ECLI:NL:GHARL:2020:6846

• Datum uitspraak: 1 september 2020
• Publicatiedatum: 1 september 2020
• Zaaknummer: 200.179.582/01
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Tussenuitspraak
• Rechters: D.H. de Witte; J.H. Kuiper; H.M. Fahner
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 4 uitgaand · 1 inkomend

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Gerechtshof wijst deskundigen aan in geschil over aansprakelijkheid makelaar bij waardebepalingen woning

In deze civiele procedure in hoger beroep tussen appellanten en makelaar Kamminga & Partners staat de aansprakelijkheid van de makelaar centraal vanwege waardebepalingen van een woning in Groningen. Na een tussenarrest van november 2019 is het hof overgegaan tot de benoeming van deskundigen, omdat partijen geen overeenstemming bereikten over de keuze.

Appellanten wensen een deskundige die bekend is met de Groningse woningmarkt maar niet meer actief als makelaar is, uit vrees voor belangenverstrengeling. Kamminga & Partners stelde drie actieve makelaars voor en maakte bezwaar tegen de door appellanten voorgestelde deskundige. Het hof benoemt uiteindelijk twee deskundigen werkzaam bij Wijmenga Makelaars in Burgum, die gezamenlijk een rapport zullen opstellen.

De deskundigen krijgen vragen voorgelegd over de redelijkheid van de waardebepalingen van de woning in verschillende jaren, rekening houdend met de staat van onderhoud, het gebruik door derden en de vastgoedmarkt. Tevens is bepaald dat het voorschot voor het deskundigenonderzoek door appellanten moet worden betaald. Het hof houdt verdere beslissingen aan en verwijst de zaak naar een roldatum na ontvangst van het deskundigenbericht.

Uitkomst: Het hof wijst het bezwaar tegen de benoeming van de deskundigen af en benoemt twee deskundigen die een onderzoek zullen instellen naar de redelijkheid van de waardebepalingen, waarbij appellanten het voorschot moeten betalen.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

afdeling civiel recht, handel

zaaknummer gerechtshof 200.179.582/01

(zaaknummer rechtbank Noord-Nederland C/18/154606)

arrest van 1 september 2020

in de zaak van

1. [appellant] ,

2.
[appellante] ,

beiden wonende te [A] ,

appellanten,

in eerste aanleg: eisers,

hierna afzonderlijk respectievelijk:
[appellant] en
[appellante] ,

en gezamenlijk:
[appellanten] c.s. ,

advocaat: mr. L.H. Poortman-de Boer, kantoorhoudend te Groningen,

tegen

Kamminga & Partners B.V.,

gevestigd te Groningen,

geïntimeerde,

in eerste aanleg: gedaagde,

hierna:
Kamminga & Partners,

advocaat: mr. H.M. Lenting, kantoorhoudend te Groningen.

1. Het verdere verloop van het geding in hoger beroep

Bij tussenarrest van 19 november 2019 zijn partijen in de gelegenheid gesteld zich bij akte uit te laten over de te benoemen deskundige en de aan de deskundige te stellen vragen. Beide partijen hebben daarop een akte genomen. De zaak is verwezen voor arrest.

2. Te benoemen deskundige

2.1

Partijen hebben over de te benoemen deskundige(n) geen overeenstemming bereikt.

2.2

De voorkeur van [appellanten] c.s. gaat uit naar een deskundige die als makelaar bekend is met de woningmarkt in Groningen maar niet meer als makelaar in Groningen werkzaam is. [appellanten] c.s. vrezen dat een nog in Groningen actieve makelaar zakelijke bemoeienissen met Kamminga & Partners kan hebben of krijgen en daardoor ten opzichte van partijen onvoldoende objectief en onafhankelijk is. Zo hebben [appellanten] c.s. de indruk dat Kamminga & Partners geregeld de bij haar in de verkoop staande woningen ook via andere makelaars aanbiedt. Volgens [appellanten] c.s. voldoet makelaar [B] van het Groningse makelaarskantoor Lagro / Ebens aan de door hen gestelde eis. [B] verricht geen makelaarswerkzaamheden meer, maar voert wel taxaties uit en maakt deel uit van diverse commissies die zich bezig houden met het vaststellen van schade.

