Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Leeuwarden
afdeling civiel recht, handel
zaaknummer gerechtshof 200.275.326/01
(zaaknummer rechtbank Noord-Nederland, locatie Groningen, 8211203)
arrest in kort geding van 16 juni 2020
in de zaak van
[appellant],
wonende te [A] ,
appellant,
in eerste aanleg: gedaagde in conventie, eiser in reconventie,
hierna: [appellant] ,
advocaat: mr. A.J. Elema,
tegen
de erfgenamen van wijlen [erflater1] en [erflater2] :
1. [geïntimeerde1],
wonende te [B] ,
2. [geïntimeerde2],
wonende te [C] (Frankrijk),
3. [geïntimeerde3],
wonende te [D] ,
geïntimeerden,
in eerste aanleg: eisers in conventie, verweerders in reconventie,
hierna: de [geïntimeerden] ,
advocaat: mr. P.W. Huitema.
1.Het verloop van deze procedure
1.1
[appellant] heeft hoger beroep ingesteld tegen het vonnis in kort geding van
5 februari 2020 van de kantonrechter in de rechtbank Noord-Nederland, locatie Groningen.
1.2
In hoger beroep is de procedure begonnen met de spoedappeldagvaarding van
3 maart 2020, waarin de grieven zijn opgenomen en waarbij producties zijn gevoegd.
Op 17 maart 2020 heeft [appellant] geconcludeerd van eis. Daarna hebben de [geïntimeerden] op
14 april 2020 een memorie van antwoord genomen waarin zij hun eis hebben vermeerderd en waarbij nog producties zijn gevoegd. Tegen die eisvermeerdering heeft [appellant] zich bij akte van 28 april 2020 verzet.
1.3
Hierna heeft [appellant] de stukken overgelegd voor arrest en heeft het hof uitspraak bepaald.
2.Waar gaat deze zaak over?
2.1
[appellant] heeft op 8 april 1988 de bedrijfsruimte aan [a-straat] 3 te [E] gehuurd van de op [in] 1993 overleden [erflater1] (hierna: [erflater1] ) Na het overlijden van [erflater1] zijn diens echtgenote [erflater2] , die is overleden [in] 2018, en zijn zoon [F] (hierna: [F] ) door de erfgenamen gemachtigd hen te vertegenwoordigen.
[appellant] exploiteert een fitnesscentrum in het gehuurde pand.
2.2
[F] heeft het verhuurde pand op 5 januari 2019 verkocht aan Calculus Projects B.V. en toegezegd dat leeg en ontruimd op te leveren. Vervolgens heeft [F] de huurovereenkomst op 16 mei 2019 opgezegd tegen 1 juli 2019 en ontruiming aangezegd tegen 1 augustus 2019. [appellant] heeft niet binnen de termijn van artikel 7:230a lid 1 BW verlenging van de ontruimingstermijn verzocht. Daardoor heeft hij geen ontruimingsbescherming meer.
2.3
[F] heeft met [appellant] onderhandeld over de voorwaarden voor vrijwillig vertrek. [appellant] weigert het gehuurde te ontruimen. Hij voert daarvoor, voor zover in hoger beroep nog van belang, aan dat hij op 3 november 1993 gebruik heeft gemaakt van de optie het gehuurde te kopen voor f. 225.000,- (nu € 102.100,55). Volgens [appellant] is begin 1994 en in 2000 met de verhuurder de nadere afspraak gemaakt dat de levering van het pand zou plaatsvinden op het door [appellant] gewenste moment. In zijn brief van 20 mei 2019 schrijft [appellant] dat [F] mag laten weten op welke datum die akte gepasseerd wordt.
2.4
De [geïntimeerden] hebben de kantonrechter gevraagd [appellant] , uitvoerbaar bij voorraad, te veroordelen tot, onder meer, ontruiming van het bedrijfspand uiterlijk op 30 juni 2020 op straffe van een dwangsom van € 1.000,- per dag. [appellant] heeft als tegenvordering
(in reconventie) geëist dat de kantonrechter de [geïntimeerden] veroordeelt mee te werken aan levering van het pand aan hem en bepaalt dat het vonnis zo nodig voor die medewerking aan de leveringsakte in de plaats treedt.
De kantonrechter heeft de vorderingen van de [geïntimeerden] toegewezen en de hier bedoelde dwangsom aan een maximum gebonden van € 300.000,-. De tegenvordering is afgewezen.
