Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Leeuwarden
afdeling civiel recht, handel
zaaknummer gerechtshof 200.257.098/01
(zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 6933282)
arrest van 8 september 2020
in de zaak van
[appellant] ,
wonende te [A] (Duitsland),
appellant,
in eerste aanleg: eiser in conventie en verweerder in reconventie,
hierna:
[appellant],
[appellant],
advocaat: mr. J.J. Achterveld, kantoorhoudend te Leeuwarden,
tegen
[geïntimeerde],
wonende te [B] ,
geïntimeerde,
in eerste aanleg: gedaagde in conventie en eiseres in reconventie,
hierna:
[geïntimeerde],
[geïntimeerde],
advocaat: mr. G.L. Breunesse, kantoorhoudend te Leusden.
1.Het verdere verloop van het geding in hoger beroep
1.1
Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 29 oktober 2019 hier over.
1.2
De in dit tussenarrest bepaalde comparitie van partijen is op 24 juni 2020 gehouden
door middel van een (digitale) bijeenkomst via Skype for Business. Beide partijen hebben daar met hun advocaten aan deelgenomen. De advocaten hebben ieder vooraf spreeknotities toegezonden aan het hof. Van de zitting is proces-verbaal opgemaakt.
1.3
Vervolgens heeft het hof arrest bepaald op het ten behoeve van de comparitie toegezonden procesdossier (de spreeknotities van de advocaten van partijen daaronder begrepen) en het proces-verbaal van de zitting.
1.4
Mr. Breunesse heeft namens [geïntimeerde] met de brief van 17 juli 2020 gereageerd op het proces-verbaal. Voor zover die opmerkingen van belang zijn voor de beslissing in deze zaak, wordt daaraan hierna aandacht besteed.
2.
De vaststaande feiten
De vaststaande feiten
Het hof gaat in hoger beroep uit van de navolgende feiten.
2.1
Tussen [appellant] als verhuurder en [geïntimeerde] als huurder is in januari 2015 een huurovereenkomst tot stand gekomen betreffende woonruimte aan het adres
[a-straat] 12 te [B] (hierna: de woning) ingaand 15 april 2015. [appellant] is eigenaar en voormalig bewoner van de woning. Ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst woonde hij zelf in België.
2.2
Van de huurovereenkomst zijn drie verschillende versies in omloop. In alle versies staat dat de huurovereenkomst is aangegaan voor drie jaren tot 30 april 2018. Er is een op
16 januari 2015 door beide partijen getekende huurovereenkomst (huurovereenkomst I), waarin staat dat de huurprijs voor het gehuurde € 800,- per maand bedraagt. Die overeenkomst is mede ondertekend door “huurder 2”. In deze overeenkomst zijn diverse handgeschreven bepalingen opgenomen, zoals - voor zover hier van belang - :
“De huurder is verplicht tot het schilderen van de woning. (…) De huurprijs is hierop gebaseerd.”
2.3
Voorts zijn er twee versies van een door partijen (en niet door “huurder 2”) getekende huurovereenkomst, waarin staat dat de huurprijs voor het gehuurde € 650,- bedraagt. Op de ene versie is de datum 17-06-2015 vermeld (huurovereenkomst II) en op de andere versie is deze datum met pen veranderd in 17-01-2015 (huurovereenkomst III). Op de laatstgenoemde versie is bij artikel 5 betreffende Pro de te betalen waarborgsom van € 1.300,- de handtekening van [appellant] geplaatst, onder vermelding van “contant” en “24-01-2015”.
2.4
[geïntimeerde] heeft vanaf het begin van de huurovereenkomst steeds € 650,- per maand betaald voor de woning.
2.5
In zijn e-mailbericht van 17 april 2016 aan [geïntimeerde] heeft [appellant] diverse kwesties betreffende de huurovereenkomst op schrift gesteld. [appellant] heeft onder meer geschreven over de contractuele verplichting van [geïntimeerde] om € 800,- per maand te betalen en over de ontstane huurachterstand (doordat er maandelijks slechts € 650,- werd betaald). Voorts heeft [appellant] in de e-mail gewezen op de verplichting van [geïntimeerde] om de woning te schilderen.