2.3

Kamminga & Partners hebben een drietal makelaars voorgedragen waaruit gekozen kan worden. Het zijn makelaars die in Groningen actief zijn, aangesloten zijn bij de NVM en als taxateur zijn ingeschreven in het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT register).

Kamminga & Partners hebben tegen de benoeming van makelaar [B] als deskundige bezwaar gemaakt. Kamminga & Partners hebben daartoe aangevoerd in het verleden een negatieve ervaring met hem te hebben gehad en daardoor te vrezen dat makelaar [B] als deskundige tegenover Kamminga & Partners onvoldoende onafhankelijk en objectief is.

2.4

De voorkeur van het hof gaat uit naar een terzake deskundig makelaar die marktwaardes van in de stad Groningen gelegen woningen kan beoordelen en waarderen en de kennis en ervaring heeft als deskundige voor gerechtelijke colleges. Nu Kamminga & Partners bezwaar heeft gemaakt tegen de benoeming van de door [appellanten] c.s. voorgedragen makelaar [B] heeft het hof aangezocht de makelaars [C] en [D] , beide werkzaam bij Wijmenga Makelaars in Burgum. Makelaar [C] is als deskundige ingeschreven in het Landelijk Register van Gerechtelijke Deskundigen (LRGD). [D] is NVM makelaar en als taxateur ingeschreven in het NRVT register. Makelaar [C] is aangezocht vanwege zijn ervaring en kennis als gerechtelijk deskundige en zijn kantoorgenoot makelaar [D] vanwege zijn kennis en ervaring met waardebepalingen van woningen in (ook) stedelijk gebied. Makelaar [D] heeft ook kennis van de Groningse woningmarkt, maar is daar niet in het bijzonder actief zodat hij voldoende afstand heeft tot Kamminga & Partners. Beide te benoemen deskundigen zullen in samenspraak het deskundigenrapport uitbrengen. [C] en [D] hebben toegezegd dat hun nota niet hoger zal uitvallen dan in het geval een van hen de deskundigenopdracht had gekregen.

Het hof zal hen beiden als deskundigen benoemen.

3. Aan de deskundige te stellen vragen

3.1

In het tussenarrest heeft het hof in r.ov. 4.21 de vragen opgenomen die het hof voornemens is aan de deskundige voor te leggen. [appellanten] c.s. hebben bij die vragen geen kanttekeningen geplaatst. Kamminga & Partners hebben bij de vragen sub a en d opmerkingen gemaakt.

3.2

Het hof zal in vraag a desgevraagd expliciet opnemen, zoals ook uit de door het hof in het tussenarrest vastgestelde feiten blijkt, dat Kamminga & Partners de onderhandse verkoopwaarde in de zogeheten waardebepalingen heeft gegeven.

In de akte (onder sub 10) geeft Kamminga & Partners nog een beschouwing over het volgens haar bestaande verschil tussen een waardebepaling en een taxatierapport. Voor zover Kamminga & Partners daarmee beoogt het hof ertoe te bewegen terug te komen op hetgeen in r.ov. 4.15 van het tussenarrest is overwogen, ziet het hof daartoe geen aanleiding.

Kamminga & Partners verlangt dat de deskundige expliciet aangeeft op welke wijze hij er rekening mee houdt dat de onderhandse verkoopwaarde in een waardebepaling en niet in een taxatierapport is gegeven. Het hof volgt Kamminga & Partners daarin niet. Allereerst volgt al uit de vraagstelling aan de deskundige dat hij heeft uit te gaan van een onderhandse verkoopwaarde in een waardebepaling. Ten tweede veronderstelt deze voorgestelde subvraag dat in een taxatierapport tot een andere onderhandse verkoopwaarde wordt of kan worden gekomen dan in een waardebepaling. Kamminga & Partners heeft die veronderstelling niet eerder in de processtukken gesteld en onderbouwd. Ook bij een waardebepaling heeft Kamminga & Partners voor het schatten/taxeren van de onderhandse verkoopwaarde alle relevante aspecten te betrekken maar vindt er geen uitgebreide schriftelijke verantwoording plaats zoals in een taxatierapport. Kamminga & Partners heeft ook geen taxatierapport overgelegd met als peilwaarde een van de data waarop de waardebepaling is gegeven en waaruit een (andere) onderhandse verkoopwaarde blijkt dan in de door haar gegeven waardebepaling. Evenmin heeft Kamminga & Partners aangegeven of bij opdrachtgevers als [appellanten] c.s. bekend is dat de onderhandse verkoopwaarde in een waardebepaling anders is dan in een taxatierapport en dat [appellanten] c.s. er rekening mee moesten houden dat die door Kamminga & Partners c.s. afgegeven waardebepaling ter bepaling van een reële verkoopprijs onjuist is of kon zijn.