2.5
[appellant] is het daarmee niet eens. Hij vraagt vernietiging van het vonnis en vindt dat de vorderingen van de [geïntimeerden] alsnog moeten worden afgewezen en dat zijn tegenvordering moet worden toegewezen. Hij heeft zeven grieven tegen de beslissing van de kantonrechter aangevoerd. Hij vindt de feitenweergave niet volledig (grieven 1 tot en met 3) en de motivering voor de afwijzing van zijn tegenvordering onjuist (grieven 4 tot en met 6). Grief 7 betreft de eindbeslissing van de kantonrechter die uit de motivering volgt. [appellant] heeft geen (voldoende als zodanig kenbare) grief gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat de [geïntimeerden] de huurovereenkomst op de juiste wijze hebben opgezegd en dat [appellant] het gehuurde vanaf 1 augustus 2019 zonder recht of titel gebruikt.
3.Wat is het oordeel van het hof?
3.1
Het hof vindt dat de kantonrechter tot het juiste eindoordeel is gekomen, maar gebruikt daarvoor een andere redenering. In hoger beroep krijgt [appellant] dus ongelijk. Het hof zal dat oordeel hieronder toelichten, maar eerst moet het hof enkele procedurele punten behandelen.
procedurele kwesties
3.2
De zaak heeft internationale kanten omdat één van de [geïntimeerden] in Frankrijk woont. De Nederlandse rechter is bevoegd om te oordelen in dit geschil omdat [appellant] in conventie gedaagde was en in Nederland woont. Bovendien gaat het om een huurkwestie betreffende onroerend goed in Nederland. Niet in geschil is dat Nederlands recht van toepassing is.
3.3
[appellant] verzet zich tegen de vermeerdering van eis in hoger beroep met een akte, die hij niet in het overgelegde procesdossier heeft gevoegd. Het hof heeft van dit stuk een kopie gevraagd uit het griffiedossier. [appellant] voert alleen inhoudelijke gronden voor zijn verzet aan en daar zal het hof hierna nog op ingaan.
De [geïntimeerden] hebben in hoger beroep tijdig, op het eerst mogelijke moment, hun eis vermeerderd. Ook inhoudelijk is de wijziging niet in strijd met de goede procesorde, zodat het hof bij de beoordeling met de wijziging rekening houdt. Het verzet van [appellant] is ongegrond.
3.4
De vraag of [appellant] eind juni 2020 het gehuurde moet ontruimen of op grond van een recht op levering van het pand belang heeft bij voorkoming daarvan, levert ook nu nog voldoende spoedeisend belang op bij deze procedure in kort geding.
3.5
Bij de inhoudelijke beoordeling van het geschil zal het hof geen gebruik maken van de producties die de [geïntimeerden] bij hun memorie van antwoord hebben gevoegd, omdat [appellant] niet uitdrukkelijk in de gelegenheid is gesteld nog op die producties te reageren. De [geïntimeerden] zullen hiervan geen nadeel ondervinden, zoals blijkt uit de uitkomst van het geschil in hoger beroep.
de grieven 1 tot en met 3
3.6
Het hof verwerpt de grieven 1 tot en met 3 omdat er geen rechtsregel is die de rechter ertoe verplicht alle feiten te vermelden. De rechter mag uit de tussen partijen vaststaande feiten een selectie te maken van wat volgens hem voor de beoordeling van het geschil relevant is. Dat de door de kantonrechter vermelde feiten onjuist zijn, heeft [appellant] niet met een onderbouwing gesteld.
de grieven 4 tot en met 6
3.7
Met zijn grieven betwist [appellant] niet dat de huuropzegging effect heeft gehad en dat hij op die grond in beginsel het pand moet ontruimen, maar hij beroept zich op het recht in het pand te mogen blijven omdat hij dat heeft gekocht en recht heeft op levering.
Vast staat dat [erflater1] op 31 mei 1990 met [appellant] , in aanvulling op de huurovereenkomst, is overeengekomen dat [appellant] recht heeft op eerste koop van het pand tegen een vaste koopprijs van f. 225.000,-. Daarbij is bepaald dat [appellant] één jaar voor de definitieve overdracht aan de verhuurder kennisgeeft dat hij het pand wenst te kopen.
Tussen partijen staat vast dat met dit recht van eerste koop een koopoptie is bedoeld.
3.8
[appellant] heeft van de optie gebruik gemaakt met een brief van 3 november 1993 en daarin aangegeven dat de overdracht conform de overeenkomst een jaar daarna gerealiseerd moet worden. Kort nadat de optie is ingeroepen, is [erflater1] overleden. [F] is in een brief van 27 januari 1994, waarin wordt verwezen naar een gesprek met [appellant] op
22 januari 1994, akkoord gegaan met de verkoop tegen de vastgelegde prijs. Ook heeft [F] zich namens de verhuurders bereid verklaard tot levering binnen een jaar na
3 november 1993. [appellant] heeft het pand wegens geldgebrek niet kunnen afnemen.