2.6
Bij aangetekende brief van 30 september 2017 heeft [appellant] de huurovereenkomst met [geïntimeerde] per direct opgezegd. Als reden hiervoor heeft [appellant] aangegeven dat hij de woning zelf wil gaan bewonen in verband met de verkoop van zijn (toenmalige) woning (in België).
2.7
Bij e-mailbericht van 25 januari 2018 heeft de gemachtigde van [geïntimeerde] aan [appellant] te kennen gegeven dat de opzegging niet rechtsgeldig is. [geïntimeerde] beroept zich in deze brief op huurbescherming.
2.8
Bij brief van 19 februari 2018 heeft de gemachtigde van [appellant] aan [geïntimeerde] medegedeeld dat de gedane opzegging kan gelden als een rechtsgeldige opzegging van de huurovereenkomst met ingang van 1 mei 2018.
2.9
[geïntimeerde] heeft geen gevolg gegeven aan de opzegging en is in de woning blijven wonen.
2.1
Sinds de verkoop van zijn woning in België bewoont [appellant] een koopwoning in Duitsland.
3.Het geschil en de beslissing in eerste aanleg
3.1
[appellant] heeft in eerste aanleg in conventie gevorderd een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst rechtsgeldig is opgezegd per 1 mei 2018 dan wel de ontbinding van de huurovereenkomst per 1 juni 2018 of een door de kantonrechter te bepalen datum, met bepaling dat de woning op straffe van een dwangsom zal worden ontruimd. Daarnaast heeft [appellant] gevorderd de betaling van € 6.000,- aan huurachterstand, betaling van € 150,- per maand vanaf 1 juni 2018 bovenop de huurtermijn van € 650,- per maand en betaling van
€ 6.000,- inclusief btw ter zake van kosten schilderwerk. Tot slot heeft [appellant] gevorderd de betaling van incassokosten en proceskosten.
3.2
[geïntimeerde] heeft in eerste aanleg in reconventie gevorderd de betaling van € 469,36 aan gemaakte kosten wegens de vervanging van sloten. Voorts heeft [geïntimeerde] een verklaring voor recht gevorderd dat de huurovereenkomst thans een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd betreft. Tot slot heeft [geïntimeerde] betaling van proceskosten gevorderd.
3.3
In het vonnis van 11 december 2018 heeft de kantonrechter geoordeeld dat de beëindigingsgrond dringend eigen gebruik niet is komen vast te staan. Voorts heeft de kantonrechter geoordeeld dat [appellant] onvoldoende heeft onderbouwd dat partijen een huurprijs van € 800,- overeengekomen zijn en dat [geïntimeerde] gehouden is tot betaling van kosten aan buitenschilderwerk. In conventie zijn de vorderingen van [appellant] afgewezen en is hij veroordeeld in de proceskosten.
In reconventie heeft de kantonrechter vastgesteld dat een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd is ontstaan, zodat de door [geïntimeerde] gevorderde verklaring voor recht toewijsbaar is. De vordering tot betaling van kosten wegens de vervanging van sloten is niet komen vast te staan en is daarom afgewezen. De proceskosten in reconventie zijn gecompenseerd.
4.De beoordeling van de grieven en de vordering in hoger beroep
4.1
[appellant] heeft onder aanvoering van vier grieven (genummerd I tot en met IV) gevorderd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en opnieuw rechtdoende de conventionele vorderingen van [appellant] zal toewijzen, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van beide instanties.
Beëindiging van de huurovereenkomst
4.2
In hoger beroep geldt als uitgangspunt dat inmiddels sprake is van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Een vordering tot beëindiging van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd kan slechts op bepaalde, in de wet genoemde, gronden worden toegewezen. Eén van die gronden is dringend eigen gebruik
(artikel 7:274 lid 1 aanhef Pro en onder c BW). Met
grief Ikomt [appellant] op tegen het oordeel van de kantonrechter dat deze beëindigingsgrond niet is komen vast te staan.
grief Ikomt [appellant] op tegen het oordeel van de kantonrechter dat deze beëindigingsgrond niet is komen vast te staan.
