ECLI:NL:GHARL:2020:3725

• Datum uitspraak: 12 mei 2020
• Publicatiedatum: 13 mei 2020
• Zaaknummer: 200.240.007
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: P.S. Bakker; M.M.A. Wind; K.M. Makkinga
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Geschil over aansprakelijkheid bij verkoop van een woning met lekkageproblematiek

In deze zaak gaat het om een geschil tussen twee particulieren na de verkoop van een woning. De koper, aangeduid als [geïntimeerde], heeft de woning op 19 oktober 2016 gekocht van de verkoper, aangeduid als [appellante]. Na de aankoop heeft de koper lekkageproblemen geconstateerd, die volgens haar het gevolg zijn van bouwkundige gebreken die de verkoper had moeten melden. De koper heeft de verkoper aansprakelijk gesteld voor de herstelkosten, die zijn begroot op € 8.235,50. De verkoper heeft de aansprakelijkheid afgewezen en zich beroepen op een ouderdomsclausule in de koopovereenkomst, die haar aansprakelijkheid zou beperken.

In eerste aanleg heeft de kantonrechter de vordering van de koper gedeeltelijk toegewezen, waarbij de verkoper is veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 7.635,50, vermeerderd met rente en kosten. De verkoper is in hoger beroep gegaan, waarbij zij de vernietiging van het vonnis heeft gevorderd en de afwijzing van de vorderingen van de koper.

Het hof heeft de grieven van de verkoper verworpen. Het hof oordeelt dat de koper voldoende bewijs heeft geleverd van de lekkageproblematiek en dat de verkoper, ondanks de ouderdomsclausule, aansprakelijk is voor de gebreken die zij had moeten melden. Het hof bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter en veroordeelt de verkoper in de proceskosten van het hoger beroep.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN

locatie Arnhem

afdeling civiel recht, handel

zaaknummer gerechtshof: 200.240.007/01

(zaaknummer rechtbank Midden-Nederland, sector kanton, locatie Utrecht: 6195175)

arrest van 12 mei 2020

in de zaak van

[appellante] ,

wonende te [A] ,

hierna aan te duiden als:
[appellante] ,

appellante,

in eerste aanleg: gedaagde,

advocaat: mr. L.H.A.M. Andriessen, kantoorhoudend te Breda,

tegen

[geïntimeerde] ,

wonende te [B] ,

hierna aan te duiden als:
[geïntimeerde] ,

geïntimeerde,

in eerste aanleg: eiseres,

advocaat: voorheen mr. M.A. Geuze, thans mr. M.A.V. Daansen, kantoorhoudend te Utrecht.

1. Het geding in eerste aanleg

In eerste aanleg is geprocedeerd en beslist zoals weergegeven in de vonnissen van 18 oktober 2017 respectievelijk 28 februari 2018 van de rechtbank Midden-Nederland, sector kanton, locatie Utrecht (hierna: de kantonrechter).

2. Het verdere verloop van het geding in hoger beroep

Bij tussenarrest van 3 juli 2018 is een comparitie van partijen gelast, die is gehouden op 30 oktober 2018. Van de comparitie van partijen is een proces-verbaal opgemaakt dat aan de processtukken is toegevoegd. Het verdere verloop van de procedure in hoger beroep is als volgt:

• de memorie van grieven, met producties;
• de memorie van antwoord van [geïntimeerde] , met producties;
• de akte uitlating producties van [appellante] ;
• de antwoordakte van [geïntimeerde] .

Vervolgens hebben partijen arrest gevraagd en daartoe de stukken aan het hof overgelegd, waarna het hof een datum voor arrest heeft bepaald.

3. De feiten

3.1

Het hof gaat uit van de volgende feiten.

3.2

[geïntimeerde] heeft op 19 oktober 2016 van [appellante] een woning gekocht aan de

[a-straat 1] te [B] (hierna: de woning). Artikel 20 van de door partijen getekende koopovereenkomst vermeldt:

Koper verklaart ermee bekend te zijn dat het gekochte meer dan 40 jaar oud is, wat inhoudt dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwere objecten. Verkoper staat niet in voor de fundering, vloeren, muren, daken, de leidingen van elektriciteit en water, de riolering en de afwezigheid van doorslaand en/of optrekkend vocht. Bouwkundige gebreken worden geacht niet belemmerend te werken op het verkochte. Met ingang van de datum van eigendomsoverdracht vrijwaart koper de verkoper voor bekende en onbekende zichtbare en onzichtbare gebreken.