Het hof blijft bij het oordeel dat de waardebepaling een inschatting van de marktwaarde/ onderhandse verkoopwaarde van de woning is, zonder dat in een rapport uitgebreid wordt ingegaan op de voor de taxatie relevante aspecten en op welke wijze die aspecten zijn gewaardeerd en afgewogen. De deskundige zal hebben te beoordelen of Kamminga & Partners in redelijkheid tot de afgegeven onderhandse verkoopwaarde in de waardebepalingen heeft kunnen komen.

3.3

Kamminga & Partners hebben bij vraag sub d opgemerkt dat als de deskundige van mening is dat Kamminga & Partners in redelijkheid niet tot één of meerdere van de onderhandse verkoopwaarde(s) in de waardebepalingen heeft kunnen komen de deskundige aangeeft wat op die peildatum dan wel de onderhandse verkoopwaarde was geweest, die onderhandse verkoopwaarde wordt onderbouwd en wordt ingeschat of de woning bij een daarop gebaseerde vraagprijs gelet op de vastgoedcrisis en krimpende markt was verkocht. Het hof heeft vraag sub d in het licht van deze opmerkingen aangepast.

4. Voorschot

4.1

Het gevraagde deskundigenbericht wordt gevraagd ter beoordeling van de door [appellanten] c.s. ingestelde vordering. Op grond van de hoofdregel van artikel 195 Rv brengt dit mee dat [appellanten] c.s. het voorschot hebben te dragen, tenzij sprake is van een aan hen gegeven toevoeging (art. 34 Wet op de Rechtsbijstand) of aan hen het griffierecht voor onvermogenden is geheven. Deze uitzonderingen doen zich in dit geval niet voor. Zij hebben weliswaar aangevoerd dat zij beiden on- en minvermogend zouden zijn maar zij hebben niet gesteld, terwijl dat evenmin is gebleken, dat zij vanwege hun financiële positie een toevoeging hebben aangevraagd en verkregen. Voorts is aan hen, zoals zij ook zelf erkennen, niet het griffierecht voor onvermogenden geheven.

Onder deze omstandigheden ziet het hof geen aanleiding af te wijken van de hoofdregel dat [appellanten] c.s. het voorschot hebben te dragen.

4.2

De te benoemen deskundigen hebben aan het hof opgegeven dat zij een uurtarief hanteren van € 150,- excl. btw en dat naar verwachting circa 17 uur aan werkzaamheden zullen verrichten. In het aantal uren zijn geen dubbele uren van beide deskundigen verwerkt. Rekening houdend met enige verschotten en btw is het bedrag aan voorschot € 3.300,- incl. btw. Dit bedrag is gelijk aan het bedrag dat de door [appellanten] c.s. aangedragen deskundige had genoemd, zodat het hof het voorschot op dat bedrag zal vaststellen.

De beslissing

Het hof, rechtdoende in hoger beroep:

benoemt tot deskundigen [C] en [D] , adres GW Navislaan 6, 9251 GG Burgum, e-mailadres: [C] @wijmenga.nl, telefoon: 0511-461757,

om een onderzoek in te stellen en schriftelijk bericht uit te brengen omtrent de volgende vragen:

a. heeft Kamminga & Partners in de door haar afgegeven waardebepalingen, waarvan de eerste waardebepaling mondeling is gegeven, in redelijkheid de onderhandse verkoopwaarde van de woning [a-straat] kunnen bepalen op

• € 385.000,- in mei/juni 2010,
• € 370.000,- in december 2011,
• € 335.000,- in december 2012,
• € 335.000,- in juni 2013.