De geldigheid van de huuropzegging en de vordering tot beëindiging
4.3
[geïntimeerde] stelt zich op het standpunt dat aan de beoordeling van deze beëindigingsgrond niet wordt toegekomen omdat dringend eigen gebruik in de brief van 30 september 2017 niet aan de opzegging ten grondslag is gelegd en [appellant] niet heeft gevorderd dat de rechter het tijdstip vaststelt waarop de huurovereenkomst zal eindigen.
4.4
Artikel 7:271 lid 4 BW Pro bepaalt dat de opzegging door de verhuurder op straffe van nietigheid de gronden voor de opzegging moet vermelden. Naar het oordeel van het hof heeft [appellant] hieraan voldaan. In zijn opzeggingsbrief van 30 september 2017 is de beëindigingsgrond van het dringend eigen gebruik weliswaar niet met zoveel woorden genoemd, maar in die brief is wel duidelijk vermeld dat [appellant] de huur van de woning per direct wil opzeggen omdat hij de woning zelf wil gaan bewonen in verband met de verkoop van de (destijds) door hem bewoonde woning. [geïntimeerde] heeft uit deze mededeling redelijkerwijs kunnen en moeten begrijpen dat [appellant] het verhuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik. [appellant] heeft zijn beëindigingsvordering ook (uitsluitend) op deze grond gebaseerd.
4.5
Hoewel [appellant] dit voorts niet expliciet heeft gevorderd, begrijpt het hof de in het petitum van de inleidende dagvaarding weergegeven vorderingen zo dat deze er mede toe strekken dat de rechter het tijdstip zal vaststellen waarop de huurovereenkomst zal eindigen overeenkomstig artikel 7:272 lid 2 BW Pro. [geïntimeerde] wordt hierdoor ook niet benadeeld of in haar verdedigingsbelangen geschaad.
Dringend eigen gebruik
4.6
Wat betreft het dringend eigen gebruik stelt [appellant] dat hij de woning dringend nodig heeft omdat hij er in verband met zijn gezondheidssituatie en zijn financiële situatie zelf wil wonen. [geïntimeerde] betwist dat sprake is van dringend eigen gebruik.
4.7
Het hof wil wel aannemen dat [appellant] de woning zelf in gebruik wil gaan nemen. Dat zijn medische situatie thans zodanig is dat hij nu is aangewezen op de woning in [B] , heeft hij echter, mede gelet op de gemotiveerde betwisting daarvan door [geïntimeerde] , niet voldoende onderbouwd. De overgelegde medische informatie is summier en vrij gedateerd (het betreft een medische verklaring van zijn arts in Duitsland van 8 februari 2019), terwijl [appellant] ter zitting in hoger beroep ook geen concreet perspectief heeft kunnen geven over de te verwachten veranderingen in zijn gezondheidssituatie en zijn zorgbehoefte. Het is voorstelbaar dat hij met het oog op het gebruik van de Nederlandse taal de voorkeur geeft aan behandeling in Nederland ter voorkoming van misverstanden in de communicatie, maar de gestelde medische noodzaak om de woning zelf te gaan bewonen is hiermee nog niet gegeven.
4.8
[appellant] voert verder aan dat hij de woning om financiële redenen zelf wil gaan bewonen. [appellant] heeft echter in het geheel geen stukken in het geding gebracht die inzicht geven in zijn financiële situatie. Dat [appellant] zijn huidige woning in Duitsland vanwege beperkte financiële middelen moet verlaten en dat zijn financiële situatie dusdanig is dat hij genoodzaakt is om het gehuurde te gaan bewonen, is hiermee niet aangetoond. Dit had na de gemotiveerde betwisting van [geïntimeerde] wel op de weg van [appellant] gelegen.
4.9
Het voorgaande leidt ertoe dat er op dit moment geen situatie aanwezig is waarin [appellant] de woning dringend nodig heeft voor eigen gebruik.