3.9
Het hof is voorlopig van oordeel dat de bepaling die inhoudt dat [appellant] de optie moet uitoefenen één jaar voor de definitieve overdracht aangemerkt moet worden als een ontbindende voorwaarde voor de koopovereenkomst, zodat de koopovereenkomst vervalt als het pand niet op die fatale datum is geleverd. De bereidverklaring van de verhuurders om ook eerder, binnen dat jaar, te leveren doet daaraan niet af.
3.1
Volgens [appellant] heeft hij mondeling met de verhuurders afgesproken dat de levering kon worden uitgesteld tot ieder door hem te kiezen moment. De [geïntimeerden] hebben dat betwist. Op [appellant] rust de stelplicht en bewijslast van zijn standpunt dat de verhuurders hebben afgezien van de ontbindende voorwaarde en ermee hebben ingestemd dat [appellant] de levering kan uitstellen tot ieder door hem gewenst moment.
3.11
In eerste aanleg suggereert [appellant] in zijn pleitnotitie onder 2.1 en 2.7 dat hij dit na het overlijden van [erflater1] heeft afgesproken met diens weduwe [erflater2] , maar daarvoor heeft hij, mede gelet op de inhoud van de onder 3.8 vermelde brief van 27 januari 1994, onvoldoende gesteld. In hoger beroep heeft [appellant] de stelling ingenomen dat hij begin 1994 niet met [erflater2] , maar met [F] heeft afgesproken dat het niet uitmaakte wanneer hij de koopprijs zou voldoen en wanneer levering zou plaatsvinden. De [geïntimeerden] hebben dat betwist en nogmaals gewezen op de brief van 27 januari 1994. [appellant] heeft ter onderbouwing van zijn stelling gewezen op de brief van zijn medewerker en adviseur [G] van
30 juni 2000. Daarin staat echter alleen dat er in aanwezigheid van getuigen een mondelinge afspraak is gemaakt in januari 1994 ‘betreffende het pand’, maar er staat niet welke afspraak dat is. Vast staat ook dat [G] niet in januari 1994 aanwezig was bij een gesprek met [F] , zodat hij daarover niet uit eigen wetenschap kan verklaren. [appellant] kan zich ook niet herinneren dat er (andere) getuigen aanwezig waren.
[appellant] schrijft nog in zijn als productie 2 bij de appeldagvaarding gevoegde verklaring van
3 maart 2020 dat hij met [F] de afspraak heeft gemaakt ‘dat ik het pand kon doorhuren totdat ik het pand op naam wilde’. Dat is echter iets anders dan de afspraak dat de koopovereenkomst in stand zou blijven ook nadat de uiterste leveringsdatum was verstreken.
[appellant] heeft zijn stelling over de beweerde afspraak in 1994 al met al onvoldoende onderbouwd en het hof passeert die stelling daarom.
3.12
[appellant] beroept zich verder op afspraken die in 2000 zijn gemaakt. In dat jaar heeft [appellant] een notaris benaderd voor het opstellen van een transportakte, maar [F] ging niet akkoord met de destijds afgesproken koopsom. In eerste aanleg heeft [appellant] gesteld dat hij vervolgens in aanwezigheid van [G] op 5 juli 2000 een gesprek heeft gevoerd met [F] waarin is afgesproken dat de huurovereenkomst zou voortduren totdat de koopovereenkomst met [erflater1] zou worden nagekomen (pleitnotitie onder 1.6). In hoger beroep stelt [appellant] dat [F] in dit gesprek ‘het bestaan van de afspraken met [appellant] uit 1994’ over de uitgestelde levering erkende en dat de huur zou voortduren totdat levering plaatsvond. [G] schrijft in zijn als productie 3 bij de appeldagvaarding gevoegde verklaring van 28 februari 2020 dat zij het in dit gesprek in juli 2000 hebben gehad over de in 1994 gemaakte afspraken ‘over de uitgestelde overdracht’. Die afspraken zouden gewoon doorlopen en wanneer [appellant] de overdracht van het pand wilde, dan moest hij dat aangeven en zou dit plaatsvinden, aldus [G] .
De [geïntimeerden] blijven bij hun betwisting van de beweerde afspraak.