3.3

De voor de verkoop van de woning opgestelde brochure vermeldt onder meer:

Tevens heeft de huidige eigenaar in 2013 de keuken en in 2016 de badkamer vernieuwd

(…)

Tevens vindt u op deze verdieping in het midden van de woning de uitgebouwde badkamer (2016)

3.4

De eigendomsoverdracht heeft plaatsgevonden op 30 december 2016.

3.5

Een op 21 februari 2017 gedateerde brief van [geïntimeerde] aan [appellante] vermeldt, voor zover van belang:

Afgelopen weekend is echter wederom een lekkageschade zichtbaar geworden, nu aan het plafond in de huiskamer. Gezien de plek (midden in de woonkamer) zal de lekkage wederom vanuit de badkamer komen. Bij het douchen loopt het water namelijk niet weg richting deafvoer ( zoals het hoort), maar blijft achter in een hoek van de badkamer. Bij het aanleggen van de nieuwe badkamer (naar eigen zeggen in eigen beheer uitgevoerd) zijn er klaarblijke (sic) fouten gemaakt. Helaas komt dat nu pas tot uiting en is derhalve (ook) een verborgen gebrek. Het opsporen en herstellen van de lekkage zal naar alle waarschijnlijkheid behoorlijk wat kosten met zich meebrengen. Ik verzoek je beleefd om met spoed in contact te treden om tot een oplossing te komen voor het ontstane verborgen gebrek.

3.6

Een in opdracht van [geïntimeerde] door MGK Bouw B.V. opgestelde rapportage van 17 maart 2017 vermeldt, voor zover van belang:

Ons is gevraagd deze lekkage te onderzoeken en wij kunnen maar één ding concluderen;

De badkamer is geheel foutief opgebouwd en er zijn zeer ernstige gebreken in uitvoering en afwerking te zien, waardoor deze lekkage is ontstaan. Een leek kan deze gebreken niet zien/opmerken bij bezichtiging, echter zijn wij van mening dat verkopende partij al lang op de hoogte moet zijn geweest van de gebreken. Dit kunnen wij opmaken uit de verschillende reparatiepogingen welk verkopende partij heeft gedaan om de lekkage te verhelpen.

(…)

Draingoot: De draingoot is volledig foutief geïnstalleerd, deze ligt te hoog t.o.v. het tegelwerk.

Draingoot is te breed en ligt onder de wand van het toilet in open verbinding met leidingschacht, waardoor water over de rand in de schacht loopt.

Rondom de draingoot is voegwerk aangebracht en daarna op het voegwerk afgekit, volgens voorschrift moet een draingoot 5mm los van tegelwerk zijn aangebracht en met juiste kit zijn afgedicht!

3.7

De kosten van herstel zijn door MGK Bouw B.V. begroot op een bedrag van

€ 8.235,50.

3.8

Bij brief van 24 maart 2017 heeft [C] , de gemachtigde van [geïntimeerde] , [appellante] bericht omtrent de bevindingen van MGK Bouw B.V. en [appellante] uitgenodigd “om de situatie in de badkamer te komen beoordelen.”

3.9

In een e-mail van 30 maart 2017 aan de gemachtigde van [geïntimeerde] heeft [appellante] bericht:

Afgelopen week ontving ik uw post met verzoek het te (laten) beoordelen van de door Mw [geïntimeerde] geconstateerde lekkage.

Helaas lukt met me niet om op zo'n korte termijn op deze afspraak in te gaan aangezien ik me momenteel beraad over de te nemen vervolgstappen.

Ik zal zo spoedig mogelijk contact met u opnemen.

3.1

Bij brief van 3 april 2017 heeft de gemachtigde van [appellante] aan de gemachtigde van [geïntimeerde] , voor zover van belang, laten weten:

Cliënte heeft geen weet gehad van een lekkage vanuit de badkamer en kon uw cliënte daarover dus ook niet informeren. Verder wijs ik u op artikel 20 van de koopovereenkomst:

(…)

Cliënte acht zich niet aansprakelijk voor de door uw cliënte gemelde lekkage.

Mocht uw cliënte alsnog een deskundige willen inschakelen, dan ontvangt cliënte graag een uitnodiging om aanwezig te zijn.

