ECLI:NL:GHARL:2020:522

• Datum uitspraak: 21 januari 2020
• Publicatiedatum: 21 januari 2020
• Zaaknummer: 200.254.660/01
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: W.F. Boele; M.E.L. Fikkers; M. Willemse
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurzaak met betalingsachterstand en ontbinding huurovereenkomst

In deze huurzaak, behandeld door het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, heeft de appellant, wonende te [A], in hoger beroep de ontbinding van de huurovereenkomst met Stichting Lefier aangevochten. De appellant had sinds 15 oktober 2004 een woning gehuurd van Lefier, maar had een aanzienlijke huurachterstand opgebouwd, die op het moment van dagvaarden op 12 april 2018 € 3.590,45 bedroeg. Ondanks herhaalde aanmaningen heeft de appellant de huurachterstand niet voldaan en heeft hij de woning uiteindelijk verlaten na de aankondiging van ontruiming op 7 januari 2019. In eerste aanleg heeft de kantonrechter de huurovereenkomst ontbonden en de appellant veroordeeld tot ontruiming en betaling van de achterstallige huur.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

afdeling civiel recht, handel

zaaknummer gerechtshof 200.254.660/01

(zaaknummer rechtbank Noord-Nederland 6831983)

arrest van 21 januari 2020

in de zaak van

[appellant] ,

wonende te [A] ,

appellant,

in eerste aanleg: gedaagde,

hierna:
[appellant] ,

advocaat: mr. M. Schlepers, kantoorhoudend te Groningen,

tegen

Stichting Lefier ,

gevestigd te Groningen,

geïntimeerde,

in eerste aanleg: eiseres,

hierna:
Lefier ,

advocaat: mr. M.P.H. van Wezel, kantoorhoudend te Utrecht.

1. Het verdere verloop van het geding in hoger beroep

1.1

Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 24 september 2019 hier over. Naar aanleiding van dit tussenarrest heeft op 3 december 2019 een comparitie van partijen plaatsgevonden. Het hiervan opgemaakte proces-verbaal bevindt zich in afschrift bij de stukken. Vervolgens heeft het hof arrest bepaald op het aldus aangevulde dossier.

1.2

De vordering van [appellant] in hoger beroep strekt ertoe dat het vonnis van 25 september 2018, hersteld bij vonnis van 27 november 2018, wordt vernietigd en de vorderingen van Lefier alsnog worden afgewezen, met veroordeling van Lefier in de proceskosten.

2. De feiten

2.1

Het hof gaat uit van de volgende feiten.

2.2

[appellant] huurde sinds 15 oktober 2004 van Lefier een woning aan de [a-straat 1] in [A] .

2.3

[appellant] heeft een huurachterstand laten ontstaan, die volgens Lefier op het moment van dagvaarden (te weten: 12 april 2018) € 3.590,45 bedroeg. De huurprijs bedroeg op dat moment € 547,39 per maand. [appellant] heeft deze huurachterstand ondanks herhaalde aanmaningen niet voldaan.

2.4

[appellant] heeft, nadat het bestreden vonnis aan hem is betekend en de ontruiming van de woning was aangezegd tegen 7 januari 2019, de woning verlaten. Hij heeft tot op heden de huurachterstand (die tot aan december 2018 volgens Lefier is opgelopen tot € 7.409,17) niet betaald.

3. De vorderingen en de beslissing in eerste aanleg

3.1

Lefier heeft in eerste aanleg gevorderd (samengevat) bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, de huurovereenkomst tussen [appellant] en Lefier te ontbinden, [appellant] te veroordelen het gehuurde binnen drie dagen te ontruimen en te verlaten, [appellant] te veroordelen aan Lefier de achterstallige huurtermijnen, een gebruiksvergoeding en de buitengerechtelijke kosten te voldoen, met veroordeling van [appellant] in de kosten van de procedure.

3.2

De kantonrechter heeft bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, de huurovereenkomst tussen [appellant] en Lefier ontbonden, [appellant] veroordeeld om binnen 14 dagen tot ontruiming over te gaan en de huurachterstand van € 3.590,45, vermeerderd met de wettelijke rente, aan Lefier te betalen. Daarnaast is [appellant] veroordeeld om vanaf

1 mei 2018 tot aan de ontruiming aan Lefier een gebruiksvergoeding van € 547,39 per maand te betalen en voorts een bedrag van € 519,47 aan buitengerechtelijke incassokosten aan Lefier te voldoen. De kantonrechter heeft [appellant] in de proceskosten veroordeeld.

4. De bespreking van de grieven

4.1

[appellant] is met twee grieven in hoger beroep gekomen, waarmee hij opkomt tegen de toewijzing van de vorderingen van ontbinding, ontruiming en betaling van de (achterstallige) huurtermijnen. In zijn
eerste grief beklaagt hij zich erover dat de kantonrechter geen acht heeft geslagen op zijn betwisting van de hoogte van de vordering van Lefier. [appellant] stelt zich in zijn
tweede grief op het standpunt dat de kantonrechter geen deugdelijke belangenafweging heeft gemaakt, door niet en/of onvoldoende rekening te houden met de door hem aangevoerde persoonlijke omstandigheden.