Het hof is van oordeel dat [appellant] , mede in het licht van de vorige overweging, onvoldoende specifiek heeft gesteld en aannemelijk heeft gemaakt dat [F] er medio 2000 mee heeft ingestemd dat [appellant] voor onbepaalde tijd gebruik kon maken van het recht eenzijdig het moment te bepalen waarop hij het pand voor f. 225.000,- op naam kon krijgen, nadat levering in 1994 niet was doorgegaan omdat [appellant] het benodigde geld niet had.
Het hof is, met de [geïntimeerden] , verbaasd over het feit dat [appellant] de beweerde afspraak niet heeft vastgelegd. Hij was naar eigen zeggen in 2000 juist naar de notaris gegaan vanwege mogelijke problemen in de toekomst als gevolg van de leeftijd van [erflater2] , die hem, aldus [appellant] , beter gezind was dan [F] Er lag bovendien al een brief van [F] van
9 juni 2000 waarin stond dat [appellant] het recht van eerste koop verloren had nadat de verkoop in 1994 niet doorging en dat hij bij eventuele verkoop een redelijke prijs wilde.
[appellant] had overigens, zo volgt uit zijn verklaring van 3 maart 2020, ook in 2000 niet het benodigde geld voor de overdracht en hij heeft in die periode geen aanspraak gemaakt op levering.
3.13
Zelfs als de koopoptie na 1994 is blijven bestaan, wat de [geïntimeerden] betwisten, dan nog heeft [appellant] daarvan gedurende de looptijd van de huurovereenkomst, die op 1 juli 2019 eindigde, niet meer tijdig gebruik gemaakt. Zijn na de verkoop van het pand aan Calculus Projects B.V. en na opzegging van de huur verzonden brief van 20 mei 2019 mag, zo betoogt [appellant] in hoger beroep onder 3.22 met nadruk, niet gezien worden als het inroepen van de optie. Met die brief geeft [appellant] uiting aan zijn wens dat het pand aan hem wordt geleverd op basis van de al bestaande koopovereenkomst. Hiervoor heeft het hof overwogen dat [appellant] daarvoor, tegenover de betwisting van de [geïntimeerden] , onvoldoende onderbouwing heeft gegeven.
3.14
Al met al heeft [appellant] in deze procedure in kort geding onvoldoende aannemelijk gemaakt dat hij, ondanks de verplichting het gehuurde te ontruimen, recht heeft om in het pand te mogen blijven omdat hij recht heeft op levering van het pand.
De grieven 1 tot en met 6 leiden niet tot vernietiging van het vonnis.
de vermeerdering van eis
3.15
De [geïntimeerden] hebben gevraagd de dwangsom te verhogen naar € 10.000,- per dag tot een maximum van € 500.000,- omdat in deze coronatijd in beginsel geen politiebijstand bij ontruiming geboden wordt. De [geïntimeerden] hebben bij tijdige ontruiming belang omdat zij anders een boete verschuldigd zijn aan de koper.
Het hof ziet onvoldoende aanleiding voor de verhoging. Met de hoogte van de boete van
€ 170.000,- hebben de [geïntimeerden] rekening kunnen houden toen zij in eerste aanleg een maximum aan te verbeuren dwangsommen vroegen van € 300.000,-. Dat is toegewezen. Daarnaast heeft [appellant] gewezen op een recent artikeltje in het Dagblad van het Noorden waarin hij verklaart zich aan de uitspraak te houden.
4.De slotsom
4.1
De grieven 1 tot en met 6 leiden niet tot vernietiging van het vonnis en daarmee faalt ook grief 7. Het hof zal het vonnis, voor zover dat in hoger beroep is bestreden, bekrachtigen. De verhoging van de dwangsom wordt afgewezen.
4.2
[appellant] wordt, als de in het ongelijk gestelde partij, veroordeeld in de proceskosten van het hoger beroep, aan de zijde van de [geïntimeerden] te bepalen op € 332,- griffierecht en voor salaris advocaat volgens liquidatietarief 1 punt, tarief II.
5.De beslissing
Het hof doet uitspraak in kort geding in hoger beroep en
- bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter in kort geding van 5 februari 2020, voor zover aan hoger beroep onderworpen, onder aanpassing van de gronden;
- veroordeelt [appellant] in de kosten van het hoger beroep aan de zijde van de [geïntimeerden] , vastgesteld op € 332,- griffierecht en € 1.074,- salaris advocaat volgens liquidatietarief;
- wijst af wat meer of anders is gevorderd.
Dit arrest is gewezen door mrs. M.E.L. Fikkers, W.P.M. ter Berg en W.F. Boele en is door de rolraadsheer in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 16 juni 2020.