3.11

Een rapportage van 31 mei 2017 van Bureau voor Bouwpathologie BB vermeldt, voor zover van belang:

Geachte mevrouw [C] ,

In uw opdracht heeft op 24 april 2017 een onderzoek plaatsgevonden naar de oorzaak van lekkage in de woonkamer van de woning van uw cliënte, mevrouw [geïntimeerde] , aan de [a-straat 1] te [B] .

(…)

Nadat op 31 maart 2017 uw opdracht tot het uitvoeren van het expertiseonderzoek is ontvangen, is contact opgenomen met uw cliënte om een afspraak voor het onderzoek ter plaatse te maken. Hierbij is tevens, conform uw verzoek, de wederpartij uitgenodigd aanwezig te zijn.

(…)

Tijdens het onderzoek ter plaatse waren aanwezig:

• Mevrouw [geïntimeerde] , uw cliënte,

• De heer [D] van Grasso Assurantiën, namens uw cliënte.

Ondanks de uitnodiging aan de wederpartij, te weten mevrouw [appellante] , om aanwezig te zijn tijdens het onderzoek ter plaatse, is deze zonder nadere berichtgeving niet verschenen.

(…)

Vraag 2 Wat is de oorzaak van de lekkage?

Antwoord De oorzaak van de lekkage betreft de wijze waarop de draingoot is aangesloten ter hoogte van de leidingschacht. Dit betreft de leidingschacht welke doorlopend aanwezig is in de woonkamer. Doordat de ruimte tussen de draingoot en de leidingschacht niet waterdicht is afgewerkt zal bij het vollopen van de draingoot deze overlopen in de leidingschacht met de leksporen op het onderliggende plafond van de woonkamer tot gevolg.

(…)

Vraag 4 Is de lekkage ook aanwezig geweest tijdens de koop (19 oktober 2016) en/of levering van de woning?

Antwoord Ja, het is zeer waarschijnlijk dat de situatie in de badkamer, zoals aangetroffen tijdens het onderhavige onderzoek, gelijk moet zijn geweest tijdens de levering van de woning. De naad of onvoldoende waterdicht uitgevoerde aansluiting tussen de draingoot en de leidingschacht waren ook als zodanig aanwezig.

Er zijn door uw cliënte geen aanpassingen uitgevoerd aan de badkamer, meer specifiek niet aan de aansluiting van de draingoot met de leidingschacht.

Vraag 5 Moet de verkopende partij redelijkerwijs op de hoogte zijn geweest van de lekkage? Zo ja, wat is de onderbouwing hiervan?

Antwoord Dat de wederpartij op de hoogte moet zijn geweest van de lekkage is aannemelijk te noemen. Tijdens het onderhavige onderzoek was de wederpartij niet aanwezig, waardoor dit onderdeel niet met haar besproken kon worden. Door de jurist van de wederpartij, de heer B. Kleijne van Achmea Rechtsbijstand, wordt in een mailbericht d.d. 3 april 2017 vermeld dat zijn cliënte, te weten mevrouw [appellante] , geen weet heeft gehad van een lekkage vanuit de badkamer, waardoor zij mevrouw [geïntimeerde] ook niet heeft informeren. Naar mededeling van mevrouw [geïntimeerde] werden er tijdens een bezichtiging vooraf aan de aankoop van de woning werkzaamheden in de badkamer uitgevoerd, betreffende het vervangen van het vloertegelwerk. Op de verkregen foto's is waar

te nemen dat stucwerk was afgestoken op het plafond van de woonkamer aansluitend op de leidingschacht, daar waar zich nu de leksporen (opnieuw) tonen. Het afgestoken stucwerk kan

duiden op eerder uitgevoerde herstelwerk aan de gevolgschade van de lekkage in de badkamer. Tevens zijn op de wand in de slaapkamer vochtsporen zichtbaar geweest, ter hoogte van de

douchehoek. Op basis van voornoemde alsmede dat de situering rondom de draingoot niet is aangepast sinds de overdracht van de woning, wordt het redelijkerwijs zeer waarschijnlijk te achten dat de wederpartij op de hoogte was van de lekkage in de badkamer en vooraf aan de overdracht hiertoe herstelwerkzaamheden heeft uitgevoerd, welke niet tot een duurzaam herstel hebben geleid.

Vraag 6 Heeft cliënte het gebrek moeten kunnen onderkennen tijdens aan de koop voorafgaand (bouwkundig) onderzoek?