hebt u bij de beoordeling van de waardebepaling in mei/juni 2010 er rekening mee gehouden dat de woning toen door de eigenaren zelf werd gebruikt, leeg en ontruimd zou worden geleverd en de woning in goede staat van onderhoud verkeerde?

hebt u bij de beoordeling van de waardebepalingen in december 2011, december 2012 en juni 2013 er rekening mee gehouden dat toen:

• de woning [a-straat] feitelijk door derden werd gebruikt (huur), maar verondersteld werd dat bij een verkoop de woning op korte termijn leeg en ontruimd zou kunnen worden opgeleverd?
• de staat van onderhoud - ten gevolge van het gebruik door derden en het niet, althans onvoldoende uitvoeren van regulier onderhoud - ten opzichte van mei/juni 2010 minder was?

als Kamminga & Partners in redelijkheid niet tot de onderhandse verkoopwaarde in de waardebepaling van mei/juni 2010 en/of december 2011 en/of december 2012 en/of

juni 2013 heeft kunnen komen

• tot welke onderhandse verkoopwaarde had Kamminga & Partners toen volgens u in redelijkheid (maximaal) kunnen komen? Kunt u die onderhandse verkoopwaarde onderbouwen?
• welke vraagprijs zou toen volgens u naar verwachting zijn bepaald gelet op de vraagprijzen die in overleg met [appellanten] c.s. na de door Kamminga & Partners uitgebrachte waardebepalingen werden gehanteerd?
• zou naar uw verwachting de woning toen, gelet op de vastgoedcrises en de door Kamminga & Partners gestelde krimpende markt voor het segment waartoe de woning [a-straat] behoort, bij die vraagprijs zijn verkocht en zo ja, op welke termijn?

geeft uw onderzoek u aanleiding tot het maken van opmerkingen die voor de beoordeling van het geschil van belang kunnen zijn?

bepaalt dat de deskundigen niet met het onderzoek zullen starten voordat de griffier heeft laten weten dat het voorschot is betaald;

bepaalt dat de griffier aan de deskundigen een kopie van het volledige procesdossier ter beschikking zal stellen;

bepaalt dat de deskundigen op voet van het bepaalde in artikel 198 Rv bij hun onderzoek partijen (via hun advocaten) in de gelegenheid zullen stellen opmerkingen te maken en verzoeken te doen en dat daarvan uit het schriftelijk bericht zal blijken;

beveelt partijen om aan de deskundigen alle door deze gewenste inlichtingen te verstrekken;

bepaalt dat de deskundigen een concept-deskundigenbericht aan partijen zal sturen en partijen in de gelegenheid zal stellen op dat concept te reageren alvorens een definitief bericht uit te brengen. In het definitieve deskundigenbericht zullen de deskundigen de reacties van partijen op het concept bespreken;

bepaalt dat de deskundigen het ondertekende deskundigenbericht vóór 1 januari 2021 aan de griffie van dit hof (Postbus 1704, 8901 CA Leeuwarden) zullen indienen;

bepaalt het voorschot van de kosten van de deskundigen op € 3.300,- (inclusief btw en verschotten);

bepaalt dat [appellanten] c.s. het voorschot dient te betalen, conform de nota met betaalinstructies die zij zullen ontvangen van het Landelijke Dienstencentrum voor de Rechtspraak;

bepaalt dat dit voorschot (in beginsel) binnen vier weken na dagtekening van de nota van het Landelijk Dienstencentrum moet zijn voldaan;

bepaalt dat de deskundigen zich - door tussenkomst van de griffie - met vragen en opmerkingen zullen wenden tot
mr. D.H. de Witte , die hierbij wordt benoemd tot raadsheer-commissaris;

draagt de griffier op een afschrift van dit arrest aan de deskundigen te verzenden;

verwijst de zaak naar de roldatum van vier weken na de datum waarop het definitieve deskundigenbericht ter griffie is ingeleverd voor memorie na deskundigenbericht aan de zijde van [appellanten] c.s.;

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit arrest is gewezen door mr. D.H. de Witte, mr. J.H. Kuiper en mr. H.M. Fahner en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op dinsdag 1 september 2020.