4.1
Het hof is voorts van oordeel dat [appellant] onvoldoende heeft onderbouwd dat er andere passende woonruimte beschikbaar is voor [geïntimeerde] . [appellant] stelt weliswaar dat er per direct huurwoningen beschikbaar zijn in [B] en daarbuiten, maar [geïntimeerde] heeft dit gemotiveerd weersproken. Zij heeft aangevoerd dat de door [appellant] (bij inleidende dagvaarding en de memorie van grieven) aangedragen woningen ongeschikt zijn. Zij is met haar gezin aangewezen op een huurwoning met tenminste drie slaapkamers en inschrijving bij een woningbouwvereniging noch een zoektocht via internet heeft tot op heden iets opgeleverd. Een en ander leidt ertoe dat wat [appellant] heeft gesteld, en de onderbouwing die hij daarvoor heeft aangedragen, onvoldoende is om te kunnen oordelen dat voor [geïntimeerde] andere passende woonruimte voorhanden is.
4.11
Het hof concludeert dat grief I faalt en dat de door [appellant] gevorderde beëindiging van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning niet toewijsbaar is.
Geldende versie huurovereenkomst
4.12
Het hof staat vervolgens voor de vraag of de door [appellant] gevorderde huurachterstand en kosten schilderwerk voor toewijzing in aanmerking komen. Ter beoordeling van die vraag is eerst van belang welke versie van de huurovereenkomst tussen partijen geldt. Het hof gaat daarbij uit van de laatste versie (huurovereenkomst III), nu [appellant] ter zitting in hoger beroep heeft erkend dat hij op deze door beide partijen ondertekende versie bij artikel 5 ter Pro bevestiging van de ontvangen waarborgsom van € 1.300,- nogmaals zijn handtekening heeft geplaatst onder vermelding van “contant” en “24-01-2015”.
Huurprijs
4.13
In huurovereenkomst III staat een huurprijs van € 650,-. Onder verwijzing naar de eerder gesloten huurovereenkomst I stelt [appellant] dat partijen een huurprijs van € 800,- zijn overeengekomen. Aan die overeenkomst komt echter niet de betekenis toe die [appellant] daaraan gehecht wil zien. Deze overeenkomst moet immers met huurovereenkomst III geacht worden te zijn vervallen, nu [appellant] niet heeft gesteld en bewezen dat ondanks het sluiten van huurovereenkomst III eerder gemaakte afspraken zijn blijven gelden. Daarbij komt dat de verklaring van [geïntimeerde] over de totstandkoming van de huurovereenkomst, anders dan [appellant] meent, eerder wijst in de richting van een overeengekomen huurprijs van € 650,-. Dat [appellant] direct tijdens het plaatsen van zijn handtekening na ontvangst van de waarborgsom heeft geïnformeerd naar het ontbrekende bedrag van 2x € 150,- blijkt nergens uit. Het had voor de hand gelegen dat [appellant] in dat geval ook een voorbehoud bij zijn handtekening had gemaakt, hetgeen is nagelaten. Vanaf de aanvang van de huurovereenkomst heeft [geïntimeerde] ook steeds maandelijks € 650,- betaald aan [appellant] . Eerst na geruime tijd - per e-mail van 17 april 2016, van berichten voordien aan [geïntimeerde] is het hof niet gebleken - heeft [appellant] bij [geïntimeerde] aangedrongen op betaling van € 800,- per maand, waarbij door [geïntimeerde] nimmer is erkend of bevestigd dat partijen die huurprijs zijn overeengekomen. [appellant] wijst nog op een aan WhatsAppbericht van december 2015 maar dat bericht is aan “Michael” gericht en niet aan [geïntimeerde] die op grond van huurovereenkomst III als huurder heeft te gelden.
4.14
De conclusie is dat het hof
grief IIvan [appellant] , gericht tegen de afwijzing door de kantonrechter van de door [appellant] gevorderde betaling van huurachterstand, verwerpt.
grief IIvan [appellant] , gericht tegen de afwijzing door de kantonrechter van de door [appellant] gevorderde betaling van huurachterstand, verwerpt.
Schilderwerk
4.15
De kantonrechter heeft de door [appellant] gevorderde kosten aan (buiten)schilderwerk afgewezen omdat niet is komen vast te staan dat tussen partijen is overeengekomen dat [geïntimeerde] het buitenschilderwerk zou doen. Tegen dit oordeel keert [appellant] zich met
grief III.
grief III.