Antwoord Nee, uw cliënte had niet kunnen onderkennen dat de lekkage vanuit de badkamer (nog) aanwezig was. Een (bouwkundig) onderzoek is aan de basis een visuele inspectie en het lijkt

aannemelijk dat er na het uitgevoerde herstel aan de badkamervloer er geen nadere gevolgschade zichtbaar meer was. De opening tussen de draingoot en de leidingschacht is pas zichtbaar indien de deksel van de draingoot is verwijderd en je op je knieën zittend de situatie nader beoordeeld.

De oneffenheden op het plafond in de woonkamer vertoonden op basis van de verkregen foto’s geen leksporen, waardoor het mogelijk wordt gehouden dat uw cliënte geen link heeft gemaakt

met een nog actuele lekkage in de badkamer. Tevens zou, naar mededeling van uw cliënte, bij een bezichtiging van de woning, herstelwerk zijn uitgevoerd aan de badkamervloer, waarbij het dan

mag worden verwacht dat dit tot een duurzaam resultaat leidt, hetgeen niet is gebleken.

(…)

Herstel van de lekkage wordt geraamd op € 8.235,50 inclusief B.T.W.

3.12

Bij brief van 2 juni 2017 heeft de gemachtigde van [geïntimeerde] aan [appellante] , voor zover van belang, laten weten:

Zoals u weet, heeft op 24 april 2017 het onderzoek door Bureau voor Bouwpathologie plaatsgevonden naar de lekkagesporen in de woonkamer van de woning van cliënte.

Het onderzoeksrapport treft u bijgaand aan.

Nu het gebrek aanwezig is geweest tijdens de koop en/of levering, u op de hoogte geweest bent dan wel redelijkerwijs op de hoogte had moeten zijn van het gebrek, maar dit aan cliënte verzwegen heeft én sprake is van non-conformiteit stelt cliënte u aansprakelijk voor de herstelkosten.

Deze kosten worden zijn geraamd op een bedrag van € 8.235,50. De offerte treft u bijgaand

aan.

Namens cliënte verzoek ik u dan ook mij binnen twee weken na heden schriftelijk te bevestigen dat u de herstelkosten aan cliënte zult vergoeden. Bij gebreke van uw tijdige schriftelijke bevestigende berichten zal cliënte tot herstel over (laten) gaan en de daadwerkelijke herstelkosten op u verhalen - desnoods in rechte.

3.13

Bij e-mail van 28 juni 2017 heeft de gemachtigde van [appellante] aan de gemachtigde van [geïntimeerde] laten weten dat aansprakelijkheid voor de lekkage van de hand wordt gewezen.

3.14

Bij brief van 26 juni 2018 heeft de gemachtigde van [geïntimeerde] aan de gemachtigde van [appellante] , voor zover hier van belang, bericht:

Geachte Collega,

In reactie op uw brief van 21 juni jl. bericht ik u als volgt. Cliënte heeft in de eerste aanleg

reeds twee deskundigen ingeschakeld die de oorzaak van de lekkage alsmede gemoeide

herstelkosten middels rapportages hebben beoordeeld en vastgesteld.

Nu deze beoordeling van feitelijke aard is geweest is het inschakelen van nog een eigen

deskundige ( [E] ) naar de mening van cliënte en ondergetekende weinig zinvol.

Voorts is dit een ongerijmdheid betreffende de in eerste aanleg ingenomen stelling door uw

cliënte dat deze beoogde deskundige immers een commercieel bedrijf betreft (vermoedelijk

een bekende van uw cliënte) wiens visie gericht zal zijn op de wens van uw cliënte als

opdrachtgever.

Wat hier ook van zij: cliënte geeft aan dat de gebreken aan de gekochte woning goed visueel

waarneembaar zijn en dat ook [E] als deskundige dit zal vaststellen.

De heer [E] kan rechtstreeks met cliënte een afspraak maken voor bezichtiging waarbij

cliënte en haar vriend (bouwtoezichthouder) aanwezig zullen zijn.

3.15

Een in opdracht van [appellante] door [E] van Bouwinspecteurs Nederland opgestelde rapportage vermeldt, voor zover van belang:

Opnamedatum: 11-07-2018

(…)

Ten tijde van de inspectie werden geen lekkages waargenomen/gemeten. Er zijn oude vochtplekken zichtbaar in het plafond van de begane grond (onderzijde tpv badkamer): esthetisch herstel van gevolgschade, n.t.b.., wellicht door zelfwerkzaamheid uit te voeren, PM.

