, die de zaak in bezit heeft genomen, zich zodanig gedragen dat anderen daaruit moeten afleiden dat die ander vindt dat hij eigenaar is. Met andere woorden: er moet sprake zijn van bezitsdaden. Of er op die manier bezit is uitgeoefend moet per geval worden bekeken. In elk geval is het aanleggen en onderhouden van een tuintje niet genoeg, er komt meer bij kijken. Het gaat er verder niet om wat zich enkel in het hoofd van de betrokkenen heeft afgespeeld (dat is subjectief) maar om de feitelijke situatie en om wat er allemaal is gedaan en gebeurd. Dat wordt dan met de blik van buiten (dus objectief) uitgelegd: voor een buitenstaander moet uit het gedrag van de ander duidelijk zijn dat hij denkt de eigenaar te zijn.

2.6

[appellant] is in 1998 eigenaar geworden van zijn perceel op nummer [nummer 1] . Topvorm Holding B.V. is in 2001 eigenaar geworden van nummer [nummer 2] . In 2016 heeft zij die eigendom overgedragen aan Topvorm. Nadat Topvorm Holding eigenaar werd, heeft zij het perceel ingrijpend gewijzigd. Zij heeft de bebouwing verwijderd en het erf opnieuw ingericht. Toen zij het kocht, stond er een bouwvallige schuur naast de vaart op perceel [nummer 2] . Voor die schuur en voor de grond stond een bruin houten hek. Dit hek sloot aan op het witte hek van [appellant] dat er nog steeds staat. Achter het hek was de grond toen ook onbebouwd. Deze foto toont die situatie:

2.7

Topvorm heeft verschillende bezitsdaden gesteld. Zij heeft aangevoerd dat het bruine hek door de rechtsvoorganger van Topvorm Holding is geplaatst en er al zeker vanaf 1991 staat. [appellant] heeft dat betwist: de verkoper van zijn perceel heeft hem verteld dat hij het bruine hek had geplaats en dat het verstandig was dat te laten staan. Het stond er om te voorkomen dat derden de grond als boothelling zouden gebruiken. Verder was volgens [appellant] het hek ter hoogte van de grond weg te nemen. Hij heeft een stuk overgelegd waarin een meubelbezorger verklaart dat hij de twee planken voor de vaart eruit heeft getild. Ter zitting heeft Topvorm vervolgens toegelicht dat zij heeft aangenomen dat haar voorganger het bruine hek heeft geplaatst, zoals zij ook heeft aangenomen dat de grond van haar is. Volgens haar kon het hek niet worden opgetild. Concrete feiten over de plaatsing van het hek die geschikt zijn om te bewijzen, heeft zij tegenover de betwisting door [appellant] echter niet gesteld. Daarom komt er geen bewijslevering en kan niet worden aangenomen dat de plaatsing van het hek een bezitsdaad is geweest van Topvorm of haar rechtsvoorgangers. In het midden kan nu blijven of de plaatsing van het hek wel een bezitsdaad is, omdat het bruine hek de grond immers maar alleen aan de straatzijde afsloot.

2.8

Na de aankoop in 2001 heeft Topvorm Holding de grond voorzien van puinverharding en grind. Deze handelingen leveren geen bezitsdaden op, alleen al niet omdat ze aan het bezit van [appellant] geen einde maken en dat uit die handelingen ook niet blijkt. [appellant] heeft bovendien aangevoerd dat hij ook na 2001/2002 regelmatig gebruik heeft gemaakt van de grond voor het afvoeren van tuinafval en het aan- en afvoeren van andere goederen (zoals een groot prieel dat in 2002 in zijn achtertuin is geplaatst, een roldeur van het botenhuis van zeven bij vier meter die in 2004 is vervangen en materialen voor de schoeiing, steiger, hekwerk en vlonder die in 2010 zijn vervangen). Topvorm heeft dat niet voldoende concreet betwist. Verder heeft Topvorm aangevoerd dat haar auto’s steeds stonden geparkeerd op de grond. Het parkeren van auto’s levert geen (voortdurende) inbezitneming op. De grond is ook niet specifiek ingericht als parkeerplaats van perceel 105. Alleen het grind wijst daar visueel op, maar dat is niet voldoende.

2.9

In het kader van de verbouwing heeft de gemeente op verzoek van Topvorm Holding de lantaarnpaal die op het trottoir voor haar perceel stond (zie de foto bij 2.7) verplaatst. Ter zitting is besproken dat de plaats waar de lantaarnpaal door de gemeente is neergezet, niet bepaald is door Topvorm. Het feit dat de lantaarnpaal nu in (of net tegen) de grond staat, bij het einde van het witte hek, leeft dan ook geen bezitsdaad van Topvorm op.

2.1

In 2013 heeft een huurder van Topvorm Holding een laadpaal voor zijn elektrische auto op de grond geplaatst. Als dit al als een bezitsdaad moet worden aangemerkt, is er te weinig tijd verlopen vanaf 2013 om tot eigendomsverkrijging door verjaring te kunnen leiden.