4.2

Op grond van artikel 6:265 lid 1 BW geeft iedere tekortkoming in de nakoming van een verbintenis de wederpartij de bevoegdheid de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Deze bepaling brengt de, op de redelijkheid en billijkheid gebaseerde, rechtsregel tot uitdrukking dat slechts een tekortkoming van voldoende gewicht recht geeft op (gehele of gedeeltelijke) ontbinding van de overeenkomst. Bij de beantwoording of de ontbinding gerechtvaardigd is, kunnen alle omstandigheden van het geval van belang zijn en kan niet op voorhand aan een gezichtspunt een beslissende rol worden toegekend. Dat geldt ook ten aanzien van de ontbinding van een overeenkomst van huur en verhuur van woonruimte. Bij een vordering tot ontbinding van een dergelijke overeenkomst weegt de rechter het gewicht van de tekortkoming in verhouding tot het woonbelang van de huurder (Hoge Raad 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810).

4.3

Onomstreden is dat [appellant] een achterstand in de betaling van de huur heeft laten ontstaan, zowel in het verleden als ten tijde van het aanspannen van de procedure door Lefier op 12 april 2018.

4.4

De omvang van de huurachterstand kan gebaseerd worden op de door Lefier overgelegde overzichten. Lefier heeft - ook door het bij de inleidende dagvaarding verstrekte overzicht - voldoende inzichtelijk gemaakt dat betalingen zijn uitgebleven, alsmede sinds wanneer de betalingen zijn uitgebleven en op welke huurtermijnen deze betrekking hebben. [appellant] heeft deze overzichten slechts ongemotiveerd betwist en heeft geen concrete feiten en/of betalingen aangevoerd en onderbouwd waaruit blijkt dat hij meer heeft betaald dan waarmee Lefier in de overzichten rekening heeft gehouden. Het hof is dan ook van oordeel dat de omvang van de huurachterstand voldoende is komen vast te staan. Deze achterstand behelst meer dan zes maanden aan huurtermijnen. Dit brengt met zich dat sprake is van een serieuze tekortkoming in één van de kernverplichtingen die de huurder heeft.

4.5

Deze tekortkoming, de aard, de duur en de omvang daaronder begrepen, rechtvaardigt de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde. Daarbij heeft het hof in aanmerking genomen de aard, de duur en de omvang van de achterstand en het gegeven dat [appellant] ter zitting in eerste aanleg heeft gesteld niet langer bereid te zijn huur te betalen aan Lefier, in welke houding [appellant] in hoger beroep overigens heeft volhard. Bovendien betrekt het hof in zijn oordeel de onweersproken omstandigheid dat [appellant] in het verleden vaker een achterstand in de betaling van de huur heeft laten ontstaan, waarvoor Lefier een incassogemachtigde heeft moeten inschakelen.

4.6

Voor zover [appellant] meent dat Lefier hem heeft 'belaagd' met aanmaningen en conceptdagvaardingen, maakt dat het voorgaande niet anders en doet dat niet af aan zijn verplichting tot betaling van huur. Hetzelfde geldt voor het door [appellant] gestelde uitblijven van hulpaanbiedingen vanuit Lefier, nog daargelaten dat [appellant] zelf ook niet om hulp heeft gevraagd bij Lefier of bij derden, en zonder nadere onderbouwing ook niet valt in te zien dat [appellant] daartoe niet in staat was. Ook de door [appellant] aangevoerde persoonlijke omstandigheden - nog daargelaten het gebrek aan onderbouwing daarvan - brengen het hof niet tot een ander oordeel, omdat die omstandigheden in de verhouding tot Lefier voor risico van [appellant] komen.

4.7

Tijdens comparitie van partijen in hoger beroep heeft [appellant] zich neergelegd bij de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de woning, zodat de door hem opgebrachte kwesties van een terme de grâce dan wel een langere termijn voor ontruiming dan gebruikelijk, niet meer aan de orde zijn. Overigens heeft Lefier tijdens de comparitie van partijen terecht opgemerkt dat een terme de grâce misplaatst is bij een huurder die weigert te betalen.

4.8

Het hof concludeert dat de grieven falen en het bestreden vonnis moet worden bekrachtigd.

4.9

[appellant] zal, als de in het ongelijk te stellen partij, worden veroordeeld in de proceskosten in hoger beroep (geliquideerd salaris van de advocaat: 2 punten, tarief I à € 759,-) en in de nakosten.

5. De beslissing

Het hof, recht doende in hoger beroep:

bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Nederland, locatie Groningen, van 25 september 2018, dat hersteld is bij herstelvonnis van 27 november 2018;

veroordeelt [appellant] in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Lefier vastgesteld op € 726,- aan verschotten en op € 1.518,- aan geliquideerd salaris van de advocaat;

veroordeelt [appellant] in de nakosten, begroot op € 157,-, met bepaling dat dit bedrag zal worden verhoogd met € 82,- in geval [appellant] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan deze uitspraak heeft voldaan én betekening heeft plaatsgevonden;

verklaart dit arrest ten aanzien van de daarin vervatte veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mr. W.F. Boele, mr. M.E.L. Fikkers en mr. M. Willemse en is door de rolraadsheer, in tegenwoordigheid van de griffier, in het openbaar uitgesproken op 21 januari 2020.