(…)

Na verloop van tijd is de kwaliteit van het kitwerk achteruit gegaan (normale veroudering) en heeft op

een gegeven moment geen afdoende afdichting gegeven, waarna een lekkage is ontstaan.

Het is niet aantoonbaar dat deze lekkage al heeft plaatsgevonden ten tijde van de bewoning door mevrouw [appellante] .

3.16

Een in opdracht van [geïntimeerde] door MGK Bouw B.V. opgestelde tweede rapportage van 17 maart 2019 vermeldt, voor zover van belang:

Om er voor te zorgen dat mijn Client toch voorzichtig haar douche kon gaan gebruiken hebben wij een nood voorziening gemaakt dmv het afkitten van de draingoot tpv toilet.

Client kan zo toch haar douche gebruiken. Mits voor korte douchebeurten en lekkage in de gaten houdende...

De oorzaak van de lekkage MOET nog verholpen worden, het afkitten is echter een noodreparatie en zeker geen langdurige oplossing, net zoals een dekzeil over je dak leggen bij lekkage geen eindoplossing kan zijn!!

Ons inziens moeten we de reparatie zoals in offerte aangegeven, uitvoeren om zodoende de lekkage definitief te verhelpen.

4. Het geschil en de beslissing in eerste aanleg

4.1

[geïntimeerde] heeft in eerste aanleg - verkort weergegeven - primair gevorderd dat [appellante] wordt veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 8.235,50, vermeerderd met rente en kosten. Subsidiair heeft [geïntimeerde] gevorderd de koopovereenkomst – wegens dwaling - zo te wijzigen dat de koopprijs met een bedrag van € 8.235,50 wordt verminderd, althans met een door de kantonrechter in redelijkheid vast te stellen bedrag, vermeerderd met rente en (na)kosten.

4.2

[appellante] heeft geconcludeerd tot afwijzing van het primair en subsidiair gevorderde, met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten.

4.3

De kantonrechter heeft de primaire vordering van [geïntimeerde] tot een bedrag van

€ 7.635,50, vermeerderd met rente, toegewezen en voorts [appellante] veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 786,78 aan buitengerechtelijke kosten. Ook heeft de kantonrechter [appellante] in de proceskosten veroordeeld, alsmede in de nakosten.

5. De beoordeling van de vorderingen en de grieven

De vorderingen

5.1

[appellante] vordert in hoger beroep vernietiging van het vonnis van de kantonrechter van 28 februari 2018 en alsnog afwijzing van de vorderingen van [geïntimeerde] , met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van beide instanties.

De grieven

5.2

[appellante] heeft het vonnis van de rechtbank in hoger beroep bestreden met een vijftal grieven. In de kern komen die grieven er op neer dat de kantonrechter ten onrechte heeft aangenomen dat de woning een gebrek kent in de vorm van bouwkundige mankementen en bijbehorende lekkageproblematiek en [appellante] in verband daarmee tot betaling van een bedrag aan herstelkosten heeft veroordeeld.

5.3

Het hof zal de grieven hierna aan de hand van schuingedrukte kopjes bespreken.

Lekkage en bouwkundige mankementen

5.4

In haar
eerste grief komt [appellante] op tegen het hiervoor omschreven oordeel van de kantonrechter dat de woning behept is met de door [geïntimeerde] gestelde lekkage-problematiek. [appellante] wijst ter onderbouwing van haar stelling dat daarvan geen sprake is op de onder 3.15 aangehaalde rapportage van [E] (hierna: [E] ). Uit die rapportage blijkt volgens [appellante] “dat er geen sprake is van enige lekkage”.

5.5

Het hof stelt bij de beoordeling van deze grief voorop dat op [geïntimeerde] stelplicht en bewijslast rust ter zake van de hiervoor genoemde lekkageproblematiek. Evenals de kantonrechter is het hof van oordeel dat [geïntimeerde] zich, mede door overlegging van de hierna te bespreken rapportages van MGK Bouw B.V. en Bureau voor Bouwpathologie BB, van de op haar rustende stelplicht en bewijslast afdoende heeft gekweten en dat [appellante] daar – ook in hoger beroep – onvoldoende tegenin heeft gebracht om anders te oordelen dan de kantonrechter heeft gedaan. Het hof overweegt daartoe als volgt.