2.11

De gestelde bezitsdaden zijn afzonderlijk en samen dus onvoldoende voor de vereiste inbezitneming. Het feit dat Topvorm (Holding) vanaf de aankoop in 2001 heeft gedacht eigenaar van de grond te zijn en die grond heeft onderhouden, is dan onvoldoende om haar aan te merken als bezitter van de grond. De overgelegde verklaringen van buren en een voormalig werkneemster brengen in dit oordeel geen verandering. In die verklaringen, die allemaal hetzelfde zijn, staat alleen maar dat het witte hek er altijd heeft gestaan zoals het er nu nog steeds staat en dat er een perkje was tussen het perceel van [appellant] en de grond. Derden hebben blijkbaar het einde van het hek in combinatie met het perkje (de twee bomen en opgeschoten struiken) aangezien als erfgrens. Maar het eigen hek en de twee eigen bomen maken natuurlijk geen einde aan het bezit van [appellant] . De struiken zijn bovendien op de foto’s uit 2002 nog niet te zien en vormden in elk geval geen visuele afsluiting zoals nu. Dit alles betekent dat [appellant] eigenaar is gebleven van de grond. De vordering in conventie dat voor recht te verklaren zal worden toegewezen, evenals de daarmee samenhangende verbodsvordering. Dat geldt niet voor de vordering tot verwijdering van de laadpaal omdat die al is verwijderd. Bij die vordering heeft [appellant] dus geen belang meer (zoals hij ter zitting heeft erkend).

Eigendom van de vaart

2.12

[appellant] is kadastraal eigenaar van een groot deel van de vaart, tot net aan de beschoeiing aan de kant van perceel [nummer 2] . Hij voert aan dat hij door verjaring eigenaar is geworden van de smalle strook in de lengterichting van de vaart die toebehoort aan de eigenaar van [nummer 2] . [appellant] heeft daarvoor echter onvoldoende aangevoerd. Dat Topvorm toestemming zou hebben gevraagd om in de zomer een sloepje af te mogen meren in de vaart tussen de percelen - wat Topvorm betwist - is in elk geval niet genoeg om aan te kunnen nemen dat [appellant] de bedoelde strook in bezit heeft genomen. De vermeerderde eis in hoger beroep is dus onvoldoende toegelicht en zal het hof afwijzen.

2.13

Het gebruik van de vaart wordt verder geregeld door artikel 5:59 BW Pro. Dat betekent dat beide partijen het water mogen gebruiken, voor zover dat gebruik is te verenigen met dat van de ander. De vordering van Topvorm te verbieden de vaart te gebruiken strandt daarop.

Slotsom

2.14

Het hoger beroep slaagt deels. Het hof zal het vonnis van de rechtbank vernietigen en de vorderingen van [appellant] wat de grond betreft (voor zover nog van belang) alsnog toewijzen. De dwangsom zal het hof matigen. De vordering voor recht te verklaren dat [appellant] eigenaar is van de gehele vaart zal het hof afwijzen. Bij een verklaring voor recht dat [appellant] eigenaar is van het deel van de vaart dat tot zijn kadastrale perceel hoort, heeft [appellant] geen belang. Die vordering en de overige vorderingen zal het hof ook afwijzen.

2.15

Als de (overwegend) in het ongelijk te stellen partij zal het hof Topvorm in de kosten van beide instanties veroordelen. De kosten van de eerste aanleg stelt het hof in conventie vast op € 97,31 aan explootkosten, op € 287 aan griffierecht en op € 1.086 aan salaris advocaat (2 punten x tarief II) en in reconventie op € 543 (2 punten x tarief II x 0,5), totaal
€ 2.013,31. De kosten van het hoger beroep stelt het hof vast op € 103,38 aan explootkosten, op € 318 aan griffierecht en op € 3.222 aan salaris advocaat (3 punten x tarief II), totaal
€ 3.643,38.

2.16

[appellant] heeft ook nog beslagkosten gevorderd maar beslagstukken zijn niet overgelegd. Die post wijst het hof af. Als niet weersproken zal het hof wel de gevorderde nakosten toewijzen zoals hierna vermeld.

3.De beslissing

Het hof, recht doende in hoger beroep:

vernietigt het vonnis van de rechtbank Midden-Nederland, locatie Utrecht, van 6 juni 2018 en doet opnieuw recht:

in conventie

verklaart voor recht dat het stuk grond dat toegang biedt tot de vaart tussen [a-straat1] [A] en [a-straat2] [A] , geel/rood omkaderd op foto 3 in de dagvaarding in eerste aanleg, conform de kadastrale grens tot de eigendom van [appellant] behoort;

verklaart dat dit arrest kan worden ingeschreven in de registers;

verbiedt Topvorm om de grond te betreden dan wel te gebruiken dan wel zaken op deze grond te plaatsen of te houden, waaronder mede moet worden verstaan het (laten) parkeren van auto’s of derden daartoe de gelegenheid te bieden, op straffe van een dwangsom ad
€ 250 per dag waarop Topvorm niet aan dit verbod voldoet, met een maximum van
€ 50.000;

in reconventie

wijst de vorderingen alsnog volledig af,

veroordeelt Topvorm in de kosten van [appellant] van beide instanties, tot aan de bestreden uitspraak vastgesteld op € 2.013,31 en tot deze uitspraak vastgesteld op € 3.643,38;

veroordeelt Topvorm in de nakosten, begroot op € 157, met bepaling dat dit bedrag zal worden verhoogd met € 82 in geval Topvorm niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan deze uitspraak heeft voldaan én betekening heeft plaatsgevonden;

verklaart dit arrest ten aanzien van de daarin vervatte veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mrs. Th.C.M. Willemse, H.L. Wattel en G.F. van den Berg, en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 22 september 2020.