4.16
Ter onderbouwing van deze vordering wijst [appellant] wederom op huurovereenkomst I, waarin de handgeschreven aantekening als vermeld onder rechtsoverweging 2.2 is opgenomen. Volgens [appellant] volgt hieruit dat [geïntimeerde] gehouden is tot betaling van kosten wegens buitenschilderwerk aan de woning. [geïntimeerde] betwist dat partijen zijn overeengekomen dat zij het schilderwerk aan de woning zou uitvoeren. Zij voert aan dat de handgeschreven aantekening ontbrak toen zij deze overeenkomst op 16 januari 2015 ondertekende en dat deze aantekening op de overeenkomst die vervolgens op 17 januari 2015 is ondertekend in het geheel niet aanwezig is.
4.17
Zoals hiervoor besproken is deze overeenkomst met de door beide partijen ondertekende huurovereenkomst III, waarop [appellant] afzonderlijk ook nog heeft getekend voor ontvangst van de waarborgsom en waarin de handgeschreven aantekening over het schilderwerk ontbreekt, komen te vervallen. [appellant] heeft niet gesteld en bewezen dat de volgens hem eerder tussen gemaakte afspraak over het schilderwerk desondanks is blijven gelden. De enkele stelling dat [appellant] [geïntimeerde] tot nakoming van deze afspraak heeft aangeschreven, is onvoldoende om aan te kunnen nemen dat deze afspraak ook na het sluiten van huurovereenkomst III is gehandhaafd. Het hof laat nog daar of partijen deze afspraak, gelet op de betwisting daarvan door [geïntimeerde] , destijds ook daadwerkelijk zijn overeengekomen.
Grief IIIslaagt dus evenmin.
Bewijsaanbod
4.18
Het algemene bewijsaanbod dat [appellant] heeft gedaan is, mede in het licht van het voorgaande, onvoldoende specifiek of terzake dienend en wordt om die reden gepasseerd.
Proceskostenveroordeling in eerste aanleg
4.19
Grief IVis gericht tegen de proceskostenveroordeling. Uit het voorgaande vloeit voort dat [appellant] in conventie op goede gronden door de kantonrechter in het ongelijk is gesteld. Voor zover [appellant] erover klaagt dat hij in conventie ten onrechte in de proceskosten is veroordeeld, faalt de grief dan ook.
4.2
[appellant] keert zich tevens tegen de beslissing van de kantonrechter om de proceskosten in reconventie te compenseren. Het hof verwerpt ook deze klacht. Op grond van de door [appellant] in de processtukken ingenomen stellingen stond in eerste aanleg tussen partijen wel degelijk ter discussie of de huurovereenkomst al dan niet voor onbepaalde tijd gold. Aangezien [geïntimeerde] op dit punt in het gelijk is gesteld, maar haar vordering tot vergoeding van gemaakte kosten wegens de vervanging van sloten is afgewezen, was er vanwege gedeeltelijke toe- en afwijzing van haar vorderingen reden voor compensatie van de kosten in reconventie. Ook voor zover het de proceskostenveroordeling in reconventie betreft, slaagt deze grief dus niet.
5.De slotsom
5.1
De grieven falen, zodat het bestreden vonnis moet worden bekrachtigd.
5.2
Als de in het ongelijk te stellen partij zal het hof [appellant] in de kosten van het hoger beroep veroordelen. De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van [geïntimeerde] zullen worden vastgesteld op:
- griffierecht € 324,-
- salaris advocaat € 2.148,- (2 punten x tarief II à € 1.074,-)
Totaal € 2.472,-
6.De beslissing
Het hof, recht doende in hoger beroep:
bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter te Leeuwarden van 11 december 2018;
veroordeelt [appellant] in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [geïntimeerde] vastgesteld op € 324,- voor verschotten en op € 2.148,- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief;
verklaart dit arrest voor zover het de hierin vermelde proceskostenveroordeling betreft uitvoerbaar bij voorraad.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit arrest is gewezen door mrs. M. Willemse, M.E.L. Fikkers en D.H. de Witte en is door de rolraadsheer, in tegenwoordigheid van de griffier, in het openbaar uitgesproken op
8 september 2020.