5.6

Zowel MGK Bouw B.V. als Bureau voor Bouwpathologie BB hebben elk op gedetailleerde wijze beschreven dat en waarom er volgens hen sprake is van bouwkundige mankementen in de badkamer die voor lekkage zorgen. Kort gezegd komen hun bevindingen er - ondanks het verschil in woordkeuze in wezen unaniem - op neer dat de draingoot en de leidingschacht in de badkamer foutief geïnstalleerd zijn ten opzichte van elkaar en dat dit, kort gezegd, het optreden van de lekkages verklaart en veroorzaakt. Beide bureaus concluderen dat herstelwerkzaamheden noodzakelijk zijn en dat daarmee een bedrag van

€ 8.235,50 is gemoeid. Tegenover deze beide in wezenlijk opzicht eensluidende en gedetailleerde rapportages heeft [appellante] enkel het rapport van [E] geplaatst. Dit rapport bevat weliswaar veel foto’s maar geen (voldoende onderbouwde) weerlegging van de bevindingen van MGK Bouw B.V. en Bureau voor Bouwpathologie BB. Het rapport van [E] beperkt zich in hoofdzaak tot de mededeling dat ten tijde van de inspectie door [E] geen lekkages zijn waargenomen en dat als gevolg van achteruitgang van het kitwerk op enig moment een lekkage is ontstaan. Het rapport vormt daarmee geen weerlegging van de door [geïntimeerde] gestelde lekkageproblematiek. Daarbij komt dat de degelijkheid van het rapport van [E] gemotiveerd is betwist door [geïntimeerde] . Zij wijst er in dit kader in haar memorie van antwoord op dat [E] slechts een visuele inspectie heeft gedaan zonder - zoals voor een goede beoordeling nodig was - het rooster van de draingoot op te tillen, met de hand onder de draingoot te voelen en op handen en voeten schuin de draingoot in te kijken. Vanwege dit alles acht [geïntimeerde] het onderzoek van [E] ontoereikend en betwist zij de uitkomsten daarvan. Hiertegenover heeft [appellante] bij akte uitlating producties enkel gesteld dat het rooster wel door [E] is weggenomen en dat dit ook uit zijn rapport blijkt. Dat [E] -anders dan MGK Bouw B.V. en Bureau voor Bouwpathologie BB - niet met de hand onder de draingoot heeft gevoeld respectievelijk op handen en voeten schuin de draingoot in heeft gekeken heeft [appellante] niet gemotiveerd betwist. Het hof merkt nog op dat de suggestie van [appellante] dat de door [geïntimeerde] ingeschakelde bureaus te partijdig zouden zijn om een objectief oordeel over de situatie ter plaatse te kunnen geven door haar niet (concreet) is onderbouwd, zodat het hof daaraan voorbij gaat.

Onderzoeksplicht

5.7

[appellante] stelt dat het op de weg van [geïntimeerde] had gelegen een bouwkundig onderzoek te laten verrichten voordat zij de woning kocht, zeker nu er een exoneratiebeding in de koopovereenkomst is opgenomen. De
tweede grief bevat de klacht dat de kantonrechter in het bestreden vonnis in andere zin heeft geoordeeld, waarbij zij opgemerkt dat waar in het vonnis in de eerste regel van rov. 5.2 ‘ [appellante] ’ staat, daar kennelijk door de kantonrechter ‘ [geïntimeerde] ’ bedoeld is. Deze grief slaagt niet. In dit kader is van belang dat [appellante] niet (voldoende) heeft betwist dat de (gevolgen van de) lekkages ten tijde van de bezichtiging voorafgaand aan de aankoop voor [geïntimeerde] niet waarneembaar waren, zodat niet op die grond tot een onderzoeksplicht kan worden geconcludeerd. Daarnaast neemt het hof in ogenschouw dat zowel in de rapportage van MGK Bouw B.V. als in die van Bureau voor Bouwpathologie BB de nodige argumenten worden aangedragen die aannemelijk maken dat [appellante] ten tijde van die bezichtiging zelf wel op de hoogte moet zijn geweest van de lekkages. Hiertegen is door [appellante] onvoldoende ingebracht, zodat ook het hof daarvan uitgaat en daaruit met [geïntimeerde] afleidt dat op [appellante] als verkopende partij ter zake een mededelingsplicht rustte met betrekking tot de lekkageproblematiek. [geïntimeerde] wijst er terecht op dat de verkoper die een op hem rustende mededelingsplicht heeft geschonden, zich in het algemeen niet met succes tegen een beroep op non-conformiteit zal kunnen verweren met de stelling dat de koper zelf maar nader onderzoek naar de bewuste eigenschap van het gekochte had moeten verrichten. [appellante] heeft geen stellingen betrokken die een reden geven tot afwijking in de onderhavige zaak van dit bestendige uitgangspunt (vgl. HR 14 november 2008, NJ 2008/588 (Van Dalfsen/ Gemeente Kampen). Het enkele opgenomen zijn van een exoneratieclausule in de koopovereenkomst van partijen is daartoe in elk geval onvoldoende.

Non-conformiteit

5.8

De
derde grief van [appellante] richt zich tegen het oordeel van de kantonrechter dat de woning niet de - voor normaal gebruik benodigde - eigenschappen bezit die [geïntimeerde] op grond van de overeenkomst mocht verwachten. Deze grief deelt het lot van de eerdere grieven en faalt eveneens.

5.9

Uit de behandeling van de eerste grief van [appellante] volgt dat er sprake is van lekkage-problematiek, die haar oorzaak vindt in bouwkundige mankementen in de badkamer. De aard en ernst van die mankementen komt tot uiting in de hiervoor genoemde rapportages van MGK Bouw B.V. en Bureau voor Bouwpathologie BB. [geïntimeerde] heeft er bij memorie van antwoord op gewezen dat die mankementen nog altijd bestaan, dat zij deze - mede gezien de vermelding in de verkoopbrochure dat de badkamer recent was gerenoveerd - niet hoefde te verwachten en dat zij zich genoodzaakt heeft gezien om, zolang de procedure tussen partijen nog niet tot een einde is gekomen, de mankementen vooralsnog niet definitief maar slechts provisorisch, door middel van tijdelijke maatregelen, te laten verhelpen. [geïntimeerde] wijst in dit kader op de in opdracht van [geïntimeerde] door MGK Bouw B.V. opgestelde tweede rapportage van 17 maart 2019. Die rapportage vermeldt dat het hier slechts om een “noodvoorziening” gaat, bestaande uit “het afkitten van de draingoot tpv toilet”. In het licht van het voorgaande kan uit het enkele feit dat (definitief) herstel van genoemde mankementen nog niet heeft plaatsgevonden niet de (vergaande) gevolgtrekking worden gemaakt dat de woning (dus) de voor normaal gebruik benodigde eigenschappen bezit. In tegendeel, op basis van het voorgaande neemt het hof met [geïntimeerde] aan dat van normaal gebruik als bedoeld in art. 7:17 lid 2 BW geen sprake is en dat de bouwkundige mankementen in de badkamer en het als gevolg daarvan opgetreden zijn van lekkages tot het oordeel moeten leiden dat de woning niet de eigenschappen bezit die [geïntimeerde] als koper mocht verwachten.

Exoneratiebeding:de ouderdomsclausule

5.1

De
vierde grief van [appellante] heeft betrekking op de verwerping door de kantonrechter van het door [appellante] gedane beroep op art. 20 van de koopovereenkomst. Dit artikel houdt een (door de ouderdom van de woning ingegeven) beperking van de aansprakelijkheid van [appellante] als verkoper in.

5.11

Zoals hiervoor is overwogen komt zowel uit de rapportage van MGK Bouw B.V. als die van Bureau voor Bouwpathologie BB naar voren dat [appellante] ten tijde van de bezichtiging op de hoogte was of moet zijn geweest van de lekkages. Hiertegen is, als hiervoor overwogen, door [appellante] onvoldoende ingebracht, zodat ook het hof daarvan uitgaat en aanneemt dat [appellante] als verkopende partij ten tijde van het bedingen van artikel 20 in de koopovereenkomst met de lekkageproblematiek bekend moet zijn geweest.

5.12

Uit vaste rechtspraak van de Hoge Raad (vgl. HR 18 juni 2004, NJ 2004/585 (Kuunders/Swinkels), HR 12 december 1997, NJ 1998/208 (Gemeente Stein/Driessen) en HR 20 februari 1976, NJ 1976/486 (Van der Laan/Top) volgt dat de verkoper in het algemeen niet met succes een beroep kan doen op een beding tot beperking van zijn aansprakelijkheid voor schade als gevolg van een gebrek, indien hijzelf reeds met het gebrek bekend was. Uit het slot van de betreffende rechtsoverweging 5.5 in het vonnis van de kantonrechter leidt het hof af dat de kantonrechter deze regel op het oog heeft gehad en om die reden het beroep van [appellante] op genoemd art. 20 heeft gepasseerd. Naar het hof begrijpt beroept ook [geïntimeerde] zich blijkens het gestelde in randnummer 25 van haar memorie van antwoord op deze regel en verbindt zij daaraan de conclusie dat [appellante] zich niet op het betreffende beding kan beroepen. Dit wordt door het hof, dat ambtshalve de rechtsgronden dient aan te vullen (art. 25 Rv), opgevat als een beroep op de beperkende werking van redelijkheid en billijkheid (art. 6:248 lid 2 BW). In het licht van de uit het voorgaande blijkende kennis (weten of behoren te weten) van het gebrek aan de zijde van [appellante] op het moment van aangaan van de overeenkomst acht het hof dit beroep van [geïntimeerde] gegrond. Gelet daarop faalt de grief.

Hoogte toegewezen bedrag

5.13

In haar
vijfde en laatste grief keert [appellante] zich tegen de hoogte van het door de kantonrechter toegewezen bedrag aan herstelkosten. Ook deze grief faalt. De door [appellante] bij memorie van grieven overgelegde producties 3 tot en met 5 betreffen, zoals ook [geïntimeerde] bij memorie van antwoord opmerkt, offertes waarvan [appellante] niet duidelijk maakt hoe deze tot stand zijn gekomen en waarbij kennelijk geen inspectie ter plaatse van de bouwkundige staat van de badkamer heeft plaatsgevonden. De overgelegde producties kunnen dus niet dienen ter onderbouwing van het standpunt van [appellante] dat het door de kantonrechter toegewezen bedrag als te hoog moet worden aangemerkt. Daarnaast merkt het hof op dat de stelling “dat [appellante] bijna € 10.000,- heeft betaald voor een simpele lekkage” miskent dat, zoals [geïntimeerde] terecht aangeeft, de toegewezen vergoeding ten aanzien van de herstelkosten op grond van het bestreden vonnis € 7.635,50 bedroeg en hetgeen in totaal is toegewezen mede de wettelijke rente over de hoofdsom, de buitengerechtelijke kosten en de kosten van de procedure in eerste aanleg (waaronder explootkosten, griffierecht en salaris voor gemachtigde) omvat. Nu tegen die posten niet is gegriefd, kan de vijfde grief ook in zoverre niet slagen.

6. Slotsom

6.1

Slotsom is dat de grieven falen. Aan het aanbod tot het leveren van tegenbewijs gaat het hof voorbij, nu [appellante] de feiten waartegen zij tegenbewijs wil leveren onvoldoende gemotiveerd heeft betwist. Voor zover dat aanbod ziet op de stelling dat geen sprake is van een lekkage die een normaal gebruik van de woning in de weg staat is het voorts niet ter zake dienend, nu het optreden van lekkage bij gebruik van een pas gerenoveerde badkamer niet verenigbaar is met een normaal gebruik van het gekochte respectievelijk met hetgeen een koper daarvan op grond van de overeenkomst mag verwachten.

6.2

Het vonnis van de kantonrechter van 28 februari 2018 zal worden bekrachtigd. [appellante] zal als de in het ongelijk te stellen partij in de proceskosten van [geïntimeerde] in hoger beroep worden veroordeeld (2,5 punten, tarief I).

7. De beslissing

Het hof, rechtdoende in hoger beroep:

bekrachtigt het vonnis van de rechtbank Midden-Nederland, sector kanton, locatie Utrecht, van 28 februari 2018;

veroordeelt [appellante] in de kosten van het hoger beroep, aan de zijde van [geïntimeerde] tot op heden begroot op € 318,- aan verschotten en op € 1.897,50 voor geliquideerd salaris van de advocaat, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW daarover vanaf 14 dagen na dagtekening respectievelijk na betekening van dit arrest;

verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het anders of meer gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mrs. P.S. Bakker, M.M.A. Wind en K.M. Makkinga, is door de rolraadsheer ondertekend en in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op dinsdag 12 mei 2020.